귀하의 권리와 이익을 보호하는 데 도움이 되는 주택 수용 및 평가 방법 소개
실생활에서는 도시 건설의 지속적인 확장, 공공 복지 건설 사업의 지속적인 증가 및 주요 프로젝트의 건설로 인해 토지 및 주택의 수용과 프로젝트 수행 및 홍보가 불가분의 관계에 있습니다. 경제, 사회사업, 민생 전반의 발전. 다음으로, 주택수용이란 무엇인지, 주택수용을 평가하는 방법은 무엇인지, 주택수용 과정에서 주의해야 할 사항은 무엇인지 등 주택수용에 관한 관련 지식을 에디터가 소개하겠습니다. 이 글을 읽고 나면 주택 몰수에 대한 어느 정도 이해가 됩니다.
1. 주택수용이란?
주택수용이란 주택수용부(주로 정부 도시건설부)가 수용하는 주민 주택의 토지사용권을 말한다. 예비 프로젝트 수립의 기초.
2. 주택 수용 및 평가 방법은 무엇입니까?
제1조는 국유지에 대한 주택 수용 및 평가 활동을 규제하고 주택 수용 결과를 보장하는 것입니다. 평가는 "국유 토지에 대한 주택 수용 및 평가" 수용 및 보상 규정"과 본 조치의 제정에 따라 객관적이고 공정합니다.
제2조: 이 방법은 국유 토지의 수용 주택 및 재산권 교환에 사용되는 주택의 가치 평가, 수용 주택의 유사한 부동산의 시장 가격 계산에 적용됩니다. , 관련 평가 결과를 검토 및 평가합니다.
제3조 부동산가격평가기관, 부동산감정인 및 부동산가격평가전문위원회(이하 평가전문위원회라 한다)는 주택수용평가를 독립적이고 객관적이며 공정하게 실시하여야 한다. 및 평가업무, 이슈 평가 및 평가의견을 담당합니다.
어떤 단위나 개인도 주택 수용 평가 및 평가 활동을 방해할 수 없습니다. 가택몰수 당사자와 이해관계가 있는 자는 스스로 기피하여야 한다.
제4조 부동산 가격 평가 기관은 규정된 시간 내에 수용자가 협상을 통해 선정해야 하며, 규정된 시간 내에 협상이 실패할 경우 주택 수용 부서는 수용자가 투표하도록 조직해야 합니다. 다수결 원칙에 따라 결정하거나 추첨, 추첨 등 무작위 방법으로 결정합니다. 구체적인 방법은 성, 자치구, 중앙정부 직할시가 제정한다.
부동산 가격 평가 기관은 수용 당사자의 부당한 요구 수용, 허위 선전, 악의적으로 낮은 수수료 등 부당한 방법으로 주택 수용 및 평가 업무를 수행할 수 없습니다.
제5조: 동일한 수용 프로젝트에 대한 주택 수용 및 평가 업무는 부동산 가격 평가 기관이 수행하는 것을 원칙으로 합니다. 주택수용 범위가 큰 경우에는 2개 이상의 부동산가격평가기관이 공동부담할 수 있습니다.
두 개 이상의 부동산 가격 평가 기관이 책임을 맡을 경우 공동으로 협상하여 하나의 부동산 가격 평가 기관을 주도 단위로 조직하고 해당 부동산 가격 평가 기관을 결정해야 합니다. 평가 대상, 평가 시점에 대해 논의하고, 가치 함축, 평가 근거, 평가 가정, 평가 원칙, 평가 기술 경로, 평가 방법, 중요 매개변수 선택, 평가 결과 결정 방법 등에 대한 표준을 전달하고 통일합니다.
제6조: 부동산 가격 평가 기관이 선정 또는 결정된 후에는 일반적으로 주택 수용 부서가 주체가 되며, 부동산 가격 평가 기관에 주택 수용 평가 위탁서를 발급하고, 주택수용평가위탁계약을 체결한다.
주택수용감정 위임장에는 의뢰인의 성명, 위탁부동산가격평가기관의 명칭, 평가의 목적, 평가대상의 범위, 평가요건 등을 기재하여야 하며, 위탁일.
주택 수용 및 평가 위탁 계약에는 다음 사항을 명시해야 합니다:
(1) 의뢰인 및 부동산 가격 평가 기관의 기본 정보
(2) 책임 본 평가 프로젝트에 등록된 부동산 감정인
(3) 평가 목적, 평가 대상, 평가 시점 등과 같은 기본 평가 사항
(4 ) 고객이 제공해야 하는 평가 정보 필수 정보
(5) 평가 과정 중 양 당사자의 권리와 의무,
(6) 평가 수수료 및 수집 방법
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(7) 평가 보고서 전달 시간 및 방법,
(8) 계약 위반에 대한 책임,
(9) 분쟁 해결 방법
(10) 기타 기재할 사항.
제7조: 부동산 가격 평가 기관은 평가 작업을 수행하기 위해 주택 수용 평가 프로젝트의 업무량에 맞는 충분한 수의 등록된 부동산 감정인을 배정해야 합니다.
부동산가격평가기관은 위탁주택수용평가업무를 위장양도하거나 양도할 수 없습니다.
제8조 수용 주택 가치 평가의 목적은 "주택 수용 부서와 수용자가 수용 주택 가치에 대한 보상을 결정하는 근거를 제공하고, 수용된 주택의 가치를 평가해 보세요.”
재산권 교환에 사용되는 주택의 가치를 평가하는 목적은 “주택수용 부서와 수용자가 수용된 주택의 가치와 수용자 사이의 차이를 계산할 수 있는 근거를 제공하기 위함”으로 명시되어야 합니다. 재산권 교환에 사용되는 주택의 가치를 평가합니다.”
제9조: 주택 수용 및 평가 전에 주택 수용 부서는 관련 부서를 구성하여 수용된 주택의 상황을 조사하고 평가 대상을 명확히 해야 합니다. 평가 대상은 포괄적이고 객관적이어야 하며, 누락이나 허위 항목이 있어서는 안 됩니다.
주택수용부는 등록된 주택의 현황, 미등기 건축물의 식별 및 처리 결과 등 수용 범위 내의 주택 현황을 위탁부동산가격평가기관에 제공하여야 한다. 조사 결과는 주택수용 범위 내에서 수용자에게 공지된다.
등록된 주택의 성격, 목적 및 건축 면적은 일반적으로 주택 소유권 증명서 및 주택 등기부의 기록을 기준으로 합니다. 주택 소유권 증명서가 주택 등기부 기록과 일치하지 않는 경우 단, 주택등기부에 오류가 있음을 입증할 증거가 없는 한 주택등기부가 우선합니다. 미등록 건물은 시, 현급 인민정부의 식별 및 처리 결과에 따라 평가됩니다.
제10조: 수용된 주택의 가치를 평가하는 시점은 주택 수용 결정이 발표되는 날이다.
재산권 교환을 위한 주택 가치 평가 시점은 수용된 주택 가치 평가 시점과 일치해야 한다.
제11조 수용된 주택의 가치는 정상적인 거래 조건에서 수용된 주택과 그 점유 지역 내 토지 사용권의 가치를 말하며, 양측이 평가 시 자발적으로 결정합니다. 공정한 거래 상황을 알고 있지만, 수용된 주택의 임대, 담보대출, 압류 등의 요인의 영향을 고려하지 않습니다.
앞의 단락에서는 임대 제한 없이 수용된 주택의 가치를 평가하는 임대 요소의 영향을 고려하지 않습니다. 감정가는 수용된 주택에서 모기지 보장 청구 금액, 건설 프로젝트 가격 연체금 및 기타 법정 우선 상환금을 공제하지 않습니다.
제12조 부동산 가격 평가 기관은 등록된 부동산 감정인이 수용된 주택에 대한 현장 검사를 실시하고 수용된 주택의 상태를 조사하며 내부 상황을 반영하는 사진 및 기타 이미지 자료를 촬영하도록 준비해야 합니다. 수용가옥의 외부상태 및 외부상태를 확인하고, 현장점검기록을 잘 작성하여 적절하게 보관하십시오.
수용자는 등록된 부동산 감정인을 보조하여 수용 주택에 대한 현장 조사를 실시하고, 수용 주택의 가치 평가에 필요한 정보 및 정보 수집을 제공하거나 지원해야 합니다.
주택수용부, 수용자 및 등록된 부동산 감정인은 확인을 위해 현장 조사 기록에 서명 또는 날인해야 합니다. 수용자가 현장 검사 기록에 서명 또는 날인하기를 거부하는 경우 주택 수용 부서, 등록된 부동산 감정인 및 이해관계가 없는 제3자의 입회를 거쳐 감정 보고서에 관련 상황을 설명해야 합니다.
제13조 등록된 부동산 감정인은 평가 대상과 현지 부동산 시장 상황에 기초하여 시장 방식, 수입 방식, 비용 방식, 가상 개발 방식 및 기타 평가 방식에 대한 적합성 분석을 실시해야 합니다. 을 클릭한 후 그 중 하나를 선택합니다. 수용된 주택의 가치를 평가하는 데는 하나 이상의 방법이 사용됩니다.
수용된 주택의 유사한 부동산을 거래하는 경우, 수용된 주택 또는 이와 유사한 부동산이 경제적 이익을 갖는 경우에는 시장법을 사용하여 평가해야 하며, 다음과 같은 경우에는 소득법을 사용하여 평가해야 합니다. 수용된 주택이 건설중이면 가설개발방법을 이용하여 평가해야 한다.
두 가지 이상의 평가방법을 동시에 사용하여 평가할 수 있는 경우에는 두 가지 이상의 평가방법을 사용하여 평가하여야 하며, 평가결과는 계산결과를 확인하고 비교한 후 합리적으로 결정되어야 한다. 다양한 평가 방법.
제14조 수용된 주택의 가치 평가는 수용된 주택의 위치, 용도, 건물 구조, 상태, 건축 면적 및 바닥 면적, 토지 사용권 및 기타 요소를 고려하여 수용되어야 합니다. 수용된 주택의 가치.
수용된 주택의 실내장식 가격, 기계, 장비, 자재 등의 이전 비용, 생산 및 영업 중단으로 인한 손실 보상 등은 협의를 거쳐 결정한다. 수용 당사자, 협상이 실패할 경우 부동산 가격 평가 기관에 위탁하여 평가를 결정할 수 있습니다.
제15조: 수용할 주택의 평가 가치는 위안화 단위로 위안화로 표시됩니다.
제16조: 부동산 가격 평가 기관은 주택 수용 평가 위탁서 또는 위탁 계약에 따라 각 가구의 예비 평가 결과를 주택 수용 부서에 제공해야 합니다. 가구 구분의 예비 감정 결과에는 감정 대상의 구성, 기본 상황 및 감정 가치가 포함됩니다. 주택 수용 부서는 각 가구의 예비 평가 결과를 수용 범위 내 수용자에게 공개해야 합니다.
공시기간 동안 부동산가격평가기관은 등록된 부동산 감정인을 배정하여 개별 가구의 예비평가 결과를 현장 설명하도록 하여야 한다. 오류가 있으면 부동산가격평가기관이 바로잡아야 한다.
제17조: 개별 가구의 예비 평가 결과 공개 기간이 만료된 후 부동산 가격 평가 기관은 주택 수용 부서에 전체 평가 보고서와 개별 평가 보고서를 제공해야 합니다. 위탁 평가 범위 내에서 수용된 주택. 주택 수용 부서는 가구 평가 보고서를 수용자에게 전달해야 합니다.
종합평가보고서 및 가계평가보고서에는 주택수용평가사업을 담당하는 등록된 부동산 감정평가사 2인 이상이 서명하고, 부동산가격평가기관의 직인이 날인되어야 합니다. . 서명을 대신하여 인감을 사용할 수 없습니다.
제18조 주택 수용 및 평가 업무가 완료된 후 부동산 가격 평가 기관은 평가 보고서 및 관련 자료를 보관하고 보관해야 합니다.
제19조: 수용자 또는 주택수용부서가 평가보고서에 대해 문의사항이 있는 경우 평가보고서를 발행한 부동산가격평가기관은 그들에게 설명과 설명을 제공해야 한다.
제20조 수용자 또는 주택수용부서가 평가 결과에 이의가 있는 경우, 평가 결과를 받은 날로부터 10일 이내에 부동산 가격 평가기관에 평가 검토를 신청해야 한다. 평가 보고서.
심사평가를 신청하는 경우에는 서면심사신청서를 부동산 가격평가기관에 제출하고 평가보고서에 문제점을 지적해야 합니다.
제21조: 원래 부동산 가격 평가 기관은 서면 평가 신청서를 받은 날로부터 10일 이내에 평가 결과를 검토해야 합니다. 검토 후 원래 평가 결과가 변경된 경우 새로운 평가 보고서가 발행되어야 하며, 평가 결과가 변경되지 않은 경우 검토 및 평가 신청자에게 서면으로 알려야 합니다.
제22조 수용자 또는 주택수용부서는 원래의 부동산 가격 평가 기관의 심사 결과에 이의가 있는 경우 심사 결과를 받은 날로부터 10일 이내에 수용가옥이 위치한 곳에 대한 감정을 전문위원회에 신청합니다. 수용자가 여전히 보상에 이의가 있는 경우에는 『국유주택 수용 및 보상에 관한 규정』 제26조의 규정에 따라 처리한다.
제23조: 각 성, 자치구의 주택도농개발부서와 구시가지의 부동산관리부서는 평가전문위원회를 조직하고 설립하여 실질주택의 검토 결과를 평가해야 한다. 부동산 가격 평가 기관.
감정전문위원회는 부동산 감정평가사와 가격, 부동산, 토지, 도시계획, 법률 등 전문가들로 구성돼 있다.
제24조: 평가전문위원회는 심사결과를 평가하기 위한 전문가그룹을 구성할 위원을 선정하여야 한다. 전문가그룹은 홀수 3인 이상으로 구성하며, 그 중 2분의 1 이상이 부동산 감정인으로 구성한다.
제25조 평가 전문 위원회는 평가 신청서를 받은 날로부터 10일 이내에 평가 절차, 평가 기준, 평가 가정, 평가 기술 경로, 평가 방법 선택 및 검토 기술을 검토해야 합니다. 매개변수 선정, 평가결과 결정방법 등의 문제를 해결하고, 평가의견서를 발행합니다.
감정전문위원회의 감정 후 감정보고서에 기술적인 문제가 없는 경우, 감정보고서에 기술적인 문제가 있는 경우 부동산가격평가기관은 감정서를 유지해야 합니다. 감정보고서를 발행한 자는 오류를 정정하고 감정보고서를 다시 발행하여야 한다.
제26조: 주택수용 감정 및 평가 과정에서 부동산 가격평가기관은 감정전문위원회의 요구에 따라 감정과 관련된 감정 관련 사항을 설명해야 한다. 수용된 주택에 대한 현장조사와 조사가 필요할 경우 관련 단위와 개인은 협조해야 한다.
제27조 주택수용심사, 심사심사, 감정업무 등으로 인해 수용된 주택 및 재산권 교환에 사용되는 주택의 소유권 및 관련 부동산 거래정보에 대한 질의가 필요한 경우에는 부동산 관리 부서 및 기타 관련 부서는 편의를 제공해야 합니다.
제28조: 주택 수용 및 평가 과정에서 주택 수용 부서 또는 수용자가 관련 정보를 제공하지 않거나 협조하지 않는 경우 부동산 가격 평가 기관은 평가에서 관련 상황을 설명해야 합니다. 보고서.
제29조: 정부가 재산권 교환용 주택 가격에 대해 특별 규정을 두지 않는 한, 재산권 교환용 주택의 시장 가치는 평가를 통해 결정됩니다.
제30조 수용가옥과 유사한 부동산이란 위치, 목적, 권리의 성격, 등급, 연령, 규모, 건축구조 등이 수용가옥과 동일하거나 유사한 부동산을 말한다. 등.
수용 주택과 유사한 부동산 시가는 평가 당시 수용 주택과 유사한 부동산의 평균 거래 가격을 말한다. 수용주택 유사부동산의 시가를 결정하기 위해서는 우발적이고 비정상적인 요인을 제거해야 한다.
제31조: 주택 수용 평가 및 평가 비용은 의뢰인이 부담해야 합니다. 다만, 감정평가로 인해 당초의 감정결과가 변경된 경우에는 감정수수료는 당초의 부동산가격평가기관이 부담하게 됩니다. 재평가비용은 원부동산가격평가기관이 부담한다. 주택 수용 평가 및 감정 수수료는 정부 가격 부서에서 규정한 부과 기준에 따라 시행됩니다.
제32조 주택 수용 및 평가 활동 중 부동산 가격 평가 기관 및 부동산 감정인의 불법 행위는 "국유 주택 수용 및 보상에 관한 규정"에 따라 처벌됩니다. 토지', '부동산평가기관의 관리에 관한 규정', '부동산평가인에 대한 관리방법' 등에서 벌칙을 규정하고 있습니다. 규정을 위반하여 요금을 청구하는 경우 중화인민공화국 가격법에 따라 정부 가격 부서에서 처벌을 받습니다.
제33조: 본 조치는 공포일로부터 발효됩니다. 2003년 12월 1일 구 건설부가 발표한 '도시주택 철거가격 평가에 관한 지도의견'도 동시에 폐지됐다. 다만, 국유지 주택수용 및 보상에 관한 규정 시행 이전에 법률에 따라 주택철거 허가를 받은 사업은 기존 규정을 그대로 적용하게 된다.
3. 주택 몰수 과정에서 주의해야 할 사항은 무엇입니까?
(1) 일부 수용자들은 주택 몰수에 반대하고, 심지어 이를 오해하기도 합니다. 정부는 구체적인 상황에 따라 협상을 진행하고 있습니다. 무리한 요구를 해보세요. 아직도 세금으로 부자가 되겠다는 비현실적인 사고방식을 갖고 있는 사람들이 있습니다.
(2) 불법 건축 및 보상이 필요한 '주거용 건물 개조' 사례가 늘어나고 있습니다. 도시계획구역에서는 수용자들이 서둘러 불법건축물을 짓고, 갑자기 규정을 위반하여 용도를 바꾸는 일이 다반사이며, 일부 지역에서는 여전히 불법건축물 행위 및 현상이 존재하고 있으며, 일부 지역에서는 문작업, 주택가공, 작업장 등이 많이 발생하고 있다. 자원의 낭비로 인해 주택 수용 비용도 증가하고, 수용 보상에 대한 과도한 요구가 발생하여 다른 수용자의 심리적 욕구에 영향을 미쳐 이익을 위한 경쟁이 더욱 확대되었습니다. , 그리고 수용을 더욱 어렵게 만듭니다.
(3) 도시-농촌 변두리 지역에서는 집단 토지와 국유지가 얽혀 있으며 국유지의 도시 주택 수용에 대한 보상 기준이 규정되어 있으며 마을 주민의 주택은 집단토지의 보상은 토지국에서 정한 기준에 따라 이루어지는데, 보상에는 두 가지 종류가 있는데, 표준격차가 커서 주민들이 받아들이기 어렵다.
(4) 소수의 청원자들이 부당하게 청원을 반복하고 있었습니다.
일부는 청원에 대해 3단계 답변을 했지만 여전히 만족하지 못하고, 심사의견 철회를 거듭 요청했고, 일부는 인민법원의 최종 판결을 받았으나 만족하지 못해 다시 돌아갔다. 일부는 합의에 도달했지만 후회하고 요청했습니다. 합의가 취소되고 재조정되었으며 일부 요구 사항은 너무 높아 목표가 달성될 때까지 포기하지 않았습니다. 남은 문제가 점차 늘어나면서 소송과 청원이 잦아지며, 이는 징수 사무소의 에너지가 많이 소모되고 시간과 자금에 큰 압박을 가하게 됩니다.
이상은 편집자가 정리한 주택수용 관련 서문이다. 주택 수용이 무엇인지, 주택 수용 과정 및 주택 수용 시 주의해야 할 몇 가지 사항을 포함합니다. 도시 건설의 지속적인 확장, 공공 복지 건설 프로젝트의 지속적인 증가, 주요 프로젝트의 건설은 모두 토지와 주택을 수용하여 프로젝트를 수행하고 경제, 사회 사업 및 민생의 전반적인 발전을 촉진하는 것과 불가분의 관계에 있습니다. . 주택몰수는 경제발전에 큰 역할을 한다는 것을 알 수 있다. 위 내용이 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
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