토지 구입 시 주의할 점은 무엇인가요?
질문 1: 토지를 매매할 때 주의할 점. 토지양도, 즉 토지사용권의 양도란 토지사용자가 매매를 포함하여 토지사용권을 다시 양도하는 행위를 말한다. 교환과 기부. 토지사용권 양도를 어떻게 적법하고 효과적으로 할 것인지는 그 성격, 목적, 위치, 양도기간, 첨부서류를 포함한 토지양도계약서에 기록된 권리와 의무 등의 측면에서 논의되어야 합니다.
우선 토지이용권의 성격을 실제로 이해해야 한다. 사용권은 국유토지사용권과 집단토지사용권으로 나누어진다. 국유 토지 사용권만이 시장에 진입할 수 있습니다. 즉 판매, 교환, 기부가 가능합니다. 그러나 그것이 국유 토지사용권 양도인지, 국유 할당 토지사용권인지도 알아야 합니다. 국가가 할당한 토지사용권 양도는 현급 이상 인민정부 토지관리부서의 심사를 거쳐 비준권한이 있는 성 인민정부의 비준을 거쳐야 하며 토지가격을 상환해야 한다. 양도된 토지는 반드시 양도할 수 있는 것은 아니며, 미개발된 양도토지는 양도할 수 없습니다. 토지사용권을 양도할 때에는 양도인의 토지사용권 성격이 변경되었는지 여부를 구별할 필요가 있습니다. 집단 토지사용권은 양도할 수 없습니다. 기업이 법에 따라 전체 토지사용 계획을 준수하고 건설용지를 취득한 경우를 제외하고, 해당 기업의 토지사용권은 파산 및 파산으로 인해 법에 따라 양도됩니다. 합병, 해당 기업의 토지 및 재산 저당권은 법률에 따라 처벌됩니다. 그러나 실제 업무에서는 토지사용권의 성격을 명확히 하지 않은 채 토지사용권을 양도하는 경우가 많다. 특히 토지사용권의 증여와 교환. 예를 들어, 농촌 주민이나 이전 농촌 주민이 어떤 이유로 농사를 짓지 않고 도시로 이주한 경우 집단 토지 사용권을 가진 자신의 농가를 개인 사유 재산으로 간주하고 마음대로 다른 사람에게 판매하거나 제공하는 경우가 많습니다. 어떤 사람들은 정부의 승인 없이 다른 사람들과 집단 토지 사용권을 교환합니다. 이는 토지관리, 특히 집단토지 관리에 혼란을 가져올 것이다.
둘째, 토지사용권의 목적을 이해해야 합니다. "도시 국유 토지 사용권 양도 및 이전에 관한 임시 규정"(이하 "규정"이라 함)은 "투자, 개발 및 활용이 다음과 같이 수행되지 않는 경우 토지 사용권을 양도할 수 없다"고 규정하고 있습니다. 토지사용권 양도계약서에 명시된 기한과 조건을 준수해야 합니다." 토지사용자가 산업용지로서 토지사용권을 취득하여 실제로 상업용 주택으로 개발하는 경우에는 상업용 주택을 매각해서는 안 되며, 토지양도 절차를 다시 거쳐야 합니다. 또한 양수인과 양도인은 허가 없이 토지의 목적을 변경할 수 없습니다. 왜냐하면 용도에 따라 토지 가격이 크게 다르고 예를 들어 산업용 토지의 가치는 1무당 수십만 위안에 달할 수 있기 때문입니다. , 종합 토지는 mu 당 최대 100,000 위안까지 경매가 가능하며 토지 가치는 mu 당 수백만 위안이며 대부분의 토지는 도시 건설 계획 또는 시장 도시 계획에 따라 사용하도록 지정되었습니다. 일반적으로 변경은 허용되지 않습니다. 일부 단위나 개인이 영리하고 해당 토지가 실제 상업용으로 사용된다고 명확하게 명시하지만 양도할 때는 주거용이라고 명시하면 양도 비용을 몇 배나 적게 지불할 수 있습니다. 이로 인해 토지자산은 단위와 개인의 주머니로 흘러 들어가고, 국가와 정부의 자산은 손실됩니다.
셋째, 토지이용권의 위치를 파악해야 합니다. 지가에 영향을 미치는 요인은 크게 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 나누어진다. 일반요인은 지가를 결정하는 기준일 뿐인 반면, 지역요인은 토지가 위치한 지역의 번영, 교통여건, 기본 및 공공시설 여건, 환경질 등을 주로 언급하여 지가에 결정적인 영향을 미친다. 다양한 요인 토지 가격은 위치에 따라 몇 배에서 수십 배까지 달라질 수 있습니다. 따라서 토지사용권을 양도할 때 위치에 따라 토지양도비용을 다르게 책정하여 토지가치가 충분히 발휘될 수 있도록 해야 합니다.
넷째, 원래의 토지양도계약서와 그 부대기록에 기록된 권리와 의무를 이해하고, 제한사항과 제한사항에 특별한 주의를 기울여야 합니다. 왜냐하면 최종 토지 양수인이 동의하거나 동의하지 않더라도 원래 토지 양도 계약 및 그 부속물에 포함된 원래 토지 양수인의 권리와 의무는 토지가 여러 번 양도된 후에도 완전히 양도되기 때문입니다. "규정"은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "토지사용권이 양도되면 토지사용권 양도계약서 및 등록서류에 명시된 권리와 의무도 함께 이전됩니다." 따라서 최종 토지양수인은 원래의 토지양도계약서와 그 부속서류에 기록된 권리와 의무를 이해해야 합니다.
다섯째, 토지건설계획 및 설계의 핵심을 이해해야 한다.
토지이용, 건물밀도, 용적률, 공공지원시설 요건 등을 포함합니다. 왜냐하면 도시건설계획에 따라 각 필지의 토지이용기능, 건축밀도, 용적률, 공공지원시설에 대한 요구가 서로 다르고 확실하며 함부로 변경할 수 없기 때문입니다. 건설 계획과 설계 포인트의 다양한 기준이 토지 활용, 개발 및 건설 비용, 이익을 결정합니다. 따라서 토지사용권을 양도할 때 양수인은 토지가격과 부동산개발사업의 비용위험 및 투자수익률을 가늠하기 위해 위의 사항들을 종합적으로 고려하고 평가해야 한다.
여섯째, 토지의 양도기간을 이해해야 한다. "규정"에 규정되어 있습니다...gt;gt;
질문 2: 토지를 구입할 때 주의할 점은 다음과 같습니다. 1. 토지의 성격( 할당, 양도, 집단) 할당 토지는 토지 양도 비용을 지불해야 하며 가격은 토지 면적 × 현 가격 × 30 + 건설 비용입니다. 양도의 경우 건설 비용만 지불할 수 있습니다. 마을 주민들이 판매합니다. 2. 국가가 승인한 주거용 토지 건설에는 기한이 있습니다. 기한이 초과되면 국가는 토지를 압수할 수 있으며 토지 구입 가격은 환불되지 않습니다. 3. 토지의 용도(상업용, 산업용, 주거용 또는 기타)를 명확하게 고려해야 합니다. 4. 토지의 내용연수는 할당된 토지에 대한 내용연수가 없으며, 상업용의 경우 30~40년입니다. 주거용으로는 70년입니다.
질문 3: 토지 구입 시 주의할 점은 무엇인가요? 토지일 경우에는 다음 사항에 주의해야 합니다. 1. 토지의 성격(할당, 양도, 집단) 토지 양도 비용은 토지 면적 × 현 가격 × 입니다. 30에 건축비를 더한 금액입니다. 양도의 경우 건축비만 지불하며, 집단 토지는 마을 주민만 매매할 수 있습니다. 2. 국가가 승인한 주거용 토지 건설에는 기한이 있습니다. 기한이 초과되면 국가는 토지를 압수할 수 있으며 토지 구입 가격은 환불되지 않습니다. 3. 토지의 용도(상업용, 산업용, 주거용 또는 기타)를 명확하게 고려해야 합니다. 4. 토지의 내용연수는 할당된 토지에 대한 내용연수가 없으며, 상업용의 경우 30~40년입니다. 주거용으로는 70년입니다.
질문 4: 농촌 토지를 구입할 때 주의해야 할 사항은 무엇입니까? 말씀하신 토지가 국유지인지 집단지인지 잘 모르겠습니다. 관련 부서에서 가져가더라도 마음대로 사고 팔 수 없습니다. 귀하의 돈으로 집을 지을 수는 있지만 부동산 증명서를 받을 수 없습니다. 농지라면 여전히 불법 점유 상태입니다. 이 경우 집이 지어지고 증명서가 발급된다는 것은 말도 안되는 소리입니다! 요즘에는 도시 주변 농촌 지역에 짓는 상업용 건물이 허가를 받지 못하는 경우가 많다.
국유 토지라면 충분한 돈을 지불하고 토지 관리 부서에 가서 "국유 토지 사용 증명서"를 받으면된다고 쉽게 말할 수 있습니다. 개발하는 것은 불법이 아닌 한 귀하의 개인 사업입니다.
이것이 완전히 정확하지 않을 수도 있습니다. 자세한 내용은 국무부에 가서 상담하세요. 토지 구입은 사소한 문제가 아니므로 주의하세요!
질문 5: 농촌 토지를 사고 팔 때 주의해야 할 점은 무엇입니까? 농촌 주택을 구입할 때 위에서 언급한 농촌 주택 구입에 대한 주요 요구 사항도 충족해야 합니다. 다음 사항에 주의하세요. 1. 주택 판매는 집단적으로 이루어져야 합니다. 즉, 마을 위원회의 서면 동의가 있어야 합니다. 2. 주택을 소유하고 있는 경우에는 다른 소유자의 동의를 받아야 합니다. 3. 호적부, 주민등록증, 토지증명서, 부동산 증명서 및 기타 관련 자료의 원본을 제출해야 합니다. 4. 재산권 등록 부서에 가서 해당 주택의 재산권에 결함이 있는지 확인해야 합니다. 예를 들어 저당권 및 기타 담보가 있는지, 인민 법원이 압류 등 재산 보전 조치를 취했는지 등을 확인해야 합니다. . 5. 서면 매매계약을 체결하고 승인, 양도 및 기타 절차를 완료해야 합니다.
주택 매매계약은 관련 직능 부서의 승인을 받아야 하며, "주택 증명서" 또는 "집합 토지 사용 증명서"의 양도 및 명의 변경 절차는 "부동산 증명서의 양도 및 명의 수속"을 처리해야 합니다. " 또한 법에 따라 부동산 관리 부서에서 처리해야 합니다.
질문 6: 토지 구매 계약을 체결할 때 주의해야 할 사항은 무엇입니까? 토지 양도 계약을 체결할 때 구매자는 주의해야 합니다.
먼저, 구매하려는 토지가 다음과 같은지 등 적절한 사전 조사를 하십시오. 사용권 변경 등록이 처리되었는지 현장에 가서 토지가 인도되었는지 확인하십시오. 점유 및 개발 등을 위해 다른 사람에게 양도합니다.
둘째, 위의 우선순위 규칙을 준수하고 가능한 한 빨리 토지 사용권 변경 절차를 처리하도록 노력하십시오. 판매자의 악의적인 계약 위반을 조심하세요.
셋째, 더 큰 금액의 손해 배상에 대해 명확하게 합의하려고 하면 판매자가 악의적으로 계약을 위반하는 것이 더 어려워질 수 있습니다. 반면, 토지를 취득할 수 없는 경우에도 판매자는 양도 계약에 따라 판매자에게 손실 보상을 요구할 수 있습니다. 여기서 주목할 만한 점이 있습니다. 최고인민법원은 상업용 주택 매매와 관련하여 "상업용 주택 매매 계약 분쟁 사건 재판에서 법률 적용에 관한 여러 문제에 대한 해석"을 발표한 적이 있습니다. 개발업자의 '집 한 채와 두 채를 판다'는 행위에 대해 배상책임이 가중됐고, 징벌적 손해배상 책임도 '집값의 2배 이하'로 늘렸다. 이에 반해 이 '해석'은 '1토지 2매 매매'에 대한 매도인의 책임에 대해 '계약법' 관련 조항을 적용해야 한다고 규정한 것뿐이다.
질문 7: 개인 토지에 주의하세요. 말씀하신 토지가 국유지인지 집단지인지는 모르겠지만, 관련 부서에서 돈을 모아도 마음대로 사고팔 수 없습니다. 집을 지으면 부동산 증명서를 얻을 수 없습니다. 농지라면 여전히 불법 점유입니다. 이 경우 집이 지어지고 증명서가 발급된다는 것은 말도 안되는 소리입니다! 요즘에는 도시 주변 농촌 지역에 짓는 상업용 건물이 허가를 받지 못하는 경우가 많다.
국유 토지라면 전액을 지불하고 토지 관리 부서에 가서 "국유 토지 사용 증명서"를 받기만 하면 된다고 말하기 쉽습니다. 개발 방법은 불법이 아닌 한 귀하의 개인적인 문제입니다.
이것이 완전히 정확하지 않을 수도 있습니다. 자세한 내용은 국무부에 가서 상담하세요. 토지 구입은 사소한 문제가 아니므로 주의하세요!
질문 8: 토지 구입시 주의사항 및 법적 문제 귀하가 제공한 정보에 따르면 국유 토지 사용권의 양도가 아닌 공동 토지의 양도여야 합니다.
계약범위는 '토지임대차계약'으로 하며, 임대기간은 토지의 성격에 따라 결정됩니다. (경작지, 사유지, 황무지 등은 임대기간에 차이가 있습니다.) ).
집합 토지 소유자와 계약을 체결하고 현급 토지 관리 부서에 등록해야 합니다.
계약 내용에서 주의할 점은 국가가 집단토지를 징발할 때 경제적 보상에 관한 합의가 있는지 여부이다.
도움이 되었기를 바랍니다.
질문 9: 집을 지을 땅을 구입할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요? 집을 짓기 위해 토지를 구입할 때 다음 사항에 주의해야 합니다.
원가 계산: 주택 가격 = 토지 가격, 건축 비용, 이익. 토지 구입 비용이 너무 높고 비용 관리 수준이 미흡한 경우 이익 수준이 매우 제한되거나 심지어 시가 기준으로 손익이 전혀 없을 수도 있습니다. 개인이 토지를 취득하는 것은 대규모 개발자가 단독으로 토지를 취득하는 것만큼 저렴하지 않으며, 토지 가격은 대규모 개발 비용 관리보다 확실히 더 비쌉니다. 기본적으로 한두 채의 주택이 주택 수백 채보다 비싸지 않습니다. 동일한 품질. 집의 크기가 관리 비용이 더 저렴합니다. 대형 개발사의 총 이익은 20~30위안 정도이고, 비용은 기본적으로 대형 개발사에 비해 15~20위안 더 비싸므로 통제가 잘 되면 10~15위안의 수익을 기대할 수 있습니다. 통제가 잘 안되거나, 공정관리에 문제가 있거나, 매출이 원활하지 않으면 원래 낮은 매출총이익은 기본적으로 한심하거나 사라지게 됩니다.
집 짓기의 필수 요소:
토지를 구입하여 집을 짓는 과정
1) 토지 구입: 일반적으로 전문 중개인을 초대하여 참여합니다. , 주로 협상에 참여하고 토지의 강점, 약점, 가치, 잠재적 기회 및 위험을 평가합니다.
2) 설계: 일반적으로 건축 허가를 전달하고 설계하고 신청하려면 건축사 자격증을 보유한 설계자가 필요합니다.
3) 도면 : 일반적으로 도면은 설계도면, 건축도면, 물, 전기, 냉난방 등의 분류도면으로 나누어지는데, 도면의 세부 작업량이 다르며, 설계비용도 다르다. 또한 완전히 다릅니다.
4) 입찰 : 일반적으로 건축자격을 갖춘 허가받은 건설회사나 시공팀을 초청해 견적과 세부 시공 및 자재 계획에 참여하도록 하며, 건축주, 건축가, 선임 부동산 중개인* **저희는 평가에 참여해 최종 시공업체를 선정하게 된다.
5) 감리 : 일반적으로 감리 자격이나 경험이 있는 사람이 전체 건설 관리 감리 및 노드 제어를 수행합니다.
6) 추후 유지보수 기준을 설계하고 향후 해결 가능성에 대한 평가 및 대책을 마련합니다.
이 과정에는 반드시 전문 브로커와 건축가의 조언과 참여가 필요합니다. 전문가의 참여로 적어도 큰 실수나 돌이킬 수 없는 실수는 없을 것입니다.
3. 땅 구입의 핵심 포인트:
1) 너무 먼 땅을 사지 마세요
돈이 충분하지 않은 이상, 장기간 보유하지 않는 한 10년 이상의 계획을 유지하고(그러나 10년 후에도 가치가 오르지 않을 수 있음) 너무 멀리 떨어져 있거나 너무 북쪽/너무 동쪽 또는 너무 서쪽이 아닌 부지를 구입하지 마십시오. 토지를 구입하는 전략은 히치하이크를 하는 것입니다. 차를 탈 수 있으면 타지 마세요. 원시 토지와 성숙한 토지를 덮으려고 혼자서 "땅을 덮지" 마십시오. 일반적으로 말하면 오늘까지 기다릴 수 없을 수도 있지만 (여기의 개발 속도는 중국의 1/10입니다) 여러분의 자녀는 오늘까지 기다릴 수도 있습니다.
2) 토지를 구입할 때는 반드시 '희소성'을 구매해야 합니다. 토지의 크기를 기준으로 가격이나 구매 여부를 결정하지 마세요. 구축되고 수요가 강한지 (한 지역에서 거래가 활발하지 않은 경우 소위 거래 가격은 개발자의 경쟁에 따른 결과 일 수 있으며 이는 거짓입니다. 의도적으로 구매자를 유치하기 위해 수행됩니다) 실제 가격은 무엇이며 무엇입니까? 미래의 개발 추세는 무엇입니까? 일반적으로 말하면 최소 50%의 지역이 토지를 구입하고 주택을 짓기에 적합하지 않습니다. 그런 지역에 땅을 사서 집을 지으면 필연적으로 돈을 잃거나 기본적으로 수익성이 없게됩니다. 핫스팟에 있는 작은 토지는 외곽 교외에 있는 200에이커의 토지보다 더 가치가 있습니다!
3) 해당 토지에 대한 도시 계획을 숙지하세요. 토지를 구입하기 전에 해당 지역의 계획, 용도 변경 가능 여부, 사용 제한 여부, 영향을 미칠 큰 나무가 있는지 여부를 숙지해야 합니다. 재건축 등 대부분의 지자체 부서는 일반적으로 분할 또는 사용 여부를 쉽게 변경하지 않으며 기본적으로 타당성이 매우 낮습니다.
4) 땅값이 너무 빨리 오르는 지역에서는 단기 위험이 높습니다.
땅값이 너무 빨리 오르는 지역에서는 토지를 구입하는 데 상당한 단기 위험이 있습니다. , 현재 인기 있는 지역 등. 높은 자리에 오르려면 몇 년, 혹은 10년 이상 기다려야 하거나, 손실을 줄이고 손실을 보고 시장에서 퇴출해야 하기 때문이다.
질문 10: 토지를 구입하려면 어떤 절차를 완료해야 하며, 어떤 세부 사항에 주의해야 합니까? 토지 사용 절차는 용도에 따라 다르므로 현지 토지 관리국에 직접 문의하는 것이 좋습니다.
현재 사업용 토지와 산업용 토지는 목록을 통해 경매됩니다. 목록은 토지자원국 또는 국유자산관리청에서 제공합니다. 참가자는 법인 또는 자연인일 수 있습니다.
경매에 참여하실 경우, 모든 정보(자연인은 신분증 지참, 법인은 조직코드 증명서, 사업자등록증, 현수막 소지자의 신분증, 법정대리인 위임장 필요)를 지참하시고 경매업체에 방문하시기 바랍니다. 입찰 구매 등록 및 보증금 지불