부동산 프로젝트 개발 프로젝트 원가 관리 최적화 연구?
베이징 올림픽 유치가 성공하고 중국이 WTO 에 가입하면서 중국 부동산 프로젝트의 개발, 건설 및 운영이 빠른 발전기를 맞이하여 많은 부동산 개발업자들에게 새로운 발전 기회를 가져왔다. 그러나 기회, 도전 및 위험은 공존합니다. 기회를 포착하고, 위험을 합리적으로 피하고, 더 나은 투자 효과를 얻는 방법은 부동산 개발업자가 연구할 만한 과제이다.
부동산 프로젝트의 개발 건설 절차가 복잡하고 뚜렷한 특징을 가지고 있다. 부동산 프로젝트 개발의 전 과정은 일반적으로 프로젝트 의사 결정, 설계, 입찰 계약, 시공 및 준공 수락 등 여러 단계로 나눌 수 있으며, 1 단계는 일련의 구체적인 활동으로 구성됩니다. 동시에, 프로젝트 원가 관리 분야에서는 해당 투자 추정, 설계 예산, 시공 예산, 계약가격, 시공 결산, 준공 결산을 도출할 수 있는데, 이는 허황에서 실실, 굵기에서 가는 점진과정이다. 부동산 프로젝트 개발 건설 과정에서 과학 기술 조건과 주관적 인식의 제한, 그리고 프로젝트 지질 조건, 시공 조건, 시장법 등 객관적인 과정의 발전과 표현으로 인해. , 예측할 수 없는 사건이 수시로 발생하고 비용 구성의 다양성이 더해져 비용이 불확실하기 때문에 객관적으로 비용 관리에 어려움을 초래하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용) 또한, 부동산 개발업자들은 일반적으로 주관적인 인식이 부족하여 원가 관리가 시스템 프로젝트라는 것을 인식하지 못하고, 내재적 법칙을 따르지 못하고, 일방적으로 원가 관리의 한 측면을 지나치게 강조하거나 중시합니다 (주로 사전 결산 관리에 머물러 있음). 이 글은 시스템 공학 이론을 지도하고 부동산 프로젝트 개발의 건설 절차를 주선으로 하여 부동산 프로젝트 개발의 프로젝트 원가 관리를 전면적으로 체계적으로 논술하며 프로젝트 원가 관리 최적화의 새로운 이념을 확립하여 많은 부동산 개발상들에게 참고할 수 있도록 하였다.
2. 의사 결정 단계에서 원가 관리 최적화
현재 부동산 시장은 이미 전통적인' 생산 결정 소비' 에서' 소비 결정 생산' 으로 바뀌었다. 부동산 제품은 특별한 상품으로서 더 이상 선택의 여지가 없는 장사가 아니며 소비자들은 큰 선택권을 가지고 있다. 투자 효과를 높이기 위해서는 개발자가 개발한 프로젝트가 소비자가 감당할 수 있는 제품이어야 하며 환경 품질, 기능 품질 및 서비스 품질이 우수해야 합니다. 실현가능성 연구 보고서는 프로젝트 투자 결정의 과학적 근거이다. 부동산 개발업자는 실현가능성 연구 보고서를 편성하고 승인할 때 실사구시의 원칙 (사회와 전문 컨설팅 회사에 의뢰할 수 있음) 을 고수해야 하며, 특히 부동산 개발 프로젝트의 계획 (프로젝트 부지 선정, 개발 내용과 규모, 개발 시기, 개발 협력 방식, 프로젝트 융자 방식과 자본 구조, 부동산 제품 경영 방식 등의 분석과 선택 포함) 을 중시해야 한다. 원가 관리의 관점에서 볼 때, 투자 추정을 편성하고 승인할 필요가 있다.
부동산 프로젝트의 총 투자에는 개발 건설 투자와 경영자금이 포함된다. 개발 및 건설 투자 (즉, 프로젝트 비용) 는 개발 기간 동안 부동산 제품 개발 및 건설을 완료하는 데 필요한 다양한 비용을 말하며, 주로 토지 비용, 이전 엔지니어링 비용, 인프라 건설 비용, 건설 설치 엔지니어링 비용, 보조 시설 건설 비용, 간접 개발 비용, 연체 수수료, 관리비, 판매 비용, 개발기간 세금, 기타 비용 및 불가를 포함합니다 따라서 어느 정도까지는 비용을 잘 통제해야 개발 효과가 보장되고 치열한 시장 경쟁에서 무패의 땅에 설 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용, 비용) 투자 추정의 편성은 상술한 원가 구성에 기초해야 하며, 편성이 완료되면 시장 조사의 예상 판매 가격과 수익 수준에 따라 적절히 조정되어야 하며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다.
이 단계에서 프로젝트의 범주와 규모는 기본적으로 결정되었지만 구체적인 설계는 아직 진행되지 않았다. 계획에서는 프로젝트의 전체 건물 면적, 건물 장식 레벨, 평면도에 대해서만 프롬프트와 요구사항이 있습니다. 따라서 의사 결정 단계의 투자 추정은 비교적 거칠고 오차는 비교적 크며 (10% ~ 25%) 개발자의 의사 결정에 대한 참조로 사용될 수 있습니다. 예상 비용이 개발자가 투입해야 할 총 자금을 초과하면 개발자가 원하는 액수를 얻을 때까지 규모 또는 기준을 조정하는 것을 고려해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 개발명언) 투자 추정은 주로 유사한 공사 설명을 참고해야 하며, 새로 건설한 프로젝트의 건설 장소와 교통 조건을 결합하여 편성해야 한다. 이 단계의 투자 추정은 향후 공사 원가 통제의 목표 한도로 원칙적으로 돌파해서는 안 된다.
3. 설계 단계의 원가 관리 최적화
설계 단계의 가격통제는 공사 가격관리의 관건 중 하나이다. 데이터 연구에 따르면 예비 설계 단계, 기술 설계 단계 및 시공 도면 설계 단계에서 프로젝트 비용에 영향을 줄 가능성은 각각 75% ~ 95%, 35% ~ 75%, 25% ~ 35%, 시공 단계는 65,438+00% [2] 에 불과했다 이런 관점에서 볼 때, 공사 원가를 통제하는 관건은 설계 단계에 있다. 시공 단계는' 도별 시공' 이기 때문에 시공 단계의 원가 통제는 공사 원가를 통제하는 것이 아니라 시공에서 증가할 수 있는 새로운 공사 원가를 통제하는 것이다. 공사의 투자 (원가) 결정은 설계 단계에서 이미 확정되었기 때문이다. 공사 원가 관리의 관건을 설계 단계에 두고, 미리 대비하면 적은 노력으로 더 많은 효과를 얻을 수 있다.
설계 입찰, 한도 설계 구현, 설계 감리 실시는 설계 단계에서 공사 원가를 통제하는 효과적인 수단이다. 설계 입찰을 실시할 때 여러 방면에서 설계 방안을 선택할 수 있지만, 설계 비용 제시가격은 설계 단위를 선택하는 한 가지 요소로만 사용될 수 있으며, 자격 수준과 엔지니어링 실적을 검토하는 데 더 많은 주의를 기울여야 한다는 점에 유의해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 설계 입찰명언) 설계 입찰 경쟁을 통해 설계 품질 향상, 설계 변경 최소화, 설계 주기 단축, 설계 예산 및 시공 도서 예산의 정확성 향상, "3 초과" (예산 초과 견적, 예산 초과 예산, 결산 초과 예산) 방지에 큰 의미가 있습니다. 한도 설계는 프로젝트 설계의 전 과정을 거칩니다. 투자 결정에서 투자 예상에 따른 목표 한도 설정, 예비 설계까지 예산안을 통해 최대 한도를 결정하고, 프로젝트 시행 시공 도면 설계 단계에서 공사량을 중점적으로 통제하고, 인력, 물력, 재력을 합리적으로 활용하고, 자금 사용 가치를 높이고, 투자 효과를 더욱 높일 수 있습니다. 예비 설계 단계에서 할당량 설계는 엔지니어링 수량, 장비 및 재료 제어에 중점을 두고 있으며 시공 도면 설계 단계에서는 엔지니어링 수량 제어에 중점을 둡니다. 한도설계투자한도는 일반적으로 실현가능성연구투자평가비용을 기준으로 직접공사비용의 80 ~ 90% 로 나누어 10% ~ 20% 로 조정한다. 설계 할당량을 합리적으로 사용하려면 설계 할당량의 동적 관리를 구현해야 하며, 각 전공은 투자 할당 할당량 설계에서 개별적으로 "실제 설계 할당량" 을 그려야 합니다. 할인법을 사용하여 실제 설계 한계를 계산하는 공식은 다음과 같습니다.
실제 설계 한도 = 투자 분배 설계 한도 (1+i)n
여기서:
I--관련 부서에서 발표 한 프로젝트 비용 상승 지수 (%);
N 은 건설 기간 (년) 을 나타냅니다.
따라서 예산 견적은 설계, 계산, 설계 최적화, 프로젝트 비용 관리, 자금의 합리적 사용 촉진 등을 반영해야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 따라서 엔지니어링 설계 단계에서 기술 경제 분석을 잘 하는 것은 공사 원가 관리의 중요한 부분이다. 건설가격 엔지니어는 디자이너와 적극적으로 협조하여 과학적 이론과 방법을 활용해 의사결정 문제 (예: 방안 설계, 설비 모델링, 시공 기준 등) 를 정성적이고 정량적으로 분석하고 평가한다. ) 를 입력하고 개발자의 요구 사항을 충족하는 제품 기능 또는 사용 기능을 전제로 가장 합리적인 프로젝트 비용을 계산합니다.
개발자가 계획 및 설계 방면에 비교적 약하다면, 감독 엔지니어에게 설계 감독을 의뢰하여 일류 설계를 보장하고, 설계 품질을 향상시키고, 건설 투자를 줄이는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 만약 가격통제력이 약하다면, 사회화되고 전문화된 공사 가격사무소에 가격통제 업무를 의뢰하여, 가격엔지니어가 설계 단계의 가격통제 작업, 즉 예산통제 작업에 종사할 수 있도록 할 수 있다. 설계 단계에서는 지질, 엔지니어링 구현 중 인공, 자재 및 장비 가격 상승, 자연 재해 등 특수한 예측할 수 없는 상황에 대해 예산을 편성할 때' 예측할 수 없는 비용' 이나' 위험비' 를 예약해야 한다. 예측할 수 없는 비용의 예측에는 비용 엔지니어가 어느 정도의 전문 지식, 풍부한 경험, 판단 능력을 갖추고 디자이너와 긴밀하게 협력해야 완성할 수 있다.
4. 입찰 계약 단계에서 원가 관리 최적화
시장 매커니즘 도입, 공사 입찰 실시, 공정성, 정의, 공개 경쟁 촉진은 공사 비용 절감, 공사 기간 단축, 공사 품질 보장을 위한 효과적인 조치임을 입증했다. 우승열퇴를 실현하고 이상적인 하청업체를 파트너로 선택해 도급 분야의 부패를 근절하는 효과적인 수단이기도 하다.
중국은 이미 세계무역기구에 성공적으로 가입했으며, 국제 관례를 참고하여 전통적인 가격 모델, 즉 시장경제를 실시하는 가격 모델을 개혁할 것이다. 시장경제의 가격 모델은 전국적으로 통일된 공사 수량 계산 규칙을 제정하여 통일된 프로젝트 구분 하에 각 프로젝트의 소비 기준을 제시하는 것이다. 입찰할 때 입찰자는 BOQ 를 제공하고, 각 입찰 단위 (계약자) 는 자신의 실력과 경쟁 전략의 요구에 따라 자율적으로 가격을 제시하며, 업주들은 우량 낙찰 (보통 합리적인 최저 견적) 을 택하여 견적과 공사 계약을 합법화한다. 공사 과정에서 입찰 서류나 계약 규정과 일치하지 않는 상황이나 공사량이 변경되는 경우, 이 모델은 국제관례로 국내 일부 지역에서는 이미 시행되고 있다. 이 글은 이 가격 모델에 근거하여 계약 단계의 원가 관리를 토론할 것이다.
공사 입찰 도급 단계에서, 건설가격 엔지니어는 먼저 계약서 예산과 입찰 전 예산을 편성한다 (정확도는 5% 이내). 공사량 계산 규칙에 따라 각 부분의 공사량을 계산하고, 공사기 목록을 편성하여 계약자가 입찰할 수 있도록 합니다. 입찰 서류는 공사 명세서를 제공하는 것 외에도 계약 쌍방의 권리와 책임을 명확히 하고, 모든 예측 가능한 상황을 상세히 나열하고 해결책을 제시해야 한다. 이와 함께 입찰 서류는 시공에서 예측할 수 없는 상황에 대응하고 공사비 초과지출을 피하기 위해 계약자에게 견적에 예측할 수 없는 비용과 위험비용을 나열하도록 요구했다. 개발업자들은 공사 명세서법 제시가격이 계약 쌍방에 큰 위험과 기회를 가지고 있다는 점에 유의해야 한다. 더 나은 경제적 이득을 얻기 위해 계약자는 견적을 낼 때 많은 전략을 채택하는 경우가 많으며, 성공적인 전략은 개발자가 더 많은 비용을 지불해야 한다는 것을 의미합니다. 따라서 개발자는 프로젝트의 구체적인 상황과 입찰 경쟁의 강도에 따라 입찰자의 견적 전략을 예측하고 입찰 문서에 일부 제한 조항을 작성하는 것과 같은 적절한 전략과 조치를 취할 것을 비용 엔지니어에게 촉구해야 합니다. 입찰을 시작할 때는 개발자, 디자이너, 엔지니어, 건설비 엔지니어 등 각 방면의 대표가 있어야 한다. , 불공정 현상을 방지하십시오. 우리는 각종 입찰서를 자세히 심사하고 분석해야 하지만, 일반적으로 제시가격이 낮은 몇 부의 입찰서에 주의해야 한다. 엔지니어, 디자이너, 비용 엔지니어는 평가 분석을 거쳐 개발자에게 가장 적합한 낙찰자를 추천하는데, 일반적으로 최저가 낙찰자 (원가보다 낮은 경우는 제외) 이다. 계약을 체결할 때, 개발자는 특히 주의해야 한다. 일단 계약이 체결되면 쌍방은 반드시 계약의 모든 조항을 엄격히 준수해야 하기 때문이다. 우리는 불필요한 실수를 방지하기 위해 계약 조항을 더욱 조심해야 한다.
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