내년에는 집값이 하락할까요? 정부와 개발사도 할말 있다
중앙경제공작회의 직후 집값에 대한 논의가 끊이지 않았다. 집값을 비축하고 농민들의 주택 구입을 독려해야 하는데 내년에는 집값이 떨어질까. 이 기사는 이를 분석하는 데 도움이 될 것입니다.
중앙경제공작회의에서는 부동산 개발회사가 시장규칙에 맞춰 마케팅 전략을 조정하고, 상업용 주택 가격을 적절하게 인하하며, 부동산 산업의 합병과 재편을 촉진하고, 산업화를 촉진하도록 장려해야 한다고 제안했습니다. 집중. 그렇다면 재고 정리 과정에서 주택 가격이 얼마나 떨어질 수 있을까요?
질문 하나: 이주노동자의 주택 구입이 재고 정리에 미치는 영향은 무엇인가
이론적으로는 시민권을 받은 이주노동자의 10%가 재고를 소화할 수 있지만 관건은 정부의 지원에 달려 있다.
기자: 도시 이주노동자들의 잠재적 주택 구입 수요는 얼마나 되나요?
청화대학교 부동산연구소 소장 류훙위: 국가통계국 자료에 따르면 2014년 말 전체 이주노동자 수는 2억7400만명에 달한다. 올해 10월 말 기준 상업용 주택 매매면적은 약 4억4천만㎡로 약 440만가구에 해당하며, 상업용 주택 매매면적은 약 6억8천만㎡에 해당한다. 백만 단위. 이론적으로 이주노동자의 10%가 시민이 된다면 현재 상업용 주택시장의 재고압박을 효과적으로 완화할 수 있다는 것을 이러한 데이터에서 볼 수 있다.
그러나 이주노동자들이 일하는 곳과 주거할 수 있는 곳은 분리되어 있는 경우가 많다. 예를 들어, 90개 주요 도시의 주택은 이주 노동자가 감당하기 어려운 경우가 많으며, 그들이 감당할 수 있는 주택은 현급 시, 군 타운 또는 타운에 있는 경우가 많아 이주 노동자에게 의존하는 사람의 수가 크게 늘어납니다. 어려움.
하이난 부동산 중개 산업 협회 회장이자 하이난 루드 부동산 주식회사 회장인 치우 팅루: 장기적으로 이주 노동자들은 주택을 구입할 필요가 있는데, 이 부분은 미래에는 유동인구가 집을 사는 주요 집단이 될 것이다. 얼마만큼을 유효수요로 전환할 수 있느냐는 정부가 어떤 정책을 내놓고 지원이 얼마나 강력한지에 달려 있다.
기자: 현재 주택 가격 수준을 기준으로 이주노동자들이 계약금을 감당할 수 있도록 어떻게 지원해야 할까요?
류홍위: 이주노동자들이 주택을 구입하기 위해 상업용 주택시장에 진입하게 놔두지만 지불하는 데 어려움을 겪게 될 것입니다. 계산해 보겠습니다. 현재 상업용 주택의 전국 평균 판매 가격은 약 6,500위안/제곱미터입니다. 90제곱미터에 세금, 장식 및 기타 비용을 더해 추정하면 주택 총 비용은 보수적으로 계산됩니다. 500,000위안이 됩니다.
국무원 이주노동자사업영도소조판공실이 지난 2월 발표한 자료에 따르면 이주노동자의 월평균 소득은 2,864위안이다. 평균 이주노동자 가구에 2명이 근무할 경우 연간 가계 소득은 약 5만 위안, 소득 대비 주택 가격 비율은 10배에 이른다. 30% 계약금을 내려면 3년 동안 전체 가족 소득이 필요하다. 세금, 장식비, 기타 비용을 고려하면 부담이 꽤 크다.
이런 의미에서 이주노동자들이 도시에서 집을 사거나 임대할 여력이 되기 위해서는 정부 보조금이 필요하다. 예를 들어, 이주 근로자가 저렴한 주택을 구입 및 임대할 수 있도록 허용하고, 주택 구입 가족에게 재정적 지원과 세금 인센티브를 제공하며, 임대-구매 혼합 개인 소유 모델을 채택할 수 있습니다. 이를 달성하기 위해서는 정부가 새로 정착한 이주노동자에게 다양한 형태의 보조금을 제공할 수 있는 정책적 기반을 마련할 수 있도록 기존 도시 주택 시스템을 개혁해야 한다.
추팅루: 최근 몇 년간 우리나라 이주노동자의 소득이 크게 늘었습니다. 예를 들어 잡일을 하면 2급 및 3급 도시에서는 하루 일당 200위안 이상을 벌 수 있고, 1급 도시에서는 더 높은 수입을 올릴 수 있습니다. 학부 졸업생들이 2선, 3선 도시에서 2~3년 근무한 후 월급은 3000위안 정도에 불과하다. 따라서 이주노동자들이 어려움을 견딜 의지가 있는 한 소득은 큰 문제가 되지 않는다. 1선 도시에서 소득이 생기면 3선, 4선 도시에서 집을 구입하는 이주노동자들은 대부분 계약금을 갚는 데 문제가 없지만 누구나 집을 살 수 있는 것은 아니다. 임대를 선택하신 분.
기자: 이주노동자들이 실질적인 주택구입 역량을 키울 수 있도록 어떤 대책이 더 필요할까요?
류홍규: 이주노동자의 시민화를 촉진하는 것은 도시화 발전을 촉진하고 도시화의 질을 향상시키는 관점에서 더 중요합니다. 이주노동자 가족이 안정적인 고용과 가계소득을 갖고, 정부가 필요한 기본 공공서비스를 제공한다면, 이들이 진정한 시민이 될 수 있는 조건을 갖추고 상대적으로 안정적인 주택수요가 발생할 것이다.
정책적 지원을 받아 주택 구입이나 임대가 가능하다면 재고 소화와 주택 건설 및 투자 활성화에 도움이 될 것이다.
그러나 시민화 달성의 목적이 단순히 부동산 재고를 소화하는 것, 즉 정책적 주택금융의 지원을 받아 집을 구입하면서 시민화를 달성하는 것이라면 잠재적인 재정적 위험이 있을 수 있다.
국가정보센터 경제전망부 거시경제연구실장 니우 리: 지금 재고 정리의 핵심은 이주노동자를 새로운 시민으로 양성하고 그들을 구매의 주체로 만드는 것입니다. 공공임대주택, 저렴한 주택 등 많은 정책체계에 이를 포함시켜야 한다. 동시에 부동산 재고 정리는 도시 가구 등록 개혁과 결합되어야 합니다. 또한, 주택 가격을 합리적인 수준으로 되돌리기 위해 개발자들에게 가격을 낮추도록 요청해야 합니다. 이런 식으로 새로운 시민은 면적이 더 작고 더 멀리 떨어진 주택을 구입할 수 있습니다.
두 번째 질문: 상업용 주택 가격을 낮추기 위해 정부는 무엇을 할 수 있나요?
주택 가격을 낮추는 것은 가능합니다. 정부는 인센티브 정책을 채택하고 세금과 거래 비용을 줄여야 합니다.
기자: 집값을 낮추기 위해 정부는 어떤 조치를 취할 수 있나요?
류홍위: 특히 3~4선 도시에서는 상업용 주택 가격을 낮추는 것이 가능하다. 시장 위험을 줄이기 위해 정부는 필요한 인센티브 정책을 채택하거나 저렴한 주택의 공동 구매를 통해 개발자가 주도적으로 가격을 낮추도록 장려할 수 있습니다. 물론 부동산 시장의 또 다른 중요한 특징은 집값이 오르면 사람들이 집을 사는 경우가 많다는 점이다. 따라서 정부와 사회 각계는 국민들이 합리적인 구매 결정을 내릴 수 있도록 상대적으로 안정적인 시장 환경을 유지하도록 노력해야 합니다.
니울리: 집값을 낮추는 가장 간단한 방법은 땅값을 낮추는 것이다. 그러나 여기에는 모든 수준의 정부로부터 발생하는 토지 수익이 포함됩니다. 토지 이전 수수료는 올해 30% 이상 감소했으며, 그 부담은 이미 엄청납니다. 만약 땅이 낮은 가격에 팔리면 상황이 정말 악화될 것이기 때문에 현실적이지 않습니다.
그러나 각 링크에는 여전히 관련 세금과 우표가 많이 있습니다. 제조회사뿐 아니라 관련 서비스 분야에서도 행정을 효율화하고 권한을 위임해 이러한 거래비용을 줄여야 한다.
내가 배운 것은 집을 지을 때 화재 예방, 안전 등 이해하기 쉬운 도장 외에도 문화, 스포츠 등 부서의 도장도 도장이 찍혀 있지 않은 경우가 있다는 것입니다. 우표 100개 이상. 집을 팔 생각도 하지 마세요. 즉, 이들 부서에 주택을 제공해야 하거나, 주택을 구입할 때 처리해야 한다는 의미입니다. 따라서 세금, 거래비용 등이 압축될 여지가 가장 큽니다.
세 가지 질문: 부동산 개발업체가 고기를 자르도록 허용할 의향이 있습니까?
기업이 주도적으로 가격을 낮추는 경우는 상대적으로 드뭅니다. 가격 인하 공간 등장
류홍규: 과거 경험으로 볼 때 개발자가 주도적으로 가격 인하를 하는 경우는 거의 없었다. 대부분 내부 자금 압박(유동성 등)에 영향을 받았다. 회사의 압력) 또는 외부 시장 경쟁의 압력을 받고 있습니다.
Qiu Tinglu: 1선, 2선, 3선, 4선 도시는 서로 다른 문제에 직면하고 있으며 개발자가 채택해야 하는 전략도 달라야 합니다. 예를 들어 하이난 부동산 매매의 경우 고객의 70% 이상이 전국 30개 성·시 출신이다. 그 범위가 너무 넓어 어떤 개발자도 자체 판매망을 통해 매매 수요를 충족할 수 없다. 정부 부동산 판매 증가에 앞장서고 업계의 투자와 판매 산업 협회의 조정 및 규제를 통해 하이난의 부동산 재고 정리 작업을 완료할 수 있습니다.
상업용 주택의 가격을 낮추는 것은 상대적으로 어렵습니다. 상업용 주택의 판매는 현재 시장에서 개발자가 낮출 수 있는 가격은 기본적으로 감당할 수 있는 수준으로 떨어졌으며 판매는 불가능합니다. 좋은 개발자들은 정부가 그들을 구제해주기를 기다리지 않을 것입니다.
따라서 주택 가격을 낮추는 데에는 세 가지 상황이 있을 수 있습니다. 첫째, 기업 자체가 가격을 낮추지만 그 공간은 그리 크지 않습니다. 둘째, 정부가 부동산 개발 기업을 허용하기 위해 시장 조정 수단을 사용해야 합니다. 기업의 비용 절감을 위해 일부 기업이 지불해야 하는 판매 보조금이나 세금 면제와 같은 행정적 조치로 인해 가격 하락의 여지가 생겼습니다. 셋째, 업계의 파괴적인 가격 인하, 즉 대규모입니다. 개발자들의 현금흐름 붕괴. 수많은 회사들이 파산하고, 부동산 회사들이 매각되고, 투자자들이 집을 버리고, 주택 가격이 크게 하락하는 것은 누구도 보고 싶어하지 않는 결과입니다.
또한 기업의 합병과 조직개편은 부동산 재고 정리에 좋은 해결책이다. 판매 불가능한 주택을 보유하고 있는 회사에는 기본적으로 두 가지 유형이 있습니다. 하나는 회사가 상대적으로 작고 개발 비용이 높다는 것입니다. 또 하나는 그 회사의 제품에는 브랜드 부가가치가 없고, 집이 아주 싼 가격에 팔려 아무도 사지 않는다는 점이다.
대기업이 일부 중소기업을 합병하면 반드시 가격을 인하하지 않고도 기존 재고를 흡수할 수 있다. 만약 가격을 인하해야 한다면 원가절감과 대규모 개발을 통해 인하할 여지가 있다.
(위 답변은 2015-12-24에 게시되었으며, 실제 현재 관련 주택 구입 정책을 참조하십시오)
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