부동산 회사에 존재하는 문제
3.1 시장이 미개발되고 거품 정도가 높다
우리나라 부동산 시장은 개발 시간이 짧고 개발 과정에서 많은 불건전한 영향을 받았습니다. 요인으로 인해 발전이 지연되고 이윤 폭이 너무 높아 지속 가능하지 않은 발전이 이루어졌습니다. 권위 있는 부서에서 제공한 정보에 따르면 부동산 산업의 이윤 폭은 다양한 산업의 평균 이윤 폭보다 훨씬 높으며 빠르게 성장하고 있습니다. . 국제적으로 부동산 수익 마진은 일반적으로 5% 정도를 유지하며 최고치는 6~8%이지만, 중국에서는 국가통계국의 계산에 따르면 부동산 수익 마진이 20~40%에 달합니다. 중국의 부동산 이익률은 2001년 41%, 2002년 56%, 2003년 32%로 매년 30% 이상 증가하고 있다. 외국에서는 월급의 3~5배만으로 살기 좋은 집을 구입하는 반면, 중국 서민의 집값은 연봉의 10~20배에 이른다. 초기에 큰 이익을 얻었기 때문에 대부분의 부동산 개발업자들은
접수일자: 2010-05-05 저자소개: Tang Zhenghui(1979-), 남성, 안후이성 차오후 출신, 안휘건설공업대학 엔지니어.
큰 이익이 영원히 계속될 것이라고 생각하고, 물가가 떨어지는 현실을 받아들이지 않고, 인위적으로 집값을 부풀려 우리나라 집값을 실제 가치에서 크게 벗어나게 한 포지셔닝과 사고방식을 바로잡지 못했습니다. 주민소득 수준에 따라 심각한 거품이 나타난다. 통계에 따르면 우리나라의 소득 대비 부동산 비율은 10을 넘어 국제 수준보다 훨씬 높습니다. 국제 관행에 따르면 소득 대비 주택 가격 비율은 3~6배 사이인 것으로 일반적으로 받아들여지고 있습니다. 예를 들어 주택대출 요소를 고려하면 주택소비가 차지하는 비중은 주민소득에서 차지하는 비중이 30% 이하여야 한다.
3.2 토지 공급이 불규칙하고 정부의 기회주의적 행위가 심각하다
정부는 우리나라 부동산 시장의 발전과 발전에 매우 중요한 역할을 하고 있다. 정부는 다음과 같은 여러 측면에서 매우 중요한 역할을 합니다. 반면에 정부는 기회주의적입니다.
첫째, 일부 공무원은 토지 양도 및 사용에 따른 수입을 늘리기 위해 개인적인 이익을 위해 기회주의적인 행동을 취합니다. 그들은 농부들로부터 저렴한 가격으로 토지를 구입한 다음 높은 가격으로 개발자에게 양도합니다. 통계에 따르면 2007년 정부의 토지 양도 수입은 7000억 위안을 초과했다. 둘째, 정부는 부동산 개발업자와의 거래에서 계약을 이행하지 못하거나 임의로 계약을 변경할 수 없다. 셋째, 정부의 규제정책은 지속성과 안정성이 부족하고, 시장경제법칙을 위반하는 정책들이 많이 발표되고 있다. 넷째, 정부는 토지거래에 있어 배후에서 활동한다. 지난 20년 동안 부동산 개발을 하면서 우리나라의 토지 관리 부서와 각급 정부는 토지 공급이 매우 불합리했고 토지 거래에서 블랙박스 조작이 많이 있었습니다.
이러한 행위는 우리나라의 공정하고 공평하며 효율적이고 깨끗한 토지 거래 시장의 확립을 심각하게 방해했습니다. 3.3 수급구조 불균형
현재 우리나라 부동산의 수급구조 불균형이 심각하며 구체적인 징후는 다음과 같다. 중·저가 일반 상업용 주택과 저렴한 주택은 부족한 반면, 고급 주택 공급은 부족하다. 베이징, 상하이, 텐진, 시안, 항저우 등 도시의 주택 매매실태 조사에 따르면 지난해 매매된 상업용 주택 중 120㎡/유닛 이상 주택 비중이 40%를 넘으며 가장 높았다. 중소형 주택의 비중이 60%를 넘었습니다. 동시에 건설부 통계에 따르면 2006년 초 40개 주요 도시에 새로 착공된 상업용 주택 중 연면적 90㎡ 미만 주택 비율은 19.18%였다. 2007년 10월에는 이 비율이 높아졌으나 25.77%에 그쳐 현행 정책에서 규정한 규제목표와는 아직 거리가 멀다. 둘째, 저임대주택 공급이 매우 적고, 이에 대한 정부의 관심도 부족하며, 동시에 저임대주택 개발이 정책의 초점도 아니다. 저렴한 주택 공급이 수요를 충족시키지 못하고 있으며, 정부가 저렴한 주택 공급에 주력하는 데 많은 문제가 있습니다. 세 번째는 중고 주택 시장과 임대 시장이 느리게 발전하고 있으며 중고 주택 공급이 수요를 충족시키지 못하고 있다는 것입니다. 요구 사항.
3.4 부동산산업은 금융의존도가 높고 금융위험도 크다
우리나라의 부동산산업은 금융의존도가 선진국의 금융의존도를 훨씬 뛰어넘을 정도로 금융의존도가 높고, 막대한 금융리스크 축적은 주로 다음과 같은 측면에서 나타난다.
첫째, 부동산 신용이 2007년 10월 이후 전국 상업용 부동산 대출 규모가 4조 6900억 위안에 달했다. 전년 동기 대비 30.75% 증가했으며, 같은 기간 전체 상업은행 신규 대출의 28.9%를 차지하는 1조 1000억 위안을 차지했으며, 그 중 개인 주택 대출 잔액은 2조 6000억 위안에 달했다. 10월말 주택공제기금 위탁대출액은 연초보다 6,192억 위안 증가하여 전년 대비 35.57% 증가했으며, 동기 대비 960억 위안 증가했습니다. 두 번째로, 중국 부동산 개발 및 건설에 대한 대부분의 투자자는 토지의 약 80%가 부족합니다. 우리나라의 부동산 구입 및 개발 자금은 직간접적으로 은행 대출에서 나오며, 주택담보대출을 통해 주택을 구입하는 개인이 전체 주택 구입의 90%를 차지하므로 부동산 시장의 위험은 대부분 다음과 같습니다. 셋째, 현재 부동산 대출, 특히 개인 주택 대출은 여전히 각종 은행들 사이의 우량 자산이다. 더 큰 시장 점유율을 차지하기 위해 일부 풀뿌리 상업 은행은 융통성 있고 위장적이거나 불법적인 관행을 채택하여 대출 기준을 낮추고 검토 단계를 줄이고 진위 여부 검토를 완화하여 은행 자산의 안전에 심각한 영향을 미치고 있습니다. . 2006년 관련 부서에서 16개 도시의 주택대출에 대한 표본 조사를 실시한 결과 대출 신청 시 평균 22.13%의 대출자가 은행에 직접 만나지 않은 것으로 나타났습니다. 넷째, 주택 대출 관리가 취약하고 '가짜 모기지'였습니다. /p>
대출위험 부동산 개발대출 정책을 회피하기 위해 일부 은행 지점에서는 부동산 대출 '삼심' 제도를 시행하지 않고, 시·도·중개업자와 주택담보대출 계약을 조작하기도 하는 것으로 보인다. 개발대출을 주택소비대출로 전환하고, 팔기 어려운 일부 부동산을 '가짜 모기지'로 활용해 개발자들의 현금화를 돕고 있다. 3.5 부동산 시장이 혼란스럽다
현재 우리나라 부동산 시장. 부동산 개발, 거래, 중개자가 있어 서비스 및 서비스 관리의 모든 측면에서 다양한 수준의 불법 행위가 발생합니다. 특히 일정 기간 동안 개별 개발 회사 및 중개자는 시장 기대를 오도하고 인위적으로 시장 긴장을 조성했으며 악의적으로 행동했습니다. 주택 가격 상승을 초래하여 일부 프로젝트의 주택 가격이 단기적으로 극도로 상승했으며 주택 시장 침체와 주택 가격 하락으로 인해 원래 가려졌던 일부 문제가 노출되기 시작했습니다. . 손실을 줄이기 위해 일부 부동산 개발업자와 중개인은 기회주의적인 행동을 강화하여 단기적으로는 시장 질서를 더욱 혼란스럽게 만들 수 있습니다.