토지 평가의 다섯 가지 방법
(1) 시장비교방법
시장비교방법은 토지평가에 있어서 가장 기본적이고 일반적으로 사용되는 평가방법 중 하나이며, 국제적으로도 일반적으로 사용되는 기본적인 평가방법이다. . 시장비교방법은 시장대체의 원리에 기초하여 평가대상 토지를 최근 시장에서 거래되고 있는 대안적 유사토지와 비교하여 유사토지의 거래가격을 적절하게 보정하여 추정하는 방법이다. 토지의 가치를 객관적이고 합리적으로 평가하는 방법. 시장비교방법의 이론적 근거는 대안경제학의 원리이다. 경제 이론에 따르면, 동일 시장에서 동일한 효용을 가진 상품은 동일한 시장 가격, 즉 완벽한 대체 관계를 가져야 합니다. 동일한 시장에서 두 개 이상의 대체재가 서로 경쟁하여 가격이 수렴됩니다. 시장비교방법은 대체관계가 있는 유사한 토지의 거래가격을 보정하여 평가할 필지의 가격을 구하는 방법이다.
(2) 소득감소법
소득감소법은 소득법, 소득자본화법, 토지임대료자본화법 등으로도 불린다. 토지의 장래 정상연간순이익을 일정한 토지복원이자율로 평가하여 토지가격을 추정하는 방식입니다. 토지는 지속 가능하기 때문에 사람들은 외부 토지 혜택을 기대할 수 있습니다. 앞으로 몇 년간 계속해서 벌어들일 토지로부터 발생하는 당기순이익을 현재가치에서 일정한 감액이자율로 할인한 것을 지가로 표시합니다. 이론적으로 지속 가능한 모든 자산은 판매될 수 있습니다. 즉, 시장 가격이 있습니다. 이 시장 가격은 해당 부동산의 현재 가치이며, 이는 미래 순이익을 할인한 가치와 동일합니다. 간단한 의미는 토지에 투자하여 얻은 순이익의 가치가 은행에 투자하여 매년 얻은 이자와 동일하다는 것입니다. 이것이 소득감소방식의 기본원리이다.
토지 소득은 인간 노동, 자본, 관리, 과학 및 기술 등을 포함한 다양한 생산 요소의 조합의 결과이므로 토지는 요소 중 하나일 뿐이므로 순소득은 토지 소득은 토지 소득 외 소득에 대한 기여금 또는 정당한 보상 후 잔액에서 공제됩니다. 토지 소비로 인한 토지 순이익은 토지 소유자의 소유이므로 임대료입니다.
(3) 비용 근사법
비용 근사법은 개발 토지에서 발생하는 다양한 객관적인 비용에 일정 금액의 이익, 이자, 비용을 더한 금액을 기준으로 합니다. 납부한 세금과 토지평가이익을 바탕으로 토지가격을 결정하는 방식이다. 비용근사법은 투자비용의 관점에서 토지가치를 조사하지만, 토지의 실제가치를 충분히 반영할 수는 없다. 왜냐하면 토지의 가치는 주로 토지에 투자하는 비용보다는 토지를 향후 사용하여 창출되는 소득에 좌우되기 때문입니다. 비용근사법은 편익도 비교사례도 없는 신개발토지, 산업용지, 공공건축, 공공복지용지 등의 가격평가에 일반적으로 사용되는 방법이다.
(4) 잔여법
가설개발법이라고도 알려진 잔여법은 개발이 완료된 후 부동산의 예상 정상 거래 가격을 기준으로 하여 다음과 같은 금액을 공제합니다. 예상되는 정상적인 개발 비용과 관련 전문 수수료, 이자, 이익 및 세금 등은 가격 균형을 기준으로 토지 가격을 추정하는 데 사용됩니다. 토지 투자는 수익을 얻는 것을 목표로 하며, 이 잠재적 수익이 토지 가격을 결정합니다. 잔여소득법의 이론적 근거는 기본적으로 미래 잔여소득을 계산하는 소득감소법과 동일하다. 소득감소법의 토지임대료나 토지순소득은 토지소득에서 토지요소를 공제하는 반면, 잔여법은 자본화가격에서 토지 외 요소의 기여도를 직접 공제하는 방식이다.
개발가치가 있는 토지의 평가에는 주로 잔여법이 사용되며, 일반적으로 다음과 같은 유형으로 구성된다. (1) 개발대상 토지의 평가 (2) 개발중인 부동산의 평가 (3) 토지 또는 부동산을 직접 활용 가능한 토지 또는 부동산으로만 구성하는 평가 (4) 기존 신축 및 기존 부동산의 토지 가격, 즉 주택 가격을 공제합니다. 부동산 가격이고, 남은 금액이 땅값이다.
(5) 기준 지가계수 보정방법
기준 지가계수 보정방법은 추정하고자 하는 지가에 영향을 미치는 요인들을 분석하고, 기준 지가계수와 동일한 수준의 보정방법을 사용한다. 각 마을에서 고시한 유사한 용도와 수준의 토지에 대한 기준지가를 수정하여 평가 대상 필지의 객관적인 가격을 산정합니다. 기준지가는 지역평균가격이므로 해당 지역의 특정 필지의 가격을 평가하기 위해서는 지역적 여건과 필지의 개별적 조건을 토대로 지역평균가격을 보정하여 필지가격을 도출해야 한다.
지가는 토지로부터 기대소득을 얻을 수 있는 권리, 즉 토지임대료를 자본화하기 위해 지불하는 가격이다. 토지 가격은 토지로부터 기대되는 소득에 따라 달라집니다. 따라서 할당된 토지사용권의 가격을 평가할 때에는 먼저 할당된 토지에 상응하는 권리를 명확히 하고, 양도된 토지사용권과 할당된 토지사용권 간의 권리 차이가 토지가격에 미치는 영향을 충분히 고려해야 합니다.