부동산 프로젝트의 위험 관리에 대해 이야기하기
부동산 프로젝트의 구현 프로세스에는 많은 위험이 있습니다. 프로세스 위험을 올바르게 처리, 평가 및 처리하려면 프로젝트 관리의 전략적 높이에 서 있어야 합니다. 프로젝트 시작 조직에서 구현 프로세스 관리에 이르기까지 전체 프로세스, 종합적인 통제, 위험 관리 강화는 프로젝트 목적, 프로젝트 목표 달성을 보장하는 열쇠입니다.
1, 서론
는 2004 년 8 월 31 일을 분수령으로 하여 우리 부동산업이 새로운 발전기에 접어들면서 국가 경제 대환경이 변화함에 따라 업종에' 거품' 이 있는지, 업계 안팎이 있는지를 둘러싸고 있다 중국 인민은행 121 호 문건을 맞아 부동산에 대한 더욱 엄격한 대출 규정과 은행 금리 인상으로 일련의 규범 건설 행위를 맞이하고 업계의 자율수준 요구 사항을 높이는 정책을 도입했다. 업계의' 하나의 전제 조건, 두 개의 체인' 은 모두 과거와 크게 다른 변화를 겪었고, 위험 요소가 계속 증가하고 있으며, 위험은 전체 프로젝트 개발 과정에 존재하여 중소 부동산 기업이 더욱 어려운 처지에 놓이게 되었다. 따라서 개발 프로젝트의 위험 관리를 강화하고 프로젝트 목적과 목표 달성을 보장하는 것은 기업의 포위와 꾸준한 발전을 실현하는 핵심 과정이다.
2. 부동산 개발 프로젝트의 위험 분석
위험은 특정 객관적인 조건 하에서 특정 기간 동안 발생할 수 있는 결과 간의 차이 정도가 실제로는 실제 결과와 계획 결과의 변화 정도이며, 이 정도가 클수록 위험이라고 합니다 부동산 개발 프로젝트의 위험은 실제로 개발자가 개발 프로세스를 구현하는 과정에서 내재하는 위험이며, 현재의 경제 환경에서 주로
1, 프로젝트의 포지셔닝 위험 등 여러 가지 측면에 나타납니다. 부동산 개발 프로젝트의 시장 포지셔닝에는 프로젝트의 제품 포지셔닝, 건축 제품의 품질 포지셔닝, 건설 환경의 품질 포지셔닝이 포함됩니다. 시장 조사, 프로젝트의 경제 기술 분석, 프로젝트 타당성 조사 보고서를 기반으로 합니다. 프로젝트 의사 결정, 프로젝트 설계, 프로젝트 마케팅 기획 방안 등 선행 작업을 지도하는 기초입니다. 프로젝트의 시장 포지셔닝이 확정되면 기본적으로 프로젝트의 건설 스타일, 건설 비용, 마케팅 방안을 확정하고, 프로젝트의 판매 전망을 결정하고, 일단 시장 포지셔닝이 정확하지 않으면, 프로젝트의 지도 사상이 실수하고, 후기에 보충할 수 없거나 매우 어려운 위험이며, 프로젝트 개발 과정의 위험이며, 프로젝트 건설의 의사결정적 실수의 위험이라고 할 수 있다.
2, 프로젝트의 투자 지원 능력 위험. "프로젝트 실현가능성 연구 보고서" 발표 전후에 시장 포지셔닝에 대한 인식이 모호하거나 모순되기 때문이다. 아니면 실제로' 양체재단복',' 힘써' 를 하지 못했을 수도 있습니다. 또는 기업 자금 조달 (자체 자금) 과 자금 조달 능력이 지나치게 과대평가되거나 프로젝트 원가 분석에 심각한 실수가 있을 수 있습니다. 또는 국가 및 지방 정부의 산업 정책을 철저히 파악하지 않고, 큰 경제 환경에 대한 파악이 정확하지 않다. 또는 비용 프로세스 제어가 심각한 통제 불능 (돌발적 사건), 예상치 못한 요소 과다 등으로 인해 프로젝트 자금 지불 능력이 계획 요구 사항을 충족하지 못하고 프로젝트 건설에 따른 위험 (위험 및 의사 결정 위험 통제 가능) 을 초래할 수 있습니다.
3, 프로젝트의 품질 위험.
포함: 프로젝트 의사 결정 단계에서 경제기술 분석 실수로 품질과 가격 갈등으로 인한 품질 문제가 발생합니다. 설계 단계에서 설계 사양, 표준, 특히 필수 표준을 위반하는 요구 사항을 설계에 제시하고 "관계" 를 통해 발생하는 "투기성" 품질 문제를 처리합니다. 시공 단계에서, 종업원들은 설계 지식에 대한 인식이 중대한 착오를 가지고 있으며, 무단으로 설계로 인한 품질 위험을 변화시킨다. 시공 관리 과정에서 주요 부위와 주요 과정의 추적 검사 처리를 중시하지 않고, 구조적 안전에 영향을 미치기 쉬운 일부, 특히 구조적 안전에 영향을 미치지 않지만 정상적인 사용 기능에 심각한 영향을 미치는 일부 문제는 제때에 처리하지 못하고,' 사전' 통제를 하지 못한' 영구적 결함' 이나 분양 후 발생하는 품질' 위험' (실제로는 양도실물과 판매, 광고 홍보가 일치하지 않아 발생하는' 실물 품질' 문제 등' 품질' 문제로 인한 분쟁 충돌로 인한 위험 (위험 통제 가능).
4, 프로젝트의 계약 이행 능력 위험. 프로젝트 운영 및 건설 과정에서 토지 이전, 자금 조달, 설계, 감독, 공학 지질 조사, 설계 및 조사 설계 성과 검토, 입찰 기관, 건설, 자재 장비 공급, 품질 검사, 판매 위탁, 구매 등의 계약이나 계약 체결, 이행 과정, 프로젝트의 일회성 (반복 불가) 으로 인해 예를 들어, 현재의 토지 공급 체제와 대출 정책 조건 하에서 토지를 찾고 자금을 찾는 것은 기업이 병목 현상을 강조하려고 시도하는 보편적인 방법이며, 때로는' 배고픔 불식' 의 상황에서' 생략 과정' 으로 인해 부주의로' 함정' 에 빠질 수도 있다.
5, 프로젝트 건설의 "혁신" 위험. 현재의 경제 대환경, 프로젝트 건설의 토지, 자금 여건을 과거 어느 때보다 더 중요하게 만들고, 한정된 자원 조건 하에서 기업이 지속적으로 발전할 수 있도록 계획 이윤을 추구하고, 이미 정해진 이익을 얻는 것이 매우 필요하다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 경제명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 경제명언) 이 경우 서비스 목적을 위해 프로젝트와 주변 프로젝트의' 차이' 를 추구하고, 자신의 기업이 익숙하지 않거나 충분히 추구하지 못하는' 혁신' 을 선택하는 것도 위험하다. 하물며 정상적인 혁신 자체는 위험하다.
6, 프로젝트의 "정부" 위험. "정부" 위험은 정책의 불연속성, 돌연변이성, 허점의 존재, 기업의 경우, 주로 위반 조작의 투기성 과정, 정책에 대해 이해하지 못하는 맹목적인 과정 실수에서 발생한다. 프로젝트 건설 과정에서 기업은' 중화인민공화국 * * * 과 국건축법',' 중화인민공화국 * * * 과 국계약법',' 중화인민공화국 * * * 과 국토지법',' 중화 인민 반드시 파악해야 할 법규는' 건설 공사 품질 관리 조직' 등이다. 관련 법규에 대한 보충, 운영을 위한 부서 규정 및 규범 문서 및 필수 표준을 숙지해야 합니다.
셋째, 개발자 프로젝트 위험 관리의 내용
위험 관리는 위험 식별, 위험 평가, 위험 평가를 통해 다양한 위험 관리 기술의 조합을 최적화하고, 위험에 대한 효과적인 통제 및 적절한 처리를 통해 결과를 초래하며, 최소한의 비용으로 보안 보증을 받는 목표를 달성할 것으로 기대됩니다 위험 관리의 주체는 엔터프라이즈 의사 결정 계층이며, 핵심은 보안 성능을 달성하기 위해 위험 기술 관리의 조합을 선택하는 것입니다. 따라서 개발자 위험 관리의 주요 내용은 다음과 같습니다.
1, 프로젝트 적용 범위를 합리적으로 정의하고, 프로젝트 범위 변경에 대한 통제를 강화하고, 프로젝트의 작업을 보다 구체적이고, 명확하고, 엄격하고, 통제하기 쉬우며, 누락으로 인한 위험을 방지합니다.
2, 프로젝트 관리 목표를 합리적으로 결정하고, 기업 발전 계획 및 전략의 전반적인 요구 사항에 따라 프로젝트' 경제기술 분석 보고서' 와' 프로젝트 실현가능성 연구 보고서' 가 제공한 근거에 따라 과학적 방법과 태도로 프로젝트 결정을 내리고, 프로젝트 목표를 결정하고, 의사 결정 실수의 위험을 피한다.
3, "프로젝트 관리 계획" 준비, 프로젝트 작업 구조 분해, 프로젝트 목표, 목표 달성 가능한 위험 영향 요인에 대한 심층적이고 세밀한 식별, 분석 및 평가, 일반적인 법칙에 따라 문제 해결, 위험 회피 방법, 조치, "프로젝트 관리 계획"
4, 목표 달성을 위한 외부 환경 상황에 따라' 사전 통제',' 사건 통제' 원칙을 고수하고, 구현 과정에서 위험 요소를' 프로젝트 관리 계획' 에 지정된 방법, 조치에 따라 적응성, 준수 식별, 분석을 수행합니다.
5, 위험 관리를 강화하는 계획 수단, 관리할 수 있는 위험을 여러 프로세스로 나누고, 계획 요구 사항의 기본 목표, 기본 원칙, 기본 요구 사항을 충족하고 위험 모니터링을 잘해야 합니다. 이 과정에서 동적 관리, 합리적인 자원 배치, 목표 관리, 노드 평가, 전문 감독 방법에 따라 프로젝트 실행 중 불확실성으로 인한 위험을 줄이고 잠재적인 위험을 명백한 위험으로 전환할 가능성을 피합니다.
6, 합리적인 조직 구조, 직무 책임 명확화, 관리 관계 합리화, 피드백 관계 수립, 프로젝트 커뮤니케이션 기능 구축, 프로젝트 관리 내부 및 건설과 관련된 각 방면의 인터페이스, 특히 오해와 갈등이 잦은 기능 및 조직간 인터페이스를 통해 위험 관리를 위한 정보 보호를 제공합니다.
7, 계약 계약 관리 강화. 적시에 정보를 전달하고, 준수 과정의 불안정성과 불신의 영향을 제거하고, 프로젝트의 이익 (계획 이익) 을 둘러싸고, 각기 다른 단계의 업무 중점에 따라 계약 내용에 따라 업무를 수행하고, 충돌로 인한 준수 위험을 방지하고, 건설 비용을 통제한다. 현행 관련 법규를 이용하여 알려진 위험에 대해 계약 분해, 클레임, 반청구 등의 수단을 통해 기피 또는 위험 이전을 진행하다.
8, 프로젝트 내에서 시행 행위의 감독 관리 (제도 관리) 를 강화하여 인적 요소로 인한 위험을 방지한다. 재무 감독 및 계획 실행에 대한 전문 감독 강화, 기업 규정, 작업 기준, 워크플로우 이행 감독 강화, 계획 실행에 대한 적시 추적 검사, 의사 결정 수준에 계획 수정의 근거를 적시에 제공, 계획 이행 수준에 계획 실행의 편차를 알리고, 예상되는 위험 또는 위험 요소를 효과적으로 통제하고 관리합니다.
4, 프로젝트 위험을 피하기 위한 개발자의 대책권장사항
1, 기업 반복 정보 수집 및 처리 기관 설립 또는 첨부, 국가 및 지역 경제 정책, 산업 정책 연구, 지역 각 지역 (세그먼트) 도메인에 대한 계획, 토지, 토지 반복적인 여유 분석, 임시' 포불발' 분석의 근거와 이유를 비교하면 더욱 풍부해질 것이다. 자원을 합리적으로 배치하고,' 쿵푸' 를 사전, 시간관리 사분면에서' 중요하고 긴급하지 않은' 일을 하는 것은' 중요하고 긴급한' 일보다 침착하고 주도면밀하며, 의사결정 근거를 제공하는 것이 더 과학적이며, 의사결정이 잘못에 따른 위험을 피하는 능력이 더 강할 것이다.
2, 기본적인 직업 기술과 지식을 갖춘 마케팅, 개발, 기술 인력을 합리적으로 배치하고, 직업 기술 훈련을 강화하고, 종합 지식 능력을 향상시키고, 위험 분석, 식별, 평가 능력을 향상시키고, 지식 폭이 넓고, 과학적 태도와 적극적인 업무 열정을 갖춘' R&D' 팀을 양성한다.
3, 의사 결정 실수로 인한' 의사 결정 위험 결과' 의 심각성, 기업 의사 결정 계층에는 합리적인 지식 구조의 고위 경영, 기술 관리자 구성이 있어야 하며, 특정 업계 전문, 종합 지식 및 위험 식별, 판단, 처리 능력, 계획, 조직, 의사 소통이 있어야 합니다 간단히 말해 경영, 관리, 법규를 알고 있어야 투기, 정책, 보증 등의 위험을 피할 수 있어 위험의 결과를 적절하게 처리할 수 있다.
4, 기업의 과학화, 표준화, 법제화 관리 건설을 적극 추진하여 기업의 체계화, 제도화, 절차적 관리를 점진적으로 실현하고 ISO9000：2000 제품군 품질 관리 기준에 부합하는 기업 표준, 작업 절차 및 워크플로우를 개발하여 현대 기업을 설립하다. ② 리더십 역할; ③ 완전한 참여; ④ 프로세스 방법; ⑤ 관리 시스템 방법; ⑥ 지속적인 개선; ⑦ 사실 기반 의사 결정 방법; ⑧ 공급자 상호 이익과의 관계. ) 기업 관리 행동을 규범화하고, 진정으로 업무의 질 향상을 실현하다. 관리체계관리, 업무기준, 절차, 제도로 직업행동을 규범화하고, 일을 근거가 있고, 효과가 증명되고, 단서를 추궁하면 불확실성과 맹목적인 위험을 줄일 수 있다.
5, 기업 종사자의 현행 법규 및 기업 규제에 대한 학습을 강화하고, 해당 업계의 국가 및 지방정부의 부서 규정, 규범성 문서, 강제성 기준을 적시에 파악하고, 정책 규정을 이해하고,' 위법, 위반' 행위의 인식 능력을 높이고,' 정책 위험' 을 피한다.
6, 프로젝트 입찰 관리, 계약 관리 강화, 비용 관리 및 계약 관리 능력 향상 입찰 과정에서, 정확 하 게 목표를 승인, 경쟁, 가격, 공급 및 수요 메커니즘을 사용 하 여, 합리적으로 건설 기간, 품질, 비용, 안전 입찰의 조건을 공식화, 프로젝트 계약 관리를 위한 작업 품질 환경 조성; 계약 체결 과정에서 법률 및 규정의 규정을 잘 활용하고 관리 가능한 위험을 합법적으로 제거, 완화 및 이전할 수 있습니다. 계약 이행 과정에서' 계약법',' 건축법' 및 기타 법규를 합리적으로 적용해 위험 관리 기술, 재정적 수단을 활용해' 계약자 위험',' 소유자 위험',' 공급자 위험',' 보증자 위험' 을 효과적으로 통제한다. 과정에서' 위반' 또는' 위약' 현상으로 인한' 사고' 위험이 통제력을 잃는 것을 절대 허용하지 않는다.
7, 계획 관리, 목표 관리, 프로세스 감독, 노드 평가 등의 기술적 수단을 활용하여 위험 관리 프로세스에 대한' 사전',' 일' 을 효과적으로 통제할 수 있습니다. 계획을 세울 때 위험의 종류, 영향의 범위, 시간, 효과를 식별, 분석, 평가하고, 일반 법칙에 따라 위험을 피하고, 위험을 분해하고, 위험을 통제하는 조치, 방법을 제정한다. 구현 과정에서 위험의 객관성, 불확실성, 가변성, 상대성, 동익의 대칭성 영향에 대한 계획 감독을 강화하고 목표 관리, 노드 평가 원칙에 따라 구현 효과 평가 평가를 적시에 조직하고 실사구시적인 태도로 계획과 대응책을 과학적으로 조정하고 단계적 관리 목표를 적시에 총결하고 폐쇄하는 것은
8, "프로세스 제어" 를 중시하고, 핵심 부품 및 핵심 링크 관리를 강화하고, "품질 위험", "계약, 계약 이행 위험" 의 영향을 제거합니다.
계획, 의사 결정 단계에서 산업 발전의 법칙을 정확하게 파악하고, 프로젝트 타당성 평가, 건설 환경 평가 및 경제 기술 분석을 객관적으로 수행하고, 시장 조사 및 기업 투자 지원 능력 분석을 정확하게 수행하고, 프로젝트의 제품 포지셔닝, 품질 포지셔닝, 투자 쿼터를 합리적으로 결정하고, 품질과 투자 갈등의 위험을 방지합니다. 설계 단계에서는 제품의 시장 포지셔닝 요구 사항, 표준 요구 사항에 따라 설계를 감독하고, 설계 검토를 수행하며, 투자 통제 (일반적으로 프로젝트 제품 투자의 90-95) 의 가장 중요한 단계를 제어합니다. 입찰, 계약 체결 단계, 정확한 입찰 준비, 합리적인 입찰 혜택 조건 파악, 효과적이고 유리한 계약 (계약) 체결, 투자 통제의 핵심 2 단계 (일반적으로 프로젝트 제품 투자의 5-! 0); 프로젝트 구현 단계에서 "투자, 품질, 기간, 안전" 통제를 강화하고, "계약, 정보" 관리를 강화하고, 건설 과정과 프로젝트 관련 단위 간의 관계 조정을 강화하고, 주요 부위와 쉽게 "품질 통병" 을 일으키고, 구조와 사용 기능에 영향을 미치고, 투자, 동네 환경에 영향을 미친다.
9, 프로젝트 완료 중 단계적 작업 (프로세스, 활동), 구현 결과에 대한 평가 평가, 적시에 경험 요약, 단계적 계획 마감, 기업이 자신의 관리 수준을 정확하게 인식하고 지속적인 개선을 위한 기반을 마련할 수 있도록 합니다. 단계적 작업의 평가 평가는 프로젝트 관리 조직에 의해 수행되거나, 직능 주관 조직이 단계별로 또는 계획의 노드 통제 목표에 따라 진행될 수 있으며, 평가의 내용은 계획의 노드 통제 목표 완료 관리 및 단계적 목표 완료, 평가 결과는 계획 조정 여부, 목표 조정 여부, 단계적 관리 태스크 마감 여부를 결정하는 것입니다. 프로젝트 관리 평가 평가의 주체는 기업 경영진 또는 조직 구조의 일부이며, 평가 대상은 프로젝트 관리 (주로 프로젝트 관리자) 이고, 평가 내용은 프로젝트 관리 목표 책임서에 명시된 목표와 지표에 따라 프로젝트 성과 (노드 폐쇄 포함), 프로젝트 관리 수준, 관리 성과 종료 평가, 단계적 평가 결과 확인, 확인
5, 끝말
부동산 프로젝트 건설은 긴 주기의 과정이며, 프로젝트의 일회성, 반복불가능 특성 및 프로세스에 너무 많은 불확실성이 있어 프로젝트 프로세스의 다양한 위험을 구성합니다. 위험은 각 프로세스 (활동) 로 가득 차 있습니다. 어느 정도까지, 프로젝트 건설 과정은 실제로 위험 관리, 위험 회피 과정이며, 위험 관리 (식별, 분석, 평가, 처리) 는 기업의 "팀" 의 힘으로 관리 수준, 관리 경험, 직업 윤리 및 지식 수준에 의해 이루어지며, 각 위험의 회피, 완화 따라서 현대관리제도와 시장환경 발전에 적합한 조직구조를 구축하고 ISO9000：2000 족과 ISO10006：1997 기준 ("품질관리 프로젝트 관리 품질 가이드") 에 따라 과정의 각 부분의 관리를 중시하고 기업의 체계화, 제도화, 절차적 관리 건설, 객관적인 시각을 중시한다.