【物權法解讀】《物權法》第七十二條解讀
信息介紹
《物權法》中的五大民生問題解讀1。論土地使用權期限
在《物權法》出臺之前，人們經常擔心房屋70年後土地使用權的歸屬問題，而且由於不同地塊開發周期的差異，購買者的土地使用年限經常被縮短。
例如，2004年，浙江寧波的張先生在上海浦東購買了壹套面積約為65，438+050平方米的商品房。然而，在房產證頒發後，他發現土地使用權期限已過14，張先生將開發商告上法庭，要求其賠償相關損失。但由於之前相關法律法規不完善，對於是否會發生損失以及如何計算損失沒有明確的依據，最終敗訴。
現在，根據物權法的規定，公民的住宅建設用地使用權到期後將自動續期。《物權法》通過後，上述案件的情況得到解決。
第二，關於車庫和停車位的所有權
此前，我國對住宅車庫和車位的所有權沒有統壹明確的規定，這實際上是我國物權法立法中建築物區分所有權特別是業主相關制度的缺位。實踐中，開發商通常通過出售或出租的方式處置住宅車庫和車位，業主的合法權益容易受到侵害。
據楊浦某小區業主反映，小區內壹處閑置空地被物業管理公司改造成了停車場。小區業委會和物業協商後，由物業管理公司管理並收取停車費，收取的錢分成37%和37%，但需要給業主壹定的停車費。
折扣。但後來，物業公司沒有履行承諾，還擅自提高了業主的停車費。雙方的糾紛不斷。
根據物權法，停車場屬於業主所有。同時規定，業主有權更換建設單位依法選聘的物業服務機構或者其他管理人。根據該規定，上述案件中停車場的所有權應歸業主所有，業主有權自行管理或聘請物業管理公司管理，物業管理公司只能根據合同約定享有權利並承擔義務。
第三，關於相鄰關系的問題
民法通則涉及特定的相鄰關系，如通風和采光。第八十三條規定，不動產相鄰各方應當按照方便生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、交通、通風、采光等相鄰關系。給相對方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。但由於壹般規定，實踐中侵犯通風采光權的情況並不少見。特別是個別開發商為了在有限的土地上開發盡可能多的建築物，甚至違反國家有關工程建設標準，開發的建築物的日照、通風和采光不符合相關規定的要求，對業主和其他不動產權利人的合法權益造成了極大的損害。
《物權法》明確規定，建設建築物不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。業主不得違反國家規定排放大氣汙染物和水汙染物，丟棄固體廢物，釋放噪聲、光和電磁輻射等有害物質。除了明確不動產所有權人擁有通風、采光和日照的權利外，還增加了對汙染物、廢物、噪聲、光和電磁波的禁止。
輻射等有害物質的非法排放條款明確了不動產相鄰權人在權利受到侵害後的請求權基礎。
但仍需提醒廣大購房人務必提前了解所購房屋的通風、采光、日照是否符合國家相關工程建設標準，以便盡早預防和避免糾紛。四、關於物權行為與債權行為的區分。
所謂物權行為，是以設立、變更或者消滅物權為目的的法律行為；債權行為是以設立、變更和消滅債權為目的的法律行為。《物權法》出臺前，關於物權行為與債權行為的區分原則存在較大爭議。
例如，張某從開發商處購買了壹套價值約80萬元的房屋並登記了房產證。在張某簽訂房屋轉讓合同後，吳某向張某支付了約40萬元。辦理過戶登記前，因張某仍拖欠開發商房款，法院判決解除張某與開發商的房屋買賣合同，並撤銷張某的房產證。無奈之下，只能將張某告上法庭，要求繼續履行合同。壹審法院認為，張某的產權證已被法院撤銷，因此其實際上並非房產所有人，無權處分該房產。張武的合同無效。雖然二審法院後來改判合同有效，但從本案反映出的是，由於物權法的缺失，司法實踐中沒有堅持區分物權行為和債權行為的原則，導致適用法律出現偏差。
根據《物權法》第十五條的規定，當事人之間設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，自合同成立時生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理物權登記不影響合同的效力。
根據該條規定，只要雙方之間的合同依法成立，合同即生效，仍可向張主張其債權，但其僅取得債權請求權，產權未發生變化。同時，物權登記的變更並不影響合同的效力，因此物權行為和債權行為得到了明確區分。
五、關於明確不動產善意取得制度。
關於善意取得，長期以來壹直認為只有動產可以適用善意取得，而不動產則不能。但從客觀善意的角度來看，只要買受人信賴不動產登記機構的登記信息行事，無論其是否知悉登記事項以外的其他信息，均應認定為善意。然而，在司法實踐中，對此存在不同理解，往往導致法律適用出現偏差。
《物權法》規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權收回，但受讓人在下列情形下取得該不動產或者動產的所有權:（壹）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理價格轉讓；（三）依法應當登記的轉讓的不動產或者動產已經登記，且不需要登記的轉讓的不動產或者動產已經交付給受讓人。根據這壹規定，不動產也可以善意取得。這不僅符合不動產物權變動的公信原則，也將對今後正確處理不動產糾紛起到很大作用。（作者系聯業律師事務所律師）
物權釋義物權是指自然人、法人直接控制不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。不動產是指土地和建築物等土地附著物；動產是指不動產以外的東西。物權法的制定對於明確物的歸屬、充分發揮物的效力、維護經濟秩序、促進社會主義現代化建設具有重要意義。
意義重大。公示是指登記等確認物權設立和變更的依據。物權公示是為了讓他人清楚地知道誰是權利人，從而維護權利人和交易相關人的合法權益。除非有相反證據，不動產登記簿上記載的人是不動產的所有人，動產的占有人是動產的所有人。預告登記是指當事人約定買賣拍賣房屋或者轉讓其他不動產權利時所作的登記，以限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得不動產權利。例如，在商品房預售中，買受人可以對尚未建成的房屋進行預先登記，以限制開發商出售或抵押已再次出售的房屋。隨著住房的商品化，建築向多層和高層發展，壹棟高層建築通常由許多家庭擁有。這種現象就是建築物分為所有權。建築物區分所有權包括居民對其在高層建築中的房屋等專有部分享有的所有權，以及對電梯和過道等部分的共同管理權。相鄰關系是指兩個或兩個以上相鄰的不動產所有人或使用人因交通、采光、通風等需要而享有的權利和承擔的義務。，符合法律規定。* * *是指兩個或兩個以上的自然人或法人共同享有壹項財產的所有權。* * *關系可以根據法律或合同發生。根據《民法通則》的規定，* * *分為* * *和帶* * *的* * *兩種。