民營企業法律訴訟案例
【裁判摘要】
根據《中華人民共和國物權法》第七十二條規定:業主對建築物專有部分以外的部分享有權利，承擔義務。* * *物業服務企業在物業管理期間（含前期物業管理）產生的部分收入，未經特別約定，屬於全體業主共有，應當主要用於補充小區專項維修資金。物業服務企業如果管理* * *的某些部分，可以享受壹定比例的利潤。
原告:江蘇省無錫市春江花園業主委員會。
代表人:常本靜，業主委員會主任。
被告:上海陸家嘴物業管理有限公司無錫分公司。
代表人:袁，該公司經理。
被告:上海陸家嘴物業管理有限公司。
法定代表人:徐爾金，該公司董事長。
原告江蘇省無錫市春江花園業主委員會（以下簡稱業委會）因與被告上海陸家嘴物業管理有限公司（以下簡稱無錫分公司）、被告上海陸家嘴物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）發生物業管理糾紛，向江蘇省無錫市錫山區人民法院提起訴訟。
原告業委會訴稱，2002年6月25日，被告物業管理公司與無錫聚江房地產開發有限公司（以下簡稱聚江公司）簽訂《前期物業管理委托合同》，約定聚江公司委托物業管理公司管理春江花園物業，期限為2002年6月65438日+065438日+10月25日。合同成立後，物業管理公司安排被告無錫分公司對春江花園實施物業管理。65438+2007年2月22日，原告業委會依法成立。2008年6月21日，根據春江花園業主大會作出的業主自治決議，業委會向物業管理公司發函，明確不再與其簽訂物業管理合同，並要求物業管理公司及時辦理交接。2008年7月17日，物業管理公司派人與業委會正式辦理交接，並簽訂了交接清單，明確物業管理公司應向業委會移交的物業管理費及其他費用總額為2，327，936，5438+0.87元，其中小區* * *部分收入結算期為2008年6月至6月。業委會審查物業管理公司移交的資料後發現，無錫分公司於2004年至2007年向社區* * *收取了部分收入，0元未計入轉賬。為了保護全體業主的利益，他們訴至法院，要求物業管理公司和無錫分公司立即返還交接清單確認的232，793，654.38+0.87元中的2，273，872.32元（差額54，059.55元是雙方訂立協議後應返還給物業管理公司的部分），以及2004年至2007年利潤的70%，即
原告業委會提交了以下證據:
1.原告業委會備案證明1份、無錫市物業管理區域業主委員會備案回執1份，用以證明業委會依法成立的事實。
2.1 .原告工業委員會與被告無錫分公司2008年6月5日至10月6日的會議記錄壹份，用以證明工業委員會與無錫分公司召開會議要求調取資料。
3.1 .被告物業管理公司與原告物業管理委員會2008年6月23日的會議紀要壹份，用以證明雙方同意討論春江花園業主自治後的移交事宜。
4.1 .通知書壹份，用以證明原告業委會向被告物業公司發出通知，告知春江花園業主大會決定實施業主自治的事實，並要求物業公司移交相關資料，結清相關工人的工資和日常費用。
5.2 . 2008年6月29日的《資料移交協議》、2008年6月29日的《資料移交協議》和2008年6月30日的《無錫春江花園對外合同修改協議》，用以證明原告物業管理委員會和被告物業管理公司同意移交相關資料和材料。
6.2008年6月29日，原告物業管理委員會與被告物業管理公司簽訂了《無錫春江花園人事關系處理協議》，證明了雙方安置相關人員的事實。
7.2 . 2008年7月23日17號《無錫春江花園退出及移交協議書》壹份，用以證明被告物業管理公司同意於2008年6月23日退出春江花園的物業管理並移交相關材料。
8.2008年7月17日《物業公司春江花園壹、二期結算資金劃轉清單》壹份。證明雙方於2008年就被告物業公司應移交給原告物業委員會的財產達成協議的事實。
9.原告物業管理委員會於2008年7月21日致被告物業管理公司的函。證明物業管理委員會要求物業管理公司確認2008年6月23日至2008年7月7日與物業管理委員會簽訂的壹系列協議的事實。
10.29 2008年7月，被告物業管理公司回復原告業委會，證明物業管理公司對雙方簽訂的人事關系處理、資料移交、對外合同簽訂、物資移交四個方面的協議沒有異議，要求雙方繼續協商費用結算事宜。事實證明，2008年7月17日的移交清單並不是雙方所有事項的完全解決。
被告無錫分公司出具的11.2005-2007年度收支情況表、2004年部分費用收取及退還情況日報表，用以證明被告物業管理公司2004年至2007年* *部分* * *收入為5，967，370+0元，應予以上交。
被告物業管理公司、無錫分公司辯稱:2002年6月25日，物業管理公司與聚江公司經協商簽訂了《前期物業管理合同》，春江花園的物業管理實際由無錫分公司實施。原告業委會成立後，雙方先後對材料等進行了交接，並通過結算，於2008年7月17日訂立了壹份交接清單，明確載明截至2008年6月30日，物業公司應向業委會結算的款項總額為2，327，936.5438+0.87元。這是雙方在前期物業管理實施過程中的匯總計算，是對所有應移交給業委會的資料和財產的壹攬子解決方案。交接清單第十條也明確:“雙方約定各自管理期限內應由各自承擔的收入和費用由各自承擔。”根據該協議可以看出，雙方之間已經解決了所有糾紛，因此當前業委會的訴訟請求超出了雙方的協議範圍，其超出部分的訴訟請求不應得到法院的支持。根據協議，物業管理公司和無錫分公司應向業委會移交的款項總額為2，327，936.5438萬元+0.87元。扣除業委會訴訟請求中已核定給物業管理公司的54059.55元後，其實際已支付1，857，995.72元，故仍需交給業委會。對於這部分錢，約定及時上交。
退壹步講，即使轉賬清單中沒有* * * 2004年至2007年的部分收入，原告的訴訟請求也沒有事實和法律依據，應予以駁回。主要原因是:根據相關法律和地方規定，* * *的部分收入應先去除成本計算，並先補償物業管理公司的管理成本，超出部分應保證物業管理公司利潤的8%。之後如仍有結余，可由物管企業和業主* * *按壹定比例共同享有。就本案而言，物業管理公司和無錫分公司對春江花園的管理原本利潤微薄，達不到利潤的8%。因此，根據上述方法計算後，春江花園業主2004年至2007年的部分管理收入不存在可分配利潤。另因該小區部分業主在2008年6月30日前尚欠物業管理費65，438+0，365，438+0，000元，業委會是全體業主的代表，要求其對該部分欠款行使抵銷權，並從物業公司應交給業委會的款項中扣除。
被告物業管理公司及無錫分公司提交了以下證據:
1.2002 165438+10月25日，被告物業管理公司與聚江公司簽訂了《春江花園前期物業管理委托合同》，用以證明物業管理公司已取得對春江花園實施前期物業管理的資質。
2.中國建設銀行電子轉賬憑證壹份，用以證明雙方於2008年7月17日簽訂《春江花園壹、二期結算資金劃轉清單》後，被告物業公司已履行支付義務557，995.72元的事實。
3.2006年7月至2008年6月，《春江花園管理處經營情況說明》證明被告物業公司在春江花園的物業管理經營利潤微薄，僅有利潤63539.46元，原告的訴訟請求沒有根據。
無錫市錫山區人民法院壹審查明:
165438 2002年10月25日，被告物業管理公司與開發商聚江公司協商簽訂《春江花園前期物業管理合同》，約定由物業管理公司對聚江公司開發的春江花園住宅小區進行前期物業管理，範圍為春江花園壹、二、三期，面積32.3萬平方米，建築面積60萬平方米。在約定的管理期限內，物業管理公司將按物價局核定的標準向業主和物業使用人收取物業管理服務費；物業範圍內商鋪、地下車庫、會所的物業費不包含在向業主收取的物業費中，必須單獨列出。合同約定的管理期限為165438+2002年10月25日（即合同簽訂日）至業委會成立。合同還約定了其他相關事項。合同成立後，物業管理公司指派其下屬分公司無錫分公司對春江花園實施前期物業管理。
2007年2月22日，原告春江花園業委會成立。業委會成立後，於2008年6月2日在無錫市錫山區東亭街道辦理了登記手續。2008年6月21日，根據業主大會作出的落實業主自治的決議，業委會向被告物業管理公司發函明確解除與其簽訂的物業管理服務合同，並要求物業管理公司在收到函件後15日內向業委會移交相關資料和物業，移交工作完成。物業管理公司收到該函後，於2008年7月17日派其副總經理朱繼峰與物業管理委員會主任常本靜進行協商，並達成具有交接協議性質的“交接清單”。協議確認:至2008年6月30日止，物業管理公司應返還業委會7月1後收到的物業管理費、業主保管的各項押金、小區6月1至2008年6月的部分收益，共計2327931.87元。其中1 890 931.87元於2008年7月31日前付清，其余437 000元於2009年4月30日前付清。《協議》第十條還規定:“雙方約定各自管理期限內應由各自承擔的收入和費用由各自承擔”。本協議附有雙方確認的“結算項目清單”和“付款協議”。其中《結算項目說明》記載春江花園小區2008年收取的部分停車費為629035元，2007年預收的部分停車費為160180元。停車費的70%歸業委會管理，物業公司會交給業委會。
本案審理期間，被告物業管理公司於2008年8月26日自願履行了557，995.72元的付款義務。經原告業委會申請，法院判決物業公司銀行存款為654.38+0.3萬元，物業公司實際支付654.38+0.85799532元。
另查明，根據被告無錫分公司前期物業管理期間的財務報表，無錫分公司管理春江花園業主部分物業的收入包括場地租賃費、停車管理費和會所收入三項，具體為:2005年1 415112.82元。2006年為1808004.50元；2007年為265438元+044933元；* * 2007年部分物業管理支出為298，654.38元+055.95元、497，204，5438元+02元和430，650元。上述支出包括物業服務費用、停車管理費用、會所費用（包括遊泳池費用、維護費用和其他費用）和其他營業稅（包括營業稅、城建稅、教育費附加、價格調解基金、糧食風險基金和防洪保安基金）。雙方對財務報表確認的上述事實無異議。
上述事實有原告業委會、被告物業管理公司、無錫分公司提供的證據材料及本案庭審筆錄佐證，足以認定。
本案壹審爭議如下:1。雙方2008年7月6日438+07日的交接協議是否已包括所有結算事項，特別是是否包括業主2004年至2007年的部分收入；二、2004年至2007年所有者* * *部分收入的界定和分配；三。被告物業管理公司能否對部分業主拖欠的物業管理費行使抵銷權。
無錫市錫山區人民法院認為:
關於爭議焦點，轉讓協議中體現的內容。法院認為，2008年7月17日的《交接協議》是雙方的真實意思表示，該協議詳細約定了被告物業公司在2008年實施管理期間應向原告業委會返還的款項、整個前期物業管理期間委托的業主保證金以及交付時間。根據協議，物業管理公司應向業委會返還的金額為2，327，936.5438萬元+0.87元。但值得註意的是，該協議並未具體記載物業管理公司及被告無錫分公司2004年至2007年實施業主物業管理的收入情況，而根據無錫分公司的財務報表，這筆收入的數字相當大。本案審理中，物業管理公司與無錫分公司對《協議》第十條“雙方約定各自管理期限內應由各自承擔的收入和費用由各自承擔”作出如下解釋:雙方通過簽署該條款，已就交接內容進行了壹攬子結算，不存在其他爭議。即使發生糾紛，雙方也應各自承擔，不應相互索賠。但業委會認為，該條款僅表明清單所列轉讓內容不再有爭議，並不意味著其放棄了主張分配部分收益的權利。法院認為，雙方《交接協議》明確交接了* * * 2008年6月至6月的部分收益，該協議第十條的內容不能理解為業委會放棄春江花園業主* * * 2008年前部分收益的意思表示。因此，該協議應該是壹份不完整的移交協議，其中不包括2004年至2007年的壹些收入。根據無錫分行的報告，從2004年到2007年，* * *的收入數額巨大。作為代表全體業主行使權利的組織，業委會的權威來源於業主大會的授權。未經全體業主授權，其不能以自己的意誌放棄業主的主要權利，即使其表示了放棄的意思表示，也是無效的民事行為。據此，法院認為部分物業2004年至2007年的收益未在上述轉讓協議中體現，該收益應依法在物業管理企業與全體業主之間進行分配。
關於爭議的第二個焦點，2004年至2007年業主部分收入的界定和分配。法院認為，本案所謂的* * *部分物業管理收入應為* * *部分收入與成本支出的差額，且雙方在本案審理中已達成壹致意見，即春江花園小區業主2004年至2007年的部分收支以被告無錫分公司的陳述為準。雙方的民事行為未違反法律法規的禁止性規定，法院予以確認。根據法院對該部分報告的審查，該小區部分業主2005年至2007年的總收入為5，368，050.32元，期間總支出為65，438+0，225，496，5438+0.1.1.04元，因此總收入為4，654.38+0。42，559。1。08元。原告業委會主張的2004年的收入不能根據其提供的報表判斷，雙方對當年的部分收入不能統壹。作為索賠人，業委會負有舉證責任，不應承擔不利後果。因此，因證據不足，法院未支持業委會主張的2004年收益分配的訴訟請求。
關於收益分配問題，法院認為，本案訴訟收益壹方面得益於被告物業管理公司及無錫分公司的管理行為，另需註意的是，物業管理企業管理的物業屬於全體業主所有。* * *壹些人有權從* * *事物中獲得收入是壹項法律權利。對於這部分收益的分配，全體業主和物業管理企業可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情況下，應當依法進行分配。本案中，雙方對該部分收益的分配沒有合同依據，故應依法進行分配。由於我國法律沒有具體規定，法院認為在不違反法律原則的情況下，應當公平合理地分配部分財產的管理收益。物業管理有其特殊性。在實施物業管理期間，物業管理企業為小區業主服務，但壹些業主並沒有為其管理付費。如果物業管理企業在支付管理費用後不能獲得經濟回報，這對物業管理企業是不公平的。同時，小區裏還有壹些* * *物作為全體業主所有，而全體業主都是物的主人。如果所有者的權利被排除在收入分配之外，這顯然違背了法律原則。相應地，在小區存在壹定管理收入的情況下，該收入應主要屬於全體業主，物業管理企業在支付管理成本後也應享有合理回報。綜上所述，根據公平原則的要求，並參照《江蘇省物業管理條例》第三十三條“扣除物業管理企業的代理費後，所得收益的30%用於補貼物業管理企業的服務費，所得收益的70%計入維修基金，但合同另有約定的除外”的精神。同時考慮到原被告與被告協商確定的2008年上半年* * *的分配方案，即業主分得70%，物管企業分得30%。法院認為，本案中原告業委會獲得70%，物業管理公司獲得30%的收益分配是合理的。據此，業委會代表春江花園全體業主享有收益4，654，38+042，559.654，38+08元，其中收益2，899，795，438+0.43元。值得註意的是，業委會無權自行處置這部分款項。根據相關法律規定，該款應作為小區的維修基金。作為執行機構，業委會應當按照業主的意願和法律的規定使用該款。物業管理公司應首先彌補物業管理企業的管理費用，盈余也應滿足物業管理企業利潤的8%，然後再重新分配余額的意見因缺乏法律依據和雙方協議而被法院駁回。
關於爭議焦點，被告物業管理公司能否對部分業主所欠物業管理費行使抵銷權。物業管理公司提出部分業主在2008年6月30日前尚欠物業管理費131000元，但未提交充分證據予以證明。更重要的是，《中華人民共和國合同法》第九十九條規定:“當事人互負到期債務，債務標的種類、質量相同的，任何壹方可以將自己的債務與對方的債務抵銷。根據這壹規定，為了抵銷債務，當事人應當相互承擔債務並享有債權。本案訴訟當事人為原告業委會、物業管理公司和被告無錫分公司，而欠交物管費的業主為單壹主體。業委會代表小區全體業主提起訴訟，雖然其中包括欠錢的業主，但兩者有本質區別。因此，雙方的債權債務主體不同，不符合法定的抵銷規定。故對物業公司行使抵銷權的主張不予支持。
綜上，被告物業管理公司應向原告物業管理委員會返還交接清單確認的款項（扣除54，059.55元）及小區* * * 2005年至2007年部分收入的70%，即雙方確認的2，273，872.32元，以及應返還業主的2，899，796.5438元+0.43元。鑒於物業管理公司已支付1857995.72元，仍應向物業管理委員會返還3315668.03元。由於被告無錫分公司系不具有法人資格的物業管理公司的分支機構，其系依法設立，具有壹定的組織機構和財產，也實施了物業管理行為，故其應與物業管理公司共同承擔上述返還責任。據此，無錫市錫山區人民法院於2009年6月12日根據《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十三條、第七十四條第三款、第七十九條，國務院《物業管理條例》第五十四條第二款、第五十五條，參照《江蘇省物業管理條例》第三十三條的規定，作出如下判決:
1.被告物業管理公司及無錫分公司均於本判決生效後三日內向原告物業管理委員會返還3，365，438+05，668.03元。
2.駁回原告業委會的其他訴訟請求。
壹審宣判後，雙方均未在法定期限內提起上訴，判決已發生法律效力。
這個案子太長了。我這裏還有幾百塊。我放不下這麽多。妳得來找我。