주택 중개 시장에 대한 감독 강화에 대한 생각
부동산 산업의 급속한 발전과 함께 주택 중개 시장은 주택 소유 거래의 중요한 플랫폼으로 자리 잡았습니다. 주택 중개 시장의 발전은 일과 사업을 위해 도시로 이주하는 농민들에게 서비스를 제공하고, 도시와 농촌 사람들의 삶을 편리하게 하며, 경제 및 사회 발전을 촉진하는 데 긍정적인 역할을 해왔습니다. 그러나 동시에 주택중개시장의 발전 자체와 주택중개시장에 대한 정부의 감독에도 무시할 수 없는 문제가 있다는 점을 짚어보고 이에 대한 연구와 해결이 필요하다.
1. 현재 루가오 주택중개시장의 주요 문제점
1. 주택중개시장의 혼란은 공동으로 당사자들의 정당한 권익을 보장할 수 없다. 다른 부서의 법 집행 조사 결과, 루청(Rucheng) 지역 주택 중개 시장의 혼란의 주요 징후는 다음과 같습니다.
(1) 자격 없는 운영. 현재까지 공상부서로부터 영업허가를 받은 부동산 중개업자는 32곳에 달하며, 주택관리부서에 등록을 신청하고 자격증을 받은 부동산 중개업자는 9곳에 불과하다. 자격이 없는 운영은 부동산 중개 시장의 정상적인 질서를 심각하게 방해합니다.
(2) 범위를 벗어난 운영. 부동산 중개인이 일부 노동 서비스, 중매 서비스 등을 제공하는 등 자격증의 범위를 초과하는 영업 활동을 수행하는 것이 일반적입니다.
(3) 비정기적인 전문 관행. 일부 부동산 중개 서비스 기관의 전문적 수준이 낮고 인증서로 업무를 수행할 수 없으며 서비스가 표준화되지 않았습니다.
(4) 계약이 표준화되지 않았고, 구두 거래, 계약 내용이 표준화되지 않았습니다. 불완전하고, 요소가 불완전하며, 권리와 의무가 불분명합니다.
(5) 임대 조건이 불완전합니다. 일부 임대 주택에는 안전상의 위험이 있고, 일부는 전대 및 모기지 절차가 불완전하고, 재산권 증명서가 없고, 불법 건축, 소유권 분쟁이 있는 주택이 있습니다.
(6) 법적 등록 및 주택 담보 대출에 대한 인식이 약합니다. 줄질. 그들은 법률에 따른 등록 및 제출을 이해하지 못하거나 지지하지 않거나 거부합니다. 관리를 수락할 때 일부 임대 당사자는 정보 제공을 꺼리고 일부는 임대 행위를 인정하기조차 거부합니다.
(7) 다양한 수준에서 전대하고, 시장을 추측하고, 임대료를 인상하고, 그로부터 이익을 얻습니다.
(8) 임대, 불법 사업 운영 및 경제 범죄를 은폐하여 공상 행정 부서를 속이는 행위. 주택중개시장의 혼돈으로 인해 임대차 계약 당사자 양측의 정당한 권익을 보호하는 것은 불가능하다. 일단 분쟁이 발생하면 비밀을 유지하는 데 익숙하다. 예를 들어, 자신의 권리를 보호하기 위해 소송을 제기할 때 양 당사자 모두 증거가 없거나 증거가 불충분하여 자신의 권리와 이익을 효과적으로 보호할 수 없는 경우가 많습니다.
2. 주택중개시장에 대한 부적절한 감독으로 인해 일부 범죄자들은 임대주택을 근거지로 강도, 마약밀매, 도박 등 다양한 불법행위를 저지르고 있다. 사회의 추악한 현상도 임대 주택을 이용합니다. 통계에 따르면 최근 몇 년간 도시에서 발생한 형사사건의 70% 이상이 임대주택과 관련된 것으로 나타났다. 또한, 임대 주택은 '초자연적 게릴라'와 불법 사업자가 '위조' 소굴을 만드는 안식처가 되기도 했습니다.
3. 주택 중개 시장의 관리 부족으로 인해 세원이 크게 손실되었습니다. 관련 자료에 따르면 루가오 시의 업무용 주택 및 주거용 주택 등록률은 거의 0에 가깝습니다. 관리량이 적고, 적용 범위가 낮고, 부서 간 정보 공유가 부족하여 국세청의 징수 기반이 불분명하고, 실제 징수 금액과 등록 및 신고 비율 간에 여전히 상당한 격차가 있어 큰 손실이 발생하고 있습니다. 세금 소스. 대부분의 주택 임대인은 금전적 이해관계 때문에 관리 부서의 관리를 피하기 위해 임대 계약 제공을 꺼립니다. 민간 임대를 위한 지하 암시장으로 수많은 주택 임대 활동이 유입됐다.
2. 주택중개시장의 문제점
1. 관련 법규의 미비로 인해 현재의 '도시부동산시장'의 건전한 발전에 영향을 미치고 있다. 건설부 "관리법", "도시 주택 임대 관리 방법", "난통시 도시 주택 임대 관리 방법" 등 법률, 규정 및 규범 문서가 제정된 지 거의 10년이 되었습니다. 많은 개념과 운영 방법이 주택 중개 시장의 급속한 발전이라는 새로운 상황에 적응하지 못했습니다. 특히, 벌칙조항에는 구체적인 처벌 규정이 없기 때문에 법집행자가 법집행의 근거도 없고 일부 불법적인 중개 행위에 대처하지 못하는 난처한 상황에 빠지는 경우가 많다.
2. 현(縣)급 부동산관리부서인 '도시부동산관리법'에 따르면 현행 관리체계와 감독방식은 주택중개시장의 개발요구에 부적합하다. 인민정부는 해당 행정구역의 주택 임대 관리를 책임진다. 그러나 도시 건설의 급속한 발전으로 인해 주택 중개 시장은 점점 더 광범위 해지고 있습니다. 일부 다른 정부부처도 주택임대관리에 관여했지만, 이들 간 필요한 조정과 협력이 부족하고 정책도 엇갈린다. 또한, 규제 방법은 단일하고 수동적이며 인력 배치는 관리 강도 요구 사항을 충족할 수 없습니다. 지금까지 도시 시장 상황에 적합한 일련의 효과적인 관리 시스템과 규제 방법을 형성할 수 없었습니다. 이러한 상황은 당사자들의 재정적 부담을 증가시킬 뿐만 아니라 관리체계와 시장질서에 혼란을 초래하여 주택중개시장의 지속적이고 신속하며 건전한 발전에 도움이 되지 않습니다.
3. 주택중개시장에 대한 감독 강화를 위한 제언
1. 주택중개시장 관리를 위한 법·제도를 개선할 것을 권고한다. 조사를 통해 루가오 시에서는 가능한 한 빨리 주택 중개 시장 관리 부서의 행정법 집행 기관 자격에 대한 법률 및 규정을 제정할 것을 권장합니다. "중간 선진화, 운영 용이, 구현 용이, 표준화 관리"라는 원칙에 따라 루가오시 주택 중개 시장 관리에 적합한 일련의 정책을 수립하고 도입하여 도시 주택 중개 시장을 유치해야 합니다. 관리 작업을 합법적이고 표준화된 트랙으로 진행합니다.
(1) 주택 임대의 개념을 명확히 해야 합니다. 임대인에는 부동산 소유자와 부동산을 실제로 소유하고 운영할 권리가 있는 법인, 정부기관, 시민단체, 사회단체 등이 포함되어야 합니다. 주택임대차란 임대인이 주택 및 주택의 일부를 임차인에게 인도하여 사용하게 하고, 임차인은 그 대금을 화폐 등의 형태로 임대인에게 지급 및 회수하는 행위를 말합니다.
(2) 주택임대 형태와 유형을 명확히 할 필요가 있다.
(3) 루가오시 주택임대관리 범위를 명확히 할 필요가 있으며, 루가오시 행정구역 내 모든 주택임대행위를 관리 대상으로 삼아야 한다.
(4) 법과 규정을 보다 효과적으로 운영할 수 있도록 처벌 조치를 명확히 합니다.
2. 시장 요구에 부응하는 주택중개업 관리체계 구축이 필요하다. 주택에 대한 '2단계 정부, 3단계 관리'의 수직적 관리 네트워크 구축이 필요하다. 대행사 관리. 지방자치단체 부동산 관리부에 '주택 중개소 관리 사무소'를 설치하고, 마을과 지역사회에 풀뿌리 주택 중개소 관리 사무소를 설치하여(다른 부서와 협력 가능) 3단계 관리 시스템을 구성하고 이에 따라 관리 인력을 늘립니다. , 관련 비용을 구현하고 주택 기관의 관리 작업 개발을 보장합니다. 동시에 '명확한 분업, 상호 협력, 통합 관리'를 통해 주택 중개소에 대한 수평적 관리 네트워크를 구축했습니다. 주택관리, 치안, 세무, 민정, 공상, 가족계획 등 관련 부서는 서로 협력하여 공동의 힘을 결성하고 협력하여 전염병을 관리해야 합니다. 주택 관리 부서는 임대 주택의 적법성을 보장하기 위해 "주택 임대 증명서"를 검토 및 발급해야 하며, 기업 등록에 대한 관련 근거를 공상 행정 부서에 적극적으로 제공하고 주택 임대 관련 정보를 세무 부서에 제공해야 합니다. 가족계획을 원활하게 하기 위해 외국인주민 정보 등을 제공합니다. 사업 허가를 신청할 때 공상 부서는 부동산 소유권 증명서 또는 주택 임대 등록 및 등록 증명서를 확인해야 하며 등록 및 신고가 없는 경우 해당 상황을 주택 임대 관리 부서에 보고해야 합니다. 공안부는 주택을 임대하는 사람들의 보안 관리를 강화해야 한다.
3. 새로운 상황에 따른 효과적인 주택청 관리 방법을 모색하고 혁신할 필요가 있다.
(1) 주택청 강화의 중요성을 적극적으로 홍보할 필요가 있다. 관리하고 등록 및 출원율을 높입니다. 언론매체와 지역사회 홍보직을 최대한 활용하는 동시에 임대주택 관리 강화의 중요성을 널리 알리기 위한 전단지 배포, 가정방문 등 형식을 활용하고, 관련 법률, 규정, 규칙 등을 홍보해야 합니다. 모두가 아는 이름이 되도록 노력하세요. 특히, 임대주택 소유자와 임대업체에 초점을 맞춰 홍보 작업을 수행하고, 요구 사항을 알리고, 법률의 3장을 구성하여 이들이 자신의 책임과 의무를 명확히 이해할 수 있도록 하고, 준법 의식을 더욱 제고해야 합니다. 긍정적인 상호 작용 상황을 형성하기 위해 좋은 관리 작업을 보장하기 위해 관련 부서와 적극적으로 협력합니다. 주택 중개업체에 존재하는 문제를 고려하여 중고 주택 시장을 더욱 규제하고 주택 구매자의 법적 권리를 보호하기 위해. 정부는 2차 주택 시장의 중개 행위를 더욱 표준화하고 바로잡기 위해 부동산 중개 활동에서 "하지 말아야 할 네 가지"와 "세 가지 필수 사항"을 충족해야 함을 명확히 하는 문서를 발행해야 합니다.
4가지 금지 사항: 첫째, 부동산 중개업자는 자격 확인 범위를 넘어서 중개업을 할 수 없습니다. 둘째, 부동산 중개업자 및 그 직원은 직업적 편의를 이용하여 주택을 거래할 수 없습니다. 셋째, 부동산 중개업자는 타인에게 자격증을 빌려줄 수 없으며, 넷째, 부동산 중개인은 자신의 자격증을 빌려주거나 타인이 자신의 명의로 부동산 중개업을 하게 할 수 없습니다. "세 가지 필수 사항": 첫째, 부동산 중개 회사의 직원은 부동산 중개 자격 증명서를 소지해야 하며, 부동산 중개 활동을 수행할 때는 해당 자격 증명서를 고객에게 제시해야 합니다. 둘째, 부동산 중개 계약서. 중개회사는 반드시 표준화된 중개계약의 내용을 부동산관리부서의 감독을 받아야 합니다. 계약을 체결하는 매도인은 반드시 부동산 소유자의 서명을 받아야 하며, 그 위임을 받은 사람은 중개계약을 체결할 수 없습니다. 셋째, 부동산 중개업이 지점을 설립한 경우, 해당 지점은 부동산 관리청 부동산 중개과에 가서 신고 절차를 완료하고 지점 자격 증명서를 신청해야 합니다. 루가오시 농촌 및 도시 지역의 임대 주택 등록률을 향상시키고 가능한 한 빨리 기본 완전 보장을 달성하기 위해 노력해야 합니다.
(2) 관리 모델을 혁신하고 행정 효율성을 향상시키는 것이 필요합니다. 주택 중개 시장에 대한 감독을 효과적으로 강화하기 위해 세무서는 임대 등록 및 신고 처리 시 관련 세금 및 수수료 징수를 주택 관리부에 위탁할 수 있으며, 주택 관리부는 임대 등록 업무도 주택 관리부에 위탁할 수 있습니다. 공안부가 외국인 임시 거주 허가증을 처리할 때 제출합니다. 위탁부서는 관련규정에 따라 위탁수수료를 지급하여야 한다. 이는 다양한 부서의 업무 네트워크가 중복되는 문제를 해결할 뿐만 아니라, 해당 부서의 인력 부족, 자금 부족 문제를 해결하고, 행정 비용을 절감하고, 업무 효율성을 향상시키며, 대중의 편의를 도모합니다. 주택임대소와 경찰서가 만들어낸 '가정통합' 공동관리모델, 주택임대소, 경찰서, 자산관리회사의 '삼위일체' 협력관리모델; 대여소, 경찰서, 마을위원회 등 우리의 좋은 연구와 참고가 될 가치가 있습니다.
(3) 주택 임대 등록 및 등록 시스템을 더욱 개선하고 표준화할 필요가 있습니다. 다양한 관리 조치를 수립 및 개선하고, 표, 서적, 증명서 및 등록부를 통일적으로 제작하고, "루가오시 주택 임대 계약 모델 텍스트"를 사용하여 관련 세금 및 수수료를 명확히 하는 것을 포함하여 당사자의 법적 권리와 의무를 더욱 명확하게 합니다. 임대인이 지불해야합니다. 규정을 충족하고 임대가 가능한 주택의 경우, 관련 당사자는 주택 중개 관리 사무소에 가서 통일된 "계약 모델 텍스트"에 서명하고 임대 등록 및 신청 절차를 완료하지 않은 경우 등록해야 합니다. 관련 관리부서는 기한 내에 절차를 완료하도록 명령하고 법에 따라 처벌할 수 있습니다. 동시에 기록관리를 표준화하고, 장기적 기반의 임대주택 추적 및 관리를 강화할 필요가 있다.
(4) 주택임대료지도가격체계를 확립한다. 주택임대는 시장경제에 속하며 경제법규에 따라 운영되어야 합니다. 따라서 주택임대시장의 임대가격은 시장을 따르고 시장 상황에 따라 양측이 협상해야 한다. 그러나 임대 계약에 대한 양 당사자의 행동을 안내하려면 관련 부서에서 주택 임대에 대한 안내 임대료를 공식화하고 이를 적시에 게시하여 양 당사자가 임대료 수준을 결정할 수 있도록 가격 참조를 제공해야 합니다. 임대료 안내는 시장 임대 가격 수준에 기초할 수 있으며, 충분한 조사와 과학적 계산을 바탕으로 다양한 위치, 구조, 용도의 임대 주택에 대한 정기 임대료를 도출할 수 있습니다. 당사자들은 주택 중개 시장의 정상적이고 질서 있고 건전한 발전을 촉진하기 위해 임대료 안내를 참조하여 임대료 금액에 합의합니다.