중국사회과학원: 부동산 시장은 하반기에 새로운 조정을 맞이할 것이다
2019년의 기조는 '집값 안정'이다. 인구유입이 많고 주택가격이 높은 대도시와 대도시에서는 기존 토지를 적극적으로 활성화하고 임대주택 건설에 박차를 가해야 합니다. 규제정책의 연속성과 안정성을 계속 유지하고, 부동산시장의 쌍방향 수급조정을 강화하며, 주택공급구조를 개선하고, 합리적인 자가점유 수요를 지원하며, 부동산 투기를 단호히 억제하고 시장을 보장해야 한다. 안정.
부동산 정책의 긴축 정도는 경기대응적 조정인 부동산 시장의 호황에 달려 있다. '도시별 정책'이든 '1도시1정책'이든 실제로 각 도시는 지역 부동산 시장의 실태를 토대로 규제 조치를 취해야 한다는 것이 미래 부동산 규제의 기본 원칙이다. 이는 부동산 시장의 건전하고 꾸준한 발전을 유지하기 위한 것이며, 시스템적 리스크가 발생하지 않도록 하는 것입니다.
현재 부동산 시장은 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 전략적 포지셔닝을 지침으로 도시별 정책, 도시별 하나의 정책을 고수하며 주요 책임을 이행하고 있다. 부동산 시장 규제는 놀라운 성과를 거두었다. 2019년 상반기에는 부동산시장 전체가 꾸준한 하락세를 보였으며, 모든 유형의 매매면적은 마이너스 성장을 보였고, 토지매입면적과 토지거래가격 모두 크게 하락한 주택투자 현상을 보였습니다. 부동산과 상업용 부동산에 대한 냉담한 투자가 계속됐다. 3월과 4월 각지의 주택 매매 상황은 '인도의 봄' 추세를 보이며 시장이 개선될 것으로 예상되지만, 5월 시장지표 하락세를 보면 부동산 시장 회복이 여전히 불안정하다는 점을 알 수 있다. 부동산 시장의 '인디언 봄' 모멘텀은 확실히 부족합니다. 느슨한 자금 '리틀 인디언 봄'으로 인한 이 '리틀 인디언 봄'은 정책의 영향으로 급속히 가라앉았습니다. 특히 일부 3선 및 4급 도시에서는 계속될 수 있습니다. 냉각 채널에 진입하면 부동산 시장은 새로운 조정 기간에 들어갈 수 있습니다.
상반기 부동산시장의 두드러진 특징
2019년 1~5월 전국 부동산 개발 및 매매 상황으로 볼 때 크게 세 가지 변화가 뚜렷하다 :
첫째, 모든 유형의 매매면적이 마이너스 성장을 보이며 매매가격 상승률도 하락세를 보였습니다. 주거용 건물, 사무용 건물, 상업용 건물의 판매 면적은 모두 마이너스 성장을 보였습니다. 1~5월 상업용주택 매매면적은 5억6000만㎡로 전년 동기 대비 1.6% 감소했고, 1~4월보다 감소 폭이 1.3%포인트 더 컸다. 이 중 주거용 건물 매매면적은 0.7배, 사무용 건물 매매면적은 12.2배, 상업용 업무용 건물 매매면적은 12.9감소했다. 동시에 상업용 주택 판매액은 51억7천730만 위안으로 전년 대비 6.1% 증가했으며, 그 중 주택 판매는 8.9% 증가, 사무실 건물 판매는 12.3% 감소, 상업용 건물 판매는 9.7% 감소했습니다. . 이를 통해 2019년 1월부터 5월까지 상업용 주택 평균 매매가격은 9,325위안/평방미터로 전년 동기 대비 7.8배 증가했으며 전년 동기 대비 0.8배 감소한 것으로 계산됩니다. 백분율 포인트. 그 중 주거용 평균 거래 가격은 9,243위안/평방미터로 전년 대비 9.7% 증가했으며, 상업용 건물의 평균 거래 가격은 3.6% 증가했습니다. 사무용 건물은 전년 동기 대비 0.1% 감소했다. 상업용 주택 평균 가격은 2018년 전체 대비 6.7% 상승했고, 상승률은 2.86%포인트 하락했다. 이 중 주거용 건물은 8.2%, 사무용 건물은 2.1%, 상업용 건물은 1.7% 증가했다.
둘째, 토지매입면적과 토지거래가격이 모두 크게 하락했다. 2019년 1~5월 부동산개발업체의 토지매입면적은 전년 동기 대비 33.2% 감소했고, 토지거래가격도 전년 대비 35.6% 하락했다. 토지매매가격은 1998년 이후 가장 큰 하락폭을 기록했다. 토지거래가격은 이 자료가 처음 공개된 2004년 이후 가장 큰 폭으로 하락했다. 더욱이 토지거래가격 하락폭이 토지매입면적을 초과해 평균 토지거래가격도 하락했다. 1~5월 평균 토지 거래 가격은 4,389위안/제곱미터로 전년 대비 증가율은 -3.5로 2012년 이후 처음으로 전년 동기 대비 하락해 5,525위안/㎡보다 21포인트 하락했다. 2018년 ㎡당 21위안으로 2017년 5349위안/㎡보다 21위안 줄었다. ㎡당 18위안까지 떨어진 것은 2012년 이후 처음이다. 지가는 상업용 주택 가격을 형성하는 기본 요소이기 때문에 지가의 등락은 1~2년 정도 시차를 두고 상업용 주택 시장에 반영된다.
따라서 단기적으로 토지시장은 신축 상업용 주택의 시장가격을 하락시키는 효과를 가져올 것이다.
셋째, 주거용 투자 호조와 상업용 및 사무용 부동산 투자 부진 현상이 지속되고 있다. 2019년 1~5월 전국 부동산 개발 투자는 전년 동기 대비 11.2% 증가해 2018년 부동산 개발 투자 증가율 9.5%보다 높았다. 이러한 투자 모멘텀이 1년 내내 유지된다면, 2015년 이후 처음으로 두 자릿수 복귀. 증가. 부동산 개발투자 증가는 주택투자 증가에 힘입은 것으로 나타났다. 1~5월 주택투자는 전년 동기 대비 16.3% 증가한 반면, 오피스 빌딩과 상업용 건물 투자는 모두 투자 증가율을 보이며 마이너스 성장을 기록했다. 각각 -3.6과 -9.7입니다. 주거용 투자는 급증하고 상업용 및 사무용 부동산에 대한 투자는 부진한 현상이 계속되고 있습니다. 이 중 오피스 빌딩 투자는 마이너스 성장을 기록했지만 감소폭은 2018년보다 좁았고, 상업용 빌딩 투자 감소폭도 2018년보다 확대됐다. 지역별 차이로 보면 1~5월 서부지역의 부동산 개발투자 증가율은 동부·중부지역에 비해 2배 가량 증가한 것으로 나타났다. 동부, 중부, 서부, 북동부 지역의 연간 투자 증가율은 각각 9.7, 9.2, 9.2와 7.1이었습니다. 같은 기간 부동산 개발업체의 주택 건설 면적은 전년 대비 8.8% 늘었고, 신규 착공된 주택 건설 면적도 전년 대비 10.5% 증가했다.
일반적으로 상반기 부동산 시장의 특징은 다음과 같이 부각된다. 시장 거래가 약하고 상업용 주택 매매가 토지 거래 면적과 누적 모두 더욱 감소할 것이다. 금액 증가율이 크게 감소하여 향후 시장에 더 큰 영향을 미칠 것입니다. 전체 개발 투자는 여전히 높은 수준이지만 부동산 투자 증가율은 더욱 조정될 것입니다. 2019년에도 부동산 시장의 꾸준한 조정 추세는 크게 변하지 않을 것으로 예상됩니다.
미래 부동산 시장 동향에 영향을 미치는 여러 가지 주요 요소
2018년과 2019년 상반기 부동산 시장 상황을 토대로 2019년 상반기 부동산 시장 상황에 몇 가지 징후, 경향, 추세가 있을 수 있습니다. 미래의 부동산 시장에는 주목할 만한 문제가 있습니다.
첫째, 도시 양극화로 인해 일부 도시의 주택 가격이 너무 빠르게 상승했습니다. 중국의 도시화는 새로운 단계에 진입했으며 일부 2급 거대 도시를 핵심으로 하는 도시가 새로운 성장 기둥을 형성했습니다. 주택 가격 상승의 규모나 지속 기간에 관계없이 일부 2선 도시, 심지어 3선 도시는 1선 도시를 완전히 능가했습니다. 도시의 주택 가격 상승이 펀더멘털에 의해 뒷받침된다면, 반대로 도시의 주택 가격 상승이 펀더멘털에 의해 뒷받침되지 않고 순전히 주택 가격이 상승할 것이라는 기대에 의해 뒷받침된다면 위험은 상대적으로 통제 가능합니다. 지속적으로 상승한다면 버블 리스크를 강화할 필요가 있다. 경계해야 한다. 현재 일부 2급 핫스팟 도시와 일부 3급 도시는 청년층과 중장년층의 대규모 유입과 도시 경제 성장으로 인해 부동산 시장이 번영하고 있다. 자본 시장의 안전하고 고품질 제품이 부족한 환경은 변하지 않았으며 이로 인해 주택 가격 상승으로 인한 투기가 발생했으며 일부 2선 도시에서는 여전히 투자 수요가 매우 높습니다. 또한, 새집에 대한 복권 등 일부 장소에서 취한 행정 조치로 인해 차익거래 수요가 실제로 많이 증가했습니다.
둘째, 판자촌 개혁 철회 이후 일부 중소도시에 숨겨진 시장 우려가 나타났다. 재고 정리와 판자촌 재개발 정책의 복합적인 효과로 인해 전국의 상업용 주택 매매면적은 대도시와 중소도시에 비해 지속적으로 크게 감소하고 있습니다. 주로 판자촌 재개발 정책의 영향으로 인해 부동산 시장 판매가 감소했습니다. 앞으로 주택개량 자금조달은 정부의 주택개량 서비스 구매에서 주택개량 특별채 발행으로 전환하고, 중국개발은행과 중국농업개발은행이 주택개량 프로젝트에 대한 대출을 지속하도록 장려할 예정이다. 균형 잡힌 수익. 재고 정리와 판자촌 재건축 정책 강화, 중소도시 시장 포화 증가로 인해 인구와 산업 지원이 부족한 중소도시의 부동산 시장 리스크는 더욱 커질 것입니다.
셋째, 위축되는 도시는 부동산 가격 하락 가능성에 직면해 있다. 30년 넘게 급속한 성장과 팽창을 겪은 후, 일부 공업 및 광업 도시와 자원 기반 도시로 대표되는 지역적 위축이 구체화되기 시작했습니다. 세계화와 정보화로 인해 다양한 사회경제적 요인들이 거대도시와 도시집적화에 더욱 집중하게 될 것이며, 세계경제 성장 둔화 등의 잠재적인 위험과 불확실성이 맞물려 개별 도시의 위축 문제는 불가피할 것입니다. 도시 주택 가격 하락에 영향을 미친다.
따라서 현재 중국의 도시화 감속 단계에서는 축소 조짐을 보이거나 이미 축소된 일부 도시에 대해 불필요한 도시 확장과 교외 지역의 부동산 프로젝트를 최대한 지양하고 이후 도시 재개발의 어려움을 줄여야 합니다. 및 개발 계획. 동시에, 축소 조짐이 보이는 도시는 증분 계획을 피하고 점진적으로 재고 계획이나 축소 계획으로 전환해야 합니다. 도시개발의 초점을 기존 토지 재개발로 전환하고, 도시 개발 환경과 도시 고유의 장점을 토대로 도시의 성격과 기능을 조정한다.
넷째, 주택임대시장은 집합토지가 시장에 진입하는 영향에 직면할 수 있다. “주택은 투기용이 아닌 거주용이라는 입장을 견지하고, 다주체 공급, 다채널 보장, 임대와 구매가 모두 가능한 주택시스템 구축을 가속화한다”는 정책 지침에 따라 각 지자체에서는 주택임대시장을 적극 발전시키기 위한 정책과 대책을 내놨다. 그중에서도 집단토지를 이용해 임대주택을 건설하는 것이 시장에 미치는 영향은 과소평가할 수 없다. 베이징을 예로 들면, 2017년부터 2021년까지 5년간 집단임대주택 건설을 위해 1,000헥타르의 집단토지를 공급할 계획이다. 2018년 베이징 건설용지 공급계획의 연평균 토지공급 과제는 약 200헥타르이며, 국유지를 공급할 예정이며, 주거용 토지는 1,000ha, 집단토지임대주택용지는 200ha이며, 2018년말 기준 집합토지임대주택용지는 209.2ha로 전체 택지의 1/6을 차지한다. 집단토지임대주택용지가 공급되었으며 준공율은 105입니다. 향후 몇 년간 집단토지임대주택 공급과 집단토지임대주택 건설로 인해 상당수의 신규 임대주택이 시장에 진입하게 되어 지역주택임대주택에 큰 변화를 가져올 것으로 예상할 수 있다. 시장.
다섯째, 토지시장 거래 감소로 인해 지방재정수입이 압박을 받을 수 있다. 2018년 토지매입면적은 지속적으로 증가했으나, 평균 토지거래가격 상승폭은 전년 동기 대비 3.3% 증가해 평균 토지거래가격 상승폭보다 크게 축소됐다. 2013년부터 10~30% 가격. 2019년 상반기에는 토지매입면적과 토지거래가격이 모두 크게 하락했습니다. 토지 거래 감소는 한편으로는 전반적인 부동산신용자금 긴축이 변함이 없고, 일부 토지 양도에 붙은 과도한 조건으로 인해 부동산 개발업체의 의지가 위축되었기 때문이다. 반면에, 부동산 회사의 자금 조달 비용이 높고 향후 상황이 불분명하며, 토지 가격이 높을 때 부동산 개발 회사는 토지 취득에 신중한 경향이 있습니다. 토지시장 거래의 급격한 감소는 필연적으로 재정수입 감소 압력을 증가시킬 것이다. 2019년 1월부터 5월까지 국유 토지 사용권 양도 수입은 전년 동기 대비 6.0% 감소했으며, 이후 국유 토지 사용권 양도 수입은 마이너스 성장 상태에 있다. 2019. 앞으로도 토지시장 거래가 계속해서 감소할 경우 재정수입 감소 압력은 더욱 커질 것이다.
“주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것”이라는 정책 규제 이념은 지속적으로 개선되어 왔다
2016년 중앙경제공작회의에서 “생활을 위한 주택”이라는 입장을 제시한 이후 , 투기가 아니다”라는 규제정책이 2년 넘게 지속되면서 기대했던 성과를 거두면서 주택가격 상승에 대한 장기적 기대에 큰 변화를 가져왔다. 특히 2018년 하반기 이후 주택 매매 증가세 둔화, 토지 프리미엄율 하락 지속, 미분양 매매건수 급증, 부동산 개발투자 증가율 둔화, 토지 프리미엄율 하락세 지속 시장에 대한 압박이 커졌다. 다양한 지역에서 제한적인 규제 정책을 완화하고 시장 압력을 완화하기 위한 조치를 도입했습니다. 그러나 “주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것이며 도시에 맞게 정책을 시행한다”는 중앙정부의 규제적 사고는 근본적으로 변하지 않았다. 앞으로 부동산 규제정책은 다음과 같은 3가지 차원에서 더욱 확대, 강화될 것이다. .
첫째, 안정성 - 부동산 시장의 건전하고 꾸준한 발전이 최우선입니다. 2018년 12월 24일, 주택도시농촌개발부 장관 왕몽희(Wang Menghui)는 2019년에 토지 가격 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정을 목표로 삼아 안정적이고 건전한 발전을 촉진할 것이라고 밝혔습니다. 부동산 시장 신규 입주자의 주택 문제 해결을 주요 출발점으로 삼아 임대 시장의 주택 단점을 보완해야 합니다. 따라서 2019년의 기조는 '집값 안정'이다. 인구유입이 많고 주택가격이 높은 대도시와 대도시에서는 기존 토지를 적극적으로 활성화하고 임대주택 건설에 박차를 가해야 합니다. 공동토지 임대주택 건설 시범사업을 계속 추진한다.
주택 공적 자금 제도 개혁을 심화하고, 주택 정책 금융 기관 설립을 연구하고, 도시 중저소득 가구와 신규 시민의 주택 임대 및 구매 지원을 강화하고, 주택 서비스 효율성과 관리 수준을 종합적으로 제고합니다. 주택 공제 기금. 규제정책의 연속성과 안정성을 계속 유지하고, 부동산시장의 쌍방향 수급조정을 강화하며, 주택공급구조를 개선하고, 합리적인 자가점유 수요를 지원하며, 부동산 투기를 단호히 억제하고 시장을 보장해야 한다. 안정.
둘째, 부동산 통제정책의 차별화-차별화가 대세이다. 부동산 정책의 긴축 정도는 경기대응적 조정인 부동산시장의 호황에 달려 있다. 현재 1선 및 2선 도시의 부동산은 주로 시장 및 인구 증가에 의해 주도되는 반면, 3선 및 4선 도시에서는 주로 주택 개혁 정책에 의해 주도됩니다. 따라서 부동산 통제정책 역시 뚜렷한 차별화 추세를 보이고 있다. '도시별 정책'이든 '1도시1정책'이든 실제로 각 도시는 지역 부동산 시장의 실태를 토대로 규제 조치를 취해야 한다는 것이 미래 부동산 규제의 기본 원칙이다. 이는 부동산 시장의 건전하고 꾸준한 발전을 유지하기 위한 것이며, 시스템적 리스크가 발생하지 않도록 하는 것입니다. 시장압력이 큰 1, 2선 핫스팟 도시에서는 엄격한 규제정책을 유지하고, 부동산 가격 거품을 막는 동시에 공급측면의 구조개혁에 중점을 두고 주택제도 개혁을 추진하겠습니다. 토지, 금융, 조세 등 기타 3, 4선 도시에서는 부동산 시장의 안정을 유지하고 부동산 시장이 너무 빨리 하락하는 것을 방지하는 것이 최우선 과제입니다.
셋째, 지방분권 - 부동산 규제에 있어서 지방정부의 주요 책임에 더 많은 관심을 기울이십시오. 2018년 12월 19일부터 21일까지 중앙경제공작회의에서는 부동산 시장에 대해 66개 단어로 다음과 같이 입장을 밝혔습니다. 투기가 아닌 도시 시행 정책, 분류 지침, 도시 정부의 주요 책임 강화, 주택 시장 시스템 및 주택 보안 시스템 개선은 "올해 정부 업무 보고서에서 도시의 주요 책임을 더욱 명확히 할 것입니다. 이는 지방정부의 부동산 시장 규제 독립권이 더욱 확대된다는 뜻이다. '도시특화정책'과 '1시1정책'이 강조되고, 중앙집권원칙이 결합된 부동산규제에 있어 지방자치단체의 주요 책임과 자율성 확대에 더욱 주목하고 있다. 규제 정책과 지방 규제 조치의 유연성.
현재 부동산 시장에 대한 전반적인 이해와 제안
우선 상반기 일부 2선 도시의 시장 인기가 크게 반등하면서 또 다른 업그레이드가 촉발됐다. 규제 중. 지속적인 토지 가격 상승을 억제하기 위해 많은 도시에서는 토지 경매 규정을 관련 조정했습니다. 이런 관점에서 볼 때, “주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것”이 여전히 규제의 핵심이고, “안정을 중시하고 하나의 도시를 위한 하나의 정책”이라는 정책기조는 변함이 없다. 5월 토지거래 상황으로 볼 때, 토지시장의 투자 열풍은 어느 정도 누그러졌고, 토지 경매 프리미엄율도 크게 하락했다. 이는 시장 규제가 효과를 발휘했고, 부동산 회사들은 시장의 기대치를 점차 낮췄으며, 토지 취득도 점차 합리화됐음을 보여준다. 토지 경매에 대한 다양한 새로운 규제가 일부 도시의 열기를 단기적으로 완화시켰지만, 장기적인 시장 방향에는 실질적인 영향을 미치지 못했습니다. 지가의 안정을 유지하기 위해서는 더운 도시의 토지 공급을 적절하게 늘리고 토지시장의 수급 균형을 촉진하여 '지가 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정"
둘째, 다양한 도시 에너지 수준의 시장 운영 결과가 뚜렷한 차별화 추세를 보여줌에 따라 1선 및 2선 도시는 엄격한 요구와 개선 요구를 보장하는 데 중점을 두고 지나치게 엄격한 행정 통제 조치를 적절하게 완화합니다. 정책 마진 개선 이러한 상황에서 시장 거래 활동이 증가하고 판매 면적은 전년 대비 약간 증가할 수 있습니다. 재고 정리가 완료된 3선 및 4선 도시의 대부분 지역은 점진적으로 수익화를 철회하거나 축소할 것입니다. 준비. 강력한 정책 지원과 시장 수요의 명백한 초과인출이 없다면 시장 판매는 하락세로 돌아갈 가능성이 높습니다. 3월과 4월 각지의 주택 매매 상황은 '인도의 봄' 추세를 보여 시장이 개선될 것으로 예상되지만, 5월 시장 자료를 보면 부동산 시장 회복세가 아직 안정적이지 않고, 부동산 시장도 부진한 것으로 나타났습니다. 분명히 추진력이 부족합니다. 일부 3선 및 4선 도시는 냉각 채널에서 부동산 시장이 새로운 조정 기간에 진입할 수 있습니다. 부동산 시장은 일부 3, 4선 도시의 급격한 가격 하락 위험을 예방하는 데 중점을 두어야 한다.
마지막으로 단기적인 규제든 장기적인 메커니즘이든 부동산 정책의 전반적인 목표는 같다. 즉, 기본적인 시장 안정을 유지하고 부침을 방지하는 것이다. 부동산 시장의 기본적 안정 자체가 국가경제에 큰 기여를 한다고 할 수 있다. 현재 중앙 정부가 채택한 도시별 정책 및 분류 규제의 일반적인 방향은 정확하며 시장 위험은 일반적으로 통제 가능합니다. 시장 가격 변동의 압력에 직면하여 통제 조치는 더욱 세분화되어야 합니다. 한편으로는 "차단"하는 것이 필요하고, 다른 한편으로는 압력이 위험한 경계에 도달하기 전에 방향을 바꾸고 해결하기 위해 "배수"하는 것도 필요합니다. 동시에 전국 시장 압력 분포에 대한 실시간 모니터링, 예측 및 조기 경보를 강화해야 하며, 상승 및 하락이 과도한 도시 및 지역에 대한 심층적인 추적, 연구, 지도 및 규제를 수행해야 합니다.