주택 재산권 교환의 법적 근거는 무엇이며 어떤 사항에 주의해야 합니까?
첫째, 주택 재산권 교환이란 무엇입니까?
주택재산권 교환이란 철거인이 자건하거나 자매한 집의 재산권을 철거된 주택과 교환하고 철거된 주택의 평가가격과 교체된 주택의 시장가격에 따라 차액을 결산하는 행위를 말한다. 일반적으로, 철거된 사람이 보상금을 가지고 시장에 가서 집을 사려고 하지 않을 때, 철거된 사람은 적당한 집을 제공하고, 철거된 사람을 적절하게 배치하게 된다.
주택재산권 교환의 특징은 철거인의 철거인에 대한 보상을 실물로 표현한 것으로, 주택주택과 비주거주택은 모두 재산권 교환 방식을 채택할 수 있다. 재산권 교환은 일반적으로 제자리 이전과 오프사이트 정착으로 나뉜다.
둘째, 주택 재산권 거래 고려 사항
1, 재산권 변경 시 주택 면적 변경.
상품주택 가격이 보편적으로 오른 오늘날, 주택 면적을 바꾸는 것은 철거 쌍방의 이익에 직접적이고 중대한 영향을 미친다. 주의해야 할 두 가지 상황이 있습니다. 첫째, 1 인당 거주 면적이 현지 정부의 규정 기준보다 낮으며, 철거된 사람들은 교체된 주택의 면적이 정책에 규정된 국가 기준에 부합할 것을 직접 요구할 수 있다. 두 번째는 집의 면적을 바꾸는 것이다. 원칙적으로 철거된 집의 면적에 의해 결정되는 것이지, 철거된 집의 가치에 의해 결정되는 것이 아니라, 철거된 사람이 자발적으로 그 지역의 이익을 포기하지 않는 한. 현재, 일부 주민은 철거보상화폐화를 핑계로 재산권이 교체될 때 철거된 집의 가치에 따라 집의 최종 면적을 확정하는데, 이는 사실상 철거인의 합법적 권익에 대한 위장 박탈이며,' 도시주택 철거관리조례' 의 규정에 부합하지 않는다.
2. 집을 제자리에 돌려놓다
섹터 주택 가치는 수준별로 크게 다를 수 있으며, 같은 수준의 섹터는 특정 위치, 방향, 바닥 등에 따라 크게 다를 수 있습니다. 제자리, 철거된 집의 본거지여야 한다. 실생활에서, 일부 주민들은 더 많은 이익을 얻기 위해, 종종 원래 거주지에 대해 일관되지 않은 이해를 하고, 원래 거주지는 철거된 집과 같은 위치를 가리키며, 어떤 사람들은 심지어 원래 거주지를 철거된 집과 같은 위치로 해석하기도 한다. 더욱이, 일부 주민들은 독특한 장점을 이용하여 주택 철거 관리 부서에 영향을 미쳐 결국 주민들에게 돌이킬 수 없는 손실을 초래했다. 관련 규정에 따르면 공공이익, 군사시설 건설, 도시계획의 필요성에 따라 제자리에서 집을 반납해서는 안 된다고 판단해야 집을 별도로 배치할 수 있다. 따라서 위에 열거된 세 가지 경우를 제외하고, 제자리 주택을 철거된 집의 본지로 돌려보내야 한다.
3, 재산권 교환 계약
"도시 주택 철거 관리 규정" 에 따르면 철거 당사자가 철거 보상 정착에 합의한 경우 철거 보상 배치 계약을 체결해야 한다. 철거 보상 배치 협정은 계약법의 관점에서 볼 때 무명 계약이지만, 합의명은' 도시 주택 철거 관리 조례' 에 명시되어 있으며, 이 조례는 주택 철거를 규제하는 전문 행정법이다. 따라서 재산권 교환을 선택할 때 쌍방이 체결한 계약명은 철거 보상 계약이어야 하며, 다른 이름으로 대체할 수 없습니다. 계약 내용에서는 집의 위치, 면적, 레벨, 용도도 명시적으로 변경해야 한다. 실생활에서, 우리는 일부 주민들이 제공하는 재산권 교환 협정이 다양한 명칭을 가지고 있다는 것을 알아차렸는데, 그 중 하나는' 상품주택 교체 계약' 이라고 불린다. 표면적으로 계약 내용은 모두 재산권 교환이지만 계약 형식이 다르면 보호 수준도 다르다.
4. 배상금을 징수하려면 세금을 내야 합니까?
징수인이 받은 징수 보상은 국가 관련 도시 주택 징수 관리법에 규정된 기준에 따라 개인소득세를 면제한다. 징수된 주민이 다시 집을 매입하는 경우 거래가격 중 보상과 동등한 부분에 대해 증서세를 면제한다. 거래가격이 보상을 초과하는 경우 보상을 초과하는 부분은 증서세를 징수한다.
5. 주택 재산권 거래의 위치 선택
재산권이 바뀌는 구역에는 두 가지 상황이 있다. 하나는 개조구역이고, 다른 하나는 가까운 구역이다. 재산권이 주택을 바꾸는 위치는 도시 계획의 건축 면적에 대한 요구와 건설 프로젝트의 성격에 따라 도시 계획의 시행과 구구 개조에 유리한 원칙에 따라 결정되어야 한다. 도시 건설은 반드시 도시 계획에 부합해야 하기 때문에, 부근의 구간을 교환할 수 있는지 여부는 도시 계획의 제약을 받는다. 가옥은 주택으로 징수되었지만, 계획에 따라 건설용지와 인근에서 주택을 재건할 수 없는 경우, 원주택 이용자는 원로지를 강제로 교체할 수 없다.
6, 부동산 교환 주택 시장 가치 결정.
정부가 재산권 교환주택에 사용하는 가격에 대해 특별한 규정이 있는 것 외에, 재산권 교환주택에 사용되는 시장 가치는 평가를 통해 결정해야 한다.
7. 재산권 교환 주택의 품질 문제.
재산권 교환에 사용되는 주택의 품질 검수는 불합격하여 주민이 거주하도록 안배할 수 없다. 부서의 의무를 징수하는 것은 집을 파는 사람의 의무와 같다. 주택 매매 계약에서 주택 주체 구조의 질이 검사에 불합격되거나, 주택 품질 문제가 정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미치며, 구매자가 계약 해지를 요청하고 손실을 배상하는 것을 지지해야 한다. 지불용 주택에 품질 문제가 발생하는 경우 판매자는 보증 기간 동안 수리 책임을 져야 합니다. 판매자가 합리적인 기한 내에 수리를 거부하거나 수리를 미루는 경우 구매자는 스스로 수리하거나 다른 사람을 찾아 수리할 수 있으며, 수리 기간 동안의 수리비와 기타 손실은 판매자가 부담한다.
8. 재산권 교환 주택 인도 전 주택 징수 부서의 의무
주택 징수로 인한 이전으로 인해 주택 징수 부서는 수용자에게 이전 비용을 지불해야 한다. 주택 재산권 교환을 선택한 경우, 주택 재산권 교환이 배달되기 전에 주택 징수 부서는 징수인에게 임시 배치비를 지불하거나 회전방을 제공해야 한다. 회전방을 제공한 사람은 재산권 교환실을 인도한 후 징수인이 재산권 교환실에 입주하고, 회전실을 징수부서에 돌려주었다.
9. 주택재산권 교환을 견지할 수 있습니까?
일반적으로, 징수자는 화폐보상이나 주택재산권 교환을 선택할 수 있다. 그러나 주택재산권 교환의 전제는 징수부문이 수용자와 협의해 안치보상협정을 체결하는 것이다. 즉, 징수단위가 주택보상에 동의하고, 쌍방이 합의하고, 법률 규정을 위반하지 않는 한, 주택은 보상에 사용될 수 있다. 그러나 한쪽이 주택 재산권 교환 방식을 전혀 고려하지 않는다면, 쌍방은 주택 보상에 동의할 수 없고, 다른 쪽도 주택 재산권 교환을 강제할 수 없다.
이상은 주택재산권 교환과 주택재산권 교환이 무엇인지에 대한 주의사항이다. 현실적으로는 주택 철거 보상 문제로 분쟁이 잦다. 주택 재산권을 교환할 때, 우리는 분쟁을 최소화하기 위해 관련 사항을 알아야 한다.
(위 답변은 20 15- 12-23 에 발표되었습니다. 실제 주택 구입 정책을 기준으로 하십시오. ) 을 참조하십시오
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