전의 '심천 땅왕'이 사라졌습니다. 중저우 홀딩스는 어떤 일을 겪었나요?
투자자의 신뢰를 회복하려면 '수백억' 중저우가 아직 시도해 볼 필요가 있습니다.
진자리/베이징에서
중저우 홀딩스는 아직 어려운 순간을 벗어나지 못한 것 같다.
8월 21일 공개된 반기 보고서에서 Zhongzhou Holdings는 "이익 증가 없이 수익 증가"를 나타냈다. 상반기 영업이익은 35억 1600만 위안으로 거의 증가했다. 50%, 상장회사 주주에게 귀속되는 순이익은 1억 5500만 위안으로 20% 감소했습니다.
중저우홀딩스는 2015년 매출 100억 위안을 돌파한 이후 100억 위안 문턱을 맴돌고 있다. 회사는 2019년 155억2100만 위안의 매출로 '신기록'을 달성한 뒤 2020년 매출 목표를 133억 위안으로 낮췄다. 상반기 Zhongzhou Holdings의 매출은 60억 1천만 위안에 달해 연간 목표인 45위안을 달성했습니다.
조산 사업가 황광묘는 1993년 부동산 개발회사인 중저우그룹을 창업해 2013년 국유자산감독관리위원회의 부동산 상장 플랫폼인 선전장성을 경영했다. A주 곡선 상장을 달성합니다. 현재까지 Zhongzhou Holdings는 Zhongzhou Group의 유일한 부동산 상장 플랫폼입니다. Huang Guangmiao와 그의 관계자들은 Zhongzhou Holdings 전체 주식 자본금의 52.351%를 보유하고 있습니다.
현재 이 오래된 심천 부동산 회사는 정체된 주요 사업의 오염 제거와 개발 및 건설 문제에 직면해 있습니다. 절정의 순간에 Zhongzhou Holdings는 한때 지분 인수를 통해 선전 황진타이(Shenzhen Huangjintai), 바오청 26구 등 핵심 토지를 인수했으며 '선전 토지 취득왕'으로 불렸습니다. 지난 몇 년 동안 위에서 언급한 프로젝트들은 '유휴 토지' 문제로 인해 논란이 되었고, 회사의 프로젝트 건설의 전반적인 진행은 더디었습니다. 6월 30일 현재 Zhongzhou Holdings의 재고는 331억 3,700만 위안으로 총 자산의 71.14%를 차지하며 재고 가격 하락 충당금은 7억 9,700만 위안입니다.
"자금이 부족하고 개발 조건에 맞지 않는 프로젝트로 인해 Zhongzhou Holdings는 최근 몇 년 동안 매각 매각이 더디었습니다. 개발 규모가 계속 감소하면 실제로 회사의 불확실성이 더 커질 것입니다. 향후 발전 방향." 업계 일각에서는 이에 대해 댓글을 달기도 했다.
이익 증가 없이 수익 증가
최근 반기 보고서에서 이 설립된 부동산 회사는 여전히 고유한 특성을 보여주었습니다. 그룹의 탄생지인 광동-홍콩-마카오 Greater Bay Area는 현재 Zhongzhou Holdings의 전국 판매 가능 가치의 80%를 차지합니다.
또한 초창기 순수 부동산 개발부터 현재 사업 범위인 호텔 운영, 자산 관리, 자산 관리, 지분 투자 등 중저우의 '부업' 중 일부를 다루고 있다. 홀딩스는 좋은 성과를 거두었습니다. 반기 보고서에 따르면 2020년 상반기에 회사의 자산 부문은 6억 2천만 위안의 영업 수입을 기록하여 상업용 및 사무실 건물의 임대 가능 면적이 약 246,000평방미터에 달했습니다. 평균 점유율은 88명입니다. 매출증가, 매각주식 대가, 당기 순조달에 따른 순자금흐름으로 인해 회사의 영업활동순현금흐름, 투자활동순현금흐름, 재무활동순현금흐름이 모두 흑자로 전환되었습니다.
하지만 여러 가지 좋은 점들도 중저우홀딩스의 실적에 대한 실망감을 감출 수 없다. 2020년 상반기 회사의 영업 수입은 35억 1600만 위안으로 전년 대비 4.716% 증가했으며, 상장 기업 주주에게 귀속되는 순이익은 1억 5500만 위안으로 전년 동기 대비 23.17% 감소했습니다. %. 전반적인 실적은 수익이 증가했지만 이익은 증가하지 않았습니다.
보고기간 중 중저우홀딩스의 부동산 매매면적은 25만3000㎡, 매매금액은 60억1000만 위안으로 지난해 같은 기간보다 2.4% 감소했다. 2020년 매출 목표인 133억 위안에 따르면 상반기에는 목표의 약 45%를 달성했다.
이전 기간의 실적을 비교해 보면 그다지 놀라운 결과는 아닙니다. 2016년부터 2019년까지 Zhongzhou Holdings의 매출 규모는 각각 105억8500만 위안, 144억9100만 위안, 131억7200만 위안, 155억2100만 위안을 기록했다. 지난 몇 년 동안 많은 부동산 회사가 1000억 위안 규모를 달성했지만, 이 확고한 부동산 회사는 항상 100억 위안의 문턱을 맴돌고 있습니다.
현재 회사는 여전히 큰 부채상환 압박을 받고 있습니다.
6월 30일 현재 Zhongzhou Holdings의 총 자산은 465억 8천만 위안으로 전년 동기 대비 31억 9천만 위안 증가했으며, 총 부채는 383억 9천만 위안으로 그 중 42억 1900만 위안입니다. 1년 이내 만기되는 비유동부채는 42억1900만 위안이고, 1년 이내 만기되는 장기차입금은 29억2300만 위안이고, 기타 비유동부채는 12억9500만 위안으로 현금흐름이 어려울 수 있다. 단기 부채를 커버합니다.
실제로 Zhongzhou Holdings의 수익성은 최근 몇 년간 부침을 거듭하며 전반적인 돌파구가 거의 없었습니다. 2015년부터 2019년까지 회사의 연간 영업 수입은 각각 50억 4,800만 위안, 81억 1,600만 위안, 86억 5,000만 위안, 79억 4,000만 위안, 72억 1,300만 위안으로 전년 대비 성장률은 65.26, 60.78, 6.5, -8.2입니다. , 및 -9.18. 모회사 주주에게 귀속되는 순이익은 각각 4억100만 위안, 2억6100만 위안, 6억1500만 위안, 4억4700만 위안, 7억8700만 위안으로 전년 동기 대비 성장률은 30.80, -35.06, 136.19, -27.41이다. 및 76.22.
최근 몇 년간의 실적 중 2019년은 이 기간 동안 회사의 매출은 감소했지만 순이익은 증가한 특별한 사례였습니다. Zhongzhou Holdings가 "수혈을 위해 어린이를 팔았다"는 여론에 빠진 것도 올해였습니다. Zhongzhou Holdings의 홍콩 자회사 매각으로 인한 처분 대금 9 억 5300 만 위안을 따로 남겨두면 회사의 이익은 계속 감소했습니다 2018년에 이어 2년 연속. 비경상손익을 제외한 모회사의 순이익은 8900만 위안으로 전년 동기 대비 76.3% 감소했다.
2020년 중저우 홀딩스는 '매각' 여론에서 완전히 물러나지 않은 것으로 보인다. 지난 6월 그룹의 전액 출자 자회사 중저우 캐피탈은 선전 닥스 테크놀로지(Shenzhen Dax Technology Co.)와 지분 양도 계약을 체결했다. ., Ltd.를 2억 4천만 위안에 상대 당사자에게 Shenzhen Construction Engineering Group Co., Ltd.의 주식 19.9014주를 19.9014위안에 매각했습니다. 그러나 Zhongzhou Holdings에 따르면 이번 매각은 본업에 집중하고 회사의 재산권 관리를 최적화하려는 목적에 따른 것이며 손익에 영향을 미치지 않을 것이라고 합니다.
재고 '소화불량'
지난 몇 년간 규모가 정체됐을 때 중저우홀딩스는 '달팽이' 속도로 매출을 과시하고 있으며, 저장고 확충과 건설업은 보수적이다.
2015년부터 2019년까지 Zhongzhou Holdings의 신규 건축 면적은 660,300m2, 594,200m2, 1,353,900m2, 1,331,800m2, 989,000m2로 전년 대비 증가율을 기록했습니다. -11.42, -10.01, 127.85, -1.63, -25.74였습니다.
올해 6월 30일 기준으로 중저우 홀딩스의 24개 주요 개발 프로젝트 중 21개 프로젝트가 현기 준공면적이 0건이고, 15개 프로젝트의 누적 완공면적이 0건이다. 예비 추정에 따르면 건축 면적이 100만 평방미터가 넘는 Zhongzhou Holdings의 토지 은행은 '유휴' 상태에 있으며 대부분의 토지는 2년 전에 인수되었습니다.
새로운 토지 보유량 측면에서 2015년부터 2019년까지 Zhongzhou Holdings는 각각 147,060만 평방미터, 207,300평방미터, 987,800평방미터, 244,900평방미터 및 136,200평방미터를 추가했습니다. 비율은 214.57만㎡, 514.8만㎡, 16384만㎡, 385.6만㎡이다.
올해 상반기 Zhongzhou Holdings는 토지를 공개적으로 취득하지 않았습니다. 가장 최근의 토지 구획 입찰은 올해 8월에 자회사인 Baoli Real Estate가 Huizhou에서 상업 및 주거 프로젝트를 수주한 것입니다. 2억 1600만 위안의 예비 가격으로. 전체적으로 회사의 새로운 토지 은행과 새로 착공된 건축 면적은 2017년경 정점에 도달했으며 지난 2년 동안 전반적인 감소 추세를 보였습니다.
토지 취득 속도가 느려졌을 뿐만 아니라 Zhongzhou Holdings도 '느린 속도'로 자산을 고갈시켜 재고 가격이 크게 하락했습니다. 6월 30일 현재 Zhongzhou Holdings의 재고는 331억 3,700만 위안으로 총 자산의 71.14%를 차지했으며 현재 재고 가격 감소 충당금은 총 7억 9,700만 위안에 달하며 청두, 후이저우, 우시에서 건설, 개발 및 완료 중인 프로젝트가 14개에 달합니다.
58안주커부동산연구소 장보 소장은 "가격 인하 준비는 재고 자체의 일부가 판매 과정에서 천천히 팔리고 사용자 관심도가 낮다는 것을 의미한다"고 말했다. 이는 프로젝트의 위치와 일치하지 않습니다. 지역, 프로젝트 자체의 제품 및 판매 속도는 모두 특정 관계가 있습니다. 개발 규모가 계속 감소하고 개발 속도가 계속 느려지면 실제로 더 커질 것입니다. ”
이전의 "심천 토지 취득 왕"은 사라졌습니다.
실제로 Zhongzhou Holdings는 한때 "심천 토지 취득 왕"이라는 칭호를받을 자격이있었습니다. 그러나 최근 몇 년 동안 베이스캠프에서의 그 존재감은 점점 줄어들고 있습니다.
Zhongzhou Holdings는 항상 도시 재개발, 기업 인수, 지분 투자 등 다양한 형태를 통해 토지 권리와 이익을 획득하는 데 능숙했습니다. 현재 Shenzhen Huanghuangtai 토지 구획 및 Baocheng District와 같은 중량급 프로젝트를 보유하고 있습니다. 26. 지분 취득을 통해 간접적으로 취득하였습니다. 2017년 초 이 회사와 역시 '심천 기반' 기업인 차이나 사우스 시티가 활발한 구조조정 전략을 펼치며 차이나 사우스 시티의 지분 23.2%를 인수할 계획을 세운 것도 차이나 사우스 시티의 부지를 보기 위한 것이었다. 전국적으로 4천만 평방미터가 넘는 매장량을 보유하고 있습니다. 자금조달원과 증권시장 환경 변화로 인수가 결국 '무산'됐지만, 인수·합병 기회를 놓친 중저우홀딩스는 2017년 토지경매시장에 토지보충에 속도를 냈다. 전년 대비 2배 이상 늘어난 보유량이다.
그러나 '땅의 불친절'이나 '소화불량'으로 인해 지난 2년 동안 중저우 홀딩스의 심천 유휴 토지 문제가 많은 관심을 끌었다.
현재 심천에서 건설 중인 회사의 유일한 프로젝트는 뤄후구 성강국제물류센터로, 2014년 착공 이후 회사의 총 순자산을 초과하는 94억6500만 위안의 투자가 예상된다. , 프로젝트 진행 상황은 10입니다. 따라서 진행 상황에 의문이 제기되었습니다.
회사가 심천에서 계획하고 있는 개발 프로젝트에는 황진타이(Huangjintai) 토지와 바오청(Baocheng) 26구가 포함됩니다. 그 중 바오청26구는 상업 사무용 프로젝트로 예정돼 있으며 토지권을 취득한 지 3년이 지났지만 아직 철거 보상 협상 및 체결 단계에 머물고 있어 사업 시작 시기와 투자 규모가 아직 불확실하다. 올해 4월, Zhongzhou Holdings는 거의 20년 동안 중재를 진행했습니다. Golden Terrace 프로젝트는 결국 '패배'했고 게으름으로 인해 정부에 의해 철회되었습니다.
골든 테라스 프로젝트는 룽화구 심천 북역 핵심 사업 지역에 위치한 것으로 화뎬부동산, 룽화컴퍼니, 바오둥컴퍼니가 공동 개발하기로 합의한 것으로 알려졌다. 1991년에 Zhongzhou Holdings는 Huadian Real Estate를 인수하여 간접적으로 이 프로젝트의 일부 지분을 획득했습니다. 그러나 이후 몇 년 동안 황진타이 프로젝트는 소유권 분쟁에 휘말려 화전부동산과 바오동회사가 황진타이 프로젝트의 권리와 이익을 '독점'하기 위해 여러 차례 소송을 제기했지만 모두 기각됐다. 올해 3월, 광둥성 고급인민법원은 Baodong Company가 프로젝트 이익 공유 권리의 10%를 향유한다는 최종 판결을 내렸습니다. 이는 Zhongzhou Holdings가 Huadian Real Estate를 통해 Huangjintai 프로젝트의 90%를 소유한다는 의미입니다.
소유권 분쟁 속에서 황진타이 프로젝트 토지는 2013년 선전시 계획토지자원위원회로부터 유휴부지로 확인돼 개발계획에 포함됐다. 올해 4월, Zhongzhou Holdings는 현재 Huangjintai 프로젝트를 위한 약 285,000평방미터의 토지가 선전 시 기획 천연자원국의 Longhua 관리국에 의해 회수되었다는 발표를 발표했습니다. 보상 계획에 따르면 정부는 토지 사용권을 회복한 후 Zhongzhou Holdings에 자체 사용을 위해 90,000제곱미터의 토지를 제공했습니다. 용적률 규정에 따르면 Zhongzhou Holdings는 약 450,000m2의 건축 면적을 갖춘 황금 플랫폼을 보유할 수 있습니다.
현 시점에서 남은 골든 테라스 부지는 선전에서 중저우 홀딩스가 영향력을 행사할 수 있는 몇 안 되는 프로젝트 중 하나가 되었을 수도 있다. Zhongzhou Holdings는 2020년 반기 보고서에서 "Golden Terrace 프로젝트는 Longhua District의 Shenzhen North Railway Station의 핵심 사업 지역에 위치하며 위치가 우수하다"고 밝혔습니다. 회사는 총 61억 4400만 위안의 투자를 기대하고 있습니다. 2020년 11월과 2024년 5월에 공사가 시작됩니다. 완료되었습니다.
현재 일부 자가 소유 임대 부동산을 제외하고 선전 프로젝트는 더 이상 Zhongzhou Holdings가 공개한 주요 프로젝트 판매 목록에 포함되지 않으며 중국 동부 도시는 회사의 프로젝트가 되고 있습니다. 주요 수익원.
"상장 플랫폼에 자산 주입"하겠다는 약속은 아직 이루어지지 않았습니다.
모든 것은 사람에 달려 있으며, 기업의 발전 궤적은 궁극적으로 실제 컨트롤러와 연결되어야 합니다 .
광둥성 산터우에서 태어난 Huang Guangmiao는 10세가 넘었을 때 생계를 유지하고 사업을 시작했습니다. 그는 자동차 부품으로 첫 번째 금을 얻었습니다. 1993년에 Zhongzhou Group을 설립했으며, 많은 Chaoshan 사업가와 마찬가지로 Huang Guangmiao도 눈에 띄지 않고 과감하게 사업을 수행하는 방법을 알고 있습니다.
Huang Guangmiao와 그의 Zhongzhou 그룹은 2000년 이후에야 부동산 업계에서 두각을 나타냈습니다. CITIC South China Group과의 다각적인 협력과 도시 엔지니어링 및 구시가지 개조에 대한 투자를 통해 점차적으로 두각을 나타냈습니다. 심천의 주류 부동산 회사 순위.
2013년 그룹 자회사인 Zhongzhou Real Estate는 Luen Thai Group으로부터 Shenzhen Great Wall Investment Holdings Co., Ltd.(이하 'Shenzhen Great Wall')의 지배 지분을 인수했습니다. 사명을 "심천중주투자홀딩스유한회사"(이하 "중저우홀딩스")로 변경하고 A주 상장을 달성했습니다. 선전 국유자산감독관리위원회의 자회사인 Shenzhen Great Wall은 중저우 시대로 전환하여 중저우 그룹의 주요 금융 플랫폼이 되었습니다.
자본 시장 진출은 Zhongzhou Group에 새로운 비즈니스 기회를 가져왔습니다. 지난 몇 년 동안 Zhongzhou Group은 초기 광둥-홍콩-마카오 Greater Bay Area에서 전국적인 레이아웃을 완성했습니다. 그러나 Curve 상장 이후 수평 경쟁에 대한 회사의 솔루션은 아직 구현되지 않았습니다. 투자자 상호 작용 플랫폼에서는 Zhongzhou 주주들로부터 수평 경쟁을 피하는 방법에 대한 질문이 자주 제기되었습니다.
2013년 심천장성 '사냥'에 성공한 Zhongzhou Real Estate의 의지에 따라 5년 내 수평적 경쟁에 대한 해법을 제시하고 주식발행, 현금매입 등을 통해 자산을 매입할 예정이다. 법률 및 규정에서 허용하는 방법으로 자산을 상장회사에 투입합니다.
Huang Guangmiao는 2015년에도 Zhongzhou Holdings가 부동산 개발 및 판매를 위한 유일한 플랫폼이 될 것이라고 약속했습니다. 3년 이내에 현재 나와 내가 관리하는 다른 회사가 보유하고 있는 미개발 토지 사용권을 Zhongzhou Holdings 또는 관련 없는 제3자에게 양도하는 과정을 점진적으로 시작할 것입니다.
노드에 도달했으며 상장 회사에 자산을 투입하려는 Zhongzhou Group의 계획이 실현되기를 기다리고 있습니다. 2018년 5월 Zhongzhou Holdings는 거래 정지 공고를 발표하여 Zhongzhou Group이 거래 금액이 35억 위안이 넘는 일련의 프로젝트를 상장 회사에 투입할 계획임을 나타냈지만 불과 지난달에 이 자산 계획은 취소되었습니다. "일부 자산에는 현재 특정 결함이 있습니다."로 인해 계약 기간을 초과하여 실질적으로 개발되지 않은 일부 토지 비축 프로젝트가 종료되고 일부 자산이 담보로 설정되었습니다.
이러한 자산에는 Shenzhen Zhongzhou Building, Yicuiyuan Phase I 및 II 상점, Zhongzhou Xintiandi, Qingdao 및 Huiyang의 일부 토지 은행 프로젝트, Shenzhen Zhongzhou Commercial Management Co., Ltd.는 Shenzhen Langyi Property Management Co., Ltd.의 99.50주, Shenzhen Zhongzhou Creative Services Management Co., Ltd.의 72주, Shenzhen Zhongzhou Technology Venture Capital Co., Ltd.의 95주를 보유하고 있습니다. 현재 이러한 자산은 " 상장 플랫폼 외부 중저우의 무료'입니다.
실제로 Zhongzhou Holdings가 전문 경영을 실시한 기간 동안 Huang Guangmiao는 뒤에서 물러났습니다. 현재 상장 회사의 회장은 CITIC Real Estate에서 온 Yao Ribo입니다. A주 상장 후 연례 회의에서 황광묘(Huang Guangmiao)는 상장회사 설립의 꿈이 이루어졌다고 말했습니다. 그러나 현재로서는 이 문제가 해결되기를 기다리는 자산 압박이 여전히 많습니다.
최근 반기 보고서에서는 자금 관리가 Zhongzhou Holdings의 2020년 계획의 핵심 단어가 되었습니다. 보도에 따르면 올해 Zhongzhou Holdings는 판매 및 대금 징수를 연간 업무의 최우선 과제로 삼고 예산 관리를 강화하며 규제 자금 활성화를 위해 노력하고 현금 흐름 관리에 주의를 기울일 예정입니다. 한편으로는 계속해서 자금 조달 채널을 확장하고 새로운 자금 조달 모델을 탐색하는 한편, 계속해서 자본 계획 관리를 구현하고 비용 관리에 세심한 주의를 기울이고 있습니다.
유통 시장의 관점에서 Zhongzhou Holdings는 주가가 주당 순자산보다 낮은 몇 안 되는 상장 부동산 회사 중 하나입니다. 회사는 8월 1일 주당 순자산 11.73위안보다 낮은 주당 9.43위안으로 장을 마감했습니다. 투자자의 신뢰를 회복하려면 Ten Billion Zhongzhou가 여전히 시도해 볼 필요가 있습니다.