부동산회사의 토지부가가치세와 소득세의 차이
부동산 기업의 토지 부가가치세와 소득세의 차이
"국가 세무국의 기업 소득 처리 방법 발표에 관한 고시"에 따르면 부동산 개발 및 운영 사업에 대한 세금'(국수발[2009] 제31호) 및 '토지 부가가치세 청산 관리 규정 발행에 관한 국가세무국 고시'(국수발[2009] 제31호) 91) 부동산개발사업자에게 부과되는 법인소득세와 토지부가가치세의 공제항목은 다음과 같은 유사점과 차이점을 가지고 있다.
1) 둘의 유사점
법인소득세와 토지부가가치세는 모두 소득(부가가치)을 기준으로 한다. 부동산사업자의 법인세는 개발상품의 판매수입(또는 준공 전의 판매수입)에서 공제항목을 공제한 과세소득에 대해 매년 과세됩니다. 토지부가가치세는 소득에서 공제액을 뺀 금액에 부과됩니다.
2) 둘의 차이점
⑴지가에 포함되는 항목이 다릅니다. 토지부가가치세는 토지사용권을 취득하기 위해 납부한 금액을 별도의 항목으로 기재하고 있으며, 법인세는 제품개발세액 중 '토지취득비 및 철거보상금'에 포함되어 있습니다.
⑵ 부동산개발비는 다양한 형태로 공제가 가능하다. 부동산 개발업체가 법인세 과세소득 공제항목을 계산할 때 주로 비용, 지출, 세금, 손실 및 기타 비용을 포함한다. 토지부가가치세 공제 항목에는 토지사용권 취득을 위해 납부한 금액, 부동산 개발비, 부동산 개발비, 부동산 양도 관련 세금 및 추가 공제 항목이 포함됩니다.
토지부가가치세 공제 항목 중 법인세와 다른 점은 부동산 개발비(관리비, 판매비, 금융비)는 실제 발생한 금액에 따라 공제되지 않지만, 실제 발생한 금액에 따라 일정 비율을 계산하여 공제합니다(10 이내). 퇴직연금 공제는 실제 발생한 비용을 기준으로 하는 것이 아니고, 총 토지비와 개발비의 20%를 기준으로 산정하여 공제합니다.
법인세의 세액계산비용 중 원천징수되는 부분은 세법의 규정에 따라 계산할 수 있습니다. 국수이발(2009) 제31조 제31조는 다음과 같은 발생(지급) 비용을 제외하고 과세 비용은 실제 발생 비용이어야 한다고 규정합니다. 즉, (1) 아웃소싱 프로젝트가 최종적으로 결제되지 않은 경우 전액 충분한 증빙 서류를 전제로 송장을 확보하지 못한 경우 부족한 송장 금액을 보류할 수 있지만 최대 금액은 총 계약 금액의 10%를 초과할 수 없습니다. (2) 지원 시설이 있는 경우. 공공주택이 아직 건축 또는 완공되지 않은 경우, 예산에 따라 합리적으로 건축비가 발생할 수 있습니다. 이러한 공공건축물 지원시설은 매매계약, 합의서, 광고, 모형 등에서 명확하고 취소 불가능하게 약속된 조건을 준수하거나 법규에 따라 건설되어야 합니다. (3) ***에 제출해야 하지만 아직 제출되지 않은 승인 및 건설 수수료와 재산 개선 수수료는 규정에 따라 보류될 수 있습니다. 부동산 개선 비용은 규정에 따라 기업이 부담해야 하는 부동산 관리 자금, 공공 건물 유지 자금 또는 기타 특별 자금을 의미합니다.
⑶지가 배분 방식이 다릅니다. 법인세 계산비용 중 국수법(2009년) 제30조 제31호는 기업의 비용을 다음과 같은 방법으로 배분하도록 규정하고 있습니다. 토지비는 일반적으로 바닥면적법에 따라 배분된다. 다른 분배 방법을 결합하는 것이 정말로 필요한 경우 세무 당국의 동의를 받아야 합니다. 토지개발과 부동산개발을 병행하는 경우 토지를 일괄적으로 취득하여 단계적으로 개발하는 경우로서 토지개발비는 토지의 전체예산비에 따라 승인을 받아 배분할 수 있다. 과세당국의 승인을 받아 전반적인 토지개발이 완료된 후 조정됩니다.
토지 부가가치세 공제 항목 중 "토지 부가가치세에 관한 임시 규정" 및 그 시행 규칙의 관련 조항에 따라 납세자가 토지 부가가치세를 얻기 위해 지불한 토지 가격 국가 통일 규정에 따라 지불되는 토지 사용권 및 관련 비용, 토지 취득 및 철거 보상 비용. 토지를 단계적으로, 일괄적으로 개발하는 경우 토지 면적법에 따라 분배하여 토지 공제 금액을 결정합니다. 각 프로젝트에는 일반 표준 주택과 비표준 주택 건물이 모두 있으며, 일반 표준 주택의 경우 건축 면적 기준에 따라 공제 항목을 분배하고 부가가치 금액을 별도로 계산해야 합니다.
⑷대출이자 공제가 다릅니다. 법인세 정산 시 차입이자 계산에는 자본화와 비용의 두 가지 처리 방법이 있습니다. 즉, 기업이 세법을 준수하는 제품의 건설 및 개발을 위해 자금을 차입하기 위해 발생한 차입 비용을 처리할 수 있습니다. 기업회계기준에 의거하여 그 중 금융비용 성격의 차입비용을 세전 공제할 수 있습니다.
토지부가가치세 청산시 이자비용은 별도로 계산하여 공제할 수 있으며, 기업은 비용에 포함된 이자비용을 비용에서 제외하고 이자비용과 함께 계산하여 공제해야 한다. 금융비용에 포함됩니다. 이자 비용이 특정 조건을 충족하는 경우 사실에 따라 공제하도록 선택할 수 있으며, 조건을 충족하지 않는 경우 공제액을 계산하도록 선택할 수도 있습니다. 자세한 내용은 다음 섹션인 이자 비용 할당 및 공제를 참조하세요.
⑸공제 항목에는 법적 자격 요건이 다릅니다. 법인소득세 계산에 있어서 국수법(2009) 제31조 제34조는 기업이 세금 계산 비용을 정산할 때 실제 지출을 취득해야 하지만 법적 증빙을 취득하지 못하므로 세금 계산에 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다. 실제로 법적 증명서를 취득하면 규정에 따라 세금 계산에 세금 비용이 포함됩니다.
토지 부가가치세 청산에 있어서 국수법 제21조 [2009] 제91호는 토지 부가가치세 청산 시 공제항목 금액을 계산할 때 실제 지출액을 취득해야 하지만, 법적 자격을 취득하지 않은 경우 공제가 허용되지 않습니다.
⑹ 사업비 회계방식이 다릅니다. 법인소득세 계산에 있어서 국수법(2009) 제31조 제29조는 기업이 개발, 생산한 개발제품은 제조원가법에 따라 측정, 회계처리해야 한다고 규정하고 있다. 그 중 제품개발비에 포함되어야 하는 비용은 원가대상으로 구분될 수 있는 직접비와 간접비이며, 부담으로 구분할 수 없는 동일한 원가와 단위비용은 직접적으로 포함된다. 이익과 배분의 원칙에 따라 대상을 비율의 원칙에 따라 각 비용 대상에 할당해야 합니다.
토지 부가가치세 청산 과정에서 국수이발(2009) 제17조 제91호는 부동산 개발 프로젝트가 국가 관련 부서에서 단계적으로 승인하고 등록한 프로젝트에 따라 청산되어야 한다고 규정하고 있습니다. 개발 프로젝트는 부동산 종류별로 분할 청산해야 하며, 부가가치 금액과 부가가치율을 별도로 계산하고 토지 부가가치세를 납부해야 합니다.
토지부가가치세는 국유토지사용권, 건물 및 부착물을 지상에 양도하고 소득을 얻는 단위 및 개인을 말하며, 양도소득에는 금전소득, 물질소득 및 기타 소득이 포함됩니다. 소득 공제 후 부가가치는 세금 계산의 기초로 국가에 납부하는 세금으로, 상속이나 증여의 형태로 부동산을 무료로 양도하는 것은 포함되지 않습니다. 납세자는 국유 토지 사용권, 건물 및 기타 부착물에 대한 재산권을 지상에 양도하고 소득을 얻는 단위 및 개인입니다. 과세 대상은 국유 토지 사용권, 지상 건물 및 기타 부속물의 재산권을 유료로 양도하여 얻은 부가가치 금액을 의미합니다.
지가상승액은 부동산 양도소득에서 소정의 부동산 개발비, 경비, 기타 비용을 뺀 잔액을 말한다. 토지 부가가치세는 4단계 누진세율을 적용합니다. 토지부가가치세는 실제로 부동산 수익을 반대하는 세금으로, 부동산을 운영하는 기업과 기타 단위 및 개인이 국유 토지 사용권을 유상으로 양도하는 것과 주택 매매 과정에서 얻은 소득을 말합니다. 개발비와 기타 지출을 공제한 부가가치 부분은 국가에 비례하여 납부하는 세금이다.
현재 중국의 토지부가가치세는 4단계 누진세율을 시행하고 있습니다. 부가가치세율이 높은 토지는 더 많이 부과되고, 부가가치세율이 낮은 토지는 덜 부과되며, 예를 들어, 부가가치가 20을 초과하고 50을 초과하지 않는 경우 세율은 30이고, 200을 초과하는 부가가치 부분에는 60의 세율이 적용됩니다. 전문가의 계산에 따르면 부동산 프로젝트의 매출총이익률이 34.63 이상이면 토지부가가치세를 납부해야 합니다.
(1) 세금 계산은 양도된 부동산의 부가가치를 기준으로 합니다.
토지부가가치세 부가가치세액은 과세대상 물건의 총매출액에서 관련비용, 수수료, 제세금 및 기타 항목을 공제한 잔액으로, 부가가치세와는 다릅니다. 부가가치세가 추가된 금액입니다.
(2) 과세 범위는 비교적 넓습니다.
세법에 따라 세금이 면제되는 경우를 제외하고 우리나라 영토 내에서 부동산을 양도하고 소득을 얻는 모든 단위 및 개인은 토지 부가가치세에 따라 토지 부가가치세를 납부해야 합니다. 세금 규정. 즉, 경제적 성격, 국내·외자기업, 중국인·외국인 여부, 부동산업을 전문으로 하는지, 부동산업을 겸업하는지 여부와 관계없이 과세활동에 종사하는 모든 단위 및 개인을 말합니다. , 부가가치세를 납부할 의무가 있습니다.
(3) 세율 이상의 누진세율을 시행합니다.
토지 부가가치세의 세율은 양도된 부동산의 부가가치율을 기준으로 결정되며, 부가가치가 높은 것에 대해 차등 계산을 시행합니다. - 부가가치세율이 높을수록 세금을 더 많이 내고, 부가가치세율이 낮은 사람은 세금을 더 적게 내고, 세율도 낮습니다.
(4) 사례별로 수집을 구현합니다.
토지부가가치세는 부동산을 양도할 때마다 부과되는 부가가치세입니다. 부동산 기업 소득세에서 토지부가가치세를 뺀 금액인가요?
'중화인민공화국 기업소득세법'과 그 시행규정에 따르면 '조세징수관리법'은 '중화인민공화국' 및 그 시행 부동산개발기업(이하 1. 기업은 규정에 따라 개발 프로젝트를 수행해야 합니다. 토지 부가가치세가 정산된 후 해당 연도 법인세 최종 정산에 손실이 있는 경우 다른 후속 개발 프로젝트가 있는 경우, 손실은 세법에 따라 향후 연도로 이월되어야 하며 다음 연도의 소득으로 이를 보충하는 데 사용되어야 합니다. 후속 개발 프로젝트는 개발 중이며 입찰에 성공한 프로젝트를 말합니다.
2. 기업이 규정에 따라 개발사업에 대한 토지부가가치세를 정산한 후 해당 연도 법인세 최종 정산에 손실이 있고, 납부한 금액이 없는 경우 후속 개발 프로젝트의 경우 다음 방법을 사용하여 해당 프로젝트의 토지 부가가치세를 계산할 수 있습니다. 부가가치세로 인해 프로젝트 개발의 각 연도에 법인세를 초과 납부하고 세금 환급을 신청할 수 있습니다.
(1) 프로젝트에서 납부하는 총 토지부가가치세는 프로젝트 개발의 각 연도에 실현된 프로젝트 매출을 기준으로 해야 합니다. 전체 프로젝트의 총 판매 수익에 대한 수익의 비율은 프로젝트 개발의 각 연도에 배분됩니다. 구체적으로 다음 공식에 따라 계산됩니다. 매년 배분되는 토지부가가치세 = 총 토지부가가치세 × (연간 프로젝트 판매 수익 ¼ 전체 프로젝트 판매 수익)
본 고시에서 언급된 판매 수익에는 부동산 판매로 간주되는 수익이 포함되지만, 기업이 판매한 부가가치 금액이 해당 부동산의 20%를 초과하지 않는 일반 표준 주거용 건물의 판매 수익은 포함되지 않습니다. 공제항목 금액.
(2) 프로젝트 개발의 각 연도에 배분되어야 하는 토지 부가가치세에서 해당 연도 법인 소득세 전 공제된 토지 부가가치세를 공제한 후, 잔액은 해당 연도에 추가로 공제해야 하는 토지 부가가치세에 속합니다. 해당 연도의 과세 소득을 조정하고 해당 연도의 환급 가능한 법인세를 규정에 따라 계산해야 합니다. 해당 연도에 납부한 법인 소득세가 환급에 충분하지 않은 경우에는 다음 연도에 손실로 이월되어 다음 연도의 과세 소득에 맞게 조정되어야 합니다.
(3) 상기 방법에 따라 토지부가가치세 배분이 조정되어 해당 연도에 과세소득이 플러스인 경우, 규정에 따라 법인소득세를 계산하고 납부해야 합니다. .
(4) 위의 방법에 따라 기업이 계산한 세금 환급 누계액은 프로젝트 개발의 각 연도에 납부한 실제 법인소득세 누계액을 초과할 수 없으며 초과 금액은 손실로 처리됩니다. 프로젝트 청산 연도에 발생하며 다음 해로 이월됩니다.
3. 기업은 세금 환급을 신청할 때 해당 프로젝트에 대해 납부한 총 토지부가가치세를 포함하여 환급 가능한 법인소득세 계산 과정을 설명하는 서면 자료를 관할 세무 당국에 제공해야 합니다. , 총 사업판매수입, 사업연도 판매수입, 매년 배분해야 하는 토지부가가치세와 세전공제된 토지부가가치세, 각 연도의 적용세율, 후속 개발 프로젝트 등이 있습니다.
4. 이 고시는 발행일로부터 효력을 발생합니다. 본 공고일 이전에 해당 기업이 토지부가가치세를 정산하고 후속 개발사업이 없으며, 본 공고 이후 토지부가가치세 청산으로 인해 아직 회복되지 않은 손실이 있는 경우 회사는 본 고시 제2조에 규정된 방법에 따라 과오납된 법인소득세를 계산하고 세금 환급을 신청해야 합니다. 부동산 법인세 및 토지부가가치세 정산 문제
법인세를 고정율로 과세할 경우 후속 개발비는 법인세와 무관하며 세전 공제도 불가능하다.
토지 부가가치세 청산에는 여러 가지 조건이 있습니다. 예: 1. 프로젝트가 완료되었습니다. 2. 소유자가 이사했습니다. 3. 매매율이 85% 이상입니다. 4. 프로젝트가 완료되었습니다. 등을 받아들였습니다. 일반 행정 규정을 살펴보십시오. 산시성 부동산 기업에 대한 토지 부가가치세 및 소득세 사전 징수율은 얼마입니까
납세자가 아래 두 번째 및 세 번째 항목의 조항을 제외하고 물품을 판매하거나 수입할 때 세금 비율은 17입니다.
다음 상품을 판매하거나 수입하는 납세자에게는 13의 세율이 적용됩니다: 수돗물, 난방, 에어컨, 온수, 석탄 가스, 액화 석유 가스, 천연 가스, 바이오가스, 주거용 석탄 제품 용도, 서적, 신문, 잡지, 사료, 비료, 살충제, 농업 기계, 농업 필름, 농산물 및 기타 국무원이 정하는 물품.
상품을 수출하는 납세자의 경우 국무원에서 달리 지정하지 않는 한 세율은 0입니다.
처리, 수리 및 수리 서비스를 제공하는 납세자의 세율은 17입니다. 납세자가 서로 다른 세율의 상품 또는 과세 서비스를 겸영하는 경우, 서로 다른 세율의 상품 또는 과세 서비스의 판매량을 별도로 계산합니다. 매출을 별도로 계산하지 않는 경우에는 더 높은 세율이 적용됩니다. 부동산 회사는 토지부가가치세를 어떻게 납부해야 합니까?
1. 납세자
토지 부가가치세 납세자에는 국유 토지 사용권, 지상 건물 및 그 부착물의 판매 또는 기타 수단을 통한 유상 양도가 포함됩니다(이하 부동산 양도라고 함) 모든 유형의 기업, 단위, 자영업자 및 기타 소득을 얻는 개인.
2. 세금 계산 기준 및 세율
토지 부가가치세는 납세자가 부동산을 양도함으로써 얻은 부가가치를 기준으로 합니다. 부가가치세란 납세자가 부동산을 양도하여 얻은 소득에서 소정의 공제항목을 공제한 금액을 말하며, 4단계 초세율 누진세율이 적용됩니다. :
토지 부가가치세율표
세율 1을 기준으로 등급세 계산 부가가치세액은 공제항목 금액의 50%를 초과하지 않습니다.
302 부가가치 금액이 공제항목 금액의 50%를 초과하고 100%를 초과하지 않는 경우 403 부가가치 금액이 공제항목 금액을 100% 초과하고 100%를 초과하지 않는 부분 200 504 부가가치가 공제항목을 초과하는 부분 200 603. 세금 계산방법
토지부가가치세 과세금액을 계산할 때 납세의무자가 취득한 부동산 양도소득을 우선적으로 사용한다. 해당 항목을 공제 프로젝트 금액을 공제하여 부가가치를 계산합니다. 그리고, 부가가치세액이 공제항목액을 초과하는 비율과 부가가치세액별로 납부할 토지부가가치세를 기준으로 부가가치세액 부분별 적용세율을 결정합니다. 이를 기준으로 추가 금액이 계산됩니다. 부가가치세 부분별로 납부하는 토지부가가치세의 합계액이 납세의무자가 납부하는 토지부가가치세 전체입니다.
납부 세액 계산 공식:
납부 세액 = ∑ (부가가치 × 적용 세율)
4. 주요 면세 조항
판매용 일반 표준 주택을 건설하고, 부가가치가 각종 규정에서 정한 공제 항목 금액의 20%를 초과하지 않는 경우 도시 구현 계획 및 국가 건설 수요에 관한 법률에 따라 취득 및 회수된 부동산을 면제할 수 있습니다. 세금에서. 묻고 싶습니다. 부동산 회사는 법인세와 토지 부가가치세를 이중으로 납부해야 하나요? 감사합니다.
둘 다 필수이며 중복되지 않습니다.
소득세는 주정부가 세금 지렛대를 이용해 소득을 조정하기 위한 조치입니다.
토지부가가치세는 부가세로 일종의 거래세이며, 국가가 유통링크를 통제하기 위한 조세조치이다.
국가적 관점에서 볼 때 두 세금은 서로 다른 기능을 갖고 있기 때문에 국가는 두 세금을 모두 납부해야 합니다. 비부동산 회사는 토지 부가가치세를 납부해야 합니까
"중화인민공화국 토지 부가가치세 임시조례"에 따르면: "제2조는 국유 토지 사용을 양도합니다. 권리, 토지에 있는 건물 및 그 부속물 재산(이하 부동산 양도라 함)을 소유하고 소득을 얻는 단위 및 개인은 토지부가가치세 납세자(이하 납세자)로서 토지가치를 납부하여야 한다. 부가가치세 임시 규정 시행 규칙은 다음과 같이 규정합니다. “제16조 납세자의 부동산 양도로 인한 소득이 프로젝트가 완전히 완료 및 정산되어 계산에 사용될 수 없는 경우 비용 결정 또는 기타 사유로 인해 토지 부가가치세가 사전 부과될 수 있습니다. 부가가치세는 프로젝트가 완전히 완료되고 정산된 후 정산되며 구체적인 방법은 지방 세무국에서 책정됩니다. 각 성, 자치구, 지방자치단체의 "고시"(Caishui [2006] No. 21)에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "3. 토지 부가가치세 사전 징수 및 정산 문제에 대해 모든 지방은 지역 부동산 산업의 부가가치 수준과 시장 발전 상황에 따라 주택 유형, 일반 주택, 상업용 주택에 따라 토지 부가가치세 사전 징수 방법을 더욱 개선합니다. 사전 징수율은 프로젝트 결산이 완료된 후 적시에 과학적, 합리적으로 결정 및 조정되어야 합니다. 세금을 납부한 경우 납세 제한 기간이 만료된 다음 날부터 지연 벌금이 부과됩니다. 세금 징수 및 관리법의 관련 규정 및 시행 규칙에 따라 완료 및 승인된 부동산 프로젝트의 경우 해당 면적이 판매 가능한 건물의 85%를 초과하는 경우 모든 부동산 건물에 대한 비용이 부과됩니다. 과세당국은 양도부동산으로부터 발생하는 소득과 공제금액의 비례 원칙에 따라 양도부동산에 대한 토지부가가치세를 납세자에게 청산하도록 요구할 수 있습니다. 모든 성, 자치구, 직할시 및 국가별 계획 시의 지방세무국이 규정한 “위의 규정에 따라 프로젝트가 완전히 완료되기 전에 부동산 양도로 얻은 소득이 정산된 금액은 비용 결정 등의 사유로 토지부가가치세 계산에 사용할 수 없는 경우, 토지부가가치세를 미리 징수하여 사업이 완전히 완료 및 정산된 후 청산하고 초과분은 환급받을 수 있습니다. 구체적인 방법은 각 성, 자치구, 직할시 지방세무국이 현지 여건에 따라 제정한다. 따라서 비부동산개발사업자가 사업이 완료 및 정산되기 전에 부동산을 양도하는 경우 규정에 따라 토지부가가치세가 사전 부과되며, 사업이 완료 및 정산된 후 청산이 이루어집니다. .
"중화인민공화국 토지부가가치세 임시조례"(1993년 138호) 제2조에 의거
국유 토지 사용 양도 압류(이하 부동산양도라 한다)를 취득하고 소득을 얻는 권리, 토지에 있는 건물과 그 단위 및 개인은 토지부가가치세 납세자(이하 납세자)이며 토지부가가치세를 납부하여야 한다. 이 규정에 따라 세금을 부과합니다.
정리하자면, 토지부가가치세는 토지부가가치세 납부대상을 부동산회사에만 국한시키지 않습니다.
비부동산 기업이 토지부가가치세 범위 내에서 부동산이나 토지사용권을 양도하는 경우 법에 따라 토지부가가치세를 납부해야 합니다.
광둥성에서는 개인과 기업 모두 비주거용 건물(상점, 사무실 건물, 주차 공간 등)을 판매할 때 토지부가가치세를 납부해야 합니다.