산지를 임대하고 싶은데 어떻게 해야 하나요?
관련 부서(국립주택토지청)에 가서 해당 토지 소유권 증명서를 신청하고 전대인과 법적 계약을 체결해야 합니다
제가 확인한 내용은 다음과 같습니다 불법임대 관련 규정이 여러분에게 도움이 되기를 바랍니다
집합토지 불법임대 사건 조사보고
동화 당 지도조 비서 겸 위원장
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2005년 4월 29일
토지는 국민생활의 터전이다. 사회주의국가인 우리 나라 헌법은 토지는 국가와 집단의 소유라고 명확히 규정하고 있으며 어떠한 조직이나 개인도 토지를 점유하거나 매매하거나 그 밖의 불법적으로 양도할 수 없다고 규정하고 있습니다. 그러나 최근 몇 년간 개혁개방과 경제발전 과정에서 다수의 불법 토지 임대가 등장해 집단 소유권을 침해하고 영향을 미치며 토지 위기를 악화시키고 농업 기반을 약화시키며 도시 및 향촌 건설 계획을 훼손합니다. , 사회적 갈등을 유발하고 농촌 경제 발전과 사회 안정에 도움이 되지 않습니다. 이에 저자는 우리 법원에서 받아들인 집단토지 불법임대 사건에 대한 조사를 진행하고, 집단토지 불법임대 사건의 특징과 원인을 분석하여 어떻게 대처하고 해결해야 할지에 대한 통찰을 제시하였다. 집단 토지의 불법 임대 문제.
1. 불법 토지 임대의 기본 상황
현재 불법 토지 임대의 범위에 대한 직접적인 법적 규정은 없습니다. 이러한 사건의 식별은 주로 헌법과 토지관리법의 관련 조항을 토대로 이루어집니다. 헌법 제10조는 다음과 같이 규정하고 있다. “도시의 토지는 국가에 속한다. 법률이 정한 국가소유를 제외한 농촌 및 도시교외의 토지는 공동소유하며, 농가, 사유지, 사유산도 공동소유한다. 조직 또는 개인은 기타 방법으로 토지를 유용하거나 매매하거나 불법적으로 양도할 수 없습니다. 토지사용권은 "토지관리법" 제63조에 규정되어 있습니다. 농민집단이 소유한 토지의 사용권은 비농업 건설을 위한 양도, 임대가 불가능하다. 그러나 기업은 전체 토지이용계획을 준수하고 법에 따라 건설용지를 취득한다. 파산, 합병 등으로 인해 법령에 따라 이용권이 이전되는 경우입니다." 토지 불법 임대는 비농업 건설을 위해 농촌 집체 소유 토지를 불법 임대하는 것을 의미한다고 볼 수 있습니다.
토지가 '농업용'으로 사용되는지 여부는 2001년 주택토지청 문서 제255호의 토지 유형 분류에 따라 결정되어야 합니다. 문서에서는 토지를 농경지, 건설용 토지, 미사용 토지의 세 가지 유형으로 분류합니다. 소위 농지란 농경지를 말합니다. 농업 토지는 경작지, 정원 토지, 산림지, 목초지, 기타 농업지로 구분됩니다. 기타 농경지는 연못수면, 사육수면, 가축 및 가금류 사육지, 시설농지, 농촌도로, 농지수이용지, 밭능선, 곡식건조장(야드) 등으로 세분화됩니다. 논리의 기본 원리에 따르면 "예"의 부정은 "아니오"입니다. 따라서 위의 범주에 속하지 않는 모든 용도는 "비농업 용도"로 간주될 수 있습니다.
위 기준에 따르면, 우리 법원은 2000년 12월부터 현재까지 불법 토지 임대와 관련된 사건 48건을 수리해 판결 20건, 조정 8건, 기각 판결, 기각 판결 등 41건을 종결했다. 7건의 판결이 6건의 취하로 가결되었습니다.
2. 토지 불법임대 사건의 특징
(1) 일방은 마을 집단경제단체이고, 상대방은 대부분 사업활동을 하는 기업 또는 개인이다. 이 경우 일방은 촌, 읍 집단경제조직(또는 농공상 합작회사, 투자회사)이고, 다른 일방은 대부분 사업활동을 영위하는 기업, 회사, 공장이고, 그 중 일부는 다음과 같다. 사업활동에 종사하는 개인(농촌집체경제단체의 거래상대방 46개 중 개인 12개, 외국법인법인 1개 포함 34개 기업)
(2) 임대 토지의 대부분은 사업 활동에 사용되며 나머지는 세대 기숙사 건설에 사용됩니다. 이 46건 중 기업 활동(공장, 창고, 사무실 건물, 식당 개업, 경마장 등 건축)에 사용된 토지가 43건이고, 소속 직원 기숙사 건물을 짓는 데 사용된 토지가 3건이다. 건물.
(3) 불법 임대는 초기에 발생하고 임대 기간이 길어 역사에 남을 문제를 초래한 경우가 대부분이다. 불법 임대 사건 중 가장 이른 임대 시작 시기는 1988년이었고 가장 늦은 임대 시작 시기도 1997년으로 임대 기간은 10년에서 25년까지 다양했다. 오랜 시간 동안 임대차 계약을 맺은 두 당사자는 많은 갈등을 쌓아왔고, 이로 인해 조정이 어려웠고 사건 재판에서 당사자들이 증거를 제공하기도 어려웠습니다.
(4) 관련된 농촌 집단경제단체의 수가 많고, 각각의 경우 임대 토지 면적도 크다. 해당 사례는 지역 행정촌 42개 중 23개(55%)와 1개 향의 집단경제조직이 5에이커 미만의 임대 토지가 5건, 5~30에이커가 10건에 해당한다. , 30~50에이커 이상인 경우가 4건, 100에이커 이상인 경우가 1건, 면적을 알 수 없는 경우가 23건이었다. 가장 작은 면적은 0.5에이커이고, 가장 큰 면적은 170에이커입니다.
(5) 이로 인한 경제적 손실과 사회적 영향은 상대적으로 큽니다. 사업 운영을 위한 불법 토지 임대의 경우, 임차인이 임대료를 감당할 수 없거나, 국가가 토지를 취득하고 임대인이 계약을 계속 이행할 수 없다는 이유로 양 당사자가 소송을 제기했습니다. 상황이 어떠하든 그것은 국가와 집단에게 막대한 경제적 손실을 가져왔습니다. 한 가지 상황은 임차인이 임대료를 감당할 수 없어 발생하는 소송입니다. 이 경우 원고의 공동 토지는 일정 기간 동안 소득이 없습니다. 예를 들어, Beijing Fengtai District Liuquan Agricultural, Industrial and Commercial United Company는 임대 분쟁으로 Beijing Jiabin Karting Club을 고소했습니다. 양측은 1995년 11월 원고가 유흥사업을 위한 토지로 40에이커 이상의 토지를 피고에게 양도하기로 합의했고, 피고는 처음 3년 동안 연간 25만 위안의 토지 보상금을 지불하기로 합의했다. 이후 매년. 이후 원고는 해당 토지를 피고에게 사용권으로 넘겨주었으나, 피고가 약정한 토지보상금(임대료)을 지급하지 않아 40에이커가 넘는 토지는 6년간 아무런 경제적 이익도 창출하지 못했다. 또 다른 상황은 국가의 토지 취득으로 인해 계약을 이행할 수 없다는 점이다. 이 경우 임차인이 수년간 투자한 금액은 모두 소멸됩니다. 예를 들어, Wu는 토지 임대 계약 분쟁으로 Beijing Fengtai District Lugouqiao Industrial Company와 Fengtai District Xiburo Agricultural, Industrial and Commercial United Company를 고소했습니다. Lugouqiao Industrial Company는 Xiburo Agricultural, Industrial and Commercial United Company로부터 6,600평방미터의 토지를 임대했습니다. 창고를 짓기 위해 Wu에게 임대했습니다. 2002년 우 씨는 국유 토지 몰수로 인해 350만 위안의 경제적 손실을 입었고, 우 씨는 법원에 소송을 걸어 두 피고인에게 배상을 요구했다. 단위에서 직원 기숙사를 짓기 위해 토지를 불법으로 임대한 경우는 기업실적이 부진하고 임대료를 내지 못하여 농촌집체경제단체가 임대료 반환과 해산을 요구한 경우이다. 이로 인해 이미 경제적으로 어려움을 겪고 있는 기업 근로자와 그 가족이 어려움을 겪고 있습니다. 쉼터가 없다는 위험은 집단 분쟁으로 이어지기 쉽고 사회 안정을 해칠 수 있습니다.
(6) 대부분의 사건은 토지 임대 분쟁으로 기소되지 않습니다. 집단토지 불법임대에 관한 분쟁이 발생하여 당사자들이 법원에 제소하는 경우, 대부분의 경우는 토지임대차 분쟁을 직접적으로 다루지 않고, 공실분쟁, 합작계약 분쟁, 도급분쟁 등을 이유로 하는 경우가 많다.
3. 불법 토지 임대의 원인
(1) 농업 투입-생산 비율이 너무 낮고 농민의 농업 소득이 낮습니다. 농업 발전이 2차, 3차 산업에 비해 뒤쳐져 있어 농업 생산에 종사하는 농민의 소득이 다른 산업 종사자의 소득에 비해 훨씬 낮습니다. 이것이 농촌 지역에서 불법 토지 임대가 많이 발생하는 주요 원인입니다. 수천년 동안 "땅을 나누고 빈자를 나누는 것"은 항상 중국 농민의 궁극적인 요구였습니다. 이는 당시 중국 농민의 경제 상황에 따라 결정되었습니다. 오늘날 농민들은 자신의 밭을 떠나 손을 바꾸고 있다. 이 놀라운 변화는 농민들의 현재 경제 상황에 의해서도 결정된다. 농민들은 농업투입량이 생산량에 비례하지 않는다는 사실을 점점 깨닫고 있습니다. 동일한 일을 하거나 일을 덜 하여도 더 많은 소득을 얻을 수 있기 때문에, 이익을 위해 토지를 하도급하거나 불법적으로 토지를 임대하거나 불법 건물을 짓는 일이 자연스럽게 발생합니다. 일부 농촌 집단의 경제 조직을 위한 불가피한 선택이 되었습니다.
(2) 농촌 집단 토지 이용 시스템은 사회 발전에 뒤처져 있습니다.
시장경제에서는 토지소유제도를 포함한 재산권제도가 권리주체의 지위, 소유권이 명확하고, 과학적이고 합리적이며, 경제활동의 고유법칙에 부합할 것을 요구한다. . 현재의 경직되고 낡은 토지 집단 이용 시스템은 분명히 이와 거리가 멀습니다. 1. 집단 토지 소유권의 주체 지위가 비어 있고 소유자의 주체 지위를 반영할 수 없습니다. 2. 집단 토지 소유권의 소유권이 모호합니다. 『촌민위원회조직법(재판)』 제2조에서는 “촌민위원회는 마을주민의 자치, 자기교육, 봉사를 위한 기층의 대중자치단체”라고 규정하고 있다. 그러므로 촌위원회는 농촌대중의 자치조직일 뿐 농촌집체토지의 소유자가 될 수 없다. 한편, 가사도급책임제 실시 이후 마을주민단체는 기본적으로 농촌경제생활에서 본래의 역할을 상실하였고, 1급 집단조직이 아닌 집단경제조직의 구성원으로서 집단의 대표자 역할을 할 수 없게 되었다. 토지 소유권.
펑타이구에 흔히 있는 촌과 향의 농업, 공업 및 상업 회사는 실제로 집단 재산을 관리하지만 집단 경제 조직으로서의 존재, 권리의 원천과 범위, 의무의 인수에 법적 근거와 합리성이 부족합니다. 집단토지소유권은 재산권과 절대권의 속성으로 완전히 반영될 수 없다. 재산권의 주요 속성은 권리 보유자에게 이익을 가져올 수 있다는 것입니다. 절대 권력의 속성은 누구와도 싸울 수 있다는 점이다. 점유, 사용, 영리, 처분의 4대 소유권 중 토지집합소유자는 기본적으로 자기의 점유, 사용, 이익만을 얻을 수 있고 양도할 수 없다. 이는 시장경제의 객관적 법칙에 위배될 뿐만 아니라 사회적 생산성의 발전도 제한한다.
(3) 행정기관의 비효율적인 관리. 한편으로는 불완전한 농촌토지등록제도가 반영되어 있다. 현재 농촌토지서류는 토지주택관리국에 집중되어 있지 않고 각 읍·면에 분산되어 자체적으로 관리되고 있다. 많은 토지의 소유권과 역사에 대한 기록은 없으며, 당시 마을 간부들만이 관련 정보를 알고 있었습니다. 기획국과 토지주택청이 관리하는 토지계획서류는 공개되지 않으며, 법원 밖의 일반 기관 및 개인의 조회는 거부된다. 이로 인해 토지이용 변경에 대한 검증과 책임을 묻는 것이 어렵고, 임대 후 토지이용을 제한하는 것은 더욱 어렵다.
반면 불법 토지 임대에 대한 조사와 처벌의 미흡함은 그대로 반영된다. 우리 법원에 제기된 사건을 보면 펑타이구 행정촌의 절반 이상이 수년에서 10년 이상 불법적으로 넓은 면적의 토지를 임대한 것으로 나타났으며, 대부분의 불법 세입자는 불법적으로 넓은 면적의 토지를 임대한 토지에 불법 건물을 건설했습니다. 이러한 공개적이고 장기적이며 심각한 불법 상황은 토지, 자원 주택 관리국의 관심을 끌지 못했고 법에 따라 적극적으로 조사하고 시정하지 못하여 불법 토지 임대 현상이 더욱 만연해졌습니다.
(4) 농촌 간부, 마을 주민, 일부 기업 및 개별 산업 및 상업 가구는 법적 인식이 약합니다.
이러한 집단토지 불법임대 사건에 연루된 사람들과 단위들 중에는 법률을 이해하지 못하는 사람들도 있고, 집단토지를 보호하기 위한 국가의 법적 규정도 이해하지 못하며, 그것이 불법이라는 사실도 모르고 있다. 비농업 목적으로 공동 토지를 임대하는 경우, 불법적으로 공동 토지를 임대하거나 임대하더라도 법은 그들에게 아무 조치도 취할 수 없으며, 알더라도 법을 위반할 수 있다고 믿는 사람들도 있습니다.
(5) 급속한 경제 발전과 현재의 "복선" 토지 시스템으로 인해 교외 지역의 토지 수요와 공급 사이에 점점 더 긴장된 모순이 발생했습니다. 현재 우리나라는 사실상 국유토지이용제도와 집단토지이용제도가 공존하는 복선형 토지이용제도를 시행하고 있다. 현재 토지 취득에 대한 보상은 여전히 생산 가치를 기준으로 하고 있으며 이는 시장 가격보다 낮습니다. 농민과 마을공동체 입장에서는 토지 취득에 대한 보상이 너무 낮으면 토지의 경제적 가치를 실현할 수 없으며 오히려 불법 임대 형태로 장기적인 이익을 얻게 됩니다. 토지 사용자의 경우 토지 취득 절차가 번거롭고 토지 승인도 오래 걸리며 수수료도 과도합니다. 토지가 필요한 일부 단위와 사업활동에 종사하는 개인, 특히 민간 중소기업과 개인은 그들이 감당할 수 있는 합리적인 가격으로 국유토지를 사용할 권리를 얻기가 어렵다고 생각하여 관심을 돌린다. 농촌 집단 토지, 특히 도시 교외의 집단 토지. 그리고 이러한 토지의 사용권을 정상적인 경로를 통해 획득하는 것이 매우 어렵기 때문에, 그들은 두 당사자가 초기 계약을 체결한 후 효력을 발생시키기만 하면 되는 불법 임대 방법을 통해 집단 토지 사용권을 획득하는 경우가 많습니다.
IV. 대책 및 제안
(1) 집단적 토지소유권의 주체를 명확히 하고 농촌 토지제도 개혁을 심화하기 위한 법안을 개정한다.
비농업 목적의 공동토지 임대를 금지하기 위해서는 공동토지에 대한 책임과 권리, 이익을 지는 구체적인 주체를 명확히 할 필요가 있다. 토지집합소유권의 주체가 명확히 되어야만 토지관리법규 준수를 감독할 수 있고, 불법임차시 책임을 물을 수 있습니다. 집단소유제는 우리 나라 사회주의경제체제인 공유제의 중요한 부분입니다. 국가는 또한 그 권리의 구체적인 행사대상과 그 창설절차, 권리행사절차, 권리보호 및 구제, 소득분배 등을 법제화하여 이를 방지해야 합니다. 극소수의 사람들이 단독으로 통제하여 마을집단의 모든 구성원이 평등하게 권리를 향유하고 의무를 이행하며 책임을 질 수 있도록 하는 것입니다. 오늘 사회주의시장경제제도가 개선되는 조건에서 관련법규를 제정하여 국유토지리용제도와 연계하여 집단토지의 토지리용권 유상, 기한, 제한적양도제도를 실시하여야 합니다. 이에 앞서 지방자치단체가 먼저 이 분야를 탐색하고 개혁할 수 있다.
한편, 토지의 소유권과 용도를 변경하지 아니하고 모든 종류의 농지를 일정기간 유상으로 사용할 수 있으며, 그 양도, 임대, 양도, 저당권 등을 명확히 규정하여 이를 명확히 규정해야 한다. 토지 사용권은 합법적으로 유통 시장에 진입하여 토지 자원의 최적 할당을 달성하고 집단 토지의 불법 임대에 대한 생활 환경을 제거하며 농민이 토지를 유료로 하청하고 양도하도록 적극적으로 장려하고 지도합니다. 예를 들어, 토지입찰, 임대, 계약 등의 형태를 통해 농업 전문가 및 관리 전문가들이 더 많은 토지를 계약하도록 강력히 장려하고, 전문 기술을 갖춘 인력이 토지를 개발하고 집중 관리를 실시하도록 적극적으로 장려하여 농업의 효율성을 향상시킬 뿐만 아니라 생산뿐만 아니라 농경지와 황무지를 포기하지 않고 토지 이용률과 생산성을 향상시키며 농민의 농업 소득을 높이고 산업화된 경영의 발전을 촉진합니다.
한편, 집단토지를 불법적으로 임대하는 경제적 동기를 줄이기 위해서는 비농업 건설용 토지양도제도를 시행해야 한다. 이런 점에서 우리는 다른 성 및 도시(강소성 쑤저우, 푸젠성 구텐, 광동성 순더, 저장성 후저우, 안후이성 우후 등)의 성공적인 경험을 통해 이를 토대로 개선할 수 있습니다. 소유권 유지를 전제로 농촌 집단이 소유한 비농업 건설 토지가 양도됩니다. 계획 부서는 특정 행정 구역 내에 농촌 집단 비농업 토지 데이터베이스를 구축하고 전문 경매인, 감정인 및 회계사를 설립합니다. 농촌 비농업 건설 토지 양도 시장에 진입합니다. 농촌 집단 경제 조직이 모든 비농업 건설 토지를 양도하기로 결정한 경우 기획 부서의 증명서를 발급하고 동의서에 서명한 후 경매 현장에 진입합니다. 농촌집체경제단체 전원이 참여하며, 경매수익금은 국가기반시설사용료 납부 후 50%는 집단경제단체 사회보장기금으로, 15%는 집단경제단체 재생자금으로 사용되며, 35%는 집합경제단체 구성원에게 배분됩니다. 경매 후 토지는 유흥시설 토지 및 부동산 개발에 사용되지 않으며, 사용권은 유통 만료 후 재경매됩니다. 비농업 건설용지를 집단적으로 직접 양도하는 것은 토지자원을 합리적으로 배분하고 시장흐름과 토지와 자본의 최적의 결합을 실현하여 최고의 이익을 창출할 수 있을 뿐만 아니라 건설용지의 증가율을 조절하고 유휴부지의 양을 감소시킬 수 있다 , 경작지 점유를 줄이며 경제적 동기는 중소기업의 발전에 도움이 되고 노동 고용 및 농촌 사회 보장 자금원 문제를 해결하며 도시 토지 시장 건설에 도움이 됩니다.
(2) 사법 재판에서는 기준을 파악하는 데 주의를 기울여야 합니다.
먼저 사건의 사실관계를 정확히 파악하고, 진짜 합작회사와 가짜 합작회사, 실제 임대차를 정확하게 구별해야 한다. 집단토지사용권을 자본으로 사용하는 자는 「민법총칙」 및 「계약법」 관련 규정에 따라 집단경제단체 및 그 구성원 이외의 단체 및 그 구성원과 공동으로 경영하고 비농업사업에 종사하는 자 이익과 손실에 관계없이 상대방 또는 합작회사는 이익을 토지 제공자에게 제때에 전달해야 하는 경우 두 당사자가 실제로 체결한 것이 임대 계약인 것으로 간주되어야 하며, 계약은 다음과 같이 규정됩니다. 무효이며, 쌍방은 각자의 책임에 따라 손실을 부담해야 합니다. 집단토지사용권을 자본으로 하여 합작파트너와 공동으로 운영하며 이익이나 손실이 없는 실제 합작투자와 같은 가짜 합작투자와 실제 임대차를 혼동하지 않도록 주의하십시오. 또한 주택휴가, 철거 등의 이유로 기소된 집단토지 불법임대 사건의 파악과 정확한 성격 파악에도 주의를 기울여야 한다.
둘째, 비농업용 토지 임대의 성격을 결정하는 핵심 요소를 정확하게 파악하는 데 주의를 기울여야 합니다. 비농업 목적으로 집단 토지를 임대하는 경우에만 불법 임대가 될 수 있습니다. 임대인이 집단경제단체의 구성원이든 농민이든 관계없이 집단 토지를 임대하고 농업 목적으로 사용하는 것은 불법 토지 임대에 해당하지 않습니다. 비농업 목적으로 국유 토지를 임대하는 것은 불법 토지 임대에 해당하지 않습니다. 셋째, 사건의 법적 효과와 사회적 효과의 관계에 주목해야 한다. 일반적으로 이러한 사건의 재판에서는 먼저 법적 효과를 고려해야 하며, 그렇지 않으면 불법 토지 임대 현상에 기여하게 됩니다. 그러나 법적 효과를 고려하는 동시에 사회적 효과도 함께 고려하여 법과 사회 간의 격차를 해소해야 합니다. 예를 들어 베이징 조교공업회사(Beijing Caoqiao Industrial Company)는 베이징 아동복 3공장과 이정화섬유(북)공업회사를 임대 계약 분쟁으로 고소했다. 아동복 3공장은 기숙사를 짓기 위해 차오차오촌의 공동 토지를 불법 임대했습니다. 직원들은 차오차오에서 10년 이상 거주하고 있습니다. 최근에는 제3아동복공장의 경영여건이 좋지 않아 임대료를 내지 못하고 임대기간이 만료되자 원고는 계약해지를 요구하고 경비원을 보내 강제 철거까지 시켜 주민들 사이에 불안감을 안겼다. 공장 직원과 그 가족.
(3) 토지행정 강화
완벽한 지적관리는 효과적인 토지관리의 기본이다.
토지주택관리국은 집단토지를 포함하여 관할구역 내의 모든 토지에 대하여 지적측량, 토지등록, 토지통계, 토지평가, 지적서류 등 지적관리체계를 최대한 완벽하게 구축하고 정기적으로 토지이용검사를 실시하여야 한다. , 불법적으로 토지를 임대한 당사자 모두를 처벌합니다. 구 토지자원주택국에 토지감리전대를 설치하고, 읍(면)에 감리반을 설치하고, 각 마을에 토지감리연락관을 채용하는 등 3단계 감리망을 구축해 수사와 처벌을 강화한다. 집단토지 불법임대. 동시에, 행정기관은 국민이 무지로 인해 집단토지를 불법적으로 임대하는 일이 없도록 파일정보를 국민에게 공개해야 한다.
(4) 농촌 지역의 법률 교육 및 국민 여건 교육을 강화합니다.
농촌 지역의 법률 교육을 강화하는 것은 불법 토지 임대를 줄이고 근절하기 위한 중요한 단계입니다. 농민, 특히 마을 간부들을 조직하여 토지관리법과 기타 법규를 진지하게 학습하여 농민들이 우리 나라의 토지제도를 이해할 수 있도록 해야 합니다. 동시에 우리와 같이 토지가 적고 인구가 많은 나라에서 농경지를 확보하는 것의 중요성을 농민들에게 인식시키고, 토지를 불법적으로 임대하는 것이 폐해가 있다는 것을 농민들이 인식하도록 국정교육을 강화하여야 한다. 집단토지의 불법임대를 자발적으로 포기하고 감독하도록 독려한다.