누가 "업주대회와 업위원회의 법적 지위가 불분명하다" 고 했는가?
주택 재산권의 민영화 정도가 지속적으로 확대되고 신형 주택단지가 계속 등장하면서 업주 자치단체가 생겨났다. 업주 자치단체는 업주가 부동산 업무를 편리하게 관리하고, 생활질서를 유지하고, 이익을 조정하고, 협상을 통해 관리 규약을 제정하고, 해당 규제 기관을 설립하여 형성된 새로운 사회 조직이라고 할 수 있다. 우리나라의 업주 자치단체는 주로 업주 대회와 업주 위원회가 있다. 최근 몇 년 동안, 전국 각 도시에 업주 자치조직을 설립하는 동네 비율은 크지 않지만, 업주 자치조직은 확실히 존재하고 있으며, 수량은 여전히 증가하고 있다. 업주 자치단체, 즉 업주 대회 또는 업주 위원회, 새로운 조직으로서 그 법적 성격은 무엇입니까? 업주대회와 업주위원회는 어떤 관계입니까? 업주 자치조직은 민사 주체입니까, 어떤 민사 주체입니까? 정당의 능력이 있습니까? 최근 몇 년 동안 일련의 문제들이 법학 이론과 사법실천에서 광범위하게 논란의 초점이 되었다. 이런 문제들에 근거하여 필자는 세 부분으로 우리나라 업주 자치조직의 법적 지위를 분석하였다.
첫째, 업주 대회는 우리나라의 진정한 업주 자치 조직이다.
우리나라에서는 업주 자치단체의 개념을 명확하게 제시하는 사람이 거의 없다. 2003 년 6 월 8 일 국무부는' 재산관리조례' 를 반포해 처음으로 업주 자치조직의 포지셔닝과 성격을 분명히 했다. 최근' 재산관리조례' (이하 조례로 약칭) 제 8 조는 재산관리구역 내 전체 소유주가 업주대회를 구성하며, 업주대회는 본 지역의 재산관리활동에서 전체 업주의 합법적 권익을 대표하고 보호한다고 규정하고 있다. 제 10 조는 업주 대회의 설립 방식을 규정하고 있다. 제 1 1 조는 소유주 총회에 부동산 관리 기업 선발 및 해고, 소유주위원회 위원 선출 및 교체 등 중요한 책임을 부여한다. 조례' 제 15 조는 업주위원회가 업주대회의 집행기구라고 추가로 규정하고 있다. 상술한 규정에서 우리는 업주위원회의 법적 지위와 관련 권리가 업주와 업주대회에서 비롯된다는 것을 분명히 알 수 있다. 업주와 업주 대회의 허가 없이는 업주 위원회가 일을 전개할 수 없다. 이것은 업주위원회의 법적 지위를 포지셔닝하기 위한 기본 전제조건이다. 그러나 조례에 따르면 업주위원회는 집행기관으로서 부동산 관리기관에 등록해 많은 권한을 부여받고 부동산 서비스업체와 부동산 서비스 계약을 체결할 수 있도록 규정하고 있다. 조례가 모순처럼 보이는 규정으로 인해 이해상의 착오가 생겨 업주위원회가 독립된 조직이어야 한다는 점을 강조하기 시작한 뒤 업주위원회가 독립의지를 가진 불법인단체라는 것을 토론하기 시작했다. 우리나라 민사소송법 제 49 조에 규정된' 기타 조직' 범주에 속하면 독립 당사자의 지위를 얻을 수 있다. 실생활에서 업주대회는 민주의사절차를 규정하고 있지만, 일부 업주위원회는 사실상 업주대회를 뛰어넘어 소수의 의지로 전체 업주에게 강요한 것이다.
"부동산 관리 규정" 을 자세히 살펴보면, (1) 업주 위원회가 업주 대회의 상설 집행기관일 뿐 의사결정기구가 아니라 업주 위원회가 업주의 이익과 관련된 사항을 결정할 권리가 없다는 것을 알 수 있다. (2) 부동산 회사의 선임권과 해고권, 업주 공약 제정권과 수정권을 누릴 수 있는 것은 업주위원회가 아니라 업주대회다. (3) 업주위원회는 업주대회의 결정에 따라 구체적인 사항의 시행을 책임지고 전체 업주를 대표해 적절한 부동산 관리 기업을 선임할 수밖에 없다. (4) 공공관리부의 사용, 보수기금 사용 등 중요한 의사결정 문제가 관련될 경우, 업주위원회는 업주대회를 열어 다수의 업주가 의지를 형성한 후에야 행사해야 하며, 업주대회를 대신하여 의사결정권을 행사하는 것이 아니다. 그러나 필자는 업주대회가 우리나라에서 실제로 업주자치기구라고 부를 수 있다고 생각한다.
둘째, 업주대회는 불법인단체로서 민사 주체가 되어야 한다.
우리나라 업주 자치조직의 구조로 볼 때 업주 대회는 구조가 느슨한 자치단체가 아니라 불법인 단체인 파트너쉽 조직과 매우 비슷하다. 파트너십에 비해 다음과 같은 유사점이 있습니다. (1) 파트너십 계약은 소유자 협약과 동일합니다. 업주 공약은 업주 간의 민사행위로 업주 자치와 자기관리의 원칙을 구현했다. (2) 재산 소유권은 모든 파트너 또는 소유주에게 속합니다. 파트너십과 업주 대회에는 자체 재산이 없다. 업주 대회는 업주가 제공한 특별 수리자금, 시설 설비, 주택재산 관리용 주택 등 공공재산에 대한 소유권이 없다. (3) 파트너십과 업주 대회 모두 독립적으로 책임을 질 수 없다. (4) 거래 이행 방식이 같다. 중대형 업주 중에서 업주는 서로 다른 이익과 요구를 가지고 있다. 업주가 동네 부동산 업무를 공동으로 관리하는 것은 분명히 비현실적이다. 업주위원회를 선출하여 구체적인 사무를 집행해야 하는데, 업주위원회는 업주대회의 집행 기관이 되었다. 그렇다면 업주대회는 비슷한 동업자인 조직으로서 전통 민법의 이원 구조 아래에서도 민사주체인지 여부에 대한 의문이 생길 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) 필자는 업주 총회가 민사주체 자격을 가지고 있는지, 즉 전통 민사주체 기준의 오해에서 벗어나 민사주체를 판단하는 새로운 구체적인 조건을 제시할 필요가 있다고 생각한다. 이러한 문제들의 논증은 업주 대회의 민사 주체 지위도 순조롭게 해결되었다는 것을 분명히 보여 주었다.
1. 민사 주체 기준의 오해와 새로운 민사 주체 표준의 수립.
민법에서 주체자격은 전제이며 주체자격을 가진 사람만 권리나 법률관계의 주체가 될 수 있다. 1890 이후 반포된' 독일 민법전' 은 자연인과 프랑스인을 민사주체로 하는 이원구조를 확립하고 권리능력제도를 한 사회주체가 민사주체 자격을 가지고 있는지 판단하는 기준으로 추상화했다. 이후 대부분의 대륙법계 국가들은 독일의 입법 모델을 답습하여 점차 권리능력이 민사 주체나 인격과 같다는 관념을 형성하였다. 우리나라 민법이론은 오랫동안 기본적으로 독일 민법전의 이원구조 이론을 고수해 왔으며, 사회 주체 (특히 자연인으로 구성된 동아리) 는 민사행위 능력과 민사행위 능력 (민사책임능력 포함) 을 갖추어야 민사주체가 될 수 있다. 이 이론은 단체법인과 같은 본질을 가지고 있지만 사람의 자격을 얻을 수 없는 단체, 즉 불법인단체 민사 주체의 지위를 인정하는 주요 장애물이 되었다.
사회의 존재로서, 특히 우리나라 사회경제의 발전과 인민생활의 필요성에 따라 불법인 조직의 법적 지위가 우리 학자의 관심을 빠르게 불러일으켰다. 1990 년대 말, 많은 학자들은 이전의 민사주체가 표준에는 약간의 편차가 있다는 것을 깨닫고 이론계의 파동도 입법에 반영되었다. 많은 전문 민사법이 어느 정도 불법인 조직의 특정 자격을 확정하기 시작했다. 우리는 (1) 권리능력이 민사 주체와 같지 않다는 것을 깨닫기 시작했다. 권리능력은 민사 주체의 같은 특징의 추상일 뿐, 단지 입법 기교일 뿐 민사 주체의 본질이 아니다. 이른바 무권리능력 조직은 민사주체가 될 수 없다. 권리능력이 없기 때문이 아니라, 정확히 민사주체가 될 수 없기 때문이다. (2) 행동능력 (책임능력 포함) 은 민사 주체의 자격요건이 아니다. 행동능력은 주체자격을 실현하는 방법일 뿐, 모든 민사주체가 행동능력을 필요로 하는 것은 아니다. 집단의 책임방식 (즉 대립에서 책임을 질 수 있는지 여부) 은 민사주체자격을 누리는 것과 반드시 연계되는 것은 아니다. (3) 권리능력은 인격을 가리킬 수 없다. 민사행위능력 개념의 의미는 법률주체의 차이를 밝히고 법률주체의 존재와 활동의 상태와 특징을 구체적으로 묘사하는 데 있다. 인격은 진정한 주체가 법적 관계에 참여하기 위한 전제 조건이다. 민사 행위 능력은 법률 주체가 민사활동에 종사할 가능성과 범위이다. 인격은 민사 행위 능력의 이론적 추상이다. 민사 행위 능력은 인격과 법률 존재의 상대적 구체화이다. 학자들은 새로운 민사주체 인정 기준을 제시했는데, 대표적인 것은 다음과 같다.
첫째, 민사 주체는 재산 자치를 가지고 있어야 하며, 재산의 소유자가 아니라 자신의 이름으로 재산을 받아들이고 처분해야 한다. 일정한 집단성을 가지고 있다. 그 구성원의 연대 책임은 그 민사 주체의 지위를 부정하기에 충분하지 않다. 둘째, 민사 주체의 기준은 법률에 의해 인정되고 자신의 이름으로 법적 행위를 실시할 수 있어야 한다. 법익이 있을 수 있다. 다른 학과와 구별할 수 있다. 셋째, 개인이나 조직이 재산 운반체가 될 수 있는 한, 거래를 완성하는 사명은 모두 민사 주체가 될 수 있다. 넷째, 민사주체는 당시 사회경제생활에서 독립의 이름으로 존재하거나 민사활동을 할 수 있는 독립적인 의지를 가져야 한다. 당시의 법률에 의해 인정되었다. 위의 견해에 근거하여, 필자는 조직이 민사 주체가 되는 데는 세 가지 조건이 있어야 한다고 생각한다. 하나는 자신의 독립된 명칭과 의지를 가져야 한다는 것이다. 두 번째는 자신이 가처분할 수 있는 재산을 가질 수 있다는 것이다. (재산 소유권은 없지만 일정 한도 내에서 자신의 이름으로 지배하고 처분할 수 있다.) 셋째, 당시에는 반드시 법적 인가가 있어야 했다.
소유자 회의는 시민 주체입니다.
이 문제에서 업주대회의 법적 지위에 대한 논의로 돌아가 업주대회가 이 세 가지 중요한 요소를 구비할 수 있는지 민사 주체가 될 수 있는지를 분석한다.
(1) 업주대회는 독립의지를 가지고 자신의 이름으로 존재하고 민사활동을 할 수 있다. 우리는 그룹이 일부 사람들의 단순한 조합 일 뿐이라면 회원과 독립적 인 실체를 형성하기에 충분하지 않다는 것을 알고 있습니다. "각 구성원의 의지와 의지가 형성될 때만 * * * * 그리고 * * * * 와 의지가 유기적으로 집단 의지를 형성할 때", "집단의 독립성은 그 구성원들이 모두 변하지만 독립에 영향을 주지 않는다" (로마 법학자 울비안어) 는 실질적인 집단을 형성하는 것으로 간주된다. 이런 관점에서, 전체 업주들은 업주 공약의 규정에 따라 업주 대회 회의를 열고 동네 내의 중요한 사항을 논의하고 표결함으로써 * * * 공감대를 형성하는 것은 전체 업주의 의지의 간단한 합이 아니며, 각 업주의 의지를 대신하는 것이 아니라 업주 멤버 이외의 독립단체 의지에 독립하는 것이다. 또' 업주대회 헌장' 에서도 업주대회가 규정에 따라 도장을 새기고 사용할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 업주위원회에 비해 업주위원회는 업주대회가 승인한 범위 내에서만 활동을 할 수 있는 것이 분명하다. 업주위원회의 인원 배치는 업주대회에서 결정한다. 동네 내 시설의 사용, 유통, 소유권 변경, 처분도 반드시 업주 대회의 특별 허가를 받아야 한다. 외국과 부동산 서비스 계약을 체결해도 계약 상대자를 자유롭게 선택할 수 없다. 따라서 업주위원회는 업주대회의 집행기구일 뿐 독립의지가 없다. 필자는 업주위원회가 업주대회의 이름으로 민사활동을 전개할 수밖에 없다고 생각한다.
(2) 업주대회는 일정 범위 내에서 자신이 지배할 수 있는 재산을 가지고 있으며, 독립된 민사이익을 가지고 있다. 업주 대회는 업주가 제공한 특별 수리자금에 대한 소유권은 없지만 시설 설비, 동네 부동산 관리용 주택 등 일부 공공재산도 있다. , 권한 범위 내에서 일정한 감독 관리권과 일정한 통제처분권을 가지고 있다. 업주대회가 지배하는 이러한 재산은 각 업주의 개인 재산과 독립적으로 존재하며, 일반적으로 업주의 개인 재산과는 무관하다. 새로운' 물권법' 은 소유주대회가 직권 범위 내에서 행위자에게 침해 중지, 위험 제거, 방해 제거, 손해 배상을 요구할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 업주대회가 자신의 민사이익과 타인의 민사이익을 구별할 수 있고 독립적으로 사용하고 처분할 수 있다는 것을 증명한다.
(3) 업주대회는 법률에서 명시적으로 규정한 조건에 따라 성립되고 운영되는데, 이는 우리나라 법률이 인정한 것이다. 법률의 확인은 통치계급이 현실 경제생활에 대한 개입을 반영하며 개인이나 조직이 민사주체가 되는 데 필요한 조건이다. 우선, 부동산 관리 조례는 행정법규로서 업주 대회를 규정하고 업주 대회의 설립 방식, 업주 대회의 직책, 업주 대회의 소집 방식, 회의의 종류 등에 대한 명확한 규정이 있다. 최근' 물권법' 은 소유주가 업주대회 (제 75 조) 를 설립할 수 있도록 규정하고, 업주대회의 결정이 업주에게 구속력을 부여하고 (제 78 조), 업주대회는 침해자에게 민사책임을 요구할 권리가 있다고 규정하고 있다 (제 83 조). 이 법들은 소유주 총회가 주관 부서에 등록하여 그 지위를 확정하도록 명시적으로 요구하지는 않았지만, 법률의 이러한 규정들은 실제로 업주 대회의 민사 주체 지위를 인정했다. 그리고 한 조직이 해당 행정등록을 하지 않았다고 해서 사법상의 주체자격과 행동효과를 맹목적으로 부정할 수는 없다.
셋째, 소유자 회의는 민사 소송의 주요 자격을 가져야합니다.
우리나라 민사소송법 제 49 조는 법인 이외의 시민과 조직도 민사소송의 당사자가 될 수 있다고 분명히 규정하고 있다. 《 최고인민법원 적용 민사소송 몇 가지 문제에 대한 의견 》 (이하 《 의견 》) 제 40 조에 따르면 민사소송법 제 49 조 중 다른 조직은 법에 따라 성립되고, 일정한 조직기구와 재산, 법인격이 없는 조직을 가리킨다. 일부 학자들은 소유주대회가 반드시 독립된 재산을 가지고 있는 것은 아니지만, 법률주체의 권리능력, 행동능력, 책임능력을 분리할 수 있을 뿐만 아니라' 민사소송의견' 의' 기타 조직' 의 요구에 부합하며, 업주 조직의 재산관리 소송 결과는 종종 재산을 근거로 하지 않기 때문에 업주대회 소송주체 자격을 부여해야 한다고 생각한다. 이런 관점은 순전히 소송 편의를 위해 일정 한도 내에서 소송의 조건과 범위를 완화할 것을 요구하는 것이다. 필자는' 민사소송의견' 제 40 조에 규정된' 일정한 재산' 이 독립소유권을 명시적으로 요구하지 않았다고 생각한다. 다른 조직이 상대적으로 일정 범위의 재산과 자금을 독립적으로 지배할 수 있다면 된다. 우리는 재산권 관련 문제를 너무 편협하게 이해해서는 안 된다. 현재 소유권과 소유권, 사용권, 처분권의 제한된 분리는 사실상 사회경제 발전의 추세가 되고 있다. 업주 대회는 업주가 제공한 특별 수리자금과 업주가 소유한 시설장비, 주택재산 관리용 주택 등 공공재산을 감독하고 관리하며 허가 범위 내에서 처분하고 처분할 수 있다. 업주대회는 법적으로 규정된' 기타 조직' 으로 분류될 수 있으며 당사자의 행동능력을 가지고 있다. 국회는 소송 주체 자격을 가지고 있다. 한편 업주위원회는 집행기관으로서 업주대회의 소송 대표로 업주대회의 이름으로 소송을 진행할 수 있어 업주, 업주대회, 업주위원회 간의 법적 관계를 더욱 명확하게 할 수 있다.
넷. 소유주 자치 단체의 법인 모델 개념
이상의 논술을 통해 필자는 (1) 업주대회가 진정한 업주자치기구로서 민사주체 자격과 당사자 행동능력을 가지고 있다고 결론을 내렸다. (2) 업주위원회는 상설 집행기구일 뿐 업주대회를 대표해 업주대회의 이름으로 민사활동을 하고 민사소송에 참여할 수밖에 없다.
그러나 오늘날의 모드에서 우리는 업주 대회의 이중 신분의 혼동을 피할 수 없다. 업주 대회의 명칭은 자신의 이름으로 행동할 수 있는 민사 주체뿐만 아니라 소송 절차를 통해 결정을 내리는 권력기관을 가리킨다. 집단으로서 업주 대회에 빠져들게 하는 것은 자신의 권력기관이다. 그 권력기관은 집단 자체의 오해로 실생활에서 불편과 혼란을 초래할 수 있다. 따라서 필자는 업주협회 등 다른 명칭으로 업주대회를 대체해 그 내부의 직능 기관과 구별해야 한다고 생각한다.
소유주자치조직에 관한 다른 국가 및 지역의 규정을 살펴보면 일반적으로 법인의 지위를 부여하고 회사와 유사한 법인 지배 구조를 제공합니다. 일부 학자들은 업주 단체기업화의 추세와 필요성에 대해 논의해 현대관리의 효율성과 현대생활의 편리함에 적응했다고 판단했다. (1) 관리단체는 자신의 이름을 법률행위로 삼아 권리를 획득하고 계약을 체결하는 것이 매우 편리하다. (2) 관리그룹 자체를 권리의무의 귀속점으로 만들어 거래 상대인의 편리성과 안정성을 높인다. (3) 소유권을 구분하는 건물을 개조하거나 정비하여 융자에 더욱 편리하다. (4) 주택과 토지세는 더욱 편리하다. (5) 소유권 건물 사용 관리를 구분하는 섭외 소송이 더욱 편리하다. 필자는 앞으로 우리 입법이 업주 자치조직을 이렇게 재구성할 수 있을 것으로 보고 있다. 업주 자치조직의 법인 지위를 확립하고, 그 동아리법인은 업주법인 (또는 업주협회) 등으로 불릴 수 있다. 그리고 업주 법인 (또는 업주 협회) 은 독립된 민사 주체 및 소송 주체 자격을 가지고 있습니다. 업주대회는 회사의 주주총회와 비슷하지만 업주법인의 권력기관이다. 전체 업주들은 업주대회의 심의와 의사결정을 통해 회원권을 행사한다. 업주위원회는 회사의 이사회와 비슷하다. 업주법인의 상설집행기관으로서 일상사무를 처리하고 업주법인의 이름으로 민사행위를 하고 그 대표로 소송에 참가한다. 물론, 이런 법인 모델은 단지 하나의 구상일 뿐, 중국의 구체적인 상황에 적합한지의 여부는 실전에서 더 검사하고 보완해야 한다.