업주 대회의 특징과 운영 방식은 무엇입니까?
(1) 업주 대회는 민주 조직이다. 그 구성원은 조직에서 지위가 평등하여 자신의 뜻에 따라 조언과 의견을 제시할 수 있다.
(2) 소유자 회의는 자치 단체입니다. 그 구성원은 자기 서비스, 관리, 자기협상, 자기구속에 종사하는 재산 소유권을 가진 사람들이다. 업주 대회 구성원은 부동산 관리 구역 내 회원으로, 수리업계의 전반적인 이익에 따라 관리되며 외부인의 불법 개입을 받지 않는다.
(3) 소유자 회의는 대표 기관이다. 업주대회는 대표적이며, 산업관리에서 전체 업주의 합법적인 권익을 대표한다. 업주대회에서 내린 결의안은 주체이익의 반영이 아니라 전체 업주의 이익의 반영이어야 한다. 업주대회에서 내린 결의안이 만장일치의 동의를 받지 못하더라도 때로는 다른 업주들의 반대에 부딪히기도 하지만, 업주대회 결의안의 의사규칙에 부합하는 한, 이런 결의안은 전체 업주의 이익을 대표한다. 건설부가 제정한' 재산관리조례' 와' 업주총회 의사규칙' (건부 [2003] 13 1 호) 은 업주대회의 활동과 책임을 명확하게 정의하고 설명했다.
업주 대회 운영 1. 업주 대회의 구성
"부동산 관리 조례" 는 "부동산 관리 구역 내 전체 소유주가 업주 대회를 구성하다" 고 규정하고 있다. 업주 대회는 부동산 관리 구역 내의 부동산 관리 활동에서 전체 업주의 합법적인 권익을 대표하고 보호한다. "
업주 대회는 부동산 관리 구역 내 전체 업주들로 구성된 자치단체로, 부동산 관리 구역 내 전체 업주들의 공익을 보호하고, 업주들이 부동산 관리에서 자주권을 행사한다. 업주가 중국인이든 외국인이든 자연인이든 법인이든 모두 업주 대회의 회원이다. 업주대회는 회의제도의 형식으로 전체 소유주의 동의와 이익을 충분히 민주적으로 집중해 본 부동산 관리 지역 부동산 관리 자치규정을 제정할 권리를 행사하고, 업주의 생활사무와 자치범위에 속하는 부동산 관리 공익 사업 중 기타 중대한 사항을 결정한다.
일반적으로 업주는 업주대회의 회원이며, 업주 본인만이 업주대회에 참가할 수 있다. 그러나 업주 본인은 사유대회에 직접 출석할 수 없는 경우, 서면으로 대리인을 위탁하여 업주 대회 회의에 참석할 수 있으며, 대리인은 위탁에 따라 의결권을 행사할 수 있지만, 선출될 자격이 없다. 위탁대리인은 친족이나 친구가 될 수 있지만 반드시 법정 위임 수속을 거쳐야 한다. 연령이 18 이하인 업주는 법정대표인이 대표해야 한다. 부동산 이용자는 업주 대회에 참석할 수 있지만 의결권은 없다.
업주 수가 비교적 많을 때 업주 대표를 선출하여 업주 대회에 참가할 수 있다. 건설부가 제정한' 업주 대회 조례' 제 16 조는 "부동산 관리 구역 내 업주 수가 많아 업주 대표 한 명을 선발해 업주 대회 회의에 참석할 수 있다" 고 규정하고 있다. 업주 대표를 선출하여 업주 대회 회의에 출석한 경우, 업주 대표는 업주 대회 참석 3 일 전에 업주 총회에서 논의할 사항에 대해 자신이 대표하는 업주의 의견을 서면으로 구해야 한다. 표결이 필요한 경우, 업주 대표는 업주 대회 표결 시 업주가 찬성, 반대, 기권한 구체적인 표수를 사실대로 반영해야 한다. 업주 대표는 어떤 이유로 업주 대회에 출석할 수 없으며, 그 대표가 대표하는 업주는 다른 업주 대표를 선출하여 출석할 수 있다. "
2. 소유자 회의 설립 조건
부동산 관리 조례에는 이에 대한 구체적인 규정이 없다. "부동산 관리 규정" 제 10 조에 따르면, "같은 부동산 관리 구역 내의 소유주는 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부의 지도 하에 업주 대회를 설립해야 한다. 선거로 생성된 업주 위원회는 단 한 명의 업주밖에 없다. 또는 전체 업주들이 만장일치로 업주 대회를 설립하지 않기로 결정한 업주 수가 적은 * *, 업주 대회와 업주 위원회의 의무를 이행해야 한다. ""
3. 업주 대회의 형식.
업주 대회는 일반적으로 집단 토론과 서면으로 의견을 구하는 두 가지 형태가 있다.
일반적으로 업주대회는 단체토론 방식으로 열리며 각 방면의 관점을 충분히 보여줄 수 있다. 그러나 일부 문제에 대해서는 소유주 간에 논란이 없고 의견을 구하면 비용을 절감할 수 있다.
4. 소유자 회의 개최를위한 정족수
업주대회가 어떤 형식을 취하든 부동산 관리 구역 내에서 1/2 이상 의결권을 가진 업주가 참석해야 개최된다. 업주 대회의 개최는 최소한의 인원이나 의결권 제한을 만족시켜 다수의 이익을 최대한 반영하고 결의안의 과학적이고 합리적인 것을 보장해야 한다. 조례는 최소 투표권을 규정하고 있다. 즉, 부동산 관리 구역 내에 1/2 이상 투표권을 가진 소유주가 있어야 한다.
5. 소유자 총회에서 결정한 정족수
업주 대회에서 내린 일반 결의안은 회의에 참석한 업주의 의결권 1/2 이상이 있어야 효력을 발휘할 수 있다. 업주 대회의 특별 중대 사항에 대한 결정은 반드시 부동산 관리 구역 내 전체 업주가 보유한 의결권의 3 분의 2 이상을 통과해야 효력을 발휘할 수 있다.
재산관리조례' 에서 업주대회의 결의안은 두 가지, 즉 일반결정과 특별결정으로 각기 다른 표결규칙을 적용한다. 일반 결정의 경우, 회의에 참석한 소유주가 소지한 의결권 1/2 이상, 즉' 일반 다수동의법' 을 통과해야 합니다. 특별한 결정을 내리려면 반드시 부동산 관리 구역 내 전체 소유주가 보유한 의결권의 3 분의 2 이상을 통과해야 한다. 동시에, 이 두 결정에서 투표권을 계산하는 근거는 다르다는 점에 유의해야 한다. 일반적인 의사 결정의 경우 의사 결정에 참여하는 소유자가 보유한 의결권을 기준으로 합니다. 특수결정에 대해서는 전체 업주의 투표권을 바탕으로 합니다. 이는 특히 다수가 동의한 결의 방식이 소유주 집단과 관련된 중요한 사항에 대해 의사결정이 신중하고 의사결정 시행이 절대다수의 업주들의 지지를 받을 수 있다는 것을 의미하기 때문이다.
조례는 특별사항을 규정하고 있는데, 주로 업주팀과 관련된 중요한 사항, 즉 업주공약 제정 및 수정, 업주총회 절차 규칙, 부동산 관리기업 선발 및 해고 결정, 특별 수리자금, 갱신 방안 등을 규정하고 있다.
소유주 회의는 정기 회의와 임시 회의로 구분됩니다.
소유주의 20% 이상이 제의하거나 중대한 사고, 비상사태가 적시에 처리되어야 하거나, 업주대회 의사규칙 또는 업주공약에 규정된 다른 상황이 발생할 경우 업주위원회는 업주대회 임시회의를 제때에 조직해야 한다.
7. 업주 대회 회의를 개최하려면 회의가 열리기 전에 업주에게 통지해야 한다.
15 일 이전에 업주 총회를 개최한 경우 전체 업주에게 통지해야 하며, 업주 위원회가 부동산 관리 구역 내에서 회의 통지 및 관련 자료를 공고해야 합니다. 또한 관련 주민위원회에도 통보해야 한다.
8. 업주 대회 회의록은 보관해야 한다.
업주 대회 회의는 업주 위원회가 서면으로 기록하고 보관해야 한다.
9. 업주 대회의 결정은 마땅히 발표해야 한다.
업주 대회의 결정은 제때에 서면으로 부동산 관리 구역 내에 발표해야 한다.
업주 대회 첫 회의 1. 첫 업주 대회 개최 조건
같은 부동산 관리 구역 내의 업주는 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부의 지도하에 업주대회를 설립하여 업주위원회를 선출해야 한다. 지역마다 첫 업주 대회 개최 조건이 다르다. 예를 들어, "주택단지 입주율이 50% 이상이거나 첫 주인이 입주한 지 2 년이 넘은 곳에서는 업주 대회를 열 수 있다. ""
또 다른 지방에서는 다음 상황 중 하나가 부동산 관리 구역 내에서 첫 번째 업주 대회 또는 업주 대표대회를 개최할 수 있다고 규정하고 있다. ① 판매된 공공 주택 건축 면적이 30% 이상에 달한다. (b) 50% 이상의 상업용 주택 건축 면적의 새로운 판매; (3) 집은 2 년 동안 팔렸다.
2. 첫 번째 소유자 회의 준비
(1) 회의 준비팀을 조직하다. 업주 대회 준비팀은 부동산이 있는 구현 부동산 행정 주관부와 거리사무소의 지도하에 설립되어 업주 대표와 건설단위 (공공주택 판매단위 포함) 로 구성돼 업주 대회 준비를 담당하고 있다. 주민위원회가 있으면 주민위원회 위원도 초청할 수 있다.
(2) 첫 업주 대회의 시간, 장소, 형식 및 내용을 확정한다.
(3) 업주와 관계자의 건의를 듣고, 부동산 관리 구역의 실제 상황과 결합해 정부 주관부가 제정한 시범문을 참고하고, 업주대회 의사규칙 초안과 업주공약 초안 등 관련 서류를 작성한다.
(4) 첫 업주 대회 회의에서 업주 신분을 확인하고 업주 투표권 수를 확정한다.
(5) 협상을 통해 업주위원회 위원 후보의 방식과 명단을 확정한다. 업주는 상품 주택 구매자, 공공 주택 구매자, 부동산을 소유하고 있는 부동산 개발 기업을 포함한다. 업주위원회 위원은 일반적으로 소유 주택의 실제 건축 면적에 따라 일정 비율에 따라 추천해야 한다.
(6) 첫 업주 대회 개최를 위한 기타 준비 작업을 잘 한다.
회의 준비 기간 동안 준비팀 설립 과정과 각 회의에서 결정된 의견을 꼼꼼히 기록해야 한다.
3. 첫 번째 소유자 회의 개최 절차
준비팀은 설립일로부터 30 일 이내에 부동산이 있는 지역, 현인민정부 부동산 주관부의 지도하에 조직업주가 첫 업주대회 회의를 열어야 한다.
(1) 준비팀 구성원 대표 준비팀이 대회 준비 상황을 소개한다.
(2) 대회 준비팀 멤버 대표 준비팀이 업주위원회 후보를 소개하고 후보 본인도 자신을 소개할 수 있다.
(3) 업주대회 의사규칙과 업주공약을 통과시키는 것을 심의한다.
(4) 소유주위원회 위원 선출.
(5) 부동산 관리와 관련된 특별 중대 사항을 심의하여 채택하다.
첫 업주 대회가 열릴 때, 부동산 건설 단위는 부동산 관리에 대한 예비 보고도 해야 하고, 부동산 관리 기업은 부동산 인수 수락 보고도 해야 한다.
업주대회 의사규칙은 법에 따라 의사방식, 표결절차, 업주 투표권 결정 방법, 업주위원회 구성, 위원 임기 등에 대해 합의해야 한다. 그 중에서도 소유주의 투표권은 소유주가 소유한 부동산 건축 면적, 주택 단위 수 등에 따라 결정되어야 하며, 주 자치구 직할시가 제정한 방법에 따라 결정되어야 한다. 업주 공약은 부동산의 사용, 유지 및 관리, 업주의 이익, 업주가 이행해야 할 의무, 공약이 져야 할 책임을 위반하기로 합의해야 한다.
업주 대회의 주요 직책
1. 소유주위원회 위원 선출 및 교체
2. 업주 공약과 업주 대회 절차 규칙을 제정하고 개정한다.
3. 부동산 관리 회사를 선발하고 해고하고, 부동산 관리 서비스 계약을 승인합니다.
소유주위원회 및 재산 관리 기업의 업무를 감독합니다.
5. 부동산 관리 지역 내 수리, 갱신, 증축 비용의 일부를 분담하기로 결정합니다.
6. 특별 유지 보수 자금의 사용 및 갱신 방안을 결정하고 시행을 감독한다.
7. 재산 관리를 결정하는 기타 주요 사항.
업주대회가 성립하기 어려운 원인 분석 (1)' 재산관리조례' 에 규정된 법률장애 1
같은 부동산 관리 구역 내의 업주는 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부의 지도하에 업주대회를 설립하여 업주위원회를 선출해야 한다.
업주 대회 헌장에는 거리 사무소가 지도 작업에 참여하는 것을 늘렸다. 이 가운데 소유주가 업주대회를 설립할 준비가 되면, 부동산이 있는 지역, 현인민정부 부동산 행정 주관부, 거리사무소 (향진 인민정부) 의 지도 아래 업주대회 준비팀 (이하 준비팀) 을 구성해 업주대회 준비를 책임져야 한다고 규정하고 있다. 이 규정에서는 업주가 무엇을 해야 하는지를 규정하고 있지만, 실제 운영에서는 때때로 업주가 상응하는 지도를 받기가 어렵고, 일부 동네 업주들이 자발적으로 업주 대회를 설립하여 몇 년 동안 계속되었다.
2, 소유자 회의 설립 비용.
이전의 부동산 관리 규정에는 업주 대회 설립 비용이 명시되어 있지 않다. 대회 준비 단계 전체의 업무가 매우 많아서 대량의 인력과 물력이 필요하고, 표를 인쇄하고, 회의를 열어야 한다. 이 비용들은 현재 어떻게 해결할 근거가 없다. 업주가 부동산 관리비 외에 이 비용을 다시 올리는 것은 비현실적이다.
소유주위원회의 법적 지위는 분명하지 않습니다.
"부동산 관리 조례" 제 8 조는 "부동산 관리 구역 내 전체 소유주가 업주 대회를 구성한다" 고 규정하고 있다. 제 15 조 규정: "업주위원회는 업주대회의 집행 기관이다. "이 규정은 입법상 소유주위원회의 법적 지위를 명시한 것 같지만 실제 운영에는 어려움이 많아 학술계와 법조계가 법적 지위에 대해 논란이 일고 있다. 업주위원회는 민사소송법에 규정된' 기타 조직' 에 속한다고 생각하는 사람들도 있고, 업주위원회가 법인도 아니고, 다른 조직도 아니고, 소송 주체 자격도 전혀 없다고 생각하는 사람들도 있다.
(b) 갈등이 격화될 때까지 업주는 적극적이지 않다
부동산 시장의 발전과' 업주' 라는 단어가 등장하면서 건물 내, 계획지 범위 내 공공사무는 더 이상 국가의 일이 아니라 전체 업주들이 책임을 지고 책임져야 하는 일이다. 이후 업주단체' 자치' 의 동력이 생겨났고, 일부 지역과 지역사회에서는 더 많은 화산 폭발이 일어났다. 그리고' 부동산 관리 조례' 는 바로 이 집단의 힘을 규범하고 지도하는 중요한 법규이다.
한 부동산 관리 구역의 업주가 물권을 가진 모든 업주를 어떻게 처분하느냐는 법적 근거가 있지만, 구체적인 집행 과정에서 다수를 위해 결정을 내리는 소수의 전통 습관은 물권 처분 과정, 특히 자기와 무관한 일에 대해 우리 대부분의 업주들은 무관심하다. 업주와 부동산 관리 회사가 갈등이 격화될 때까지 큰 갈등을 겪을 때, 우리 업주들은 심상치 않은 열정을 보이며, 직접적인 목적은 기존 부동산 관리 회사를 해고하는 것이다. 이에 따라 업주와 부동산 관리업체 간의 갈등이 더욱 격화되면서 악성 사건까지 발생했다. 이러한 문제들에 대해서는 법률 지식을 보급하고 업주의 규제 의식을 높여 해결해야 한다.
(3) 관련 주관 부서의 지도가 불리하다.
동네 소유주들에게는 비전문가들이 많았고, 대부분 부동산 관리 법규와 정부 관련 규정을 이해하지 못했다. 자신의 업주 대회를 어떻게 조직해야 할지 모르겠다. 그들은 우리의 주관 부서와 관련 정부 기관이 그들에게 더 많은 지도와 도움을 제공하기를 갈망한다. 그러나 사실은 만족스럽지 못하다.
(4) 개별 부동산 회사가 업주 대회 설립을 방해하다.
부동산 회사가 관리를 방해하는 주택단지업주가 업주대회를 설립한 사례와 보도는 언론에서 흔히 볼 수 있다. 지난 2002 년 5 월 14 일 베이징시 조양구 구룡가든 임시업주위원회 주임 이건국은 미스터리한 사람 몇 명에게 중상을 입고 머리 두 개의 큰 구멍, 오른쪽 눈이 영구적으로 실명되고 왼쪽 팔이 산산조각 났다. 2005 년 6 월 1 1 일 베이징시 창평구 태평가업업위원회 사무총장이 동네 입구에서 정체불명의 남자 두 명에게 참상을 당했다. 이 시점에서, 바로 동네 업주 대회가 열리기 직전이다. 2006 년 2 월 15 일 오후 7 시쯤 광저우 화남 신도시 소유주 이강 (화남 신도시 업주위원회 준비위원회 위원) 이 집에서 여러 명의 악당에게 습격을 당했다. 이강은 이어 중산삼원으로 이송되었는데, 그곳에서 그의 비장이 절제되어 수혈량이 3000CC 에 달했다. 인터넷 검색을 하면 더 많은 페이지가 팝업됩니다. 그들은 모두 한 가지 공통된 특징을 가지고 있는데, 맞은 사람들은 대부분 업주 대회 준비팀의 활동가들이다. "신청년" 처럼요? 계량' 에 실린' 베이징 부동산 폭력 진상 조사' 에는 수많은 사례가 열거되어 있어 이런 보도는 셀 수 없이 많다. 한 가지 문제는 우리 동네 관리자들이 소유주 대회를 설립하는 것을 원하지 않는다는 것이다. 왜냐하면 이 관리자들은 자신이 소유주가 아닌 동네 및 동네 소유주를 영원히' 관리' 할 수 있기를 바라기 때문이다. 그들은 업주 대회가 성립되면 제명될 것을 두려워한다. 유죄다. 그러므로, 우리는 그것을 방해할 수 있는 모든 것을 할 수 밖에 없고, 심지어 폭력을 사용하는 것도 마다하지 않을 수 없다. 물론 폭력은 개별적인 현상이지만 영향은 극히 나쁘다.