중고주택 계약 분쟁의 일반적인 유형과 해결 방법
부동산 시장에서도 중고 주택 거래가 매우 활발하다. 중고 주택 거래 중에는 관련 계약을 체결하더라도 계약 불일치 및 계약 분쟁이 발생할 수 있다. 부동산 업계에 종사하지 않는 사람들은 중고 주택 거래 중 계약 분쟁이 발생하면 당황하고 어떻게 해결해야 할지 모릅니다. 이번 글에서는 중고주택 계약 분쟁의 일반적인 유형과 해결 방법을 소개합니다.
중고 주택 계약 분쟁의 일반적인 유형과 해결 방법
1. 주택 가격이 너무 빨리 오르고 판매자가 계약을 위반하여 발생하는 분쟁에 대한 해결 방법은 다음과 같습니다.
1. '주택구입의향서'에만 서명한 경우 '주택구입의향서'에 주택 가격, 위치, 대금지급 등 부동산 매매의 주요 조건이 명시되어 있는 경우 시간, 양도 시간, 배송 시간 등을 명시한 경우 "주택 구매 의향서"를 체결한 것으로 간주될 수 있습니다. 계약을 종료하거나 계약을 종료하고 판매자가 계약 위반에 대한 책임을 지도록 요구합니다. 계약해지를 요청할 경우 위약금을 선택하고 매도인에게 보증금의 2배를 반환하도록 요구하거나, 매도인에게 계약위반 책임을 묻고 집값 차액을 배상하도록 선택할 수 있습니다. . 그러나 대부분의 '주택구입의향서'에는 위의 조항이 모두 포함되어 있지 않으므로 '주택매매계약'을 체결한 것으로 볼 수는 없으며, 단지 보증금을 매도인에게 2배의 반환을 요구할 수 있습니다. .
2. '주택 매매계약'을 체결한 경우, 계약의 계속 이행을 요구하거나, 계약에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에는 판매자가 위약금을 지급해야 합니다. 청산된 손해배상액이 집의 손실을 보상하기에 충분하지 않은 경우, 보상을 청구할 수도 있습니다.
2. 구매자의 대출 장애로 인한 분쟁에 대한 해결 방법.
구매자가 은행에 대출을 신청했지만 승인되지 않는 경우에는 일반적으로 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 개인 신용 문제로 인해 은행이 대출을 꺼리는 경우, 둘째, 신용 정책으로 인해 대출이 충분하지 않은 경우 및 다른 이유. 두 경우 모두 구매자는 주택 대금을 제때 지불할 자금이 충분하지 않습니다. 일반적으로 은행이 대출을 해주지 않거나 대출금이 부족하기 때문에 구매자는 주택 대금을 지불하기 위해 자신의 자금을 사용해야 합니다. 계약 위반에 해당합니다. 거의 모든 매매계약에는 매수인의 대출금이 부족할 경우 거래 양도 시 부족분을 보전하도록 규정하고 있으므로 대출에 따른 위험은 매수인이 부담해야 합니다.
이러한 분쟁을 피하기 위해 구매자는 대출 문제에 대해 가능한 한 빨리 은행에 문의하고 대출 신청 가능 여부와 대출 가능 금액을 중개인의 견적에만 의존해서는 안됩니다. 대출 상황은 은행에 직접 문의하시는 것이 가장 좋습니다. 또한, 대출이 승인되지 않거나 전부 승인되지 않아 구매자의 지급능력에 심각한 문제가 있는 경우, 당사자 일방이 계약을 해지할 수 있으며, 구매자는 이를 종료할 수 있다는 점을 계약서에 명시할 수도 있습니다. 계약 위반에 대한 책임을 부담합니다.
3. 거래세 계산 오류로 인해 발생하는 분쟁의 해결.
거래세와 수수료는 국가의 거시적 통제와 경제정책에 따라 큰 영향을 받기 때문에 변동성이 크다. 이러한 세금에는 주로 사업세, 개인 소득세 및 증서세가 포함됩니다. 요즘은 중고주택에 대한 세금과 수수료가 매우 정책적이며, 납부기준도 자주 바뀌기 때문에 납부기준을 제때 이해해야 합니다.
누가 세금을 납부해야 하는지에 관해 일반적으로 세 가지 상황이 있습니다.
첫째, 양측이 합의하지 않은 경우 각 당사자는 법률 규정에 따라 납부해야 할 세금을 부담해야 합니다.
두 번째는 구매자가 모든 세금과 수수료를 부담하고 판매자는 '실제 가격'에 대해서만 책임을 진다는 데 동의하는 것입니다. 이러한 종류의 계약은 구매자에게 특정 위험을 수반합니다. 왜냐하면 서명과 거래 사이에 세금이 변경되면 증가된 세금은 구매자만 부담할 수 있기 때문입니다. 특히, 일부 상업용 부동산은 역사적 문제로 인해 세금을 납부해야 할 수도 있으므로 이러한 위험에 더욱 주의를 기울여야 합니다.
셋째는 집값을 낮추는 것, 즉 '음양계약', '흑백계약'이다. 거래비용을 줄이고 세금을 덜 내기 위해 보통 정식 매매계약에서 양측은 집값을 낮추고 그 차액을 '장식대금'이나 '주택보상금'이라는 명목으로 지급한다. 이러한 관행은 법률 조항을 위반하는 것이며 탈세입니다.
또한, 낮은 계약 가격은 세금 납부 시 장애가 되는 경우가 많습니다. 세무 부서에서는 계약 가격이 너무 낮다고 판단하여 평가 가격을 기준으로 세금을 납부하도록 요구합니다. 이러한 방식으로 구매자와 판매자는 인상된 세금을 누가 부담해야 하는지에 대해 종종 논쟁을 벌입니다. 그러나 일방은 집값 하락을 이유로 매매계약이 무효라고 주장할 수 없습니다.
4. 보증금 지불로 인해 발생한 분쟁을 해결합니다.
정식 계약을 체결하기 전에 구매자는 일반적으로 보증금을 지불해야 합니다. 보증금의 기능은 양측이 정식 계약을 체결했는지 확인하는 것입니다. 보증금과 관련하여 발생하는 분쟁에는 세 가지 유형이 있습니다.
첫째, 보증금을 지불한 후 당사자 중 일방이 계약을 위반한 경우 위반하지 않은 당사자는 보증금 위약금 규정에 따라 처리될 수 있습니다. 즉, 구매자가 계약을 위반하면 판매자는 보증금을 압수할 수 있고, 판매자가 계약을 이행하지 않으면 구매자는 보증금의 두 배를 요구할 수 있습니다.
둘째는 보증금을 지급한 후 양측이 보증금 계약 외의 다른 내용에 관해 합의에 도달할 수 없으며, 이러한 내용이 합의에 이르지 못할 경우 계약 이행과 밀접한 관련이 있다는 점이다. 계약에 따라 쌍방이 보증금 취소를 요청할 수 있으며, 계약에 따라 판매자는 보증금을 반환해야 합니다(이중 반환이 아님). 다만, 이러한 예금계약서에 규정되지 아니하고 사후에 합의할 수 없는 내용은 신의성실의 원칙과 거래습관에 따라 판단하여야 하며, 일방의 고의로 가혹한 조건을 제시함으로써 발생할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다. .
셋째, 보증금 결제 후 보증금은 구매자에게 인계되지 않고, 보증금 계약이나 중개 계약에 따라 보관을 위해 중개자에게 인계됩니다. 예금계약서에 중개자가 예치금을 보관한다고 명시한 경우에는 예금계약이 효력을 발생하게 됩니다. 매도인은 예치금을 받지 못했다는 이유로 예금계약에 구속되지 않는다고 주장할 수 없습니다.
5. 중개수수료 지급으로 인해 발생한 분쟁을 해결합니다.
1. 첫 번째 기관에서 집을 보여주고 '부동산 열람 확인서'에 서명했지만 나중에 보니 그 집이 다른 기관에도 상장되어 가격이 나올 수 있었습니다. 또한 협상을 통해 다른 중개인을 통해 거래를 성사시키세요. 이때, 첫 번째 중개인이 귀하가 자신의 목록을 사용하여 거래를 성사시켰다고 말하면 그는 그에게 수수료를 지불하도록 요청할 것입니다. 실제로, 첫 번째 중개인의 수수료 청구는 법원이나 중재 기관에서 거의 뒷받침되지 않습니다.
2. 개인 거래. 거래 비용을 절약하기 위해 구매자와 판매자는 중개자를 통해 주택 매매 계약을 체결한 후 중개자를 피하고 비공개로 거래를 완료합니다. 이러한 행위는 신의성실의 원칙을 심각하게 위반하는 것이며, 중개인으로 전환할 경우 해당 중개인으로부터 손해배상 청구를 당할 수 있습니다.
3. '플라이 오더'. 중개 수수료를 절약하기 위해 중개 판매원이 중개업체를 통하지 않고 비공개로 고객과 합의하여 수수료를 받거나, 먼저 '중개 계약'을 체결하는 방식입니다. 이후 다른 중개은행으로 가서 거래를 완료했다. 이것이 바로 '플라잉 오더'다. 표면적으로는 고객이 비용을 덜 지불하지만 실제로는 위험이 높습니다.
6. 호적 문제로 인한 분쟁 해결.
집을 팔 때 매도인은 호적에서 나가야 한다. 매매계약서에는 집을 양도하기 전이나 양도 후 일정 기간 이내에 호적에서 나가야 한다고 명시되어 있다. 집 위에. 호구등록이 부동산 거래에는 영향을 미치지 않지만, 매수인이 '학위주택'을 구입하거나 단지 정착을 목적으로 주택을 구매하는 경우에는 호구등록 상황을 자세히 이해해야 합니다. 주택과 판매자의 호적 이전 시기를 명확히 합의해야 합니다. 그렇지 않으면 주택 구입의 원래 의도가 달성되지 않습니다.
구매자는 호구등록 문제에 대해 미리 주의를 기울이고 주의를 기울여야 합니다. 다음 세 가지 방법을 고려해 보는 것이 좋다.
첫 번째 방법은 호적을 옮기지 않은 데 따른 위약금을 매매계약서에 명시하는 것이다. 퇴실연체시간에 따라 위약금에 해당하는 금액을 지급합니다. 그러나 이 방식의 단점은 판매자가 장기간 지체할 경우 계산된 지체상금이 높아지고, 법원은 그 중 일부만 지원할 수 있어 판매자에 대한 제한이 강하지 않다는 점이다.
두 번째 방법은 잔금을 납부하기 위한 전제조건으로 호적에서 전출하는 방법이다. 즉, 판매자는 잔액을 지불하기 전에 계정에서 나가야 한다는 데 동의합니다. 그렇지 않으면 판매자는 잔액을 지불할 필요가 없으며 계약 위반에 대한 책임은 판매자에게 있습니다. 구매자는 더 큰 금액의 잔액을 남길 수 있으며, 이는 판매자에게 더 큰 제한을 가하게 됩니다.
세 번째 방법은 판매자가 기한 내에 계좌를 이동하지 않고, 일정 기간이 지나도 이동하지 않을 경우 구매자가 매매계약을 해지하고 이에 대한 책임을 판매자에게 물릴 수 있다고 규정하는 것입니다. 계약 위반.
이는 판매자에게 더 큰 제약을 가하게 되며, 구매자의 주택 구매 주요 목적이 정착인 경우 이러한 접근 방식을 취하면 판매자가 이사를 지연하거나 거부하는 것을 효과적으로 제한할 수 있습니다.
여기서는 중고집 계약 분쟁의 일반적인 유형과 해결 방법을 소개합니다. 유사한 문제가 발생하는 경우에는 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다. 그것을 해결하기 위한 기사. 물론, 중고주택 계약 분쟁을 스스로 해결할 수 없다면, 개인의 권익을 보다 잘 보호하기 위해 법률 전문가의 도움을 받는 것이 가장 좋습니다. 중고주택 거래 시 양측이 업계 법규와 법규를 준수할 수 있다면 계약 분쟁은 쉽게 발생하지 않을 것입니다.
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