건설계약의 종류와 특징은 무엇인가요?
건설계약의 종류와 특징은 무엇인가요? 아래에서 Zhongda Consulting이 귀하의 참고를 위해 자세한 소개를 제공합니다.
1. 사업도급의 범위와 수량에 따라 일반건설사업도급계약, 건설사업도급계약, 하도급계약으로 구분할 수 있다.
2. 가격 책정 방식에 따라 일시불 계약, 단가 계약, 비용 가산 계약의 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
1) 일시불 계약
일시불 계약은 고정가격 계약, 변동가격 계약, 고정수량 일시불 계약으로 구분됩니다.
(1) 고정가격계약
계약당사자는 입찰 당시의 도면 및 사업수량을 기준으로 하며, 시공자는 계약을 체결하고 이행한다. 입찰 당시 소유주가 수락한 계약 가격으로 A는 사망을 보장합니다. 계약이행 과정에서 발주처가 계약내용 변경을 요청하지 않는 경우, 계약작업 내용 완료 후 시공자는 실비와 관계없이 도급금액에 따른 공사대금을 지급받는다. 이러한 형태의 계약에서는 계약자가 계약 이행에 있어 주요 위험을 부담하는 것을 고려해야 하므로 일반적으로 입찰 가격이 더 높습니다.
고정 가격 계약의 적용 조건은 일반적으로 입찰 당시의 설계 깊이가 건설 도면 설계 단계에 도달했으며 프로젝트 규모 동안 큰 설계 변경이 없을 것입니다. 규모가 작고 기술 수준이 높지 않습니다. 복잡한 중소규모 프로젝트나 상대적으로 단순한 계약 작업의 경우 계약 기간이 더 짧아서 일반적으로 1년 이내입니다.
(2) 조정가격 계약
이런 종류의 계약은 기본적으로 고정가격 계약과 동일하지만, 기본적으로 계약 기간이 더 깁니다(1년 이상). 이 중 계약 이행 중 시장 가격 변동 등 기타 요인으로 인해 계약 가격을 조정할 수 있는 조항을 추가합니다. 일반적으로 사용되는 가격 조정 방법은 다음과 같습니다.
①문서 인증 방법. 계약 이행 과정에서 계약서에 규정된 관련 주무관청 또는 지방 건설 행정 기관이 가격 조정 문서를 발행하면 가격 조정 문서가 실행됩니다.
② 어음가격 조정방법. 청구서 조정 방식은 계약 이행 과정에서 실제 구매 청구서 및 노무량을 기준으로 견적서에 기재된 본 품목에 대해 견적한 기준 가격과 실제 비용의 차액을 계약자가 발주처에게 상환하는 방식을 의미합니다. 이 가격 책정 방법을 사용하는 계약에서는 조정이 허용되는 가격의 내용과 기준 가격을 명확히 규정해야 합니다. 해당 범위에 포함되지 않는 프로젝트는 가격 변동의 영향을 받더라도 조정되지 않으며, 양 당사자가 부담해야 하는 위험에 따라 처리됩니다.
③공식 가격 조정 방법. 합의된 공식에 따라 조정하십시오.
(3) 고정사업수량총액계약
사업수량견적서에는 발주처가 단위사업 및 하위항목 작업 내용에 따라 사업의 실시수량을 기재하고, 그리고 계약자는 각 항목을 별도로 작성하고, 각 콘텐츠 항목의 직접 단가를 집계하여 총 가격을 계산하고 이에 따라 계약을 체결합니다. 당초 계약에서 예정된 공사가 모두 완료된 후 발주자는 총액을 기준으로 모든 비용을 도급업자에게 지급하여야 한다. 중도에 설계가 변경되거나 새로운 작업 내용이 추가될 경우 계약서에서 정한 단가를 기준으로 새로운 작업 수량을 산정하고 총 금액이 조정됩니다.
2) 단가 계약
사업 물량 견적서에 항목별 작업 내용에 따라 도급업자가 단가를 기입하고, 단가를 곱하여 정산금을 산출하는 계약 실제 완료된 프로젝트 수량을 견적 단가로 계산합니다. 계약자가 신고하는 단가는 직접수수료단가가 아닌 각종 상각비를 포함한 종합단가로 하여야 한다. 계약 이행 중 특별한 사정이 없는 한, 단가는 원칙적으로 변경될 수 없습니다. 단가계약의 체결원칙은 계약이행과정에서 물량명세서에 기재된 사업수량의 변동을 허용하되, 업무내용의 단가는 변함이 없으며, 이에 따른 정산 및 지급을 원칙으로 한다. 실제 완료된 프로젝트 수량. 따라서 입찰견적서의 사업추정수량에 견적단가를 곱하여 산정한 계약금액이 반드시 계약서에 명시된 업무를 완료한 후 시공자가 받게 되는 금액의 전부는 아닐 수도 있습니다. 그것보다.
단가 계약은 건설 기간이 길고 기술이 복잡하며 시행 과정에서 예측할 수 없는 요인이 많은 대규모 프로젝트 건설에 주로 사용됩니다. 기본설계 입찰이 완료된 후 진행됩니다. 단가 계약의 수량 명세서에 기재된 수량은 정확한 수량보다는 추정치입니다.
일반적으로 사용되는 단가 계약에는 예상 작업량에 대한 단가 계약, 순수 단가 계약, 혼합 단가 및 일시불 계약의 세 가지가 있습니다.
(1) 사업예상물량 단가계약
입찰시 공사물량견적서에 기재된 공사내용 및 사업예상물량을 바탕으로 계약자가 해당 단가를 기재한 후, 계약은 누적적으로 계산되어야 한다. 이때의 단가는 각종 상각비, 즉 완제품 가격을 고려한 종합 단가이어야 하며, 더 이상 기타 비용 항목을 포함하지 않는다. 계약 이행 과정에서 실제 완료된 프로젝트 수량에 단가를 곱한 금액을 지급 및 결제 기준으로 삼는 계약 방식으로, 계약 이행 과정에서 위험을 합리적으로 공유합니다. 추정작업량에 대한 단가계약도 계약기간에 따라 고정단가계약과 조정단가계약으로 구분할 수 있으며, 가격조정방법은 일시불계약과 동일하다.
(2) 순수 단가 계약
입찰 문서에는 작업 항목 목록, 프로젝트 범위 및 각 프로젝트 내 필요한 설명만 제공될 뿐 프로젝트 수량은 제공되지 않습니다. 입찰자는 각 프로젝트의 단가만을 제시하면 되며, 시행 과정에서 실제 완료된 작업량을 기준으로 정산됩니다. 동일한 프로젝트에 대해 도급업체가 실제 투입하는 비용은 시공 위치와 외부 환경 조건에 따라 다르기 때문에, 공사 내용만을 기준으로 단가를 작성하는 것만으로는 정확한 단가를 작성하기가 쉽지 않습니다. 또한, 여러 업무 간 간접비 배분의 복잡한 상황과 일부 프로젝트 내용으로 인해 엔지니어링 물량 산정이 어려운 상황으로 인해 순수 단가 계약을 사용하게 되면 정산 과정에서 차질이 발생하고 심지어 계약으로 이어지는 경우가 많습니다. 분쟁.
(3) 단가와 일시불의 혼합계약
이러한 계약은 총액계약과 단가계약이 결합된 계약이다. 내용이 단순하고 사업수량이 정확한 부분은 일괄계약으로, 기술이 복잡하고 사업수량이 예상되는 부분은 단가계약으로 계약한다. 그러나 두 가지 가격 책정 방법에 의해 제한되는 작업 범위는 계약서에 명시되어야 한다는 점에 유의해야 합니다.
3) 원가+보수 계약
원가+보수 계약은 프로젝트에 대한 실제 투자를 직접 비용과 완료 후 계약자에게 지급하는 보수의 두 부분으로 나눕니다. 일. 발주자는 이행 과정에서 발생한 직접 비용을 상환하고 계약 규정에 따라 계약자에게 상응하는 보수를 지급해야 합니다. 원가가산계약은 설계와 시공이 동시에 진행되는 긴급사업이나 재해 후 복구사업에 주로 적합하다. 계약자와 협상을 통해 계약을 체결한다. 계약 체결 당시 발주자는 정확한 견적을 위해 시공사에게 상세한 정보를 제공할 수 없었기 때문에 보수 계산 방법은 계약서에서만 합의할 수 있었다. 원가+보수계약은 다양한 보수 계산 방법에 따라 원가+고정보수계약, 원가+고정보수계약, 원가+변동보수계약, 목표원가+보상 및 위약금 계약의 네 가지 유형으로 구분됩니다.
(1) 비용에 고정 비율을 더한 보수 계약
계약을 체결할 때 양 당사자는 실제 직접 비용에 특정 비율을 곱하여 보수를 계산하기로 합의했습니다. 이 계약의 총 프로젝트 비용은 다음과 같습니다. 비용 표현은 다음과 같습니다:
C﹦Cd (1﹢P)
공식에서: C 총 비용;
Cd 실제 직접 비용,
p>
당사자 P가 사전에 합의한 고정 비율의 보수.
직접비 증가에 따라 계약자가 받을 수 있는 보수도 늘어나는 것을 공식에서 알 수 있다. 계약은 간단하고 이행하기 쉽지만 계약 기간 동안 계약자를 격려하는 데 도움이 되지 않는다. 공사기간 단축 및 비용 단축이 우려됩니다.
(2) 비용에 고정 보수를 더한 계약
보수는 계약에서 고정 가치로 합의되었으며 계산식은 다음과 같습니다:
C﹦ Cd﹢F
공식에서: C 총 비용
Cd 발생한 실제 직접 비용
F 두 사람이 합의한 구체적인 보수 금액; 파티.
이러한 형태의 계약은 시공업체가 직접비 절감에 신경을 쓸 수는 없지만, 최대한 빨리 보수를 완전히 받고 관리 투입을 줄인다는 관점에서 시공업체가 공사 기간을 단축하는 데도 신경을 쓰게 된다. 기간.
(3) 비용 + 변동 수수료 계약
계약 체결 시 양측은 프로젝트의 예상 비용과 고정 수수료는 물론 실제 직접 비용에 대해 사전에 합의합니다. 발생한 비용과 비교 후 예상 비용. 보상 및 처벌 계산 방법, 계산식은 다음과 같습니다.
C﹦Cd﹢F (Cd﹦CO)
C﹦Cd﹢F ﹢ΔF (Cd
C﹦Cd﹢F﹣ΔF (Cd>CO)
공식에서: C 총 비용;
Cd 실제 직접 cost;
Co 계약 시 양측이 합의한 예상 비용;
ΔF 보상 및 패널티 부분은 백분율 또는 절대 수치일 수 있으며 보상 및 패널티는 절대값일 수 있습니다. 벌금은 동일한 기준에 따라 계산되지 않을 수 있습니다.
이런 종류의 계약은 대개 실제 비용이 초과되어 보수가 삭감될 경우 원래의 기본 보수 금액이 삭감의 최대 한도가 된다고 규정하고 있습니다. 이론적으로 이러한 형태의 계약은 양측 모두에게 큰 위험을 초래하지 않으며, 시공업체로 하여금 비용 절감과 공기 단축에 대한 관심을 불러일으킬 수 있지만, 실제로는 공사의 기준이 되는 예상 비용을 정확하게 추정하기가 어렵습니다. 보상과 처벌. 이것은 종종 협상의 초점이 되는 문제입니다.
(4) 목표원가+보상 및 위약금 계약
대략적인 예비 설계나 프로젝트 사양만으로 공사를 긴급하게 시작해야 하는 경우 대략적인 기준을 바탕으로 할 수 있습니다. 예상 사업규모 및 적정 단가표를 대략적으로 추정하여 목표비용으로 작성합니다. 점차적으로 설계가 심화됨에 따라 작업량과 목표비용은 조정될 수 있습니다. 계약 시에는 당시 추정된 목표비용을 기준으로 기본보수와 상여금, 위약금 산정방식을 백분율로 합의한다. 최종 정산 시 실제 직접비가 사전 합의된 목표원가 한도(예: 5%)를 초과하는 경우 기본보수에서 차감하고, 합의된 비율로 산정된 초과분은 계약자가 부담한다. 그렇지 않고 절감액이 있는 경우(범위 제한이 있는 경우에도 있어야 함) 다음 공식으로 표현하여 보수를 늘려야 합니다:
C﹦Cd﹢P1CO﹢P2 (CO﹣Cd )
공식에서: C 총 비용;
Co가 계약을 체결할 때 양측이 합의한 예상 비용;
Cd의 실제 직접 비용;
P1 기본 보수 계산 비율,
P2 보상 및 위약금 계산 비율.
또한 공사 기간 중 보상금과 위약금을 계산하는 방법도 별도로 합의할 수 있습니다. 이러한 종류의 계약은 시공업체가 비용을 절감하고 공사 기간을 단축하는 데 도움이 되며 발주처나 건설업체 모두에게 도움이 됩니다. 계약자는 너무 많은 위험을 부담하게 됩니다.
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