부동산 신탁 계획에서 담보물에 대한 보증인의 처분 조항.
양자의 결합은 윈윈의 결과를 얻었다. 한편, 신탁업은 성장하고 부동산 업계의 높은 이윤을 공유합니다. 한편, 부동산 신탁계획의 융자는 부동산 개발사의 전체 융자 비용을 낮출 수 있고, 모금자금은 유연하고 편리하며, 자금 이율은 유연하게 조정할 수 있다.
2002 년부터 14 년 동안 부동산신탁 * * * 은 2003 년과 2008 년 두 개의 황금발전기를 거쳤다.
통계에 따르면 2003 년에는 약 70 억 자금이 신탁을 통해 부동산 분야에 진입했고, 부동산 신탁제품은 공식적으로 투자자의 시선에 들어가 꾸준한 발전 단계에 들어섰다. 2003 년 6 월, 중국 인민은행이' 중국 인민은행이 부동산 신용대출 업무 관리를 더욱 강화하라는 통지' (중앙은행 12 1 호 문서) 를 발표해 부동산 개발 체인에서 개발 대출, 토지 비축대출, 개인 주택 대출을 높였기 때문이다.
예를 들면 다음과 같습니다.
1. 토지사용권증, 건설토지계획허가증, 건설공사계획허가증, 시공허가증을 취득하지 않은 프로젝트에 대해 어떠한 형태의 대출도 발급해서는 안 된다.
2. 상업은행이 부동산 개발업체에 대출을 신청한다. 부동산 개발 대출 과목을 통해서만 부동산 개발 유동성 대출 등 다른 형태의 대출 과목을 엄금할 수 있다.
3. 토지보유기관에 발급된 대출은 담보대출로, 대출금액은 인수된 토지평가가치의 70% 를 초과하지 않으며, 대출기간은 최대 2 년을 넘지 않는다.
4, 차용인은 개인 주택 대출을 신청하여 첫 번째 자택 주택을 구매한다. 계약금 비율은 20% 입니다. 두 번째 세트 이상 (두 번째 세트 포함) 을 구입하는 것에 대해 선불비율을 적당히 높이다.
5. 대출자가 개인 상업용 주택 대출을 신청한 대출비는 60% 를 넘지 않고, 최대 대출 기간은 65,438+00 년을 넘지 않는다.
이러한 조치들은 부동산 기업을 은행에서 대출하는 것을 더욱 어렵게 한다. 신탁회사에 융자를 구해야 한다. 이에 따라 부동산 신탁이 첫 황금 발전기를 맞았다.
2007 년 3 월 중앙은행이 처음으로 금리를 인상한 이후 6 월 5438 일부터 2 월까지 중앙은행이 6 회 연속 금리를 인상했다. 이와 함께 은감회는 은행업 금융기관이 프로젝트 자본금 비율이 35% 미만 (보장실 제외), 부동산업체들이 다시 융자난을 겪는 등 대출조건에 맞지 않는 부동산 개발업체에 대출을 하는 것을 금지하는 9 가지 새로운 규정을 발표했다. 부동산 신탁제품이 다시 발행 절정을 맞았다.
이후 집값이 급등하면서 부동산 시장의 뜨거운 부동산 신탁이 줄곧 가열되고 있다.
부동산 산업은 특별한 업종이다. 다른 업종에 비해 뚜렷한 고수익과 고위험의 특징을 가지고 있다. 그것은 경제 발전에 강력한 추진력을 가지고 있으며, 국계 민생과 관련이 있고, 경제 성장을 촉진하고, 주민의 생활조건을 개선하는 중요한 지주 산업이다. 동시에 자금 집약적인 산업이기도 하며, 그 발전은 금융업의 지원과 불가분의 관계에 있다. 두 업종은 서로 영향을 주고 상호 의존한다. 동시에, 부동산 산업은 국가 거시규제의 중점 영역이며, 사랑과 미움으로, 성도 소소하고 소소하며, 이는 부동산 업계의 주기적인 파동이 더욱 뚜렷해질 수밖에 없다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산)
그래서 현재 신탁회사에는 몇 가지 주요 업무 방향이 있습니다.
첫째, 일선 도시 주택지 사업, 특히 중소 개발상이 자본력이 좋지 않아 시장에서 탈퇴할 수 있는 기회를 포착한다.
둘째, 자산증권화 업무와 결합해 일선 도시와 중점 2 선 도시 오피스텔 프로젝트에 적절히 개입하다. 오피스텔 시장과 주택시장의 발전 법칙은 정확히 동일하지 않으며, 기초자산 확정, 현금 흐름 안정, 측정 가능한 특징을 갖추고 있어 자산증권화의 중요한 기초자산이다.
부동산 M&A 기금 설립에 참여하십시오. 현재 우리나라 부동산업의 전반적인 경기도가 하락하고, 구조적 재고가 높고, 업계에는 일반적으로 높은 지렛대 문제가 존재하고 있다. 게다가 경쟁이 심화되면서 우승열화, 업계 통합, 집중도 향상이 트렌드가 될 것이며, 앞으로 몇 년 동안 업계에는 많은 M&A 기회가 있을 것이다. 한편 신탁회사는 일선 개발자 및 보험회사와 협력하여 기회주의 M&A 펀드를 설립하여 목표 프로젝트 및 M&A 융자를 제공하는 데 역할을 할 수 있습니다. 또한 보험회사, 국내외 선두 부동산 펀드 등 장기 자본과 협력해 주기 간 M&A 펀드를 설립할 수 있다.
넷째, 일선 도시와 중점 2 선 도시의 오래된 건물 개조 프로젝트에 주목한다. 성숙한 시장에서는 도심의 오래된 건물에 대한 전체 인수, 개조, 업그레이드, 임대, 판매 또는 기타 자본화 운영 방식을 통한 수익 퇴출이 성숙한 부동산 운영 모델이다. 현재 중국의 일선 도시들도 대량의 오래된 건물을 축적하고 있다. 이 주식을 어떻게 활성화하느냐는 자산관리기관의 전공, 전체 운영, 자본 운영 능력에 대한 시험이다. 현재, 많은 외국 기금과 일부 국내 자본이 이미 이 분야에 진입하기 시작했다.
5. 전략적으로 관광부동산, 노후부동산 등 소비 업그레이드, 대건강 분야의 기회에 관심을 갖는다.
부동산 신탁에는 프로젝트 위험, 시장 유동성 등 여러 가지 요소를 반영할 수 있는 매우 시장화된 가격 모델이 있다. 하지만 전반적으로 신탁이 맡는 부동산 프로젝트의 위험은 은행보다 약간 높고, 전체 융자 비용은 상대적으로 높으며, 투자자가 받는 수익률도 높고, 신탁회사가 받는 보수는 2 ~ 3% 이며, 기타 비용도 있다. 전체 융자 비용은 다른 유형의 신탁보다 약간 높으며, 구체적인 가격은 융자자의 신용 수준에 따라 다릅니다.
부동산 신탁 운영의 여러 모델
1, 부동산 채권 신탁
부동산 신용신탁부동산신용신탁은 주로 부동산 대출신탁을 가리키며 신탁자금을 이용해 부동산 개발업체에 대출을 지급하는 신탁업무다.
규제 당국의 요구에 따라 주택 기업에 대출 신탁을 지급하려면' 4, 3, 2' 조건을 충족해야 한다.
네 가지 증후군:
국유지 사용증
토지 사용 허가
건설 프로젝트 기획 허가
건축공사 허가증
30% 입니다.
자체 자금 투자 비율은 30% 에 달한다
두 번째 수준:
부동산 개발 2 급 자질을 갖추다.
부동산 채권 신탁은 주로 신탁만기 원금 회수에 초점을 맞추고 있으며, 융자측의 지급 능력, 융자 프로젝트의 실현 가능성, 담보물 가치 및 유동성이 충분한지 주의를 기울여야 한다. 일반적으로 담보물, 자금 계좌 감독, 주주 또는 실제 통제인 연대 책임, 원금 할부 수금 계획 등 위험 통제 조치를 설치한다. 시중에 나와 있는 대부분의 부동산 신탁은 이런 유형이며 신탁회사는 대출 형태로 부동산 기업에 직접 빌려주고 있다. ) 을 참조하십시오
부동산 채권신탁은 간단하고 조작하기 쉬우며, 신탁자금을 운용하는 가장 좋고 가장 많이 쓰이는 방식이다. 부동산 채권신탁은 대출 조건에 대한 요구가 높고, 일부 충족되지 않은 융자 수요는 만족할 수 없다. 그리고 이런 신탁업무 모델은 주택 기업의 재무 지렛대를 강화하여 후속 융자 공간을 압축할 것이다.
2. 부동산 지분 신탁
부동산 지분신탁부동산지분신탁은 주로 신탁자금을 이용해 부동산 기업의 지분을 취득하여 개발건설자금을 제공하는 신탁업무를 말한다.
지분 매입 방법:
원주주의 주식을 양도하다
추가 주식
새로운 프로젝트 회사에 투자하다
채권신탁에 비해 부동산 지분신탁은 그렇게 엄격한 규정 준수 요건이 없어 토지 취득, 4 증 불전 기간의 부동산 기업의 융자 요구를 충족시킬 수 있다. 지분 융자도 부동산 기업의 재무제표를 미화하는 데 유리하다. 어떤 경우에는 다리를 건너는 자금으로 4 증이 완비된 후 은행에 개발 대출을 신청해 신탁자금의 귀환을 실현하기도 한다. 많은 부동산 지분 신탁에는 환매 계약이 첨부되어 있는데, 실제로는 가짜 주식 진채이다. 여전히 일부 지분 투자신탁은 소량의 자금만 얻어 부동산 기업 지분을 인수하고, 나머지 대부분의 자금은 주주 대출의 이름으로 부동산 프로젝트의 개발 건설에 쓰이며, 이는 실제로 지분 투자 수익의 불확실성을 낮추고 부동산 대출 신탁의 규제 요구에 효과적으로 의존한다.
부동산 지분 신탁은 만기가 되면 최종 퇴출할 수 있는지 여부에 초점을 맞추고 있다. 환매 계약이 있는 사람들에게는 환매인이 환매 의무를 이행할 수 있는지 주의를 기울여야 한다. 한편 신탁회사는 출자 주택업체로 인해 주주의 권리와 의무를 이행하고 중대한 결정에 참여함으로써 자신의 이익을 보호하는 데 도움이 된다. 부동산 지분 신탁의 위험 통제 수단으로 볼 때, 하나는 일반적으로 구조화 설계를 채택하고, 2 차 수익권을 통해 우선 투자자의 투자 안전을 높이는 것이다. 이미 소유하고 있는 잔여 주식 외에 담보를 제공하여 주택 기업의 경영을 완전히 통제한다. 중대한 사안 결정에 전면적으로 참여하고, 재무, 공인장 등 각종 도장과 인터넷 은열쇠를 장악하고, 일부에서는 외부 회사를 고용하여 융자 프로젝트 건설을 감독한다. 자금 조달 프로젝트 모기지 등. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 위약 시 자산 처분권 등.
3. 부동산 재산권 신탁
부동산 재산권 신탁은 부동산 기업이 소유한 각종 재산권이나 개인 소유 부동산을 신탁재산으로 하는 신탁업무를 말한다.
(1) 주택 기업은 고객의 재산권 신탁이다
부동산 기업이 소유한 각종 재산권을 재산권으로 설립한 신탁은 여전히 부동산 기업 프로젝트 건설의 투자 융자 요구를 충족시키기 위한 것이지만, 여기서는 부동산 기업을 의뢰인으로 하여 소수의 재산권을 자격을 갖춘 투자자에게 양도하여 개발자금을 얻는다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 그러나 현재 시장의 대부분의 재산권에는 투자자의 고정수익을 실현하기 위한 환매 계약이 첨부되어 있다. 이는 신탁재테크 거래 구조의 수정이나 기존 규제 정책에 대한 회피다. 신탁재산을 위탁하는 것은 토지용익물권, 건설공사용익물권, 지분용익물권, 채권 등과 같은 특정 자산의 이용물권일 수 있다. 특정 자산수익권신탁은 이미 여러 해 동안 전개되었지만 우리나라의 현행법제도 하에서는 여전히 약간의 논란이 남아 있으며, 이런 신탁은 사법재판의 검증을 받아야 한다.
현재, 부동산 재산 신탁의 본질은 기초 자산의 수익이 아니라 자금 조달 수단으로 남아 있기 때문에, 그 중점은 여전히 재구매 의무인의 이행 능력에 달려 있으며, 주로 지급 능력과 지급 의지에 달려 있다. 그 풍통제 조치와 거래 구조는 부동산 채권신탁과 부동산 지분신탁과 거의 비슷하다.
(2) 개인을 의뢰인으로 하는 부동산물권 신탁.
개인이 자신의 재산을 신탁재산으로 설립하고 재산관리와 재산상속을 목적으로 하는 신탁모델이다. 이는 주로 신탁회사의 전문성에 의지하여 부동산의 보전가치를 실현하고 부의 질서 있는 전승을 실현하는 것이다. 이런 부동산 신탁은 부동산 개발 신탁, 부동산 관리 신탁, 부동산 처분 신탁으로 더 나눌 수 있다.
부동산 개발 신탁은 주로 의뢰인이 소유한 토지를 신탁재산으로, 신탁사가 건설회사, 부동산 개발 과정에서 융자 등을 맡는 것을 말한다. 부동산 건설이 성공하면 임대를 통해 수익금을 수혜자에게 할당하거나 완제품실을 수혜자에게 분배한다. 그러나 이런 업무는 주로 유럽과 미국 등 토지재산권 사유국가에 적용된다.
부동산 관리 신탁은 주로 신탁회사가 의뢰인의 의지나 수혜자의 이익 극대화에 따라 부동산을 신탁재산으로 효과적으로 관리하는 업무를 말한다. 이 신뢰는 미국, 일본, 대만에서 흔히 볼 수 있다. 일본에서는 개인이 부동산 신탁을 설립할 수 있고, 수탁자는 신탁재산을 관리하고 임대하여 부동산의 가치를 유지할 수 있다. 유럽과 미국에서 부동산형 신탁의 설립은 사후에 상속인에게 질서 있게 전승되는 것을 보장할 수 있으며, 동시에 상속인은 직접 부동산을 취득하고 판매하는 것을 피할 수 있다.
부동산 처분신탁은 주로 의뢰인이 부동산을 신탁회사에 위탁하는 것, 특히 매각 등을 통해 부동산 처분을 돕고 결국 수혜자에게 현금을 분배하는 신탁업무를 말한다.
이런 업무는 국내에서 줄곧 진행되지 않고 있는데, 현재 신탁법제도가 건전하지 않기 때문에 신탁재산등록 신탁세 등 많은 장애를 포함하고 있고, 다른 한편으로는 신탁회사가 부동산 관리 방면에 전공이 부족해 시장 수요가 높지 않기 때문이다. 그러나 미래 발전의 관점에서 볼 때, 이런 업무는 여전히 일정한 시장 공간이 있다.
4. 부동산 자산 유동화 신탁
자산증권화에는 각종 금융채권과 각종 부동산이 포함된다. 부동산 자산 증권화는 부동산 투자 기금 신탁이라고도 하며, 부동산 자산 증권화의 중요한 유형으로, 투자자가 전문 기관이 관리하고 담보하는 부동산에 자금을 투자하고, 전문 기관의 관리를 통해 안정적이고 효율적인 수익을 얻는 것을 말한다. REITs 의 주요 목적은 부동산 투자의 예측 가능한 안정적 수익을 배당 형식으로 투자자들과 나누는 것이다. 부동산 투자신탁기금은 1960 년대 초에 미국에서 일어나기 시작했다. 지금까지 유럽과 아시아에서 비교적 발달한 국가와 지역에 REITs 가 설치되었다. 미국에는 약 300 개의 부동산 투자 신탁 기금이 있는데, 총자산은 3000 억 달러가 넘으며, 그 중 거의 3 분의 2 가 국가증권거래소에 상장되어 있다. 현재 거의 40 개국이 부동산 투자신탁기금을 성공적으로 내놓고 있다.
REITs 는 일반 신탁 제품과 달리 뚜렷한 특징을 가지고 있다. 투자 주기가 길어 주로 성숙한 상업부동산을 위주로 하고, 자금원은 공모 형식으로 투자 표지에 대한 제한 (개발 프로젝트 제한) 이 있고, 심지어 지리적 제한까지 있다. 그것은 규제가 엄격한 공공 투자 도구이다. 각 REITs 펀드 단위는 일정 비율의 부동산 소유권을 나타내며 고정 자산을 뒷받침하기 때문에 담보나 담보융자에 더 쉽게 사용할 수 있고, 부동산 취득에는 독립법인 자격이 필요하다. 동시에, REITS 는 엄격한 규제를 받는다. 미국, 프랑스 등 주요 국가의 규제 요구 사항에 따라 REITS 는 출시 전에 규제 승인 또는 기록이 필요합니다. 일반적으로 신탁제도나 회사 제도를 채택하여 파산 격리를 실현하다. 대부분 최소 등록 자본 요건은 없다. 자금의 약 75% 는 수익이 안정된 부동산에 투자해야 하고, 연간 수익의 약 90% 를 분배해야 한다. 일반적으로 투자자가 받은 배당금에만 세금을 부과하여 이중 과세를 피한다. (시범은 현재 국내에서 재개됐다)
5. 부동산 신탁 자금 조달
현재 펀드형 부동산 신탁시장에는 여러 가지 자금 운용 방식, 즉 부동산 자금 신탁이 있어 신탁자금 운용의 효율을 높이고 있다. 펀드식 부동산 신탁은 주로 부동산업에 투자한다. 지분, 채권, 재산 보유, 불량부동산 프로젝트 재편성 등 다양한 자금 운용 형식을 운용하면서 여러 부동산 프로젝트를 조합하는 신탁운영 형태를 통해 신탁회사는 전문 부동산 사모기관이나 대형 부동산 개발업체와 협력해 강한 연합을 실현하고 각자의 장점을 발휘하며 부동산 프로젝트의 전 주기 전 방위 운영을 실현할 수 있다.
신탁회사가 접수한 위탁자금은 지분 채권 재산 보유 등 각종 경영자들이 여러 부동산 프로젝트에 투자한다. 이 모델은 포트폴리오 투자 방식을 채택하여 위험을 분산시키고 가장 적합한 부동산 프로젝트를 선택함으로써 수혜자의 이익을 극대화하고 신탁회사의 보상 수준을 높인다. 물론 이런 운영 모델은 신탁회사의 전문성과 부동산 운영 능력에 대한 요구가 높기 때문에 신탁회사는 다른 전문기관과 협력할 것이다.
다음은 프로젝트에서 집중해야 할 내용을 말씀드리겠습니다.
부동산 신탁 제품의 위험을 판단하는 몇 가지 핵심 지표는 다음과 같습니다.
충분한 담보물 (일반 담보물 평가액은 신탁융자액의 2 배 이상) 이 있는지, 처분할 때 담보물은 유동성이 높다 (일반 강성 수요가 있는 주택은 처분하기 쉽다).
2. 프로젝트가 있는 지역위치에 비교적 강한 시장수요가 있는지 여부 (현재 1 ~ 2 선 도시주택프로젝트 수요는 비교적 왕성하다 (선전 2 선 도시는 상상하기 어렵다), 3 ~ 4 선 도시프로젝트는 지역 핵심 지역에 있는 것이 가장 좋다.
3. 개발자의 실력과 배경이 어떠한가 (부동산 개발업자의 실력을 측정하는 중요한 지표 중 하나는 판매 순위와 전환율이며, 과거 실적을 세로로 고찰하고 비교할 수 있다).
4. 실제로 사람의 인품을 통제하는 방법 (투자자는 실제 통제인의 가계에 초점을 맞추고, 불량신용기록과 부정적 뉴스 보도가 있는지 여부).
독서 확장: 보험을 사는 방법, 어느 것이 좋은지, 보험의 이 구덩이들을 피하는 방법을 가르쳐 준다.