3년 안에 집값이 급변합니다! 이걸 보고 감히 부동산 투기를 할 수 있겠습니까?
투자자든, 부동산 투기꾼이든 실제로 집을 살 때 누구나 겪게 되는 문제가 있다.
이 문제는 여러 번 강조되어 왔습니다. 처음 집을 구입할 때 향후 집 판매를 고려해야합니다 (평생 한 곳에서 살 것이라고 말할 수 없다면). 즉 미래의 실현이다. 청산할 수 없다면 아무리 감사액이 커도 상관이 없습니다. 쉽게 청산할 수 없다면 테이커를 찾는데 반년, 심지어 1년이 걸릴 것입니다.
지금 구매 상황은 어떤가요?
지금 매수는 연초나 3개월 전보다 높은 수준에 있어야 하며, 향후 3년간 상승이 멈추거나 천천히 상승한다면 고점에 도달하는 것과 같습니다. 2013년 하반기에 달려온 손님들처럼 2013년 하반기부터 2016년 상반기까지 3년간 고생하셨습니다. 올 하반기 집값이 폭등해 함정에서 벗어날 수 있었다면, 언제 풀려날지 고민이었을 것이다.
현재 상황으로 볼 때 1급 도시는 일반적으로 재고가 부족합니다.
2급 도시의 상황은 매우 다릅니다. 2선 도시의 네 번째 유형의 재고, 즉 중고 주택 재고는 일반적으로 너무 작지 않습니다.
반대로 진행 중인 재고와 미완성 재고는 극명하게 차이가 난다. 일반적으로 4가지 유형의 재고 부족을 동시에 충족하는 2급 도시는 많지 않습니다. 대부분의 도시는 판매 재고가 부족하지만 운송 중 재고 및 미완성 재고가 부족하지 않습니다.
일부 2급 도시에는 미완성 재고가 매우 많습니다. 중고 주택의 잠재적 공급 측면에서 볼 때 2선 도시의 네 번째 재고 범주는 그리 작지 않습니다.
따라서 상대적으로 주택 가격이 안정적인 2선 도시는 더 안전할 것이지만, 지난 1~2년 동안 주택 가격이 너무 빨리 상승할 경우 해당 2선 도시의 주택 가격 하락 압력은 더욱 커질 것입니다. ;
일반적으로 3, 4선 도시에서는 재고가 부족하지 않고 오히려 과잉 상태입니다. 판매 중인 재고와 미착 재고 외에도 개발자(특히 3선 및 4선 도시)의 신규 건설 착공 횟수 변동으로 인해 단기적으로 정기적인 부족 현상이 발생할 수 있습니다.
그러나 전반적으로 3, 4선 도시의 재고는 상대적으로 풍부하며, 특히 3, 4선 도시의 경우 더욱 그렇습니다. 예를 들어, 일부 도시의 호별 비율(호별 비율은 네 번째 유형의 재고를 평가하는 가장 중요한 지표입니다. 호별 비율이 1을 초과할수록 네 번째 유형의 비율이 커집니다. 재고 유형)이 1.4를 초과하여 이들 도시의 전체 주택 재고가 심각하다는 것을 나타냅니다. 향후 대규모 순유입이 없다면 네 번째 범주의 과잉재고 상황은 바꾸기 어려울 것이다.
네 번째 범주의 심각한 재고 과잉의 경우 처음 세 범주의 재고를 매우 낮은 수준으로 관리해야 하지만 특정 범주의 재고가 상대적으로 낮다고 해도 문제를 해결할 수는 없습니다. 3선 및 4선 도시의 세 번째 범주 문제 네 가지 유형의 재고 문제: 과도한 재고.
3, 4선 도시에서 흔히 발생하는 또 다른 상황은 첫 번째와 두 번째 유형의 재고가 상대적으로 적지만 세 번째 유형의 재고가 매우 크다는 것입니다. 하지만 조만간 건설이 시작되면 새로운 공급과 재고가 될 것입니다.
시장이 난리일 때 더욱 더 미친 사람들이 있는데, 바로 개인투자자들을 말하는데요. 이제 제 주변의 부동산 투자 덩치들은 거의 다시 만나지 않습니다. 지난 몇 년간 기다려 주시고 지켜봐 주신 고객분들이 꼭 필요하다는 확신을 갖고 입장하셨습니다.
이때 땅왕, 수요공급, 자유무역지대 등 어떤 좋은 것들은 무한히 확대되겠지만, 시장이 좋지 않을 때는 이것들이 공기처럼 가볍고 다른 사람들은 무시하지 않을 것입니다. 따라서 현재의 좋은 소식으로 인한 주택 가격 급등은 언젠가는 가라 앉을 수 있으며, 다리는 다리로 돌아가고 모든 것이 이루어질 것입니다. 우리는 여전히 현재의 좋은 소식이 정말 좋다고 느낄 것입니까?
30개 도시 집값 하락 경고
지난해 춘절 거래량에 비해 핫한 1, 2선 도시 다수의 중고 주택 거래량은 실제로 감소했습니다(신규 프로젝트 거래는 출시 속도에 영향을 받습니다). 이는 이들 도시의 현재 부동산 시장 온도가 실제로 2016년 초보다 낮다는 것을 보여줍니다.
2017년에는 공급 증가로 인해 신규 주택 시장의 거래량이 반등할 수도 있지만, 중고 주택의 거래량은 전반적으로 조정기에 접어들었습니다. 연휴 이후 중앙은행 긴축 통화정책의 영향은 점차 뚜렷해질 것이며, 연휴 이후에는 투자수요가 억제될 것이며, 연휴 이후 부동산 시장 거래량 반등도 어느 정도 억제될 것입니다.
부동산연구원 양홍쉬는 최근 부동산 시장 경고를 발령했다.
대략:
레벨 4: 청색 경고: 시장이 뜨겁고, 주택 가격이 너무 빨리 오르고, 시장 전망이 둔화될 것입니다. 투기적인 요구가 있는 경우 구매를 중단하는 것이 좋습니다.
이유는: 시장 전망이 여전히 30% 상승하더라도 거래 비용은 약 10%이며, 시장 전망이 10% 미만으로 상승하면 돈을 잃게 됩니다. 위험과 이점은 비슷합니다.
3단계: 황색 경보: 시장이 과열되고, 주택 가격이 하락하고 있으며, 시장 전망은 더욱 둔화될 것입니다. 투기적 필요를 위해 매수해서는 안 되며, 투자 필요를 위해 매수를 중단하는 것을 고려할 수도 있습니다.
이유는 아직 시장 전망이 20% 상승해도 거래비용은 10% 정도이고, 집값은 10% 미만으로 오를 가능성이 있기 때문이다. 위험이 이점보다 큽니다.
레벨 2: 주황색 경고: 시장은 온건하고 주택 가격 상승세는 둔화되고 있으며 시장 전망은 더욱 둔화될 것입니다.
투기적 수요는 매도해야 하고, 투자 수요는 매수해서는 안 되며, 개선 수요는 매수를 중단해야 할 수도 있습니다.
1단계: 적색 경고: 주택 가격이 상승에 가까워지거나 높은 수준으로 통합되기 시작하며 시장 전망은 상승을 멈추고 하락할 것입니다.
투기적 요구와 투자적 요구는 모두 매도해야 하며, 개선 요구는 매수해서는 안 됩니다. 필요하다면 매수를 중단하는 것도 고려해 보세요.
지난 두 달 동안의 최신 시장 변화를 바탕으로 30개 핫 도시의 경고 수준이 마지막으로 업데이트되었습니다.
빨간색 경고: 선전, 쑤저우, 상하이, 베이징, 난징, 허페이, 샤먼. 우시, 후이저우, 둥관, 랑팡, 가흥. 우한, 정저우, 지난, 푸저우, 텐진, 주하이. ***1급 도시, 강력한 2급 도시, 3대 대도시 주변 도시를 포함한 18개 도시 적색 경보.
주황색 경보: 광저우, 항저우, 스자좡, 난창, 포산, 난통.
황색 경보: 창사, 청두, 칭다오, 시안, 충칭, 난닝.
3년 뒤에 우리 집은 누구에게 팔 수 있을까?
3년 후를 분석해 보자. 그때쯤이면 당신의 집을 누구에게 팔 것인가?
3년 후, 가장 빠른 계산에 따르면 우리가 구입한 집은 기본적으로 양도되었으며 부동산 증명서도 취득되어 매매 상장이 가능해졌습니다.
부동산 투기꾼이라면 그때쯤이면 대부분의 집이 팔릴 것이다. 중고 주택 시장에서는 집을 팔려는 경쟁자가 많습니다. 다음 집을 쉽게 찾을 수 있을까요? 이는 교외 지역에 거주하는 고객이 신중하게 생각할 수 있는 사항이지만 현금을 인출해야 할 때 당황하지 마십시오.
3년은 너무 길고, 두 번째 집은 다운페이먼트 60% 이상, 첫 번째 집은 30% 이상 하는 등 정책 변화가 생길 수 있는데, 그 이후에는 이자가 사업세 2년 감면 등 7년 이상으로 다시 상향 조정되는데, 예를 들어 개인소득세는 차액의 20%를 과세하고 부가가치세가 부과된다. 이렇게 하면 중고주택 거래세만 해도 35% 정도에 달할 수 있습니다. 이는 나중에 부동산세와 기타 보유 관련 세금 및 수수료를 계산해도 되지 않습니다.
더 끔찍한 것은 다시 한번 엄격한 구매 제한이다.
또한 주택 가격이 급등한 후 정부는 향후 시장 기대치를 바꾸기 위해 필연적으로 더 많은 토지를 공급하여 공급을 늘릴 것입니다. 그러나 이로 인해 향후 2년 동안 토지 공급이 크게 증가할 것입니다. 3년 후에는 중고 주택의 양이 크게 증가할 것입니다. 그때쯤이면 현재의 공급은 더 이상 수요를 초과하지 않을 것이지만, 공급은 수요를 초과할 것입니다.
그때쯤이면 귀하의 주택은 수요를 초과하게 될 것입니다. 아직도 인기 상품인가요?
보세요, 세금을 올리고 구매 제한을 하면 미래의 시장 수요가 줄어들고, 세금을 올리면 미래의 거래 비용이 늘어나게 됩니다. 이런 식으로 3년을 계산하면 집값이 50% 정도 오르면 월 납부액이 늘어납니다. 2배가 되면 기본적으로 돈을 벌 수 없습니다. 2배가 되면 약간의 돈은 벌 수 있지만, 현금화할 때 고객이 부족한 문제도 직면하게 됩니다. 향후 3년 동안 공급이 늘어나면서 공급과 그때쯤이면 다시 현금화하면 지금처럼 쉽게 변할 수 있을까?
2008년, 2009년에 집을 팔았거나, 2011년, 2012년, 2014년, 2015년 4년 동안 중고집을 팔아본 경험이 있으신 분들은 아시겠지만, 시장이 호황이 아닐 때 그 당시에는 부동산의 가치를 실현하는 것이 쉽지 않았습니다. 때로는 반년이 걸리기도 하고, 때로는 1년이 걸리기도 하고, 때로는 더 오래 걸리기도 했습니다. 급하게 돈이 필요한 투자자.
(위 답변은 2017-02-20에 게재되었으며, 실제 현행 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)
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