부동산 개발은 언제 세금 계획을 세워야 하나요?
안녕하세요!
부동산 개발 기업의 세무 계획에 대해 글을 써 보세요. 서구 국가의 상대적으로 성숙한 세무 계획 연구에 비해 우리나라의 세무 계획 연구는 상대적으로 늦게 시작되었습니다. 특히 부동산 개발을 위한 세무 계획은 더욱 그렇습니다. 우리나라의 부동산 개발회사에 대한 세무계획 연구는 2000년에야 시작됐다. 2002년 허즈둥(He Zhidong)이 저술한 『부동산 기업 세무 계획』에서는 부동산 개발 기업과 관련된 주요 세금 유형에 따라 부동산 개발 기업 세무 계획의 기본 지식과 기본 방법을 자세히 설명했습니다. 후속 연구는 부동산 개발 기업 운영의 모든 측면을 대상으로 세금 절감, 조세 회피 계획 및 전형적인 사례를 보완하기 시작했습니다. 부동산 개발기업의 세무계획은 부동산 준비 초기의 세무계획, 부동산 건설단계의 세무계획, 부동산 매매 과정의 세무계획 네 가지 측면에서 자세히 설명해야 합니다. , 부동산 보유 기간 동안 세금 계획을 기다립니다. 부동산 준비 사전 준비 단계의 세무 계획
부동산 사전 준비에는 주로 토지 사용권 취득이 포함됩니다. 토지사용권을 취득하는 과정에서 토지사용세를 납부해야 합니다. 토지사용세는 시, 군, 마을, 공업지역, 광업지역 범위 내에서 토지를 사용하는 단위 및 개인에 대한 규정에 따라 토지가 위치한 세무당국이 부과하는 세금을 말합니다. 실제로 점유된 토지 면적에 대해. 토지사용세는 토지면적에 부과되며 토지사용자에게 부과되는 세금으로, 유급 직업을 특징으로 하는 일종의 행동세입니다. 토지사용세는 현급 이상의 도시에만 부과되며, 부과되지 않는 지역의 도시 토지사용에 대해서는 세금이 부과되지 않습니다. 도시 토지 사용세의 범위는 시, 군, 통합 도시, 산업 및 광산 지역입니다. 시, 현, 진, 공업지역, 광업지역의 구체적인 세금징수 범위는 각 성, 자치구, 직할시 인민정부가 정한다. 토지사용세는 차등적인 세액을 채택하고 있으며, 대, 중, 소시 및 군마다 토지 제곱미터당 연간 세액이 다릅니다. 토지를 장기간 무사용으로 몰수하는 것을 방지하고 과도한 토지 점유를 제한하기 위해 규정세액의 2배~5배 범위에서 증세를 부과할 수 있습니다. 공원, 명승지, 사원 및 문화, 교육, 보건, 사회 복지 및 기타 단위, 마을, 거리, 공공 시설 토지, 철도, 공항, 항구 지역, 역, 관리 교통 토지 및 수자원 보호 프로젝트, 농업에 사용되는 토지 목축업, 어업, 과일 생산 기지용 토지, 개인 비사업용 건물용 토지 등은 토지 사용세가 면제됩니다. 황무지, 갯벌, 기타 토지의 이용을 장려하기 위해 승인된 개조 토지와 개조된 버려진 토지에 대해 10년간 면세 혜택을 부여합니다. 기업은 위에서 언급한 면세 항목에 주의를 기울이고 합법적인 면세 항목을 사용하여 세금과 부동산 개발 비용을 절약해야 합니다. 부동산 건설단계에서의 조세계획은 주로 건설업사업세와 서비스업사업세로 구성됩니다. 건설업사업세는 사업세의 일종으로 우리나라에서 제공되는 과세 대상 건설 서비스의 매출액에 대해 부과되는 매출액세를 말합니다. 여기서 건설산업이란 건설, 설치, 수리, 장식 및 기타 엔지니어링 작업을 포함하는 건설 및 설치 엔지니어링 산업을 의미합니다. 현재 건설업계에는 하도급 및 하도급 현상이 많고 형태도 다양하기 때문에 다양한 계약 형태를 채택하는 것은 기업의 과세에 큰 영향을 미칩니다. 우리나라 현행 사업세 규정에 따르면, 건설사업의 총도급업자가 그 사업을 타인에게 하도급 또는 하도급하는 경우, 사업총계약금액에서 하도급업자 또는 하도급업자에게 지급한 대금을 뺀 잔액을 매출액, 사업비로 한다. 세. 토목도급회사가 건설·설치사업 사업을 도급한 후 건설을 하는 건설단위와 건설·설치사업 계약을 체결하는 경우에는 그 건설참여 여부에 관계없이 위 규정을 준수하고 규정에 따라 사업세를 납부하여야 한다. 3% 세율의 "건설산업" 세금 항목, 엔지니어링 계약 회사가 건설 단위와 건설 및 설치 프로젝트 계약을 체결하지 않고 프로젝트의 조직 및 조정에만 책임이 있는 경우, 이 사업은 "서비스 산업" 세금 범주에 따라 5%의 세율로 사업세를 납부해야 합니다. 이는 기업이 세금 계획을 수립할 수 있는 공간을 제공합니다. 예를 들어, A회사가 프로젝트를 건설하려고 하는데, 프로젝트 계약업체 B의 조정을 통해 건설회사 C가 최종적으로 계약금액 300만 달러에 계약을 체결했습니다. C사는 이를 위해 B사에 15만원의 서비스 이용료를 지급했다. 그러면 이 사업에 대해 B 회사가 납부해야 하는 사업세는 150,000 × 5% = 7,500 위안입니다. B사가 이 사업을 기획하고 A사와 직접 계약을 체결할 경우 총 계약금액은 315만원이며, B사가 C사에 해당 프로젝트를 하도급하게 된다.
완료 후 B는 C에게 300만 위안의 대가를 지불한다. 그러면 이 사업에 대해 B 회사가 납부해야 하는 사업세는 다음과 같습니다: (3150000-3000000) × 3% = 4500 위안. 세금 계획을 위해 주택 건설 방법을 사용할 수도 있습니다. 첫째, 부동산건설중개업자의 행위이다. 부동산개발회사가 고객을 대신해 부동산 개발을 수행하고, 개발이 완료된 후 고객으로부터 건설수익을 받는 행위를 말한다. 부동산개발회사의 경우, 일정한 소득을 얻었음에도 불구하고 부동산의 소유권이 이전된 적이 없으며, 이들 소득은 근로용역에 대한 보수로 영업세 과세대상에 속합니다. 부동산 개발업체는 이러한 주택 건설 방식을 활용해 세금 부담을 줄일 수 있지만, 개발 초기에 최종 사용자를 파악하고 목표 개발을 실시함으로써 개발 후 토지부가가치세 납부를 회피할 수 있다는 것이 전제이다. 예: 부동산 회사의 경우 상업용 주택 판매 수익이 5천만 위안이고 영업세 및 추가 요금을 제외한 총 공제 항목이 3500만 위안입니다. 기업이 정상적인 상품 판매에 따라 세금을 납부하는 경우 영업세 및 추가 요금 = 5000 × 5.5% = 275만 위안, 공제 항목에 대한 부가가치 비율은 (5000-3500-275) ¼ (350)입니다. 275) = 32.45% , 토지부가가치세(5000-3500-275) × 30% = 3675만원을 납부해야 하며, 실현이익은 5000-3500-275-367.5 = 8575만원이다. 기업이 주택 건설 방식을 채택하여 1,400만 위안의 노동 소득을 획득하면 1,400×5%=700,000위안의 영업세를 납부하고 1,400-70=1,330만 위안의 이윤을 실현해야 합니다. 둘째, 집짓기에 협력하라. 이 방법은 일방이 돈을 제공하고, 일방이 토지를 제공하고, 쌍방이 공동으로 집을 짓는 행위를 말한다. 준공 후 주택을 비례배분하여 자가사용할 경우 토지부가가치세가 한시적으로 면제됩니다. 기업은 이러한 우대 정책을 활용하여 윈윈(win-win) 상황을 달성할 수 있습니다. 예: 부동산 회사 A는 5억 위안 상당의 토지를 보유하고 있지만 재정적 제약으로 인해 B 회사와 협력하여 주택 건설을 계획하고 있습니다. A는 토지 사용권을 제공하고 B는 자금을 제공합니다. A와 B가 주택 건설 후 비례적으로 주택을 분할하는 방식을 채택하는 경우 A사는 무형 자산 양도에 대해 5억 위안 × 5% = 2,500만 위안의 사업세를 납부해야 합니다. A와 B가 합작회사를 설립하여 위험분담과 이익분배를 최대화하는 이익배분방식을 채택할 경우, 합작회사는 주택이 건설된 후 청산되고, 주택은 쌍방에게 소득으로 분배되며, 쌍방 모두에게 수익을 분배하게 됩니다. 영업세를 납부할 필요가 없습니다. 부동산 매매에 대한 세무계획 : 부동산 매매에는 주로 사업세, 토지부가가치세, 도시건설세, 인지세 등이 포함됩니다. 사업세는 다음과 같은 측면에서 계획될 수 있습니다. (1) 추가 비용 계획. 사업세 계산의 기초는 매출액입니다. 이는 과세 서비스 제공, 무형 자산 양도 또는 부동산 판매를 위해 납세자로부터 징수한 전체 가격 및 추가 가격 수수료입니다. 추가요금에는 취급수수료, 자금, 모금수수료, 추심수수료, 기타 상대방으로부터 징수하는 다양한 성격의 추가요금이 포함됩니다. 동시에, 사업세 임시 규정에서는 부동산 관리 기업이 관련 부서를 대신하여 수도 요금, 전기 요금, 연료(석탄) 가스 요금, 유지비 및 임대료를 징수하는 행위가 "기관"에 속한다고 규정합니다. "서비스 산업" 세금 범주에 속하는 사업으로, 해당 대행 사업에서 얻은 수수료 수입에 대해서만 사업세가 부과됩니다. 이는 부동산 개발회사가 추가 비용을 통제하여 사업세 계획을 수행할 수 있는 공간을 제공합니다. 부동산 개발업체는 주택을 팔 때 수도·전기 초기 설치비, 연료(석탄)가스비, 유지관리비 등 각종 지원시설비를 징수해야 하는 경우가 많다. 부동산 개발회사의 경우, 이러한 지원시설 사용료는 징수 및 미지급금으로 주택 매매수익으로 간주되지 않으며, "기타미지급금"으로 처리되어야 하지만, 사업세 계산 시에는 여전히 포함되어야 합니다. 세금 기준 내에서 사업세 납부. 다만, 부동산개발업체가 특별히 자산관리회사를 설립하고 추가요금 중 이 부분을 자산관리회사에 징수하는 경우에는 그 징수금을 “가격초과”로 간주하지 않습니다. 수수료'를 세법에 규정하고 있으며, 영업세가 부과되지 않습니다. 예를 들어, 부동산 회사의 작년 영업 수입이 3억 위안이고 그 중 5천만 위안을 징수했다면 영업세는 35,000 × 5% = 1,750만 위안이 되어야 합니다. 징수액을 하위 부동산 회사가 징수하는 경우 부동산 회사는 30,000×5% = 1,500만 위안의 영업세를 납부해야 합니다. (2) 세율이 다른 플랜을 활용하십시오. 사업세에는 9가지 종류가 있으므로 세율이 다릅니다. 부동산 판매세는 5%이고 주택 장식 산업은 건설 및 설치 산업에 속하며 세율은 3%입니다. 세율 차이를 최대한 활용하면 부동산 회사의 세금을 많이 절약할 수 있습니다.
예를 들어, A사가 개발한 거친 부동산 주택의 가격은 8,000위안/제곱미터이고, 장식 비용은 1,000위안/제곱미터로 계산되며, 총 면적은 50,000제곱미터입니다. A회사가 장식회사를 설립하지 않고 매매계약만 체결한 경우 영업세는 9000×50000×5%=2250만원, A회사가 매매계약을 체결하여 대략적인 주택으로 계산하면 장식 회사를 설립하여 고객과 장식 계약을 체결할 예정이며 영업세는 8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150만 위안입니다.
토지부가가치세의 과세계획과 관련하여 우리나라의 '토지부가가치세 잠정규정'에 따라 일반주택을 매매용으로 건설하는 납세자의 부가가치세액은 과세표준을 초과하지 않습니다. 공제된 품목금액의 20%가 토지부가가치세가 면제됩니다. 부가가치 금액이 공제항목 금액의 20%를 초과하는 경우 규정에 따라 전체 부가가치 금액에 대해 세금을 계산합니다. 동시에, 세법은 납세자가 일반 주택 건설 및 기타 부동산 개발에 종사하는 경우 부가가치 금액을 별도로 계산하도록 규정하고 있습니다. 다만, 부가가치세액을 별도로 계산하지 아니하거나 부가가치세액을 정확하게 계산할 수 없는 경우에는 당해 자가 건설한 일반표준주택에 대하여는 본 면세규정을 적용할 수 없습니다. 부동산개발업체가 일반표준주택 건설 외에 기타 부동산 개발도 할 경우 별도회계를 거쳐 일반표준주택의 부가가치율을 20% 이내로 관리하는 것이 기획의 핵심이다. 면세 대우를 받습니다. 부가가치율을 낮추기 위해서는 부가가치 금액을 줄이는 것이 핵심이다. 예: 부동산 개발업체 A가 일반 상업용 주택을 판매하여 6000만 위안의 판매수입을 얻었고, 공제 금액은 4400만 위안(세금 제외)이었습니다. 판매세 및 할증금 = 6000 × 5% × (1 + 7% + 3%) = 330만 위안, 공제항목 총액 = 4400 + 330 = 4730만 위안, 부가가치 = 6000-4730 = 1270만 위안, 부가가치세율 = 1270/4730 × 100% = 26.8%, 세율 30%가 적용되므로 납부한 토지부가가치세는 1270 × 30% = 381만 위안이다. 일반주택의 부가가치율은 26.8%로 20%를 초과하면 토지부가가치세를 납부해야 한다. 일반 표준 주택이 면세 혜택을 받기 위해서는 부가가치율을 20% 이내로 통제할 수 있습니다. 두 가지 계획 방법이 있습니다. 첫째, 일반 표준 주택의 판매 가격을 낮추는 것입니다. 판매가격을 낮추면 부가가치율은 낮아지지만, 판매수입 감소로 이어져 기업의 이익에도 영향을 미치게 되기 때문에 이 방법이 합리적인지 여부는 줄어든 수입과 납부한 세금을 비교해 판단해야 한다. 다른 조건은 그대로 유지하고 일반 표준주택의 매매가격을 X로 변경한다고 가정할 때 납부할 토지부가가치세는 매매세 및 과징금 = 합계 = 4400 + 0.055X1, 부가가치액 = X1 - (4400 + 0.055X1) = X1-0.055X1-4400)/(4400.055 X1)×100%=20%, 해는 X1=5653.1만 위안입니다. 이때 부가가치세 면제로 인해 매출수입은 6000만 위안에 비해 346만9000위안 감소했고, 감소된 소득에 비해 세금은 341만 위안 감소했다. 달성되었습니다. 둘째, 일반표준주택에 대한 공제항목을 확대한다. 공제항목을 늘리는 방법은 부동산 개발비 인상, 부동산 개발비 인상 등 다양하다. 위 예의 다른 조건은 그대로 유지하되, 일반주택에 대한 공제항목이 변경되어 X2로 설정되었다고 가정하면, 납부할 토지부가가치세는 공제항목 총액 = X2, 부가가치율 = (5670 - 이때 일반 일반주택에 대해서는 토지부가가치세가 면제될 수 있다.
부동산 보유기간 동안의 세무계획 부동산 개발회사가 개발한 부동산을 전부 매각용으로 사용하지 않고 일부를 자체 운영·관리용으로 남겨두거나 임시로 매각되지 않은 부동산을 임대료로 활용하는 경우도 있습니다. 이는 유휴주택의 소유권에 관한 문제로, 임대를 하면 임대소득이 발생한다는 점에서 부동산 개발업체의 총수입에서 중요한 비중을 차지하게 되는 문제이다. 임대에 대한 세금 계획도 생각해 볼 가치가 있습니다. 기업이 부동산에 투자하는 가장 일반적인 두 가지 방법은 임대 소득을 얻기 위해 임대하는 것과 합작 투자를 통해 이익을 공유하기 위해 부동산에 투자하는 것입니다. 이 두 가지 방법에는 세금의 종류와 부담이 다릅니다. 부동산개발회사는 자신이 개발한 상업용 부동산을 임대하고 임대료를 부과하는 규정에 따라 재산세, 사업세, 도시유지건설세, 법인세 등을 납부해야 하며 세금 부담도 크다. . 부동산에 주식으로 투자하여 피투자자의 이익분배에 참여하고 투자위험을 공동으로 부담하는 경우에는 영업세 및 부가세를 부과하지 않으며, 부동산세를 직접 납부하기만 하면 됩니다. 법인세. 주택임대업을 투자업으로 전환하면 법인세 부담을 효과적으로 줄일 수 있다고 볼 수 있다.
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