세법 지식: 부동산 기업 부가가치세 및 토지 부가가치세 계산 기초
세법 지식 : 부동산 기업에 대한 부가가치세 및 토지 부가가치세 계산 기초
부가가치세에 대한 사업세 후, 토지 부가가치세 부동산을 양도하는 납세자의 과세소득에는 부가가치세가 제외됩니다. 다음은 부동산 기업 부가가치세 및 토지 부가가치세의 과세 기준에 대해 알려드리는 지식입니다.
1. 부동산 기업에 대한 매출세 계산:
부동산 개발 기업의 일반 납세자가 자체 개발한 부동산 프로젝트를 판매하는 경우 일반세 계산방법을 적용할 수 있습니다. 세금 계산 시 해당 기간에 매각된 부동산 프로젝트에 해당하는 지가를 공제한 후 취득한 총 가격과 추가 비용 비용을 기준으로 매각 금액을 계산합니다.
매출액 거래량 = (모든 가격 및 추가 가격 비용 - 해당 기간에 허용되는 공제 금액) 토지 가격) ¼ (1+11%)
부동산 기업의 매출세 = (모든 가격 및 추가 가격 비용 - 당기 공제가 허용되는 지가) ¼ (1+11%) × 11%.
기타 일반기업의 매출세 = 총 가격 및 추가 비용 비용 ¼ (1 + 세율) × 세율 %
부동산 기업의 매출세 및 기타 기업이 계산한 매출 일반 기업 세액이 일치하지 않으며, 그 차이가 공제된 지가에 포함된 매출세입니다.
2. 부동산 기업에 대한 부가가치세 계산:
일반 납세자가 자체 개발한 부동산 프로젝트를 판매하고 일반 세금 계산 방법이 적용되는 경우, 현행 판매량 및 해당 11% 세율은 당해 기간에 납부할 세금을 계산하는 데 사용되며, 선납된 세금을 공제한 후 관할 주 세무 당국에 세금을 신고합니다. 공제되지 않은 선불 세금은 다음 기간으로 이월되어 추가 공제를 받을 수 있습니다.
일반세 계산방법에 따라 부동산 납세자가 납부하는 부가가치세 = 매출세 - 매입세 - 선납세 = 경상매출액 × 11% - 매입세 - 선납세
=(가격 및 부대비용 총액-당기 공제가 허용되는 지가)nn(1+11%)×11%-매입세액-선납세
3. 부동산 당해 기간에 기업이 공제할 수 있는 지가 :
당해 기간에 공제가 허용된 지가 = (당기간에 매각된 부동산 프로젝트의 건축면적 ¼ 매각 가능한 부동산 프로젝트의 건축 면적) × 지불한 지가
당기에 매각된 부동산 프로젝트의 건축 면적은 해당 가치에 해당하는 건축 면적을 의미합니다 -현재 기간에 대해 보고된 세금 판매를 추가했습니다.
부동산사업 매각가능 건축면적은 별도로 가격이 책정되지 않은 공공시설 지원 건축면적을 제외하고 부동산사업으로 매각 가능한 총 건축면적을 말한다. 부동산 프로젝트를 매각할 때 정산됩니다.
지불지가란 정부, 토지관리부서 또는 정부가 지가징수를 위탁한 기관에 직접 지급한 지가를 말한다.
정부 부처에 지불하는 토지 가격에는 토지 취득 및 철거 보상금, 초기 토지 개발 비용, 토지 양수인이 정부 부처에 지불하는 토지 양도 소득이 포함됩니다.
일반 세액계산방법에 따르면 부가가치세 판매수입액과 토지부가가치세 정산판매수입액이 동일하지 않습니다.
부동산개발사업자는 일반납세의무자로서 부가가치세의 일반세액계산방법에 따라 세금을 계산한다. 부동산을 사전 판매하여 1,110만 위안의 세금 포함 판매 수익을 얻으십시오. 이에 상응하는 허용 가능한 토지 가격 공제액은 400만 위안입니다. (청산조건 충족을 전제로 토지부가가치세 청산이 진행됩니다)
부가가치세 매출액 = (1110-400)/1.11 = 639.64만원
매출세 = (1110-400)/1.11×11%=703,600
토지부가가치세 청산소득 = 1110-70.36=10,3964백만
부가가치세 매출액 639.64만원, 토지부가가치세 청산소득은 1039.64만원이며, 둘의 차이는 400만원으로 토지가격이다.
부동산 개발기업을 위한 토지부가가치세 계획
토지부가가치세율은 30%에서 60%까지 4단계 누진세율이다. 부가가치가 높을수록 세율은 높아집니다.
또한, 일반주택을 판매용으로 건축하는 납세자는 부가가치세가 공제금액의 20%를 초과하지 않는 경우 토지부가가치세가 면제됩니다. 토지부가가치세계획의 기본이념은 토지부가가치세의 세율특성과 관련 우대정책에 따라 부가가치액을 조절하여 낮은 세율을 적용하거나 면세혜택을 누리는 것이다.
(1) 부가가치를 통제하는 방법에는 수익 감소와 비용 증가가 포함됩니다. 예를 들어 장식소득을 소득으로 분해할 수 있고, 상업용 주택의 가격도 할인을 통해 적절하게 낮출 수 있다. 이런 방식으로 판매자금 회수를 가속화하는 동시에 부가가치 금액을 줄여 기업이 토지부가가치세를 덜 납부하거나 면제해 기업의 효율성을 높인다.
(2) 부동산 개발 회사는 조경 투자 증가, 주거용 건물 지원 시설 기준 개선 등 개발 비용 연구를 통해 개발 프로젝트에 대한 투자를 적절하게 늘릴 수 있습니다. 증가 개발비와 공제금액을 절감함과 동시에 건설 중인 전체 프로젝트의 환경을 더욱 아름답게 하고, 지원시설을 보다 완벽하게 만들어 부동산 매매촉진 및 브랜드 구축에 도움이 됩니다. 부동산 개발 회사의.
예시 A 부동산 회사는 매매 가능 면적 10만㎡의 주거 커뮤니티를 개발하는데, 모두 일반 주택입니다. 평균 매매가격은 3,500위안, 총 판매수입은 3억5천만위안, 납부사업세는 1,750만위안, 도시건설유지세, 교육세는 175만위안, 토지이용권 및 개발비는 175만위안으로 예상된다. 비용은 208백만 위안입니다.
옵션 1: 현재 상황에 맞게 직접 개발하고 판매합니다. 그 중 공제항목 금액은 20800×(1+10%+20%)+175175=28965, 부가가치세액은 35000-28965=6035, 부가가치세율은 20.8%이며, 토지부가가치세 납부액은 6035×30% =1810.5만원이다.
옵션 2: 커뮤니티 중앙 정원에 분수를 건설하고, 커뮤니티 전체를 미화하고 녹화하며, 도로 근처에 방음 벨트를 구축하고, 산림 정리 및 녹화에 300만 위안을 추가로 투자합니다. 공제 프로젝트 금액은 (2080300)×(1+10%+20%)+175175=29355, 부가가치 금액은 35000-29355=5645, 부가가치율은 19.2%입니다. 조세우대정책에 따라 토지부가가치세를 면제받을 수 있습니다. 지역사회 녹색화에 300만 위안을 투자하여 지역사회의 지원 시설과 상업용 주택의 질을 향상시켰으며, 동시에 세금도 1,810만5000위안 절감했습니다. ;