전문가들은 집을 구입할 때 몇 가지 규칙에 대해 조언합니다. 집을 바꾸는 것은 약하고 번영하는 도시의 영향을 받지 않습니다.
집 구입은 사람의 인생에서 큰 사건이라고 할 수 있다. 모든 가족은 돈을 현명하게 사용하여 가격 대비 좋은 집을 구입하고 싶어한다. 특히 올해는 다양한 우대 정책이 잇달아 도입되면서 그동안 억압됐던 시장 수요가 많이 풀려 시장 활동이 급속도로 늘어났다. 만족스러운 집을 어떻게 선택할 수 있습니까? 비수기 시장에서 집을 바꾸는 것이 적합합니까? 이전 호의 올해 진성 부동산 시장에 대한 종합 요약과 특별 지역 및 제품 특징 목록에 이어 이번 보고서는 Zhang Yu를 결합합니다. 천진 중원 시장 데이터 조사 분석 센터 연구원은 주택 거래에 관한 몇 가지 기본 법률을 요약하여 독자들에게 주택 구입에 대한 참고 및 지침을 제공했습니다.
남편의 전근으로 인해 시칭구 메이장시 캉청에 거주하는 왕멍 부부는 올해 8월부터 새 집을 살 생각을 하기 시작했다. "알고 보니 시칭 개발구에서 일을 하고 있어서 출퇴근이 매우 편리했습니다. 하지만 허베이구로 전근된 이후에는 매일 운전해서 퇴근하고 길에서 시간도 많이 걸렸을 뿐만 아니라 하지만 휘발유 비용도 많이 든다”며 “시어머니도 허베이구에 계시다”고 말했다. -집을 살 생각을 하고 집을 손에 넣었지만, 시장 동향과 계속해서 소개되는 정책을 보고 조금 망설였습니다. "집값이 하락할 때까지 기다렸다가 사고 싶은데 맨날 기다릴 수는 없잖아요. 시민 왕멍씨와 같은 혼란을 겪는 분들이 많으시죠?"
장위는 여기에 상식적인 이해가 있다고 분석했다. 즉, 시장에서 만족스러운 집을 사는 것은 항상 어렵고, 싼 가격에 집을 사기는 어렵다는 것이다. 가격은 비교적 쉬운 일이다. 왜 그렇게 말씀하시는 걸까요? 집마다 특성, 속성, 특성이 다르고, 집에 대한 취향과 취미가 모두 다르기 때문입니다. 예를 들어 자녀가 다니는 학교, 아내가 일하는 곳 등이 있습니다. 확실한 가격기준 집을 살 수 있는 기회는 많지만, 자신의 필요와 취향에 맞는 집을 찾는 것은 그리 쉽지 않습니다. 이러한 이해가 제거되고 순전히 시장 추세의 관점에서 볼 때 비수기는 주택 구매자가 부동산을 구입하기에 좋은 시기입니다. 왜냐하면 비수기 동안 투자자와 부동산 투기꾼이 대량으로 시장을 떠날 것이기 때문입니다. 이는 선택할 수 있는 기회가 더 많아졌음을 의미할 뿐 아니라 가격도 더욱 합리적이 되어 집을 구입하는 것이 더 저렴해지고 있음을 의미합니다.
이자율은 항상 변한다
11월 21일 오후 중국인민은행이 금리 인하를 발표했고, 이에 따라 주택담보대출 금리도 인하돼 수혜를 입었다. 집을 사야하는 사람들. 이로 인해 많은 시민들은 부동산 시장에 투자할 때가 왔다고 믿게 됐다. 그러나 업계 관계자들은 일반적으로 금리 인하나 금리 인상이 국민들에게 미치는 심리적 영향이 더 큰 반면, 실제 영향은 상대적으로 적다고 보고 있다. 역사적으로 주택담보대출 금리는 매우 높았으며 금리 인하도 많이 있었습니다. 그러나 실제로 경제와 사회에서는 금리 인상이나 금리 인하가 일상화되고, 그것이 일상생활에 가져오는 변화는 제한적이다. 금리 변화에 대해서는 사고방식을 조정해야 하며, 이를 정적으로 보지 말고 동적으로 봐야 합니다. 장기적인 관점에서 볼 때 이자율은 높을 수도 있고 낮을 수도 있으며 주택 소유에 영향을 미치는 주요 요인이 되어서는 안 됩니다.
정산을 해보자. 금액 계산에 따라 30년 만기 주택 구입자 대출 100만 달러를 예로 들어보겠습니다. 주택 구매자가 균등 분할 상환을 선택하면 중앙은행이 금리를 인하하기 전 월 상환액은 6,353.6위안이 됩니다. 금리 인하 후 월 상환액은 6,092.28위안으로 월 261.32위안이 줄어든다. 일반 가족의 경우 이 금액은 단지 한 끼의 식사나 옷 한 벌의 가격일 뿐 일상생활의 질에는 영향을 미치지 않습니다.
장위는 부동산 구입의 핵심은 기회비용, 자본유동성, 지불능력 등을 고려하는 것이라고 믿는다. 주택 구매자가 집을 구입할 만큼 자금이 충분하거나 자금 유동성이 상대적으로 원활해 집을 구입할 계획이라면 은행이 금리를 인하할 때 적절한 부동산을 선택해 팔 수 있다. 그러나 이러한 주택 구입 결정은 맹목적으로 추세를 따르고 "이용" 사고방식으로 시장에 진입하기보다는 자신의 지불 능력에 기초해야 합니다. 실제 재정 능력을 초과하면 대출 상환 압력으로 인해 향후 삶의 질이 영향을 받을 가능성이 높습니다.
집을 살 때 지역 공급에 주목해야 한다
집을 살 때 교통, 지원시설, 지역 발전 전망, 개발사 브랜드, 다른 요인들과 함께 구매자는 해당 지역의 전반적인 공급 상황도 고려해야 합니다. "중고주택 공급량이 많은 지역에서는 중고주택을 구매하는 것이 좋고, 반대로 중고주택 공급량이 많은 지역에서는 구매하는 것이 더 적합합니다."
장위는 시장이 상승세일 때는 중고 건물 가격보다 중고 주택을 사는 것이 낫다고 분석했다. 건물의 높이가 기존 건물보다 높습니다. 이 법의 주요 근거는 시장 공급자가 항상 개발자와 소규모 소유자를 모두 포함한다는 것입니다. “같은 지역에서는 주택 가격이 두 곳의 출시 물량에 영향을 받는 경우가 많습니다. 예를 들어, 중고 건물 공급이 많으면 개발자가 고객을 위해 경쟁하므로 가격이 상대적으로 합리적입니다. 새 주택을 구입하는 사람은 상대적으로 적합합니다. 중고 부동산 공급이 감소하면 시장 수요에 직면하여 개인 판매자가 물건을 사재기하고 가격이 비합리적으로 상승할 수도 있습니다.”
또한 그렇게 할 수 있습니다. 남은 주택을 팔다
시민인 리씨는 결혼 전 구입한 허둥구 타이싱남로 근처에 77㎡ 규모의 1베드룸 주택을 소유하고 있다. 올해 초 결혼한 후 리 씨의 집은 원래 비어 있었습니다. 그녀는 원래 집을 팔고 부모님의 생활 환경을 개선할 계획이었지만 시장 활동이 부진하여 집 관리인이 제안한 가격은 2019년 12월 1일부터 6월 1일까지였습니다. 그녀의 기대를 결코 충족시킬 수 없습니다. "집값이 130만 원은 안 됐으면 좋겠는데, 현시점에서는 적어도 5만~8만 정도는 떨어져야 할 것 같다."
리씨의 상황에 대해 장위는 중소 투자자의 경우 비수기에도 집을 파는 것이 상대적으로 비용 효율적이라고 분석했다. 주택을 소유하는 것은 주식을 소유하는 것과는 다릅니다. 부동산을 소유하는 데에는 대가가 있습니다. 보유 비용에는 부동산 관리비, 은행 이자, 장식비, 유지비 등이 포함됩니다. 따라서 보유의 전제는 집에서 가져온 수입과 감사로 비용을 충당할 수 있다는 것입니다. 리 씨 자신의 상황으로 볼 때, 그녀는 자금이 풍부한 주택 구매자가 아니며 주택을 팔고 구입하여 생활 조건을 개선해야 합니다. 이 경우 심리적으로 예상되는 가격을 적절하게 낮추어야 합니다. 시장이 침체되어도 주택 보유 비용은 줄어들지 않기 때문에 잉여 주택과 유휴 주택을 적시에 매각하는 것이 다음 투자 계획을 위한 공간과 자금을 확보하는 데 도움이 될 것입니다.
부동산세는 매매거래를 통해 보상받을 수 있다
현재 구매자에게는 심리적인 부담이 있다. 즉, 세금이 낮을 때 구매를 하지 않거나, 세금이 높을 때 사면 돈을 잃지 않을까요? 이 질문에 대답하려면 먼저 부동산과 관련된 세금을 구별해야 합니다. 현행 재산세는 매출세와 보유세로 나누어진다. 매출세에는 주로 사업세, 증서세, 소득세가 포함됩니다. 매출세는 재산권이 변경된 경우에만 부과됩니다. 보유세는 주로 재산세와 재산세입니다. 부동산세는 임대주택에만 적용되며, 재산세는 아직 부과되지 않습니다. 현재의 세금 조정은 부동산 투기에 맞서는 데 중점을 두고 있으며 자가 점유자에게는 거의 영향을 미치지 않습니다. 또한, 매물이라 하더라도 인내심만 충분하다면 다자간 문의를 통한 매매 거래에서 이 세금을 언제든지 보상받을 수 있습니다.
빈 집은 즉시 임대해야 한다
'지금 집이 3채 있는데 그 중 2채는 비어 있다'는 말을 얼핏 보면 좀 믿기지 않는다. , 하지만 실제 상황은 정말 그렇습니다. 전세로 모은 월세로는 은행 이자를 감당하기 부족하다고 생각하는 사람도 있고, 재건축을 기다리는 것과 집을 팔고 싶은 사이에서 망설이는 사람도 있다.
리씨는 2013년 진빈대로 인근에 있는 침실 2개짜리 아파트 90㎡에 투자했다. 집은 팔려고 고려 중이었기 때문에 단장되지 않은 상태였다. 그러나 이 지역에는 상대적으로 중고 주택 공급이 많고 주택이 판매되지 않았습니다. 11월 말, 리씨는 중개인으로부터 한 가족이 창고로 사용할 거친 집을 찾고 있다는 전화를 받았고, 집을 임대할 의향이 있는지 물었습니다. 임대료는 600위안이었습니다. 월. 가격은 상대적으로 낮았지만 결국 리 씨는 한동안 임대하기로 결정했습니다. “이미 새 집의 첫 2년 동안의 난방비를 지불했고, 재산세도 거의 지불했습니다. 한 달에 200위안이면 다 비용이고, 집에 쓸 가전제품이나 가구를 준비할 필요도 없어 수고가 덜해진다”고 장위는 분석했다. 집의 임대 수익이 높거나 낮으면 즉시 임대해야 하며 집을 비워 두지 않으면 손실이 발생합니다.
또한 집을 빌릴 때 고급 장식을 선택하지 않는 것이 가장 좋습니다. 특히 시장이 침체된 경우 이는 임대 가격과 정비례하지 않기 때문입니다.
주택 교환은 약하고 번영하는 시장에 영향을받지 않습니다
올해 10 월부터 개선 요구가 점차 활발한 시장 활동, 특히 중고 주택 시장의 주인공이되었습니다. . 업계 관점에서는 '보장된 저가형, 시장성 있는 중급형, 통제된 고급형'이라는 입체적인 패턴이 가속화되고 있다. 하지만 이사를 준비하고 있으나 아직은 지켜보고 있는 마음에 이사를 망설이는 분들도 많습니다.
업계 관계자들은 집을 바꿔야 하는 구매자들이 비성수기와 성수기에는 너무 많은 요소를 고려할 필요가 없다고 생각한다. 일반적으로 자가 거주 주택에 대한 수요는 웨딩하우스, 주거 환경 개선 등 전반적인 시장 상황에 영향을 받지 않습니다. 같은 지역에서 주거상품이 낙후되어 집을 바꾸려고 하는데, 시장의 기대가 크게 변하지 않을 것이라면 집을 팔고 펀드로 현금화해야 기회가 더 많아진다는 뜻이다.
이 규칙은 주로 비투기 자가 거주 주택에 적용됩니다. "부동산 시장이 구매자 시장이든 판매자 시장이든 상관없이, 집을 바꿔야 하는 주택 구매자에게는 자신이 매매 상태의 변화를 수반합니다. 따라서 전반적인 상황이 개인에게 미치는 영향은 다음과 같습니다. 집을 팔 때 양도하면, 집을 살 때 그에 상응하는 혜택도 얻게 되므로 심리적 격차가 너무 클 필요는 없다. 가장 중요한 것은 자신에게 맞는 집을 찾는 것이다. ”
중고 주택을 구입해야 합니다. 모든 거래 기회를 소중히 여기십시오
(위 답변은 2016-01-15에 게시되었습니다. 실제 관련 현행 주택구매 정책 참조)
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