중고주택을 사고 팔 때 주의할 점은 무엇인가요?
중고주택 매매 시 주의사항은 다음과 같습니다.
1. 집의 재산권이 명확한가요?
어떤 집에는 다중 ***상속인 등 소유자** 일부는 재산권을 갖고, 일부는 가족이 있고, 일부는 부부와 함께 재산을 갖고 있으며, 구매자는 모든 당사자와 주택 매매 계약을 체결해야 합니다. 일부 당사자만이 소유자의 재산을 무단으로 처분하는 경우 구매자가 다른 당사자의 동의 없이 체결한 매매계약은 일반적으로 무효가 됩니다.
2. 토지 상황이 명확한가?
중고 주택 구매자는 토지 이용 성격에 주의하여 할당된 토지가 양도되었는지 확인해야 합니다. 일반적으로 무료로 사용되며, 정부는 이를 무료로 사용할 수 있습니다. 복구 및 양도를 위해 주택 소유자는 토지 양도 비용을 지불했으며 구매자는 주택에 대한 상대적인 완전한 권리도 지불해야 합니다. 주택의 토지사용권이 40년에 불과한 경우, 주택 소유자가 10년 이상 사용한 경우, 상업용 주택의 가격으로 측정해야 하는지 여부는 구매자에게 비용 효율적이지 않습니다. 같은 위치에 70년의 토지사용권을 가지고 있습니다.
3. 거래용 주택은 임대 중인가요?
일부 중고 주택은 양도 시 물리적 부담을 가집니다. 즉, 여전히 다른 사람이 임대하고 있는 경우도 있습니다. 만약 매수인이 임대차 여부를 고려하지 않고 부동산 증명서만 보고 양도 절차에만 신경을 쓴다면, 제때에 입주하거나 사용할 수 없는 부동산을 얻을 가능성이 매우 높습니다. 우리나라는 대부분의 나라를 포함해 '매매는 임대차 계약을 위반하지 않는다'는 점을 인정하고 있기 때문이다. 이는 주택 매매계약이 기존에 체결된 임대계약과 경합할 수 없다는 뜻이다. 실제로는 많은 구매자와 중개업체에서 이 점을 무시하고, 판매자들 역시 이를 악용해 많은 분쟁을 일으키고 있다.
4. 주택 절차가 완료되었는지
집주인이 주택을 소유하고 있음을 입증하는 유일한 증거는 부동산 매매인에게 이익이 되지 않습니다. 부동산 증명서가 없으면 집에 대한 위험이 매우 높습니다. 주택 소유자는 부동산 증명서와 저당권을 갖고 있거나 나중에 이를 취득하지 못하더라도 여전히 저당권을 갖고 재판매할 수 있습니다. 따라서 거래를 위해서는 부동산 증명서가 있는 주택을 선택하는 것이 가장 좋습니다.
5. 복지주택은 합법인가요?
주택개량주택, 주택사업, 저렴한 주택은 그 자체가 복지 성격의 정책주택으로 양도에 일정한 제한이 있으며, 이러한 주택 토지의 성격과 주택 소유 범위에 대한 특정 국가 규정이 있습니다. 구매자는 구매 시 판매 계약과 국가 법률 간의 충돌을 피해야 합니다.
6. 부동산 관리비가 체납되나요?
집을 양도할 때 부동산 관리비와 전기세, 가스비 세 가지가 체납되는 경우가 있습니다. 구매자가 자신도 모르게 집을 구입한 경우 구매자가 모든 비용을 부담해야 할 수도 있습니다.
7. 도시 계획이 영향을 미치나요?
일부 주택 소유자는 약 5~10년 안에 집이 철거될 것이라는 것을 알고 중고 주택을 판매할 수도 있습니다. -rise 주거용 건물이 인근에 건설될 예정이므로 서둘러 판매하기 전에 조명, 가격 및 기타 도시 계획 조건에 영향을 미칠 수 있습니다. 구매자는 구매할 때 세부 사항을 충분히 이해해야 합니다.
8. 유닛의 주택은 침해입니까?
일반적으로 유닛의 주택에는 원가의 직원 주택과 표준 가격의 직원 주택이 모두 포함되며 다음과 같은 경우 양도해야 합니다. 토지 사용료를 지불합니다. 또한, 유닛은 일반적으로 표준 가격 주택에 대한 부분 재산권을 향유하며, 직원이 유닛을 양도할 경우 유닛은 우선 거부권을 갖습니다. 구매자가 이러한 사항에 주의를 기울이지 않으면 주택 소유자와 함께 해당 주택의 법적 권리와 이익을 침해할 수 있습니다.
9. 중개업체가 규정을 위반했는지 여부
일부 중개업체는 규정을 위반하여 중개 서비스를 제공하는 경우가 있는데, 예를 들어 중고 주택 대출을 제공할 때 제로다운을 제공합니다. 주택 구입에 지불한 모든 돈이 은행에서 사기로 대출될 수 있습니다. 구매자는 자신이 이를 이용했다고 생각하지만 은행이 이를 발견하면 모든 책임을 자신이 져야 할 수도 있다는 사실을 알지 못합니다.
10. 계약 내용이 명확한가요?
중고 매매 계약은 상가 매매 계약만큼 포괄적일 필요는 없지만 일부 세부 사항은 명확하게 명시해야 합니다. 예를 들어, 계약 대상, 권리 보장, 주택 가격, 거래 방법, 계약 위반에 대한 책임, 분쟁 해결, 서명 날짜 등의 문제를 모두 충분히 고려해야 합니다.
법적근거: "중화인민공화국 부동산관리법" 제37조
부동산 양도란 매매, 증여, 기타 방법으로 부동산 권리를 양도하는 것을 말합니다. 합법적인 수단으로 자신의 부동산을 타인에게 양도하는 행위.
제38조
다음 부동산은 양도할 수 없습니다:
(1) 양도를 통한 토지사용권 취득은 본 법 제3조에 부합하지 않습니다. 제19조에 규정된 조건
(2) 사법 기관 및 행정 기관이 법에 따라 부동산 권리를 봉쇄하거나 제한하기로 결정,
(3) 법에 따라 토지를 회수할 권리;
(4) *** 타인의 서면 동의 없이 부동산을 소유 ***;
(5) 소유권은 분쟁
(6) 법에 따라 소유권 증명서를 등록 및 수령하지 않은 경우
(7) 법률 및 행정 규정에 따라 양도가 금지된 기타 상황.
제39조 토지사용권을 양도로 취득한 경우, 부동산 양도 시 다음 조건을 충족해야 한다:
(1) 모든 토지사용권은 다음에 따라 지불되어야 한다. 양도 계약 양도 수수료를 지불하고 토지 사용권 증명서를 취득합니다.
(2) 양도 계약에 따라 투자 및 개발이 수행되고 주택 건설 프로젝트인 경우, 총액의 25% 이상 완료된 전체 개발 투자는 완료된 토지로 간주됩니다. 토지가 개발되면 산업 토지 또는 기타 건설 토지 조건이 형성됩니다.
부동산 양도 시 주택이 완성된 경우에는 주택소유권 증명서도 함께 소지해야 합니다.