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원고 이러촌과 피고 이애이회사는 1994년 6월 9일 계약을 체결했다. 계약서에는 이러촌이 항저우 구당 원산로에 위치하며 건축면적은 *** 항저우 전자 도시를 열기 위해 6개의 상업용 건물과 총 20,000m2의 빈 공간을 Yiai Company에 임대했습니다. 임대 기간은 1995년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지였습니다. Yile Village는 1994년에 실내 바닥과 같은 프로젝트를 설립했습니다. 타일 깔기, 외벽 타일 타일, 주변 철책, 부지 내 열린 공간의 콘크리트 레벨링, Tongwen 3rd Road에서 전자 도시까지의 도로 건설은 9월 30일 이전에 완료됩니다. 기한이 지난 경우 배송되지 않습니다. .을 다루다. 또한 계약서에는 임대료, 배송 시간, 계약 위반에 대한 책임, 계약 변경 및 해지 조건 등이 명시되어 있습니다. 나중에 Yile Village는 위의 6개 상업용 건물을 Yiai Company에 넘겨 사용하도록 했습니다. Yile Village가 약속한 대로 건물을 장식하고 진입로를 건설하지 못했기 때문에 Yiai Company는 자체적으로 건설 자금을 조달했습니다. 같은 해 11월 28일, Yile Village는 계약서에 명시된 6개 건물을 Yiai Company에 임대할 수 있는 권한을 명확하게 부여하는 승인서를 발행했습니다. 승인 기간은 1995년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지였습니다. 이 기간 동안 주택 관리 및 이로 인해 발생하는 모든 법적 책임은 Yiai Company가 부담합니다. 1996년 9월 5일, Yile Village와 Yiai Company는 Yile Village가 원래 계약에 포함된 4개의 상업용 건물 1호, 2호, 4호 및 5호를 회수하기로 합의했으며, 4개 건물에 대한 장식 및 기타 투자 자금을 상쇄하고 정산합니다. 같은 달 양 당사자는 새로운 임대 계약을 체결하고 다음과 같이 규정했습니다. Yile Village는 항저우 전자 도시를 개장하기 위해 총 6,399㎡에 달하는 상업용 건물 6개 중 3번과 6번 건물과 빈 공간을 Yiai Company에 임대할 것이라고 명시했습니다. 임대 기간은 1996년 8월 1일부터 2004년 12월 31일까지입니다. 1996년 12월 31일 이전의 월 임대료는 평방 미터당 12위안이었습니다. 이후에는 Yiai Company가 2년마다 2위안씩 인상됩니다. 월 단위로 임대료를 지불하고, 연체 금액이 2개월 이상인 경우 Yile Village는 계약을 종료하고 집을 회수할 권리가 있습니다. 이 계약은 양 당사자가 서명하고 날인한 후에 발효됩니다. 원래 임대 계약은 동시에 종료됩니다. 원래 계약에서 합의된 임대료는 두 당사자가 서명한 9월 5일을 기준으로 하며 보충 계약이 우선합니다. 위에서 언급한 보충 계약 및 계약이 체결된 후 Yiai Company는 1, 2, 4, 5호 건물을 Yile Village에 반환하고 4개 건물의 장식, 재건축 및 도로 건설 비용을 지불했습니다*** 총 목록 4,617,263.30위안 일레 마을에 넘겨졌습니다. Yile Village는 즉시 위 4개 건물을 다른 사람에게 전대했지만 Yiai Company가 제출한 비용 목록은 검토하지 않았습니다. Yiai Company는 임대 건물 3, 6(감정가 343,184위안)을 개조하고 시설을 추가했으며 Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company 및 New Era Market과 다양한 용도의 임대 계약을 연속적으로 체결했습니다. 기간 및 임대료를 지불하고 사용하도록 인도됩니다. 이 중 Yiai Company와 New Era Market은 이후 계약을 체결하여 New Era Market이 3관 1층과 2층(일부)의 영업 공간 1,200㎡를 임대하기로 합의했습니다. Yiai Company는 7월 1일부터 시작하기로 합의했습니다. 1997. 부동산은 Yile Village에 반환되며 Yile Village는 New Era Market과 별도의 임대 계약을 체결합니다. 그러나 New Era Market은 Yile Village와 계약을 체결하지 않았으며 임대 사업장을 Yile Village에 반환하지 않았습니다. 1999년 1월 29일, Yile Village는 Yiai Company와의 임대료 지불, 장식, 도로 건설 비용 등의 분쟁으로 항저우 중급 인민 법원에 양 당사자 간의 주택 임대 계약 해지를 요청하는 소송을 제기했습니다. 회사는 임대료와 이자를 83,208,78.49위안 지불하고 법적 비용을 부담했습니다.
Yiai Company는 Yile Village에 합의한 대로 건물을 장식하고 도로를 수리하지 않은 데 대해 400,000위안을 지불하고 법적 비용을 부담하라는 명령을 내려달라고 반소를 제기했습니다.
[판결 요약]
재판 기간 동안 항저우 중급인민법원은 다음 조항에 따라 다파이다컴퍼니(Dapai Da Company), 원시 지점(Wenxi Branch), 뉴에라마켓(New Era Market), 롱다컴퍼니(Rongda Company)를 사건에 추가했다. 법.제3자. 항저우 중급인민법원은 재판 후 다음과 같이 판결했습니다. 1996년 9월 Yile Village와 Yiai Company가 체결한 보충 계약 및 임대 계약에는 1994년 6월 임대 계약이 종료되어야 한다고 명시되어 있습니다. 4개 건물을 회수한 후 Yile Village는 관련 부서에 Yiai Company의 장식 및 재건축 투자를 감사하고 Yiai Company의 임대료를 상쇄하도록 위임해야 합니다.
그러나 일레촌은 합의한 대로 이행하지 못하고 4개의 건물을 다른 사람에게 임대한 뒤 재건축해 현재 감사가 불가능해 그로 인한 손실은 이일촌이 부담해야 한다. 그러나 Yiai Company는 합의된 임대료를 지불하지 않았으며 이는 계약 위반에 해당합니다. Yile Village는 그에 따라 임대 관계를 종료할 것을 요청했으며 Yiai Company가 임대료를 체납한 이유는 정당하고 지지되었습니다. 계약 이행 과정에서 양 당사자가 계약을 위반했다는 사실을 고려하여 각 당사자는 상응하는 책임을 져야 합니다. Yile Village와 Yiai Company 간의 임대 관계가 종료된 후 Yiai Company는 집을 반환해야 하며 Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company 및 New Era Market도 집을 반환해야 합니다. 중화인민공화국 총칙 및 민법 제111조 및 제113조의 규정에 따라 법원은 2000년 2월 2일 다음과 같은 판결을 내렸습니다.
1. 일일과 민법의 임대차 계약 Village and Yiai Company는 1996년 9월에 종료됩니다.
2. Yiai Company, New Era Market, Rongda Company, Dapai Company 및 Wenxi Branch는 판결 발효 후 1개월 이내에 항저우 Wensan Road 북쪽에 위치한 부동산을 사용했습니다. .일일 마을의 3, 6번은 일일 마을로 반환되었습니다.
3. Yiai Company는 판결 발효 후 10일 이내에(1995년 1월 1일부터 2000년 1월 31일까지, 지불한 임대료를 제외함) Yile Village의 임대료 6,394,276위안을 지불했습니다.
4. Yile Village는 판결 발효 후 10일 이내에 건물 1, 2, 4, 5의 개조, 장식, 도로 등에 대한 비용으로 Yiai Company에 3,464,276.20위안을 지불해야 합니다.
5. New Era Market은 판결 발효 후 10일 이내에(1997년 7월 1일부터 2000년 1월 31일까지) Yile Village 주택 사용료 551,000위안을 지불해야 합니다.
(2) 전대차 계약의 유효성 및 계약대상 변경
임대차 계약의 경우 1심과 2심 모두 이일촌의 주장을 지지해 해지하기로 합의했다. 성능. 하지만 임대차 계약이 종료된 후에도 전대차 계약의 효력은 무엇이며 계속 이행해야 하는가? 항저우 중급인민법원은 “불이행 시 계약을 해지하고 집을 회수한다”고 밝혔다. 일락촌과 이애회사 사이의 임대차 계약에 근거한 2개월치 임대료' 규정에 따라 양 당사자 사이의 임대계약은 해지 명령을 받았습니다. 임차인 이애회사 외에 전하인이 점유하고 있는 주택은 임차인 Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company 및 New Era Market도 함께 반환해야 합니다. 즉, 임대차계약의 유효기간은 임대차계약까지 확장되며, 임대차계약이 종료되면 임대차계약도 함께 종료됩니다. 이러한 처우가 임대차 계약의 관점에서만 부적절한 것은 아니지만, 전대인의 권리가 부당하게 훼손된 점은 더욱 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 2심 심리 후, 저장성 고등인민법원은 1심의 전대 판결을 기각하고 전대 계약을 계속 이행하도록 판결을 변경했으며, Yile Village가 Yiai Company를 대신하여 계약의 권리와 의무를 승계했습니다. 2심 판결은 참으로 파격적이었다고 할 수 있다.
먼저, 임대차 계약이 해지되더라도 전대차 계약의 효력은 자동으로 종료되지 않습니다. 위의 상황에서 전대 계약의 유효성은 법률에 명시적으로 규정되어 있지 않습니다. Yile Village는 서면으로 Yiai Company에 주택의 '임대권'을 부여했으며 Yiai Company가 집을 전대하거나 제3자에게 임대하는 것은 부적절하지 않았지만 Yile Village와 Yiai 사이에 새로운 임대 계약이 체결되었습니다. 이후 회사는 "2개월 연체 후 집을 회수하기로 합의했습니다." 계약 조항을 보면 Yile Village가 Yiai Company에 대한 전대 승인이 무조건적인 것이 아니었음을 알 수 있으며, 이를 바탕으로 1심 법원은 "집을 되찾아라"고 명령했다. 그러나 문제는 전대차 계약이 법에 따라 성립되어 이행되고 있다는 점이며, 전대인의 계약상 권리도 법에 의해 동등하게 보호되어야 한다는 점이다. 권리원천의 관점에서 볼 때, 임대계약이나 전대계약에 관계없이 궁극적인 권리는 임대인이 임대한 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 법적 권리에서 나옵니다. 이 경우 Yile Village가 Yiai Company에 집을 임대했을 때, 개인의 집을 사용할 권리에 대한 처분이었습니다. 이야이컴퍼니의 '임대료 연체' 사건의 경우, 법원은 쌍방의 합의에 따라 임대차 계약의 효력을 해지했는데, 이는 임대인의 임대물 이용권에 대한 일종의 보호 조치다. 전대차 계약의 전대인은 임대 계약의 임차인이기도 합니다. 계약법 관련 규정에 따르면 임차인은 임대인의 동의를 받아 임대물을 제3자에게 전대할 수 있으며, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
전대차계약의 성립은 우선 임대인이 임차인에게 승낙을 한 것에 의거하여 이루어지며, 임대인의 동의가 없는 전대행위는 무효라고 볼 수 있다. 이런 의미에서 전대차 계약에 따라 전대인이 주택을 임대하는 것은 전대차 계약에 따른 임대인의 의지의 연장이며 임대인의 이익에 부합합니다. 임차인의 계약 위반으로 인해 임대차 계약이 종료되더라도 전대인이 임대재산을 계속 사용하고 전대계약에서 정한 관련 의무를 이행하는 것은 임대인의 권익을 침해하지 않습니다. 공평한 관점에서 볼 때, 임대인은 합의된 시간과 공간 범위 내에서 임대 부동산을 점유하고 사용했으며, 임대 계약에 명시된 의무를 완전히 이행했습니다. 또한 전대차에 대한 책임이 없음을 명시적으로 합의합니다. 또한 전대인이 임대를 계속하는 것은 임대인의 이전 기대 이익에 해를 끼치지 않습니다. 따라서 전대차 계약의 유효성을 유지하는 것은 다음과 같습니다. 민법의 형평성의 원칙. 임대차 계약의 종료로 전대차 계약이 종료되는 경우, 차입자의 주택 사용권은 항상 유동적이며 거래의 담보도 파괴됩니다. 이는 시장질서의 안정성에 영향을 미칠 것이며 오늘날 전 세계의 임차권 '물권'에 대한 사법적 추세와도 부합하지 않습니다. 2심 법원은 두 임대차 계약의 조항을 결합해 계약 체결 당시 당사자들의 진의를 종합적으로 고려하고, 민법상 신의성실의 원칙과 시장 안정의 관점에서 판단했다. 경제적 질서와 거래의 안전 확보를 위해 미이행된 전대계약은 임대계약 해지에 영향을 받지 않으며, 원래 계약대로 계속 이행될 것이라고 판단했습니다. 이 판결은 임대인과 임차인 사이의 법적 관계를 법에 따라 처리할 뿐만 아니라 전대차 관계에서 전대인의 이익을 적절하게 보호하고 시장의 질서를 유지하는 "살아있는" 적용입니다. 법의 승인을 받을 자격이 있습니다.
둘째, “무거운 것을 들어 가벼운 것을 명확히 한다”는 법률 해석 방식의 적용이다. 법해석의 방법으로서 법논리의 기본 논증이기도 하다. 중요한 것에 무게를 두고 빛을 밝히는 추론 방법은 다음과 같습니다. "물론입니다...물론입니다." 법적 효과. 현행법은 이 사건의 상황에 어떻게 법을 적용해야 하는지 명시적으로 규정하고 있지는 않지만, 대법원의 '중화인민공화국의 총원칙 및 민법실시와 관련된 여러 쟁점에 대한 의견(재판)' 조항은 다음과 같다. 중화인민공화국법 제119조 "계약"은 "매매는 임대를 구성하지 아니한다"고 명확히 규정하고 있다. 이 사건은 확실히 "매매를 구성하지 아니한다"에 해당하지 않는다. 다만, “무거워서”라는 법률 해석 방식에 따르면, 이 사건 상황은 “매매는 임대가 아니다”와 일치한다. 법적 정책의 기초. 즉, "매매는 임대차계약을 해지하지 않고, 임대차계약은 해지된다..."고 이 경우 임대인은 전대에 동의했는데, 이는 "매매"에 비하면 "가벼운"이라고 표현할 수 있다. 2심 판결은 '가벼움을 밝히기 위해 무거운 무게'를 지적하지는 않았지만, '가벼움을 밝히기 위해 무거운 무게'라는 법적 해석 방식을 과감하게 적용한 법리적 사고를 보여준다.
셋째, 원래 임대인이 전대차 계약을 승계하는 것이 직접적으로 결정됩니다. 법률에 따라 임대 계약이 종료되고 전대인이 전대권을 상실한 경우, 전대 계약을 계속 이행하려면 필연적으로 계약 대상이 변경됩니다. 이번 사건의 원인은 주로 이애회사의 임대료 연체에 따른 것으로, 일락촌 주택을 임대하겠다는 원래 의도는 변함이 없으며 1, 2, 4, 5호 건물을 회수한 뒤 임대했다. 다른 사람들에게 설명합니다. 또한, 전대차는 임대인의 동의를 받아 이루어지며, 임대인이 전대인을 대신하여 계약을 승계하는 경우에는 임대인에게 불이익이 없습니다. 이에 2심 법원은 임대인과 임차인 사이의 법률관계 변화로 인해 전대차인의 임대차권이 침해되는 것을 방지하고, 사회·경제적 질서를 안정시키기 위해 전대계약은 다음과 같이 이루어져야 한다고 판결했습니다. 임대인과 전대인이 계속해서 수행해야 하는 것은 합리적입니다.