3.25 새로운 부동산 정책 및주의 사항
3 월 25 일? 기대하세요? 대조적으로, 부동산 거래 뉴딜은 시청 기자회견에서? 데뷔? 많은 사람들은 뉴딜이 나오자 부동산 중개인이 마침내 휴식을 취할 수 있다고 말한다. 그러나 천리 밖에 있는 오씨는 끊임없이 핸드폰을 울리며 끊임없이 조회했다. 심야에 오찬은 20 10 부터 시작된 거시조절을 떠올렸다. 부동산 중개인이 좀 쉬어도 될까요? 아니, 잠재적인 분쟁이 이제 막 시작되었어?
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계약금 계약과 매매 계약 (중고방 인터넷 계약 아님) 이 체결되었지만 매매계약이 아직 체결되지 않았다면 구매자가 뉴딜로 계약을 해지할 수 있습니까?
20 10 상하이시 고등인민법원은' 거시정책 규제 후 주택 매매 분쟁에 관한 몇 가지 질문에 대한 답변' (이하 약칭? 고원답? ), 그 중 두 번째는 당사자가 은행이 더 이상 담보대출을 처리하지 않아 계약 해지를 요청한 상황에 관한 것이다. 이와 관련하여 고등 법원의 의견은 다음과 같습니다.
-응? 매매계약이 체결된 후 은행이 주택담보 양도를 보류하여 계약약정한 지불방식을 실현할 수 없는 경우, 계약의무를 이행할 수 없는 이유는 어느 쪽에도 귀속할 수 없는 것으로 인정될 수 있으며, 당사자는 이를 이유로 계약 해지를 요구할 수 있습니까? 。
고등원의 의견에서 거시정책조절 (예: 20 10 은행의 보험증권전채) 으로 거래가 이행되지 않고 법원은 어느 쪽도 탓할 수 없다고 판단해 당사자가 계약을 해지할 권리를 누리고 있다. 이 관점은 계약법의 정세 변경 원칙이 사법실천에서의 응용을 천명하였다.
최고인민법원에 따르면? 중화인민공화국 계약법 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 설명 (2)? 제 26 조는 계약이 체결된 후 객관적인 상황이 크게 바뀌어 상업적 위험에 속하지 않으며 당사자가 계약을 체결할 때 예측할 수 없다고 규정하고 있다. 계약을 계속 이행하면 한 당사자에게 불공평하거나 계약 목적을 달성할 수 없고, 당사자가 인민법원에 계약 변경 또는 해지를 요청하는 경우 인민법원은 공정원칙과 사건의 실제 상황에 따라 계약을 변경하거나 해지할지 여부를 결정해야 한다.
계약금 계약이나 매매 계약 (중고방 인터넷 계약 아님) 에 서명했지만' 상해시 부동산 매매 계약' 에 서명하지 않은 구매자는 정세 변경 원칙에 따라 계약 해지를 요구할 권리가 있으며 위약 책임을 질 필요가 없다.
물론 중고주택 신고망에 이미' 상해시 부동산 매매 계약' 이 체결되면 뉴딜 조정 범위에 속하지 않으며 구매자는 당연히 뉴딜을 이유로 매매 계약 해제를 주장할 권리가 없다.
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구매자가 은행 대출 비율 감소 등 정책 변화로 매매 계약 해제를 요구할 수 있습니까?
-응? 고원답? 제 3 조는 주택 매매 계약이 목표액이 큰 계약이며, 매매 쌍방의 절실한 이익과 관계가 있다고 생각한다. 당사자가 계약을 체결할 때, 종종 계약의 내용에 대한 종합적인 이해를 가지고 있으며, 자신의 계약의무의 이행과 위험에 대해 충분한 예견을 가지고 있다.
따라서 구매자는 지불 의무자로서 계약 체결 후 발생할 수 있는 각종 준수 장애를 충분히 합리적으로 예견하고 발생 가능한 준수 장애에 대한 해결책을 마련해야 합니다.
일반적으로 대출 비율의 변화로 인해 구매자가 계약을 계속 이행하게 되는 것은 아니며 구매자는 다른 채널을 통해 자금을 모아 지불 의무를 이행할 수 있습니다. 이에 따라 특별합의 없이 당사자는 일반적으로 대출 비율 변경 등 정책적 이유로 매매 계약 해지를 주장해서는 안 된다.
그러나 구매자가 대출이 부족하거나 실패했다는 것을 증명할 수 있고, 이행 능력에 심각한 영향을 미치고, 매매 계약의 이행이 사실상 불가능하며, 이 이행 장애는 구매자의 신용불량 등 개인적인 원인으로 인한 것이 아니라면 구매자가 매매 계약을 해지할 수 있도록 허용할 수 있다.
위의 분석에서 볼 때, 고급 인민 법원은 대출 정책 변경은 상업적 위험에 속하며 구매자는 상황 변경 원칙을 간단히 적용할 수 있는 충분한 예측 능력을 가져야 한다고 생각합니다. 따라서 기본 원칙은 매매 계약 해지를 지원하지 않는다는 것이다. 물론 대출 정책은 이행 능력에 심각한 영향을 미치고 구매자가 잘못이 없는 경우를 제외하고는 계약 해지를 지원할 수 있습니다. 이런 관점과 계약법? 정세 변화 원칙? 사법 해석은 결코 모순이 아니다.
동시에, 매매 쌍방이 매매 계약을 체결할 때, 일반적으로 보충 조항이나 지불 협의에서 합의합니까? 구매자의 대출이 부족한 사람은 재산권 양도를 처리할 때 상응하는 금액을 보충해야 합니까? 어떤 조항에 근거합니까? 약속 우선, 법정 보충? 바이어도 스스로 부족한 대출 금액을 보충해야 하며 계약을 해지할 권리가 없다.
부동산 정책이 출범한 후 은행 대출 비율이 낮아져 주택 구입자들이 계약 해지를 주장하는 것은 원칙적으로 법원의 지지를 받을 수 없다. 물론 매매 계약의 구체적인 거래가격, 합의 대출 비율, 정책 조정으로 줄어든 실제 대출 비율을 결합하면 감소율이 확실히 높고 관련 금액이 큰 경우 (예: 거래가 1000 만원 대출의 70% 가 30% 로 조정됨) 법원은 계약 해지 신청을 지원할 수 있습니다. 그러나, 지지할지 여부는 분명히 법원의 자유재량권에 속한다.
셋；삼；3
이미 매매 계약을 체결한 판매자가 구매제한으로 집을 교체할 수 없다면, 이를 이유로 매매 계약을 해지할 수 있습니까?
-응? 고원답? 이에 상응하는 관점이나 참고관점이 없다.
첫째, 계약은 상대적이며, 매매 쌍방이 체결한 계약에는 정책 조정으로 인한 구매 제한, 대출 등 거래 제한에 장애가 없기 때문에 본 매매 계약에는 정세 변경 원칙의 적용이 없다.
둘째,' 중화인민공화국 계약법' 제 8 조에 따르면 법에 따라 성립된 계약은 당사자에게 법적 구속력이 있다. 당사자는 약속에 따라 의무를 이행해야 하며, 제멋대로 계약을 변경하거나 해지해서는 안 됩니까? 。 따라서 쌍방의 약속이나 법률 규정에 따라 조건이 충족될 경우 계약을 해지할 권리를 가진다.
판매자는 정책 조정으로 구매를 제한하여 집을 살 수 없고, 이미 체결된' 부동산 매매 계약' 과는 직접적인 관계가 없기 때문에, 판매자는 본 계약에 따른 계약 해지권을 누리지 못한다. 만약 쌍방이 계약약속이 없다면, 판매자는 일방적으로 매매 계약을 해지할 권리가 없다. 불이행을 거부하면 계약 위약이 이루어지고, 구매자는 매매 계약을 해지하거나, 판매자의 위약 책임을 추궁하거나, 계약 이행을 계속할 것을 주장할 권리가 있다.
사
부동산 뉴딜로 매매 계약이 해지되면 부동산 중개사는 중개 서비스료를 받을 수 있습니까?
계약법에 따르면, 소위 중개 계약이란 중개자가 고객에게 계약 체결 기회를 보고하거나 계약 체결을 위한 미디어 서비스를 제공하고 고객이 보수를 지불하는 계약을 말합니다.
상해시 고등인민법원 제 1, 20 13 번 민사법 적용 문답내용에 따르면 고원은 주택매매계약망서명 절차가 행정수단이며 매매계약 자체의 효력에 영향을 미치지 않는다고 판단했다. 중개 회사가 중개 서비스의 의무를 완수했는지 여부는 당사자의 계약 약속에 따라 결정해야 한다.
계약에서 중개 회사의 중개 의무에 대한 약속이나 합의가 명확하지 않은 경우, 상해시 주택 중개 경영 현황에 따라 중개 회사는 쌍방이 주택 매매 계약 인터넷 서명 수속 및 이전 등록 수속을 처리하는 것을 도와야 한다. 그렇지 않으면 중개 서비스를 완성했다고 생각할 수 없다.
매매 계약의 성립과 효력 문제에 대하여 상해시 고등인민법원은' 심리에 관하여' 에 있습니까? 중고방? "매매 계약의 몇 가지 문제에 대한 해답" 은 매매 계약이 유효한지 아닌지를 쌍방의 약속에 따라 다르게 대해야 한다고 지적했다.
쌍방이' 상해시 부동산 매매 계약' 을 매매 계약 성립과 발효의 중요한 조건으로 명시적으로 서명하면 그 약속에서 나온다.
쌍방이 상술한 약속을 하지 않았고, 쌍방이 체결한 계약은 주택 매매 계약의 주요 내용을 가지고 있으며, 매매 계약이 성립된 것으로 간주되어 계약이 유효하다는 것을 인정한다.
쌍방은' 상해시 부동산 매매 계약' 을 재체결하기로 약속하고, 형식 계약 형식으로만 매매 관계를 확인하기로 합의했다. 당사자가' 상해시 부동산 매매 계약' 에 서명하지 않은 경우, 원래 계약 관계는 영향을 받지 않는다.
(1) 중개업자가 서비스료 지불을 요구할 수 있는 경우.
중개 회사는 매매 쌍방이 매매 계약을 체결할 수 있도록 매체 서비스를 제공하는 기초 위에서 중개 서비스료를 받는다.
상해시 고급인민법원의 관점에 따르면 매매 쌍방이' 상해시 부동산 매매 계약' 또는 주택 매매 계약을 주요 내용으로 하는 협의를 체결하면 매매 계약이 성립되는 것을 반드시 확정해야 한다.
중개업의 일반적인 조작에 따르면 매매협정이나 매매계약의 체결은 쌍방이 중개회사와 체결한 중개협의에서 중개의무의 완성으로 간주된다. 따라서 중개 계약의 이행으로 볼 때, 중개 회사는 이미 상술한 조건에 근거하여 중개비 지불을 주장할 권리가 있다.
(2) 중개 서비스 수수료의 적절한 감면.
부동산의 신정으로 매매계약을 해지하는 것은 실제로 청구권 실현을 방해하지 않는다. 매매계약과 중개계약은 서로 다른 독립된 계약법률관계로 계약 상대성의 법적 속성을 가지고 있기 때문이다.
그러나 중개 회사의 중개 서비스의 주요 의무는 거래에 기여하는 매체 정보 제공에만 국한되지 않는다는 점을 감안하면 세금 신고 지원, 양도 지원, 양도 지원 등 거래 내용, 공정원칙과 결합해 법원이 실제로 취득하거나 지원하는 중개 서비스료 액수는 매매 계약 이행 진도에 따라 감소할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 중개 서비스, 중개 서비스, 중개 서비스, 중개 서비스, 중개 서비스, 중개 서비스, 중개 서비스)
게다가, 새로운 부동산 정책의 출범으로 미래에는 구매제한 정책 회피와 같은 잠재적 분쟁이 많이 있을 것인가? 가짜 결혼? , 새 회사가 집을 사요? 사요? 해외 신분 구매, 회사 부동산은 지분 투자 및 양도를 통해? 법파방? 구매 제한 등 각종 법적 문제를 회피하는 것은 새로운 부동산 거래에 대한 화제를 불러일으킬 수밖에 없다.
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