현재 상하이에는 몇 개의 오래된 정원 가옥이 있나요? 이러한 오래된 가옥에 대한 정보는 어디서 찾을 수 있나요?
Wukang Road는 상하이 서부 지역의 조용한 도로입니다. 8월 9일 아침, 스탬포드 주택 교체 회사의 총지배인 자오젠핑(Zhao Jianping)은 이 거리에서 4명의 요원을 데리고 사진을 찍고 등록을 했습니다. Stamford Company는 8월 1일 이 거리에 첫 번째 매장을 열었습니다. 현재 상하이에서 오래된 주택 판매 및 임대를 전문으로 하는 유일한 회사입니다.
3,000m도 채 안되는 이 작은 거리에는 100채가 넘는 오래된 정원 가옥을 포함해 400여 가구가 살고 있습니다. 이 오래된 방갈로의 주인은 한때 유명했습니다. Huang Xing은 393번에 살았고 1916년 10월 31일 이곳에서 사망했습니다. Tang Shaoyi는 40번 항에 살았으며 Chen Guofu와 Chen Lifu 형제는 No. 2, 105번항, 두 장소는 각각 100m 이상 떨어져 있으며, 여전히 그곳에는 정광허 소다 음료 공장의 사장이 살고 있습니다. .99; 캐나다인 Fu Kaisen은 No.390에 거주하며 한때 Xuetang (Shanghai Jiaotong University의 전신)의 감독자이자 "News"의 소유자였으며 Wukang Road는 해방 전에 Fukaisen Road로 불렸습니다.
“부동산을 팔아서 얻는 이익은 오래된 집을 파는 것만큼 좋지 않을 수도 있습니다.” 스탬포드 컴퍼니의 첸 완춘(Chen Wanchun) 회장은 기자들에게 말했습니다. Chen Wukang Road의 관점에서 짧은 Wukang Road는 단순히 풍요의 뿔입니다. "인근 Hunan Road, Xinhua Road 및 Huaihai Middle Road를 포함하면 여기에는 32년 된 오래된 정원 주택이 300채 이상 있습니다." Chen Wukang Road는 또한 중국에서 가장 인기 있는 곳 중 하나입니다. 가장 큰 주택 임대 회사 체인인 "I Love My Home"의 창립자는 1995년부터 상하이의 오래된 주택 판매에 참여해 왔습니다. 그는 BMW X5 지프에 앉아 기자들에게 그동안 자신이 거래한 주택을 최근 몇 년 동안 임대한 주택을 포함하지 않고 연속 100채 이상 팔았다고 지적했다. 가장 최근 빅딜은 롱이런(Rong Yiren)이 살았던 완핑로(Wanping Road)의 오래된 집을 5천만 위안에 매각한 것이었습니다. 업계 통용 수수료인 3.5%를 기준으로 계산하면 거래 1건당 175만 위안의 수수료를 올릴 수 있다. 다시 사서 포장할 거고, 똑같이 할 수 있어요. "돈 많이 벌어요."
사실 대부분의 에이전트들이 방갈로를 전문으로 하는 부서가 없을지라도 절대 방갈로 사업을 놓지 않을 것입니다. "비즈니스 거래 수수료는 종종 100만 위안 이상에 달합니다. 이는 1년 동안 매장의 총 수익보다 더 많은 금액입니다."라고 Shanghai House Living Co., Ltd. Yuyuan Store의 관리자인 Zheng Wei는 말했습니다.
"1949년 현재 상하이에는 5,000채가 넘는 오래된 정원 가옥이 있었고 그 면적은 300만 평방미터가 넘습니다. 그 중 대부분은 상하이 현대 기록 보관소의 평범한 골목에 숨겨져 있습니다." Architectural Design (Group) Co., Ltd. 사무국장 Lou Chenghao는 기자들에게 말했습니다. 가격면에서 정원 주택과 상업용 주택은 완전히 다른 개념입니다. "지난주에 누군가가 어떤 주택을 구입할 수 있는지 물었습니다." Lou Chenghao는 "현재 가격을 먼저 준비해야한다고 말했습니다." 상하이의 오래된 주택 가격은 평방미터당 10,000~30,000위안이고, 총 가격은 세트당 2,000만~3,000만 위안에 달하는 경우가 많습니다. "이제 세계무역센터 꼭대기 층은 3,500만 위안에 팔릴 수 있습니다." 21세기 부동산 상하이 더유(Deyou) 프랜차이즈 매장 페이 매니저는 "상하이 집값이 계속 오르고 있는데 왜 정원용 주택을 더 비싸게 팔 수 없느냐"고 말했다.
단순히 계산해 보면, 5000채의 주택 평균 가격은 1000만 위안으로, 총 가치는 천문학적인 수치가 될 것이다. 그러나 오래된 방갈로의 시장 전망은 그리 간단하지 않다. Sun Yi는 "시장에서 가장 큰 병목 현상은 재산권 문제입니다."라고 말했습니다. 그는 Shanghai Dahua Group의 기획 부서 관리자입니다. 상하이의 정원 가옥은 사유재산, 국유자산 몰수, 문화대혁명 시기의 몰수, 정책 시행 등 여러 역사적 단계를 거쳐 현재까지 생존한 사람이 많지 않으며 상속 관계에 있는 사람도 대부분 흩어져 있다. 재산권은 여전히 정부에 속하지만 사용자는 정부 기관, 기관, 일반 주민으로 구성되어 있어 재산권 관계가 매우 복잡합니다. Shao Fei는 일반적으로 유통될 수 있는 명확한 재산권을 가진 정원 주택이 40~50세트에 불과하다고 말했습니다.
재산권, 재산권 문제도 투자자를 혼란스럽게 합니다. 대만 건축가 Lu Chuanhui는 상하이의 오래된 주택에 대한 초기 투자자였으며 1999년에 "극동 지역 최고의 저택"인 "Green House"를 10년 동안 연간 임대료 128만 위안에 임대했습니다. , 500만~600만 위안을 투자해 집을 수리하고 보호하겠다고 약속했다. “문화재 단위이기 때문에 정부에서 토론회를 열 예정이에요. 이 기간 동안 임대료를 내야 하는데 일을 전혀 할 수 없어요.
"그는 월세 20만 위안으로 1층과 2층을 임대했는데, 소유주인 상하이시계획국이 이에 반대했습니다. 루추안휘는 4개월 동안 임대료를 내지 않았습니다. 정상이라면 루추안휘는 더 많은 돈을 벌 수 있습니다." 한 달에 20만 위안이 넘는 임대료를 벌어도 그는 여전히 돈을 잃었다고 느꼈다.
누가 리홍장의 정원을 건드렸는가
리훙장. 청나라 말기에는 서구화 운동을 시작하고 북양 해군을 창설했을 뿐만 아니라 라일락 정원을 후대에 남겼습니다. 라일락 정원은 상하이의 오래된 정원 가옥 중 가장 좋은 예입니다. 26,600 평방 미터, 총 건축 면적은 2,934 평방 미터입니다. Huashan Road는 라일락 정원을 두 개의 큰 부분으로 나누고 동쪽은 현재 상하이 재향 군인 간부 활동 센터이며 홍콩 사업가가 근처에 건물을 임대했습니다. Shen Yuexuan 레스토랑 입구는 현재 'Lilac Villa'로 이름이 변경되었습니다.
2년 전 'Love My Home'의 사장인 Chen Wuchun이 8년 계약을 체결했습니다. 주택 관리 부서와 임대 계약을 맺고 빌라와 1,000m2 이상의 잔디밭이 포함된 라일락 정원의 서쪽 부분을 임대했습니다. "그 후 정원에 천만 위안 이상을 투자했습니다. 4개의 새로운 빌라가 건설되어 임대되었습니다. 원래의 오래된 집과 함께 외국인. Chen Wanchun은 기자들에게 "이 장소는 이에 따라 Lilac Villa로 이름이 바뀌었습니다. ”
Chen Wanchun은 매년 집당 600만 위안의 임대료를 받을 수 있다고 합니다. Chen Wanchun에 따르면 올해 5월 정부 기관이 해당 토지를 1억 6천만 위안에 상하이 다퉁에 매각했습니다. 부동산 회사인 Datong Company는 Chen과의 임대 계약을 종료했습니다. "동시에 Datong Company는 세입자가 이사하기를 원했기 때문에 나와 해당 세입자의 손실은 Datong Company에서 보상되었습니다." ”
이번 '계약 위반'으로 인해 돈을 잃을지, 돈을 벌게 될지에 대해 천완춘은 "나는 그 세입자에게 지불해야 하는 지체상금 외에는 사업가이다. 물론 돈을 벌고 싶죠.” "현재 시장으로 판단하면, 이 사업으로 얻는 이익은 당시 천완춘이 투자한 1천만 달러보다 훨씬 더 많을 것입니다. "대동회사가 이 집을 구입하는 목적이 무엇인지 잘 모르겠습니다. 지난 2년 동안 지은 빌라는 모두 철거되고, 오래된 방갈로만 남게 됐다. "
푸단대학교 경제학과를 졸업한 천완춘(Chen Wanchun)은 1995년부터 가든하우스 대리점 사업에 종사하기 시작했습니다. "처음에는 정책 제한이 매우 엄격했고, 판매는 엄격히 금지되었습니다. 유일한 채널은 임대였습니다. 이전에 저는 고급 고객을 대상으로 한 부동산 중개인에서 중개인으로 일했으며 고품질 고객을 보유했습니다. 반면에 저는 상하이에 대해 잘 알고 있었기 때문에 이 시장에서 오래된 주택을 찾아 임대하고 개조한 다음 외국인에게 높은 가격으로 전대했습니다. 경제가 점점 더 발전함에 따라 점점 더 많은 다국적 기관이 상하이에 들어섰고 그러한 주택에 대한 수요가 공급을 거의 초과했습니다. 첸은 이른 봄 기자들에게 말했다.
1998년 하반기에 첸은 베이징으로 가서 중고 주택 시장과 주택 임대 시장에서 일했고, 스탬포드 컴퍼니를 계속 발전시켜왔다. 주택임대시장 발전 2000년 4월 '내집사랑' 주택교체주식회사를 설립하여 2년 만에 최대 규모의 주택임대업체로 성장했으며, 현재 전국 400개 이상의 체인점을 보유하고 있습니다. .
베이징에서 사업이 순조롭게 진행된 후 Chen Zaochun은 계속 상하이로 돌아와 계속했습니다. 그의 통계에 따르면 오래된 주택을 구입하는 전체 고객 중 회사는 20%에 불과하고 개인은 80%를 차지합니다. 낡은 주택을 임대하는 경우 기업이 70%, 개인이 30%를 차지하며, 특히 대만, 홍콩 및 화교 구매자가 낡은 주택을 구입하거나 임대하는 경우가 89%입니다. 아시아 사업가들도 주축이다.
스탠포드컴퍼니는 주택 임대, 매매에만 국한되지 않고 889 Julu Road에 위치한 9채의 가든하우스를 운영하고 있다. Stamford Company의 관리자인 Zhao Jianping에 따르면 이 12개의 영국식 결합 방갈로를 종합적인 소비 및 엔터테인먼트 센터로 탈바꿈시키고 있다고 합니다. 가칭 '줄루로드 유럽형 레저거리'' 1단계 재산권 교체와 2단계 종합 환경정비에 대한 총 투자액은 약 14억6000만 달러다. " Zhao Jianping이 말했습니다.
상하이의 오래된 주택 지도
"상하이 최초의 서양식 건물은 청나라 동치 10년인 1872년에 나타났습니다. 영국 영사관이 건설한 건물. 1895년에는 일정한 규모의 정원용 주택이 형성되기 시작했다. 정원주택의 정확한 명칭은 '단독주택'이라고 해야 한다. 현재 해방 이전에 건축된 건물이 5000채가 넘고, 면적이 300만㎡가 넘는데, 그 중 고급 정원주택 면적이 차지한다. 혼자서 160만 평방미터에 달합니다.
Shanghai Modern Architectural Design (Group) Co., Ltd.의 기록 보관소 소장인 Lou Chenghao는 인터뷰에서 "초기 소유자는 군사 및 정치 고위 인사, 대기업 및 유명인이었습니다. 이러한 사람들은 흡수 가능성이 더 높습니다. 상하이의 외국 문화는 새롭고 다른 것을 좋아합니다. 이 오래된 정원 가옥은 모두 당시 유행했던 국제적인 스타일이었다고 할 수 있으며, Hudec과 Essex Rogers를 포함한 일부 거장들의 작품도 있었습니다. ”
정원집의 배치는 일반적으로 안채가 남쪽을 향하고 기초는 정사각형이어야 하며 집 앞에는 삼나무와 편백나무를 심고 중앙에는 잔디밭이 있는 경우가 많습니다. 정원 중앙에는 대리석 조각상이나 분수가 설치되어 있고, 안채 전면에는 테라스가 있고, 후기에는 층계가 낮아졌습니다. 안채의 북서쪽 모퉁이는 종종 "낮은 방"과 연결되었습니다. " 또는 차고, 꽃집 또는 난방 시설이있는 정원 창고. 늦은 고급 정원 주택에는 수영장이 있습니다. "상하이의 오래된 주택의 건축 스타일은 유럽, 미국, 러시아, 스페인, 일본 스타일을 포함하여 풍부합니다. 스타일: 고급스럽고 엄숙한 유럽 르네상스 스타일과 명확하고 활기가 넘칩니다. 프리 컨트리 빌라 스타일, 모던 스타일 등 " Lou Chenghao가 말했습니다.
예비 통계에 따르면 정원 주택은 주로 시내 4개 구역에 분포되어 있습니다. 쉬후이구는 약 39%, 창닝구는 약 29%, 루완구는 약 9%를 차지합니다. , 징안구는 약 39%를 차지합니다. 상하이는 동쪽에서 서쪽으로 발전하며 경마장은 허난중로에서 허베이로로, 그리고 인민로로 3번 이동했습니다. 광장, 모두 서쪽으로 이동합니다. "Lou Chenghao는 지도를 가리키며 말했습니다. "최초의 서양 건물은 황포강을 따라 있었고 나중에 티베트 중로와 경계를 이루었습니다. 정원 주택은 주로 이 도로의 서쪽인 옌안 난징로를 따라 집중되어 있었습니다. East Road, Huaihai Middle Road 등 주요 도로는 동쪽에서 서쪽으로 분포되어 있습니다. 또한 Liyang Road, Duolun Road, Huashan Road, Yuyuan Road 및 Hongqiao Road와 같은 국경 간 도로 건설 지역 양쪽에 많은 정원 주택이 건설되었습니다. Fenyang Road, Taiyuan Road, Yuyuan Road, Wukang Road, Hunan Road, Changle Road, Huashan Road, Xingguo Road 및 Maoming Road는 대부분의 정치 고위 인사가 Xuhui 지역에 거주하는 지역입니다. Yuyuan Road와 Huashan Road 지역에 거주하는 지식인과 기술 엘리트는 해방 후 대부분의 정원 주택이 관료 자본으로 국유화되었습니다.
“ 현재 20개 이상의 별장이 상하이 중점문화재 보호목록에 등록되었으며 현재 정원별장 상황은 낙관적이지 않습니다. " Lou Chenghao는 자신이 조사한 Huaihai West Road 1478번지에 12개 이상의 방갈로가 있는데 흰개미에 의해 심하게 갉아먹혔다고 말했습니다. "정부는 모든 건물을 수리할 충분한 자금이 부족합니다. 이러한 상황에서 그들은 건물을 임대하거나 판매합니다. . 부동산 그룹은 더 많은 건물을 보호하기 위해 민간 자금을 유치할 수 있습니다. ”
실제로 오래된 주택 중 아주 작은 부분만이 적시에 유지 관리될 수 있습니다. Shanghai House Replacement Co., Ltd.의 Yuyuan 매장 관리자인 Zheng Wei는 기자들과 다음과 같이 말했습니다. 2000만 위안 장사를 했다. “집주인은 60대 노부인이다. 그녀는 이 방갈로에 너무 오랫동안 살았고 강 근처의 고층 건물에 살고 싶어합니다. 상하이의 가을비는 언제나 예상치 못하게 오고, 그녀는 비가 쏟아지는 창문을 닫을 시간도 없고, 새는 천장을 막을 시간도 없이 천장에 누런 물 얼룩이 떨어지고, 나머지 물도 흘러내린다. 벽을 벽의 뿌리까지 연결하여 작은 물 웅덩이를 형성했습니다. 왜냐하면 초기 나무 바닥이 다양한 크기의 구멍으로 부패했기 때문입니다. 그녀의 세면대, 양동이, 심지어 컵조차도 결코 충분하지 않은 것 같고 비오는 가을에는 모두 유용합니다. 이 할머니는 현금만 믿었고, 결제 당일 점심 식사 후 구매자와 중개인을 집으로 초대해 집 바닥에 놓인 현금 2천만 위안을 하나하나 꼼꼼히 세어봤다. 위조 동전이 없는지 확인한 후 열쇠를 건네주고 나가서 택시를 불렀습니다. ”
재산권에 대한 혼란
No. 31, Lane 1136, Yuyuan Road는 현재 창닝구 어린이 궁전으로 일부는 스페인 스타일입니다. 3층 높이의 이 건물은 원래 국가 교통부 장관인 왕박근(Wang Boqun)의 개인 거주지로 1934년에 지어졌으며 나중에 천공보(Chen Gongwei)와 저우포하이(Zhou Fohai)가 거주했습니다. 항일전쟁이 승리한 후 원래 주인인 왕박근(王伯村)이 세상을 떠났고 그의 부인인 바오지(寶治)가 상해로 돌아왔을 때 그 땅은 국민당군사령부(寶治寧陽)에게 넘겨졌다. -법률 허잉친이 집을 되찾기 전에 중재했습니다. 1947년 상하이 해방 후 이 별장은 중국 주재 영국 영사관 공보실로 임대되었으며 나중에는 창닝구 위원회 사무실로 사용되었습니다. .1960년에는 창닝구 어린이 궁전이 되었습니다.
“상하이에서 가장 유명한 오래된 집은 거의 모두 재산권의 변화를 겪었습니다.
Dahua Group 기획부서 Sun Yi 매니저는 "이러한 격동적인 변화로 인해 현재 정원 주택 시장에 일련의 고유한 문제가 발생했습니다. "가장 중요한 질문은 어떤 집이 거래될 수 있느냐는 것입니다.
쑨이에 따르면 현재 오래된 집의 재산권은 3개 국가로 나누어져 있습니다. 해방 후에는 전 국민정부의 자산, 관료자본, 반동 지도자들은 국유화되었고, 국유 자산이 되었으며, 모든 수준의 주택 관리국에서 관리했으며, 대부분 모든 수준의 정부 기관 및 기관에서 사용되었습니다. 또한 시 정부 산하의 East Lake Hotel은 다음과 같은 여러 주요 자산을 운영합니다. 이전 Du Yuesheng Mansion 및 Mahler Mansion 및 Foreign Affairs Housing Service Company는 Zhang Xueliang의 저택을 포함하여 10개 이상의 오래된 방갈로를 대표하여 상하이에 있는 외국 정부 대사관 및 영사관에 임대했습니다. 국가 자본가의 재산은 보호되었습니다. 일부 방갈로는 정부가 민관협력을 통해 소유했고, 일부는 여전히 사유재산으로 남아 있다가 '문화대혁명' 때 주인에게 반환되거나 '정책' 시행 이후 보상을 받았다. 두 가지 상황 중 하나는 정책이 완전히 이행되고 상속인이 재산을 취득하는 것입니다. 다른 하나는 역사적 이유로 인해 다른 주민들이 방갈로에서 나가기 어려운데, 주민들은 집을 사용할 권리가 있지만 집주인은 주민들의 값싼 임대료를 받아들일 수 없어 3인조를 형성한다. - 국가, 집주인, 세입자 간의 당파 갈등은 모두 역사에 남겨진 문제이다. "
"국유자산인 낡은 주택은 기본적으로 매각되지 않거나, 임대만 되고 매각되지 않는 경우에는 주택당국의 엄격한 승인을 받아야 합니다. 교회 자산 매각은 원칙적으로 가능하지만 절차가 매우 복잡하고 종교단체의 승인이 필요하다. 정책이 완전히 이행되지 않은 사람들은 시장에 상장될 수 없으며 그들의 재산권이 충분히 깨끗하지 않습니다. 쑨이는 말했다.
깨끗한 재산권을 가진 사유지라도 여전히 운영상 어려움을 겪는다. 21세기 부동산 상하이 더유 프랜차이즈 매장 매니저 샤오 페이는 "부동산의 재산권은 한때 인위적으로 중단되었습니다. 많은 소유자가 더 이상 살아 있지 않으며 많은 상속인이 있습니다. 모든 상속인이 동의하는 경우에만 주택을 판매할 수 있습니다. 가든 하우스를 판매할 때 거래를 성사시킬 때 여러 서명실을 준비해야 하는 경우가 많습니다. 해외에 있는 일부 상속인은 다시 서명하기를 원하지 않기 때문에 승인 절차를 거쳐 문서를 공증해야 합니다. 상속자들 사이의 경제적 여건이 불균형하여 큰형은 부자이고 남동생은 가난한 경우가 종종 있는데, 집을 파는 것이 돈 낭비라고 생각하는 사람도 있지만 돈이 필요한 사람도 있습니다. "그래도 집이 법원에서 봉인됐는지, 은행에 담보대출이 있는지 등을 알아봐야 한다. 이 경우 거래가 불가능하다.
첸완춘의 경우 , 가장 큰 위험은 재산권 관계가 "분명히 불분명하다"는 것입니다. 그는 해방 후 무인 주택을 국유화 한 적이 있습니다. 그러나 매각 후 갑자기 해외에서 상속인들이 찾아와 비용을 지불해야했습니다. "거의 모든 방갈로에서 재산권의 복잡성은 우리의 조사 능력에 따라 다릅니다. 자오젠핑(Zhao Jianping)은 "방갈로를 놓고 경쟁하는 회사가 많다. 방갈로의 재산권을 아는 사람은 누구나 방갈로를 미리 획득할 수 있다"고 말했다. 우리는 주택 당국 및 정부 부서를 전문적으로 다루는 지원 부서를 보유하고 있으며 일반적으로 방갈로에 대한 배경을 가능한 한 빨리 얻을 수 있습니다. 관리 단위가 점유하는 방갈로와 같이 사용권만 있는 방갈로인 경우 먼저 방갈로를 재산권이 있는 재산으로 전환해야 하며 이 과정을 완료하도록 도울 수 있지만 구체적인 사항에 대해서는 동의합니다. 거래내역을 미리 확인하세요. ”
'깨끗한' 재산권을 가진 집을 구하는 것은 쉽지 않습니다. 스스로 알아내야 할 때가 많습니다. 샤오 페이는 한때 대만 사업가가 정원이 있는 빌라를 마음에 들어했다고 기자들에게 말했습니다. 영가로에 있지만 그 중 8가구는 우선 각 가구의 일자리를 찾아 그 사용권을 환매하고 8개의 사용권을 하나의 사용권으로 통합한 후 토지 양도비를 지불하고 통일된 재산권을 취득한 후 판매합니다. 1200만 위안에 달하는 집. 실제 이전 비용은 600만 위안에 불과한 것으로 드러났다. 한 가지 측면이라도 제대로 협의되지 않으면 모든 노력이 물거품이 된다.
일반적으로 말하자면. 정원 주택의 주기도 매우 길어서 6~12개월이 소요됩니다. p>
가격이 너무 높습니다
Shao Fei의 경험에 따르면, 얼마나 많은 주택이 시장에 유통될 수 있습니까? 일반적으로 한 단계에 40~50채 정도만 존재한다. “역사적인 이유로 깨끗한 재산권을 가진 주택은 드물다.” 주택이 출시되면 에이전트들이 몰려드는 경우가 많다. “오래된 정원 주택의 가치는 그 곳에 있다. 희소성. 하나 사면 하나 덜 얻을 수 있다." 희귀한 것이 더 가치 있다. 현재 상하이 낡은 주택 가격 방 면적 700㎡, 정원 500㎡인 집 가격은 1만~3만대다. 평방미터당 위안화, 총 가격은 2,500만~3,000만 위안이다.
"정원 주택의 가격 탄력성은 엄청나고 기준이 없다. 쑨이는 “위치와 역사가 다르기 때문에 가격도 크게 달라질 것”이라고 말했다.
면적이 넓을수록 상업용 개발 가능성이 높아지므로 판매 가격이 높아집니다. Taiyuan Road의 방갈로는 확실히 Huaihai Road의 방갈로보다 더 조용하기 때문에 가격이 더 비쌉니다. ”
현재 정원용 주택의 가격은 일반적으로 유사한 도로 구간 및 유사한 지역의 주택 거래 가격을 기준으로 결정됩니다. Dahua Asset Appraisal Company는 상하이의 오래된 주택 평가를 전문으로 하는 평가 회사입니다. 리쩌자오(Li Zezhao) 회장은 인터뷰에서 "같은 집이라도 수천만 달러짜리 주택을 살 때와 '왕장맨션' 같은 새 부동산을 살 때 검사 관점이 다르다"고 말했다. 집을 볼 때 주로 보는 관점은 인문학, 역사, 감성, 스타일 등이다. 방갈로의 가치를 평가하려면 먼저 위치를 살펴보세요. 도심과 가까운 곳이 필수입니다. 투자이든 거주이든 오래된 주택에는 위치가 매우 중요합니다. 바닥 면적의 크기로 볼 때 정원이 없는 집은 방갈로로 간주되지 않습니다. 최고급 방갈로는 적어도 한 블록과 넓은 잔디밭을 갖추고 있습니다. 잔디밭이 크고 토지 면적이 넓을수록 가격 계수는 높아집니다. 역사와 문화의 축적은 더욱 중요합니다. 대부분의 오래된 방갈로는 한때 역사상 고위 인사가 거주했으며 한동안 유명했습니다. 처음에는 유명인이 지은 후 수십 년에 걸쳐 유명 인사들 사이에서 여러 번 소유주가 바뀌었습니다. 예를 들어, Xingye Road에 있는 방갈로에는 한때 장개석의 스승이었던 황진롱(Huang Jinrong)이 살았던 적이 있습니다. 오래된 방갈로는 조용한 환경과 독립적인 안뜰 스타일에 큰 관심을 기울이고 있으며, 키가 큰 프랑스 플라타너스로 둘러싸여 있는 것이 가장 좋습니다. 주변에 높은 건물이 지어지면 가치가 크게 감소합니다. 집의 구조도 방갈로의 가치를 결정합니다. 외부와 내부 모두 손상되지 않고 보존되어야 합니다. 몇십 년이 지나면 외관이 조금 낡아 보일 것인데, 바로 이런 느낌이 이 제품을 가치 있게 만드는 것입니다. "
오래된 방갈로의 내부 디테일도 가격에 큰 영향을 미칩니다. "가장 포토제닉한 코너는 사실 코너, 특히 벽 사이의 각도입니다. 이 곳만이 집의 깊이를 표현할 수 있다. 테라스는 정원과 주변의 탁 트인 전망을 제공하는 훌륭한 위치를 갖추고 있어 꼭 방문해야 할 곳입니다. "Li Zezhao는 난양로에 있는 Bei Runsheng의 오래된 집의 녹슨 문 손잡이, 지붕에 감긴 용, 계단에서 구슬을 가지고 놀고 있는 두 마리 용의 조각 등 방갈로의 오래된 세부 사항도 매우 가치가 있다고 말했습니다. , 그리고 벽에 붙은 장수 비문은 그림과 사다리꼴 기둥 각도 모두 집주인의 관심을 불러 일으켰습니다. “미국에 있는 친구가 만약 이 방갈로의 오래된 철창을 철거하고 뉴욕에서 팔았다고 말했습니다. , 그리고 그 이야기를 그에게 들었는데, 그는 그것을 최소한 US$10,000에 팔 수 있다고 했습니다. ”
중장기 투자
많은 부동산 중개인의 눈에는 주택 구입자가 기본적으로 둘로 나뉘면 구매자가 전혀 문제가 되지 않습니다. 카테고리, 거주용 및 투자용 Shao Fei는 스위스 화교와 함께 Fenyang Road에 있는 집을 구경한 적이 있습니다. “그는 자신이 초등학교에 다녔던 곳과 놀던 곳을 보여주었습니다. 그는 예산이 수천만 달러에 달합니다. 이제 집을 하나 더 사는 것보다 월세로 10,000위안 이상을 지출하는 것이 좋습니다."
개인 소비 시장에서는 화교 및 해외. Cushman & Wakefield? Fancheng(중국) 종합 주거 서비스 회사 Wu Shaocong 전무이사는 외국인이 70%를 차지하고 있으며, 그 외 홍콩, 마카오, 대만 출신의 고객이 있다고 밝혔습니다. 나머지 30%는 상하이 출신으로, 빌라 거주 경험이 1년 이상인 고객은 13.3%에 불과했습니다. >그리고 대기업들도 낡은 방갈로를 쫓고 있는데, 이런 소비는 투자성이 강해요. "부동산의 경우 은행 담보대출을 하면 가격이 오를 뿐입니다." 과대평가되고 과소평가되지 않아야 회사에 좋은 현금 흐름을 가져올 수 있습니다. Sun Yi는 말했습니다. Wu Shaocong의 관점에서 오래된 주택에 대한 투자는 일반 부동산에 대한 투자와 다릅니다. 투자 가치를 실현하기 위해 빈번한 거래에 의존하지 않지만 예술에 대한 투자와 마찬가지로 파악하려면 충분한 인내와 자신감이 필요합니다. 그 가치를 보호하기 위해서는 충분한 시간이 있어야 합니다.
방갈로의 투자 가치는 인수의 기회와 비전뿐만 아니라 후속 개조 및 개조에 따라 달라집니다. 또한 임대료와 재판매 가격에도 영향을 미치며 오래된 것을 그대로 유지하고 현대적인 시설을 추가하는 것이 원칙이라고 Zhao Jianping은 말했습니다. 오래된 외벽은 유지관리가 필요하므로 전문가에게 청소를 요청할 수 있으며, 필요한 경우 원래 색상에 가까운 페인트로 칠하는 것이 일반적입니다. 구리 손잡이와 걸쇠도 교체할 필요가 없습니다. 오래된 집의 느낌을 최대한 유지해야 하며, 목재 창문은 오래되어 바깥쪽을 향하고 있어야 합니다. 오래된 바닥은 샌딩 처리를 한 후 왁스칠을 해야 합니다. 부엌 전체의 스타일. 옛날 스타일은 습기를 방지하기 위해 바닥을 높이는 것이 좋습니다.
오래된 방갈로의 정원에는 대개 오래되고 울창한 귀한 나무들이 있어 전문 업체의 정기적인 관리도 필요하다. “조심하지 않고 '맛'을 파괴하면 집이 좋은 가격에 팔리지 않습니다.
Sun Yi는 현재 시장 상황에 따르면 Taiyuan Road에 있는 400㎡ 규모의 정원 주택을 월 11,000달러에 임대할 수 있으며 최소 임대료는 9,000달러라고 기자들에게 말했습니다. "많은 요인이 시장에서 오래된 방갈로의 '대군주' 지위를 결정합니다. 이는 단기적으로는 논쟁의 여지가 없는 사실입니다." Li Zezhao는 오래된 방갈로가 부동산의 '골동품'이며 증가에 매우 강하다고 말했습니다. 오래된 방갈로의 수에 있어서, 거래와 손이 바뀔 때마다 조건의 모든 측면이 지속적으로 개선되어 집 전체의 가치가 높아질 것이므로 투자자는 "중장기"로 오래된 방갈로를 보유하기를 원할 수 있습니다. 용어."
구추안휘와 '극동 최초의 고급 주택'
구추안휘는 상하이의 정원 주택에 투자한 초기 대만 사업가입니다. 그의 부모는 모두 상하이 출신입니다. 1997년에 그는 본토 건축자재 사업에 뛰어들었고 한때 건축 디자이너였습니다. 1999년 어느 날, Gu Chuanhui는 베이징 서부 도로와 Tongren 도로의 교차점을 운전하던 중 "아름다운 녹색 호"를 보았습니다. 그는 차를 멈추고 달려가서 살펴보았다. 마치 유람선처럼 생긴 4층짜리 녹색 호 모양의 건물이었다. 저도 그때 장쑤성에서 건물을 빌렸어요. 상하이에 있는 바다 주택을 많이 봤는데 기본적으로 전단벽식 식민지 건물이었는데 이 집은 기둥과 기둥 구조예요. 4년이 지난 지금도 충격에 빠진 구천희의 첫인상을 떠올리면 여전히 설렘이 남는다.
나중에 고천회는 정보를 확인한 결과 이곳이 한때 상하이 안료왕 오동원의 옛 거주지였으며 부유한 사업가 북윤성의 사위이자 삼촌이라는 사실을 알게 됐다. 건축가 I.M. 페이의 작품입니다. Wu Tongwen은 헝가리 건축가 Hudec에게 이 집을 디자인해 줄 것을 요청했습니다. 이것은 1938년에 완공되었을 때 Hudec의 마지막 작품이었습니다. Wu Tongwen은 당시 이 온실을 "극동 최초의 저택"이라고 불렀습니다. 엘리베이터, 에어컨, 바닥난방, 보일러실. "Hudec은 40년 넘게 아시아에서 가장 높은 건물인 상하이의 International Hotel을 설계했으며, I.M. Pei도 Hudec의 영향을 받았다고 말했습니다." Gu Chuanhui는 "Hudec은 호를 사용하는 것을 좋아했고, 이 집의 디자인 복도 계단과 천장에 많은 호가 사용되었으며 엘리베이터도 연잎 모양입니다. I.M. Pei도 기하학적 모양, 날카로운 각도 및 원뿔을 좋아합니다. ”
'문화대혁명' 당시 이 저택은 상하이 세발자전거 연맹이 사용하다가 상하이 기획원의 관할하에 놓이게 되었고, 그 옆에는 기획원이 새 건물을 지었습니다. 그리고 이 정원집은 사진관이 되었습니다. Gu Chuanhui가 문을 두드리고 들어갔을 때 방에는 사진 포스터 두 개만 있었고 공기는 암모니아 약의 악취로 가득 차 있었습니다. 에어컨 장치는 밖에 엉망으로 걸려 있었고, 정원에는 민방위 요새의 출구가 있었는데, 흰 타일로 덮여 있었다”고 구천희는 집을 사고 싶었지만 허락되지 않았다. 결국 그는 10년 동안 연간 128만 위안의 임대료를 지불했고, 임대 기간 동안 집을 수리하고 유지하는 데 500만~600만 위안을 쓰기로 약속했다. "당시 내 생각은 매우 단순했다. 상하이 사람으로서 이 훌륭한 건물을 보존해야 한다고 생각했다."
그러나 구추안휘의 다음 전개는 예상외였다. "상해의 뛰어난 건축물이기 때문에 수리는 반드시 문화국, 주택토지국, 기획국의 승인을 받아야 합니다. 모든 부서, 모든 전문가는 이론이 있고, 세미나는 2년 동안 진행되고 있으며, 구추안휘는 "비용은 냈지만 공사를 시작할 수 없었다"며 "나는 사업가인데 아직도 사업을 해야 한다"고 말했다. 드디어 집이 완성되었습니다. 민방위 요새 입구를 철거하는 데 4만 위안을 건넨 그는 4층을 침실로, 3층을 회사로 사용하고 1층과 2층에 PC방을 열었다”고 말했다. 상하이 인터넷 카페에서 호스트 컴퓨터와 LCD 모니터 비용이 시간당 20위안이었는데 1년 뒤에 인터넷 카페가 문을 닫았고 500만 위안을 잃었습니다.” >
'그린하우스'는 70년이 넘는 역사를 갖고 있는 집으로, 집 안의 누수 현상이 심각해 구천희가 지붕에 방수층을 새로 만들었으나 주택관리부에서 외부 청소에 동의하지 않았다. 외관, 벽의 누수는 해결되지 않았습니다. "벽에 작은 균열이 많이 있습니다. 타일을 제거하지 않고 어떻게 해결할 수 있습니까? 철근은 이미 녹슬었습니다." 구추안휘는 위층에 누워 있는데 큰 차가 지나갈 때마다 방이 흔들리는 것을 느꼈다고 말했습니다. "언제까지 계속 흔들릴 수 있을까요?" 어쩌면 20년밖에 살지 못할지도 모르겠습니다.
”
1999년은 상하이 부동산 시장의 바닥이었고, 2001년부터 본격적으로 상승하기 시작했다. 2002년 구추안휘는 싱가포르 사업가에게 1층과 2층을 빌려 레스토랑을 열었다. "Sunny Sky"는 한 달 임대료 200,000 위안, 임대 기간은 5 년입니다. 그러나 집주인 기획 연구소는 Gu Chuanhui의 전대에 반대했으며 현재 "Yanyangtian"은 Gu Chuanhui에게 4 개월 동안 임대료를 지불하지 않았습니다.
가장 고민되는 것은 엘리베이터 수리에 12만 위안을 지출하고 싶은데 보호부서에서도 고민이 너무 많다는 점이다. .책임감이 무섭다." 이제는 한 가지를 더하기보다는 한 가지를 덜 하는 수밖에 없다."