집값은 가치법칙의 지배를 받지 않나요?
설명: 중국의 높은 집값 문제를 참새에 비유한다면, 사람들이 이를 다양한 각도와 깊이로 분석해 보면 이러한 결론에 도달하게 될 것입니다. . 통계 분석에 능숙한 Wang Lianli 여사가 작성한 이 분석 기사는 상세하고 논리적이어서 높은 주택 가격의 이면을 볼 수 있습니다. 사실, 결국 높은 집값의 문제는 기득권층이 국민의 부를 약탈하는 문제라는 것이다. 높은 집값을 바탕으로 쌓인 거대한 거품은 앞으로 온 국민이 가장 큰 대가를 치르게 만들 것이다. 국민의 삶과 국가의 미래를 위해, 현명한 사람들은 의사 결정자들에게 조언을 제공하고 주택이 서민 생활의 길로 복귀하도록 촉진하기 위해 열심히 노력하고 있습니다. 압력을 두려워하지 않고 집값 상승의 암을 근절하고 양심과 정의를 수호하기 위해 열심히 노력하는 모든 분들께 감사드립니다! ——Nuan Zhi
다시 게시: 높은 주택 가격에 대한 충격적인 진실을 말씀드리겠습니다
——겉모습을 진실로 여기지 마십시오. 주택 가격이 높은 이유는 높은 땅값 때문에!
왕롄리
중국 부동산 업계에는 우여곡절이 너무 많아서 사람들이 외모를 진실로 착각하기 쉽습니다. 외모를 사실로 받아들이면 어떤 사람들은 몰래 그것을 즐길 것입니다!
두 회의 동안 일부 의원들은 높은 주택 가격의 본질은 높은 땅값이므로 땅값을 낮추어야 한다고 말했습니다. 이 성명은 대표자들로부터 큰 박수를 받았습니다!
사람들은 일반적으로 토지가 국가 소유라고 믿고 있으며, 국가가 토지 가격을 낮추는 한 주택 가격은 낮아질 것입니다. 이것이 사실입니까? 여러분, 여러분은 진실을 너무 모르고 있습니다!
물론 나도 그렇게 생각한 적이 있다. 하지만 '생각'은 감정일 뿐, 감정을 근거로 삼을 수는 없다. 증거를 찾기 위해서는 2006년 말 권위 있는 학술지에 발표된 2003년부터 2006년까지의 자료를 바탕으로 했다. "상하이 부동산 감정인 협회 네트워크"는 9월의 "상하이 유료 사용 플롯 요약표"와 상하이 주택 및 토지 자원에서 발행한 "상하이 도시 부동산 개발 토지 공급 및 개발 활용 상황 공개 요약표"에 따른 것입니다. 정보센터망, 각 토지양도계약번호, 소재지, 필지, 유료이용방법(상장양도, 협약양도, 사업입찰양도, 공공입찰양도 등), 토지이용(상업용지, 산업용지, 상업용 주거용) 토지 등)을 양도할 토지별로 하나씩(도시형 단독주택용지), 실제로 징수된 토지양도비 등을 통계분석한 결과, 놀라운 결론이 나왔습니다. 2004년과 2005년, 주택 가격은 치솟았고, 정부 부처에서 징수한 토지 양도 수수료는 놀라울 정도로 낮았습니다! 동시에 나는 토지양도비가 왜 그렇게 낮은지에 대한 비밀과 토지양도제도의 단점의 근본 원인도 발견했다. 1990년대 초, 저는 상하이 감사국에서 발행한 건축 감사 직위 증명서, 설치 엔지니어링 감사 직위 증명서를 받았습니다.
기술인력과 기술인력의 양심에 따라 35,000자 분량의 "현행 토지이용권 양도제도와 단점 가득한 토지보유제도 - 상하이 땅참새 해부"를 그래픽으로 작성하였습니다. 내가 발견한 문제를 설명하고 분석 단계를 하나씩 나열합니다. 이 기사는 상위 내부 참고 자료인 "홍콩 팩스"에 전문이 게재되었습니다.
2007년 4월 초 CCTV '뉴스조사' 칼럼에서 나에게 전화가 왔는데, 신고를 받고 루자쭈이 센트럴 아파트 매매와 관련된 문제를 조사하기 위해 상하이에 왔다고 했다. Jing은 내가 상하이 부동산 문제에 대해 많은 분석을 갖고 있다는 말을 누군가로부터 들었기 때문에 주로 토지 양도 시스템과 토지 보유 시스템에 대한 나의 견해를 이야기하기 위해 인터뷰를 할 수 있기를 바랍니다. 저는 푸동시 동팡로, 샹청로에 위치한 한 호텔에서 CCTV를 통해 인터뷰를 진행했습니다. 채징님이 질문을 하셔서 제가 답변을 드렸습니다. 녹화가 끝난 뒤 4월 21일 저녁 CCTV '뉴스조사' 프로그램을 통해 방송된다고 하더군요. 4월 21일 아침, '뉴스 조사' 칼럼의 청년 종웨이닝이 저에게 전화를 걸어 저와 관련된 모든 장면이 삭제되어 지도부가 통과할 수 없다고 말했습니다. 그는 계속해서 나에게 사과했고 나는 계속해서 "상관없어, 상관없어, 진실을 조금이라도 알면 돼"라고 말했다.
Zhong Weining은 전화로 "왕 선생님, 정신력이 왜 그렇게 좋은가요? "라고 물었습니다. "라고 답했는데, "방송이 될 거라고는 전혀 예상 못했어요! "
공교롭게도 이 기사를 읽은 후 '경제 관찰자'의 편집장인 종 웨이즈 씨가 여러 개의 기사로 나누어 달라고 부탁했습니다. '경제 관찰자'는 이를 별도의 호에 게재할 예정이었습니다. 6개의 기사로 나누어서 "경제 관찰자" "경제 관찰자"에게 보냈는데, Zhong Weizhi는 변화가 매우 좋았다고 말했지만 곧 그로부터 "기존 토지" 전체를 출판하는 것이 불편하다는 이메일을 받았습니다. 허점 가득한 사용권 양도". "시스템 및 토지 비축 제도 - 상하이 땅 참새 해부"라는 기사는 토지 가격이 주택 가격 수준을 결정하지 않는다는 사실을 명확히해야합니다. 반대로 주택 가격은 토지 가격을 끌어 올립니다. 그러나 이것은 문제를 설명하기 위해 많은 표를 사용하는 기사입니다. 기사 - 나의 분석의 기초는 "상하이시 유료 사용 계획 요약표"와 "상하이 도시 부동산 개발 토지 공급 및 개발 활용 상황 공개"입니다. 공개 요약 테이블에 "는 수천 건의 토지 이전 프로젝트로 구성된 테이블입니다. 우리 조직인 이 테이블은 "살아 있고" 문제를 말할 수 있고 설명할 수 있습니다! 하지만 그러한 테이블을 블로그에 게시하는 것은 불가능하므로 진지한 독자들은 내 분석을 믿고 싶다면 전문을 읽어야 합니다. 그러나 상황상 표를 게시할 수 없으므로 사실을 명확히 하기 위해 여기서 간략하게 설명하겠습니다.
1) 정부가 징수하는 토지 양도 수수료는 상상 이상으로 낮습니다. 1차 토지 시장에서는 토지 가격이 예상외로 낮습니다.
2003년 인민폐로 계산된 토지 양도 수수료 통계에 따르면, 상하이에서 매매된 토지 면적은 6102만 평방미터였으며, 정부가 징수한 실제 토지 양도 비용은 91억7500만 위안에 달했으며, 2004년에는 양도된 토지 면적 1평방미터당 150.4위안만을 징수했다. 정부는 실제로 토지 양도 수수료로 140억 위안을 받았고, 2005년 평균 금 가격은 5,941만 3천 제곱미터였으며, 실제 받은 양도 수수료는 100억 4천만 위안이었습니다. 2006년 1월부터 9월까지 환승면적은 3637만2천㎡, 실제 환승수수료는 50억1천만위안, 평균 환승수수료 단가는 137.9위안(여기 통계)은 토지면적 수치보다 2% 적다. 해당 토지 양도 수수료 금액이 부족한 양도 지역 항목을 모두 제외했기 때문에 "상하이 통계 연감"에 게시되었습니다)
1 차 토지 시장에서 (즉, 정부가 직접 토지 수집 시장에서 양도수수료), 토지양도방법에는 상장양도, 계약양도, 사업입찰양도, 공공입찰양도 등이 있으므로 정부가 징수하는 토지양도수수료는 그 중 "상장양도"입니다. 공공입찰, 사업입찰, 계약양도 시 부과되는 토지양도수수료는 매우 낮으며, 산업용지의 양도수수료는 주거용토지의 양도수수료보다 훨씬 저렴합니다. ", 2005년" "공시 토지 양도 가격"은 3644위안/m2, "합의 토지 양도 가격"은 1542위안/m2, "공공 입찰 토지 양도 가격"은 1363위안/m2, "프로젝트 입찰 토지" 양도 가격'은 740위안/m2이고, '초청 입찰 토지 가격'은 3644위안/m2입니다. 접두어가 없는 '토지 양도 가격'은 1,625위안/m2입니다. '공공 입찰'의 특별한 경우도 있습니다. 예를 들어 토지 양도 계약 "Shanghai Fangdi Pu Zi (2005) No. 040"은 Putuo District Jinguang North Block 1 단계의 토지 가격이 평방 미터당 324 위안이고 바닥 가격이 평방 미터당 218 위안입니다. 미터. 또 다른 예로는 푸장진에 있는 세계박람회 이전기지 6개소로 부지면적이 677,300㎡, 토지등급이 6이고 토지양도계약서는 "후민부동산(2005) 230, 231, 242, 243"이다. , 247, No. 248"에서 저자는 "상하이시 유료 토지 목록"에서 이 6개 토지에 대해 정부가 지불한 토지 양도 비용 총액이 56897만 위안임을 확인했습니다. 실제 토지 기준 정부가 받은 양도비용 중 총 토지양도비용은 토지가격 30위안을 기준으로 하여 총 토지가격(즉, 토지 소유자가 지불한 총 가격)은 1,896만원으로 계산됩니다. , 평방미터당 토지단가는 1896/67.7=28위안/m2이므로 용적률은 1이고 토지단가는 28위안으로 건평단가와 동일하다. 28위안이다.
정부가 징수하는 토지양도비 단가는 568.97/67.7=8.4위안/㎡이다. 이런 땅값과 토지양도 금값이 높다고 할 수 있을까? 엄청나게 낮습니다!
2004년 좋은 입지에 위치한 라오시먼과 예원의 '진내 단일 주거용 토지'의 '합의된 양도' 하한 가격은 제곱미터당 112.5위안과 67.7위안에 불과했고, 단위 토지 가격은 제곱미터당 274.5위안과 161.1위안이며, 양도할 토지 면적은 각각 94,000제곱미터와 149,000제곱미터입니다(계약 번호: Huang Fangdi No. 200457, 64, 토지 단가 계산) 실제로 정부가 받는 양도비 단가는 토지 단가의 30%로, 실제 정부가 받는 양도비 단가는 773만7000원, 721만8000원이다. 이렇게 싼 땅이다. 가격, 중부 핵심지역에 위치한 이들 철거가구에 대한 철거지원금은 얼마나 되는지 궁금합니다. 이 233,300㎡의 '도시형 단독주택지'에 지어진 주택은 어떤 가격에 팔릴까?
투자를 유치하기 위해 상하이의 공업용지 가격은 매우 저렴합니다. 2006년 상반기까지 상하이 8, 9급 지역의 산업용 토지 양도 합의 단가는 90위안(바닥면적) 미만. 가격), 일반적으로 133위안(바닥가격), 175위안(바닥가격), 최대 200위안(바닥가격)
(2) 사람들이 정확히 무엇을 의미하는지 "높은 땅값"으로 무슨 일이 일어나고 있는 걸까요?
'높은 땅값' 문제는 집을 지을 땅을 최종적으로 확보한 부동산 개발업자와 처음에 정부로부터 토지를 양도받은 부동산 개발업자를 분리해야 한다. 정부로부터 아주 싼 가격으로 토지를 구입하는 사람들은 토지를 소유한 사람들이 궁극적으로 집을 짓는 사람들이 아닌 경우가 많습니다. "집을 가장 늦게 짓는" 부동산 개발업자 친구가 있습니다. 그는 자신이 집을 짓는 데 사용한 토지를 서너 번 재판매했다고 말했습니다. 둘째, 당연히 그들에게는 땅값이 너무 비싸다. 내 친구도 정부로부터 직접 토지를 얻는 것은 꿈도 꾸지 않는다고 말했습니다. 땅을 서너 번 되팔아도 여전히 이익을 냈다.
2006년 상하이 주택토지자원정보센터 자료에 따르면 주택가격 상승이 토지가격 상승으로 이어졌다는 착각이다. 땅값이 만만치 않습니다. 2003년 5월 Nanjing Road Yongan Company와 단 한 도로 떨어진 Jiujiang Road의 Fujian Middle Road에 있는 상업용 토지 6,713평방미터가 2005년 9월 Jinling에서 평방미터당 최저 가격 6,252위안으로 매각되었습니다. Big World에서 불과 두 도로 떨어진 곳에 위치한 East Xizang Road의 상업용 토지 3,998m2가 판매되었으며 바닥 가격은 평방 미터당 6,631위안이었습니다. 상하이의 면적은 6개만 늘어났습니다! 그리고 지난 2년 동안 주거용 주택 가격은 얼마나 올랐습니까? 물론 실제로 땅값이 오르는 것은 '매물로 나온' 땅값이 오르기 때문이다. 그러나 매물로 등록된 토지는 2004년과 2005년에 상하이시 정부가 부동산 산업에 제공한 토지 공급 면적의 5%와 11%에 불과했습니다! 그러므로 적어도 2006년 '토지 상승'으로 인한 주택 가격 상승에는 변명의 여지가 없습니다!
지값이 부동산 개발에 미치는 영향이 뒤처지자 2006년경 이전에 구입한 저가 토지를 그대로 활용하던 부동산 개발업자들은 이를 찾기 위해 “땅값이 오르고 있다”고 외쳤다. 주택 가격을 더 높이는 방법.
진실을 모르는 사람들은 “땅값 상승이 집값에 영향을 미친다”고 하는데, 사실은 항상 집값이 먼저 오르고 땅값이 나중에 오르는 인과관계를 뒤집은 것이다. 땅이 "평가"되기 전에 주택 가격이 너무 높이 치솟는 것을 보지 못했습니까?
2003년부터 2006년까지 이렇게 세세하게 계산을 했기 때문에 지난 2년 동안 땅값에 대한 통계 분석을 한 적이 없습니다. 당사자들이 그냥 무시해서 별 신경 안 썼어요. , 이미 완료되었습니다. 일부 계산은 문제를 설명하기에 충분합니다.
정부가 공급하는 토지가 비싸기만 한 것이 아니라 '초저가'라는 사실은 누구나 다 아는 사실이다. -저가” 시장에 존재하는 “초저가”는 단지 “희소하고 희소한” 부동산 개발업자들이 1차 시장에서 취득한 토지를 좋은 가격에 투기하도록 허용하기 위한 것이며, 동시에 토지 양도 시장에서 많은 인수가 이루어지도록 하기 위해 돈도 벌 수 있습니다. 집을 사는 사람은 찢어질 운명이다.
그렇지 않다면 왜 1차 시장의 땅이 그렇게 싼 이유가 있을까요?
(3) 토지 양도 수수료는 "테이블 위"와 "테이블 외부"의 두 부분으로 나뉩니다.
현재 토지 양도 시스템은 홍콩에서 복사되었습니다. 홍콩에서는 이 시스템이 영국 홍콩 정부의 재정 수입으로 사용되며, 가장 높은 가격을 제시한 사람이 토지를 받게 됩니다. 토지 양도 수수료는 전체 양도 기간 동안 한 번에 징수된 연간 정부 임대료의 할인된 가치의 합계입니다. 기간. 본토에서는 주로 관련 이해당사자들에게 서비스를 제공하며, 이 제도의 핵심은 양도수수료 자체를 징수하는 것이 아니라, 토지권 양도과정에서 발생하는 '거래비용'을 징수하는 것이다. 안으로 "데스크톱에서"와 "데스크톱에서"의 두 부분이 있습니다.
우리의 경우 토지 양도는 다른 국유 자산의 양도와 마찬가지로 구매자와 판매자 모두 두 계정을 계산합니다. 하나는 토지(국유자산) 자체의 가치가 얼마인지를 알려주는 계정이고, 다른 하나는 토지(국유자산)를 사용할 권리를 얻기 위해 지불해야 하는 '거래수수료'가 얼마인지를 알려주는 계정이다. 즉, 도서 가격(저평가 여부는 현재로서는 무관함)과 거래 가격이다. 이 두 부분의 총 가격은 국유 토지 또는 국유 자산의 양도 가격 전체를 구성합니다. 시장 경제가 발달한 지역에서는 이 두 계정이 동일합니다. 토지의 가치(자산의 가치)는 토지(자산)를 얻기 위해 지불해야 하는 금액과 동일합니다. 사업은 두 개의 계정을 계산해야 합니다. 두 계정의 "주머니에 빠지다"는 것이 다르기 때문입니다. 홍콩에서는 모든 토지 양도 자금이 홍콩 정부에 귀속됩니다. 우리의 경우 "테이블 위"의 양도 자금은 "케이스"를 제외하고 "오프 테이블"에 속하는 사람이 누구인지 알 수 있습니다. ".
홍콩에서는 정부가 토지 사용권을 양도할 권리가 있지만 토지 사용권을 양도할 사람은 시장에 의해 결정되며 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 토지를 갖게 됩니다. 땅은 당연한 일이다. 본토에서는 정부가 토지 사용권을 양도할 권리뿐만 아니라 토지 사용권 양도 대상자를 결정할 권리도 있습니다. 이 두 가지 권리 중 어느 것이 더 큰가요? 물론 다음 것은 더 큽니다! 그렇다면 후자를 어떻게 올바르게 얻을 수 있습니까? 하나는 '관계'에 의존하고, 다른 하나는 '돈'에 의존합니다. 왜냐하면 중국에서는 비즈니스 세계에서 "관시"라고 부를 수 있는 것이 있다면 이 "관시"의 가치는 돈으로 측정할 수 없는 경우가 많기 때문입니다!
그런데 돈보다 '관계'가 더 소중하지만 돈도 '관계'로 바꿀 수 있다. 따라서 "책상 외" 거래가 있습니다.
데스크톱 아래 거래가 있기 때문에 데스크톱 거래 가격은 '싸게 보인다'. "토지 양도 수수료를 적게 모으다"는 것은 금융에 들어가는 돈이 적고, "탁자 위에" 모이는 돈이 적고, "탁자 아래" 부분과 그렇지 않은 "관계"의 주머니에 들어가는 것들도 있습니다. 오늘의 빛을 보십시오. 땅을 얻은 사람들은 "패배"할 것인가? 안 돼요. 토지를 확보해야 하는 기업인은 정부와의 거래에서 손익의 균형을 매우 정확하게 파악하고 있습니다. 원래 토지를 확보하는 데는 1천만 위안이 소요되며 그 중 30%는 토지 양도 수수료를 지불하고 7000만 위안은 지불해야 합니다. "운영" 후 개발비를 "데스크톱에서" "토지 이전비 200만, 개발비 467만 "데스크톱", "거래수수료" 233만 "오프"로 지불 , 부동산 개발업자는 총 900만 달러에 토지를 매입해 토지취득비를 총액 10% 절감했고 모두가 기뻐했다. 공식적으로 발표된 낙찰가는 667만 원으로 토지양도비 30%는 200만 원, 개발비 70%는 467만 원으로 모두 정부 관련 부처에 넘기는 게 정말 원활하다. 왜 이것이 낙찰가인지 묻는다면? 당신은 관심이 있습니까?
'땅'에 심겨진 관료들이 바로 '심겨진' 것이 아닐까? 증거가 없다는 점을 인정하고, 관계자들이 '타락'하는 과정을 자세히 밝히지 않았다는 점을 데이터를 토대로 의심하고, 나의 의심은 추론으로 이어진다.
(4) 공무원과 부동산 개발업자는 혜택을 어떻게 나누나요?
정부는 '토지사용권 양도'로 토지양도비를 받았지만, 더 중요한 것은 공무원들이 토지수혜자로부터 직접 왔다는 점이다. 주로 부동산 개발업자들이 지불한 '토지양도수수료'였다. 재정에 들어가지 않는다. 권리거래수수료', 이 두 항목은 모두 '토지사용권 양도'를 통해 본토정부와 정부공무원이 벌어들이는 수입이다.
부동산 개발자도 뭔가를 얻습니다. 실제로 지불해야 하는 토지 비용보다 적습니다. 이 역시 부동산 개발자에게는 소득이지만 이는 결코 기존 토지 시스템에서 부동산 개발자가 얻을 수 있는 주요 이점이 아닙니다. 혜택은 토지사용권을 양도, 저당권, 임대할 수 있는 권리, 즉 토지에 부착된 재산을 포함한 토지에 대한 투기권입니다.
'중화인민공화국 도시부동산관리법'에서는 토지양도를 제한하고 있지만, '주택건설사업의 경우 총 개발투자액의 25% 이상을 완료해야 한다'는 제한이 있다. .” 개발된 토지에 속하며 공업용지 또는 기타 건설용지 조건을 형성하는 토지입니다.” 그러나 법률 조항은 부동산 개발자의 지혜에 맞지 않습니다. 현재 부동산을 양도하는 부동산 개발자는 몇 명입니까? "양도부동산회사" 입니다! 대부분의 부동산 회사는 프로젝트 엔지니어링 회사입니다. 회사를 양도하는 것은 부동산을 양도하는 것과 동일하며, 기타 특정 프로젝트도 토지 부가가치세를 납부해야 합니다. - 모든 수입은 지방자치단체에 귀속됩니다. 부동산업계는 토지부가가치세의 70%를 납부하는데, 이는 지방자치단체가 가장 적극적으로 징수하려는 세금입니다! 1999년부터 2005년까지 전국 지방세국이 토지부가가치세로 받은 금액은 298억 4천만 원에 불과했는데, 2005년에는 그 중 47%를 납부했습니다! 토지부가가치세 298억4천만원은 같은 기간 지방세수입 40억7천694억건 중 0.7억건에 불과하다(국세청 홈페이지 → 정무공시 → 세무통계 참조). 그 중 20여건에 불과하다. 10억 달러는 부동산 업계에서 지불되었습니다.
2006년 12월 31일 국무원은 토지 사용세율 수정 명령 제483호를 공포했습니다. 이 수정 사항은 외국인 투자 기업의 토지 사용 세율과 국내 토지 사용 세율을 통일했습니다. 다만, 부동산업계가 납부하는 도시토지사용세로 인해 개정 후 도시토지사용세율이 2배로 늘어나더라도 전체 토지사용세의 4%를 차지하게 된다. 인상된 도시 토지 사용세의 %는 비부동산 기업이 부담하게 됩니다.
정부가 부동산 업계로부터 세금과 수수료를 징수할 수 없는 이유, 그리고 정부가 부동산 개발업자에게 토지와 부동산에 대한 투기권을 부여하는 이유는 부동산 업계 초창기 몇 세대가 부동산 개발업자는 정부와 불가분의 관계를 맺고 있으며, 공무원과 부동산 개발업자의 이익은 "번영하면서도 불리한 상황"에 이르렀습니다.
상하이의 토지양도에는 부동산 개발업자들이 “정책에 의지해 토지를 얻는다”는 말도 있다. 어떻게 작동하나요? 양도된 토지면적은 "사업건설용지면적"과 "토지취득면적"으로 구분됩니다. 소위 프로젝트 대리 토지 취득은 프로젝트 건설 토지의 일부가 아닌 부수적인 토지 취득을 의미하며 정부의 요구에 따라 "대리 취득"하며 그 사용은 대부분 "공공 토지"입니다. ". 당초 총 토지양도가격은 프로젝트 건설용지 면적을 기준으로 산정되었으며, 개발자는 프로젝트 건설용지만 필요로 했으나, 건설용지를 확보하려면 토지개발비용을 부담해야 한다. 취득한 토지와 개발된 토지는 여전히 정부 소유입니다. 소위 "정책에 의한 토지 확보"는 정부를 위해 토지를 무료로 개발하는 데 동의해야 하며, 그러면 정부는 이 정책에 따라 필요한 토지를 제공한다는 의미입니다. '대리 토지취득'을 진행하는 부동산 개발업자들은 '봄바람이 여름 비를 몰고 올 것'과 정부의 보답이 부동산업자들이 토지를 대행하면서 지불한 '개발비'를 넘어설 것으로 기대하고 있다.
이것도 시장이라고 할 수 있나요? 어렵다.
그러나 우리는 정부가 부동산 개발업자에게 더 많은 세금과 수수료를 부과하지 않으려는 경제적 중요성을 이해합니다. 애초에 이는 시장 거래가 아닙니다. 어떻게 이 거래가 규정에 따라 수행되도록 요구할 수 있습니까? 시장규칙?
시장 거래도 아니고, 집값과 땅값 상승에 대한 핑계도 가마솥 바닥에서 제거됐다.
(5) 중국의 치솟는 주택 가격을 지지하는 것은 중국 법률입니다.
국무원 명령 제55호 제4조에서는 “토지 사용권을 취득한 토지 사용자에게 ” “토지 사용권”. “그 권리는 일정 기간 내에 양도, 임대, 저당권 설정 또는 기타 경제 활동에 사용될 수 있습니다.” “재산권법” 제143조는 다음과 같이 규정합니다. 건설 토지를 사용하는 사람은 건설 토지를 사용할 권리에 대해 양도, 교환 및 자본을 기부할 권리가 있습니다.", 기부 또는 저당권은 사용자가 건설 토지를 처분할 권리가 없다는 로마 법률 시스템의 규칙을 뒤집습니다. 재산.
처분권은 소유권의 4대 기본권(점유, 사용, 소득, 처분)의 핵심으로 양도, 임대, 저당권, 증여, 상속, 매각, 봉인, 처분 등의 권리가 포함됩니다. 국무원 명령 제55호와 재산법 제143조는 우리나라 토지사용권 양수인에게 처분권을 부여하며, 사용권은 사실상 “한시적 소유권”이 됩니다. 우리나라의 토지양도제도는 토지투기를 허용하고 조장하는 제도가 되었고, 부동산 투기를 허용하고 조장하는 제도가 되었습니다. '투기'는 모두 '처분권'에서 비롯됩니다. 전대권, 양도권, 저당권이 없으면 처분권은 토지사용권의 거래를 통하여 토지의 가치가 상승하는 것은 불가능하며, 토지사용권은 물리적 의미에서 토지를 '사용'하는 것에 지나지 않습니다.
이용권 보유자가 재산 처분권까지 갖고 있는 것은 서구 법률 시스템에서 거의 유례가 없는 일이다. 서기 6세기에 제정된 로마 사법 제5장인 '일반법학이론'에서는 '이용권 소유자는 그 이용권을 타인에게 무상으로 판매, 임대, 양도할 수 없다'고 명확히 규정하고 있다. " 프랑스 민법 631조는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "사용권자는 자신의 권리를 타인에게 임대하거나 양도할 수 없습니다. "독일 민법 1080조는 "용익권은 양도될 수 없습니다." "용익권은 다음과 같습니다." 권리는 소유권의 필수적인 부분이며 사용권보다 더 넓은 내용을 가진 권리입니다. 용익권은 양도 및 저당될 수 없으며 사용권은 양도 및 저당도 불가능합니다.
왜요? 왜냐하면 “양도, 임대, 저당”이라는 “처분권”이 소유권의 핵심권을 구성하기 때문입니다. 소유자가 사용권을 양도하는 경우, 소유자의 "양도, 임대, 저당권"의 행사는 필연적으로 소유자의 권익을 약화시키게 됩니다! 상상해 보십시오. 만약 당신의 집을 남에게 세주고 다른 사람이 전대하거나, 당신의 집을 다른 사람에게 세주고 다른 사람에게 저당잡히면 주인으로서의 이익이 약화되고 침해되지 않겠습니까? 따라서 민법체계에서는 '사용권'의 임대, 저당, 양도를 명시적으로 금지하고 있습니다. 관습법 체계에 따른 영국법은 부동산 임차인의 부동산 전대 및 양도를 허용하고 있으나, 대부분의 부동산 소유자는 계약을 체결하여 임차인의 전대 및 양도를 금지하고 있다. 또는 자신의 소유권이 약화되도록 양도합니다.
그러나 서구 법률 시스템의 사용자 권리 제한은 우리의 경우와 반대입니다. 사용권=한정소유권, 이것이 우리나라 토지사용권 양도제도의 핵심이다. 그리고 우리나라에서는 이런 한시적 소유권이 사전에 실현되고 있는데, 우리나라에서는 부동산 회사가 25년 동안 부동산 개발 투자를 마친 후 양도권을 사용할 수 있도록 규정하고 있는데, 외국 관행에서는 토지 임차인이 토지를 양도할 수 없도록 규정하고 있다. 건물을 모두 완성하기 전 사용권 - -부동산과 부동산은 따로 거래할 수 없기 때문입니다.
그래서 우리나라의 토지이용권 양도제도는 토지사용자가 자신의 '처분권'을 이용하여 자신의 사용권을 '처분'하는 제도이다. “처분권”. 우리나라의 치솟는 주택 가격은 토지 사용자의 토지 사용권 "처분"으로 인한 불가피하고 피할 수없는 결과입니다.
중국의 거대 도시 상하이가 20세기 마지막 10년 동안 홍콩 토지 시스템의 핵심 부분인 토지 사용권 임대 및 임대, 토지 사용권 양도, 저당, 전대를 허용한 이후 중국은 도시는 높은 주택 가격과 높은 토지 가격의 함정에 빠졌습니다. 토지 투기는 토지 사용권 소유자가 토지 사용권을 임대, 저당권 및 양도할 수 있다는 사실에 기인합니다. , 서구 국가에서는 공유지 국가가 이를 허용하지 않으며, 사유지 소유자는 일반적으로 이에 동의하지 않습니다. 따라서 이들 국가는 수백년 동안 '시장지향적'으로 살아왔고, '시장화'로 인해 일반 서민들의 주택지 가격은 '변하지' 않았다.
19세기 법률에 능숙했던 영국 홍콩 정부가 임대권, 저당권, 양도권을 모두 양도하는 토지사용권 양도제도를 마련했을 때, 영국 홍콩 정부의 식민 정신이 완전히 드러났습니다 —— 정확히 그들이 양도한 토지는 원래 중국이 "대여"했기 때문에 실제 토지 소유자에게 책임을 지지 않습니다. 토지사용권이 있는 사용자는 임대, 저당권, 양도 등 토지사용권도 가질 수 있습니다. 이는 바로 영국 홍콩 당국이 제공하는 "투기권" 보호입니다. 부동산 투기꾼에게 법적 형식으로 제공되므로 홍콩의 주택 가격과 토지 가격이 매우 높습니다!
이 시스템이 우리에게 이식되면서 자연스럽게 이곳 집값이 치솟게 됐다. 그래서 우리는 질문해야 합니다. 우리는 이 시스템을 무엇을 위해 이식하고 있습니까? 토지 소유자, 즉 전체 국민의 이익을 침해하기 위해? 일부 부동산 개발업자들이 토지와 주택에 대한 투기를 쉽게 하도록 하기 위한 것일까요? 논리는 설명하기 어렵습니다.