회사 이전은 위장해고인가요?
이 기사는 Chen Xi가 작성한 China Investment Network-PropTech Research Society에서 재인쇄되었습니다.
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Danke는 당황하고 있습니다
위기는 끝났는가?
거의 한 달 동안 지속된 긴장의 순간, 집주인과 세입자, 단케아파트는 서로 대립했다.
만약 전염병이 아니었다면 단커아파트는 2차 장기임대아파트로 등재돼 스타 상장사들의 주목을 받았을 것이다.
그러나 회사가 상장된 지 불과 며칠 만에 상황은 더욱 악화됐다.
방아쇠는 '임대료'에서 시작됐다. 전염병 초기에는 부동산 관련 기업들이 진심 어린 자선감면이든 감면을 위해서든 이런 '무임대료' 운동을 강요당했다. , 또는 이를 악물고 유혈사태를 일으키거나 좋은 평판을 얻습니다.
그런데 이 '선한 일'이 단케아파트에 도착하자 뭔가 잘못됐다.
분산형 장기임대아파트의 대표 브랜드인 단케는 20만 명에 가까운 소규모 집주인의 지지를 받고 있다. 단케의 무상임대 계획은 먼저 이들 20만 명의 집주인을 설득해 임차인에게 한 달간 임대료를 무료로 제공하는 것이다. , Danke와 협상하여 어려움을 극복했습니다.
그러나 집주인은 동의하지 않았다.
손실을 피하기 위해 일부 집주인은 단케를 우회하여 세입자를 퇴거시키고 갈등은 더욱 확대되었습니다.
40일이 지나 부정적인 여론은 다소 누그러졌지만, 여전히 달걀껍질 위기는 완전히 해결되지 않았다.
좋은 의도로 한 '선한 행동'이 나중에 파격적인 결과를 불러일으킨 이유는 무엇일까?
당시 상황을 돌이켜보면 단케아파트는 이러한 문제가 발생한 원인을 일선 영업직원들이 휴가 중이라 집에 머물면서 의사소통이 원활하지 않았기 때문으로 돌렸다.
“처음에는 의사소통이 잘 안 됐다.” 단케아파트 관계자는 지난 1월 회사가 무상임대 전략을 시작한 지 4~5일 만에 중국투자네트워크-프롭테크연구소에 회고했다. 30일 아파트 그제서야 고위 경영진은 일선 직원들로부터 문제를 알게 되었고, 그제서야 회사 내 갈등의 근본 원인이 드러나기 시작했다.
단케 아파트 관계자는 고위 경영진이 1월 22일 미국에서 돌아왔을 때 이미 전염병의 심각성을 깨닫고 귀국 후 비상 실무그룹을 준비했다고 회상했다. , 그들은 즉시 전략을 시작하고 배포했습니다. 이 작업에서는 일선 비즈니스 인력이 임대료 면제 협상을 위해 집주인과 일괄적으로 소통해야 합니다. 그러나 전염병 기간 동안 대부분의 직원은 집에 있었고 불안을 느꼈습니다. 또한 고객 서비스는 개인 휴대폰을 사용하여 소통했기 때문에 모니터링이 없었기 때문에 의사소통 기술에 일정한 불규칙성이 있었습니다.
단케아파트 관계자는 "보통 회사에서 고객센터에서 아웃바운드 전화를 걸 때 아웃바운드 통화 장비가 있을 것"이라며 "회사는 판매직원과 집주인, 세입자 사이의 의사소통 과정을 모니터링하게 된다"고 말했다. 또한 통신 품질을 제어합니다.
처음 갈등이 생겼을 때 집주인과 임차인은 단커의 400번 핫라인을 통해 민원을 제기하기로 했으나 400번 핫라인은 베이징 주민만 운영할 수 있어 응답률은 20%도 채 되지 않았다. 열악한 의사소통 채널을 악화시켜 Danke와 집주인 및 세입자 간의 갈등이 해결되었습니다.
단케 관계자는 현시점에서 위기가 상당부분 해결됐고, 회사는 업무 재개 이후 이미 렌탈 피크를 맞이할 준비가 되어 있다고 보고 있다.
그런데 이 위기는 어떻게 발생한 걸까? 갈등이 발생한 지 한 달 후, 집주인, 세입자, 단케 사이의 분쟁은 보류되었거나 완전히 해결되었습니까? 누가 타협을 했나요? '말문이 막힌' 알껍데기 내부자들은 이번 위기를 어떻게 평가할 것인가.
중국투자네트워크-프롭테크연구소는 2주 동안 집주인, 임차인, 내부 직원, 당케 관계자, 제3자 실무자 등을 인터뷰해 40일 '임대료 없는 문'을 복원하기 위해 노력했다. .” 분쟁의 원래 모습.
02
집주인이 '타협'했나요?
“오늘 전화해서 정상이라고 하더군요. 이제부터 임대료는 정상적으로 지급되며, 단케 집주인 단체에서는 지난 2월 26일 발행된 해지 통지서는 무효입니다.” , 항저우의 한 집주인은 Danke Apartment Today의 접근 방식이 "정말 어린이 놀이와 같다"고 말했습니다.
Danke 집주인 권리 보호 단체 대화
출처: Touzhong.com
2월 21일 저녁, 집주인은 집주인이 지불한 임대료를 받았다고 말했습니다. 단케 아파트. 이전에는 집주인들이 가장 중요하게 생각했던 것은 의뢰인인 단케아파트로부터 임대료를 제때에 받을 수 있는지 여부였습니다.
현재 아직 월세를 받지 못한 일부 집주인은 단케아파트와 반달 가까이 투쟁 끝에 '타협'할 준비가 돼 있다. 집세를 받을 수 있다고요." 모직 옷감.
”
Danke 집주인 권리 보호 그룹 대화
출처: Touzhong.com
Danke Hangzhou 집주인 Dawei는 Touzhong.com-PropTech Research Club에 실제로 다음과 같이 말했습니다. 단케아파트는 발병 전부터 계약대로 임대료를 제때 내지 못해 현재까지 2개월째 임대료를 체납하고 있으며 언제 임대료가 회수될지는 아직 알 수 없다. >
그러나 한편, 단케는 집주인에게 임대료를 연체한 것에 대해 또 다른 설명을 하고 있다.
단케 아파트 관계자는 이번 체납 상황에 대해 말했다. 2개월치 집주인은 해지합의가 아니거나 집주인 은행카드 번호에 문제가 있지 않는 한 존재할 수 없다.
다른 집주인에게 갚아야 할 임대료에 대해서는 단케아파트측이 밝혔다. 단케아파트와 집주인 사이의 협력 모델에 따르면 단케가 집주인에게 지불하는 임대료는 입니다. 선불 임대료는 향후 3개월간 임대료이므로 단케아파트가 집주인에게 이전 임대료를 지불할 가능성은 없습니다. /p>
Danke Apartment는 임대료를 받지 못한 집주인에게 언제 알릴까요? Touzhong.com - PropTech Research Institute, 계약에 따르면 Danke Apartment의 임대료 지불 기간은 영업일 기준 15일 이내에 임대료를 지불하는 것입니다. 집주인마다 지불금 징수일이 다르기 때문에 집주인이 임대료를 받지 못하는 경우에는 지불 주기 문제일 수 있습니다.
"우리는 계약을 위반하지 않고 임대료를 지불할 것입니다. 계약에 따라 소유자. "단커 아파트 관계자는 2월 21일 모든 대금 지급이 이뤄졌으며, 실제 계약 위반은 발생하지 않았다고 밝혔습니다.
단커 집주인 웨이보 폭로 스크린샷
출처 : 웨이보
그러나 집주인과 단케의 직접적인 분쟁은 2월 21일 지급일에도 끝나지 않았다.
2월 26일 저녁 한 네티즌에게 사건이 발생했다. 선샤인 솔레일은 단케아파트가 15일 동안 집주인의 임대료를 연체해 내지 않아 집주인이 한 달치 임대료를 면제해야 한다고 밝혔다.
집주인과 단케아파트 사이에 임대료 분쟁이 2월 2일 발생했다. 이달 초 많은 집주인과 세입자들은 2월 4일부터 단케아파트로부터 전화나 문자 메시지를 받았다고 말했다.
많은 집주인과 세입자들은 단케아파트가 그 기간 동안 문을 닫았다고 전했다. 한편으로는 전염병의 '불가항력'을 핑계로 집주인이 임대료 지불 의무 없이 계약을 종료하도록 강요하는 반면, 그들은 여전히 세입자로부터 임대료를 징수했습니다. 일부 세입자에게 임대료 변경을 요청했고, 실제 임대 계약이 만료된 세입자는 확인하기가 매우 어렵다고 합니다.
500명이 넘는 단케 아파트 위챗 권리 보호 단체에서는 많은 집주인이 말했습니다. 계약 변경, 임대차 해지 신청 등 모든 절차는 단케아파트 백엔드 운영을 거쳐야 하는데, 신청 승인 여부는 전적으로 단케에게 달려 있다.
집주인 양예는 거의 1채의 집을 맡겼다. 80㎡의 단케아파트를 4000위안이 넘는 가격에 계약기간이 한정돼 있었다.
그러나 1월 30일 양예는 임대료를 받지 못했지만 단케 직원으로부터 2건의 요구를 받았다. “처음에는 한 달 이상의 임대료 면제 기간이 의무화되었습니다. 두 번째에는 “보세요, 당신 집은 수익을 낸 적이 없으니 우리는 계약을 해지할 책임이 없습니다”라고 말했습니다. 아무런 조작이 없으면 결제가 이루어지지 않습니다. ”
양예는 단케아파트의 요청에 동의하지 않아 2월 15일 양예는 단케로부터 법적 책임 해고 서한을 받았다.
해지 편지 Danke 집주인으로부터 접수
출처: Touzhong.com
Yang Ye는 Danke 아파트가 실제로 '불가항력'으로 인해 계약을 해지하고 싶어했다고 믿었습니다.
계약 조건
출처: 중국 투자 네트워크
그러나 독립 평론가 Zhou Zhengguo는 원칙적으로 전염병이 불가항력으로 간주될 수 있으며 손실은 기정사실이라고 믿습니다. 향후 손실이 발생할 수 있다”며 “불가항력으로 간주되는지, 상황 변화로 간주되는지는 구체적인 상황에 따라 다르며 계약 가격을 임의로 변경하는 핑계로 사용될 수 없다”고 말했다. 일반적인 손실 위험은 정상적인 사업 운영 위험으로 간주되어 책임이 면제될 수 없으며, 이는 기업 자체가 부담해야 합니다.
집주인 양예는 집을 단커 아파트에 맡겼다고 솔직하게 말했습니다. 첫째는 번거로움을 덜기 위함이고, 둘째는 단커가 제시한 임대료가 지르루보다 200위안 높았기 때문이다. 하지만 이 사건 이후 양예는 다시는 집을 두 번째 집주인에게 넘기지 않겠다고 말했다.
집주인 Dawei도 Yang Ye와 비슷한 경험을 했습니다. 그는 89제곱미터의 집을 포기하겠다고 말했습니다. 잘 꾸며진 3베드룸 아파트를 2,800달러에 Danke Apartment에 임대했습니다. 그런데 현재 단케아파트는 임대료를 2개월째 연체 중이다.
“이틀 전 (Danke 아파트)에서 전화해서 15일 동안 (임대료)를 면제해 준 뒤 다시 임대료를 지불하겠다고 했습니다.”
Danke 고객 서비스 및 집주인과의 문자 메시지 대화
출처: Touzhong.com
Dawei는 집을 대출로 구입했으며 임대료는 원래 담보 대출을 지불하기 위해 사용되었지만 이제 Danke는 임대료를 내지 않아 경제 자원의 일부가 감소했습니다. 또한 전염병의 영향으로 급여 수입이 감소했으며 전반적인 경제 상황이 낙관적이지 않습니다.
"그냥 질질 끌고 있을 뿐이고 언제 돈이 들어올지 알 수 없다"고 말했다. 다웨이는 "전염병이 끝나면 집을 되찾을 계획이다"라고 말했다.
"2번째 집주인이 너무 믿음직스럽지 않고 사기에 실망했어요."
그러나 다웨이는 2월 27일 중국투자네트워크-프롭테크연구동아리에 1월 임대료는 받았으나 2월 임대료는 아직 받지 못했다고 통보했다.
“APP에서는 납부 날짜를 변경했는데 지금은 3월 6일로 표시되어 있는데 실제로는 2월 15일이어야 합니다.” 다웨이는 2월 임대료를 3월 15일까지 납부하지 않는다고 했습니다.
청두의 집주인 샹난씨도 비슷한 경험을 했다고 중국투자네트워크-프롭테크연구소에 지난 2월 3일 단케아파트에서 한 달간 임대료를 면제해달라는 연락을 받았으나 집이 전액 공제됐기 때문이라고 회상했다. 2월 16일, Danke Apartment는 다시 전화를 걸어 임대료 면제에 대해 물었습니다. Xiangnan은 여전히 거부하고 Danke Apartment에 기한 내에 지불하지 않으면 법원에 갈 것이라고 말했습니다.
“상대방이 지불을 위해 노력하겠다고했지만 다시는 아무 일도 일어나지 않았습니다.”
“그는 나에게 두 번 연속 임대료 면제를 통보하여 매우 걱정했습니다. 그룹 내 집주인들은 대금을 받지 못했다”고 말했다. 샹난은 임대료를 제때에 받을 수 있을지 우려를 표했다.
전염병 기간 동안 Danke가 무책임 해고를 시작한 적이 있나요?
“실제로 우리 집주인과의 계약 해지는 상거래 계약에 근거한 것”이라고 중국투자네트워크-프롭테크연구소에 관계자는 설명했다. 기혼 등의 경우 언제든지 Danke Apartment와의 계약을 해지할 수 있습니다. 동시에 단케 아파트와 집주인이 주도적으로 계약을 해지하는 상황도 있다. 예를 들어 동물원 주변 집의 임대료는 매우 높지만 동물원이 이전하면 집의 임대료를 감당할 수 없다. 또 다른 예로, 커뮤니티 주변에는 원래 쓰레기 처리장이 없었고, 근처에 쓰레기 처리장이나 병원, 고압 전기가 갑자기 나타났을 때 만족도가 특히 높았습니다. 이때 주택을 인수할 당시와는 전혀 다른 상황이었으며, 여러 가지 사정으로 인해 단케아파트가 주도적으로 계약을 해지하게 되었습니다.
“주로 시장 변화에 따른 것이라고 생각한다. 단케아파트가 건물주와 계약을 체결한 당시부터 지금의 임대 상황은 크게 달라질 것이기 때문이다. 장기간 적자 운영은 사실상 불가능하다”고 단케아파트 관계자는 퉁명스럽게 말했다.
집주인이 단케아파트와의 계약을 해지해 임대료를 강제로 변경해야 하는 세입자에 대해 단케아파트는 이런 상황은 극히 드물다고 밝혔습니다. 또한, 임차인이 임대료를 변경할 경우, 단케 아파트는 임대료 교환 시 최대 할인 혜택을 제공하며, 가사도우미가 이사를 돕고, 이사 비용을 지원하며, 임차인에게 서비스 수수료를 지원합니다.
이와 관련해 단케가 위와 같은 혜택을 제시했지만 계약기간을 1년 연장해야 한다는 세입자들의 의견이 많았다.
Danke 세입자 그룹 대화
출처: Touzhong.com
집주인과 Danke가 서로를 참을 수 없어서 Danke는 임대료 분할 지불을 시작했습니다. 2차 갈등은 더욱 심화됐다.
단케아파트의 한 집주인은 단케아파트가 집주인에게 임대료를 포기하고 계약을 해지하라고 강요한 이후로 집주인에게 임대료를 지불하는 방법에 대한 계획이 바뀌고 있다고 말했다. 집주인 입장에서 가장 용납할 수 없는 점은 단케아파트가 실제로 집주인에게 문자 메시지를 통해 앞으로 12개월에 걸쳐 월세를 돌려받을 수 있다는 사실을 통보했다는 점이다.
Danke가 집주인과 나눈 SMS 대화
출처: Touzhong.com
그러나 한 달치 집세를 12개월에 걸쳐 돌려준다는 내용에 대해서는 해당 Danke Apartment 담당자 그는 Danke Apartment에서 보낸 메시지가 아니라고 부인했습니다. 만약 Danke Apartment 내부에서 보낸 메시지라면 메시지 시작 부분에 "Danke Apartment"라는 단어가 표시될 것입니다. 메시지 시작 부분에 관련 단어가 없었습니다.
이름을 밝히고 싶지 않은 Danke의 내부 직원은 PropTech 연구소에 위 문자 메시지가 사실일 수도 있다고 말하는 사람도 있고, 거짓이라고 말하는 사람도 있지만 현재 많은 집주인이 할부를 채택했다고 말했습니다( 징수) 이렇게 하면 2월 임대료를 최대 24회까지 분할할 수 있습니다.
집주인과 단케아파트의 40일간 교착상태, 세입자들의 상황은 어떠한가?
03
곤경에 처한 세입자
“집주인이 돈을 받았습니다”, “집주인이 나를 찾지 않았습니다”, 2월 26일, 인 베이징 Danke 권리 보호 팀의 WeChat 그룹에서 일부 임차인이 최신 소식을 공유했습니다. 동시에 Shenzhen Danke 세입자 토론 그룹에서는 일부 세입자가 비슷한 정보를 전달했습니다. 집주인이 돈을 받지 못하고 퇴거시키는 것에 대한 두 위챗 그룹의 이전 불안은 다소 완화된 것으로 보입니다.
Danke 집주인 권리 보호 그룹 대화
출처: Touzhong.com
그런데 일주일 전, 세입자는 두 사람 사이의 줄다리기에 휘말렸습니다. 집주인과 Danke.
“어제 돌아와서 벌써 길거리 생활을 하고 있었어요.”
2월 21일 베이징 단커아파트 세입자는 200여명이 모인 권리보호단체에서 이렇게 말했다. : "당케가 와서 이사하라고 해서 다시 왔어요. 그런데 막상 와보니 공동체에도 들어가지 못하게 됐어요."
임차인은 집주인과 단케아파트가 부도나서 그랬다고 한다. 그는 이제 노숙자가 되었습니다. 그는 집으로 돌아와 Danke Apartment가 마련한 빈 방에서 생활하게 되었습니다.
베이징 단커아파트 세입자 왕 레이는 지난 2월 14일 중국투자네트워크-프롭테크연구소에 근무 중 집주인으로부터 전화를 받았다고 전했다. 집주인은 Wang Lei에게 Danke Apartment가 임대료를 제때에 지불하지 않았기 때문에 Danke Apartment와 체결한 계약에 따라 집을 20일에 회수할 것이라고 말했고 Wang Lei는 집을 구하여 미리 이사하도록 요청 받았습니다.
Danke 임차인 그룹 대화
출처: Touzhong.com
이런 이유로 Wang Lei는 Danke 아파트에 4번이나 전화를 걸어 문의를 했다고 합니다. 그러나 네 번째로 Danke Apartment는 집주인이 정말로 그 사람을 퇴거시키면 Danke Apartment에 다시 연락하겠다고 답했습니다.
2월 19일 집주인은 왕레이에게 다시 전화를 걸어 단커아파트가 임대료를 내기로 합의했지만 3월 이후까지 기다려야 한다고 말했다.
“Danke는 우리가 안심하고 살 수 있고 그들이 문제를 해결할 것이라고 말했습니다. 그러나 집주인이 돈을 받지 않으면 Danke가 실제로 문제를 해결했는지 확신할 수 없습니다.” 왕레이는 이에 대해 우려를 표명했다.
베이징 외에도 선전과 상하이에서도 세입자들이 단커아파트와 분쟁을 벌이고 있다.
상하이 단커아파트 임차인 왕양은 전셋집 만기가 올해 5월에야 만기라고 했으나 2월 7일 집주인이 왕양에게 와서 월세를 받지 못했다고 말했다. 2월 10일 Danke 아파트에서 결제를 하려면 자물쇠를 교체해야 했고, Wang Yang과 그의 룸메이트 3명을 "초대"할 계획이 있었습니다.
2월 10일 오후 3시, 집주인은 왕양에게 다시 찾아와 왕양에게 경고했다. 15일 변경될 예정이며 결제는 불가합니다.”라고 입력하세요.
왕양은 단케아파트 가정부에게 이 문제를 문의해 해결방안을 모색했다고 가정부가 먼저 신고했다고 한다. 리더에게 말했지만 리더는 응답하지 않았습니다.
2월 12일 오후 단케아파트는 왕양에게 당분간은 정상적으로 살겠다며 집주인이 다시 찾아와 단수, 전기, 자물쇠를 끊겠다고 위협하면 임차인이 신청할 수 있다고 답했다. 임대 면제의 경우 Danke와 집주인은 계약이 종료된 후 Wang Yang이 Danke 아파트에 정착할 수 있으며 300 이내의 가격 차액을 신청할 수 있습니다.
2월 16일, 왕양의 집주인은 단케로부터 3월 2일에 대금을 지급할 것이라는 전화를 받았다. 집주인은 Wang Yang에게 3월 2일까지 아파트에 살 수 있다고 말했습니다. 그러나 집주인이 3월 2일에 Danke 아파트로부터 2개월치 월세만 받았고 Wang Yang과 그의 룸메이트가 계속 임대를 원할 경우에는 다음과 같은 사항을 제공해야 합니다. 집주인은 Danke 아파트의 한 달 임대료를 지불하고 Wang Yang과 다른 사람들이 이 조건을 받아들이지 않으면 이사해야 합니다. 집주인은 또한 Danke와의 계약을 종료하고 Danke에게 청산된 손해 배상(2개월 임대료)을 청구할 것입니다.
"오늘 아침에는 알껍질에서 탈출할 예정이다"라고 왕양은 퉁명스럽게 말했다.
이 때문에 왕양과 그의 룸메이트들도 각자의 인연과 주택중개업체 채널을 활용해 전염병 시기에 적당한 새 집을 찾은 뒤 이사를 시도했다.
안타깝게도 왕양이 이사하던 중 숙소 관리인과 자원봉사자들에 의해 쫓겨났다.
이제는 집주인이 단케의 계획을 받아들이고 집주인에게 임대료를 분할 지급해 일시적으로 상황이 안정됐지만, 우리는 그래도 최대한 빨리 이사할 계획이라고 말했다.
임차인과 단케아파트 사이에 체결한 임대차계약이 만료되지 않은 경우, 집주인이 직접 임차인에게 퇴거를 요구할 권리가 있나요?
샤오사 중국은행 법률연구회 이사는 집주인(집주인)과 단케는 신탁관리관계만 있고, 집주인(집주인)과 임차인은 임대관계에 있다고 말했다.
임차인이 약정대로 임대료를 지불했다면 단케에게 임대료를 지불했다고 하더라도 법적으로 소유자(집주인)에게 지불한 것으로 간주되며 소유자(집주인)는 임차인에게 퇴거를 요구할 권리가 없습니다. 방.
04
단케아파트 패닉의 배후
자선행위로 여겨졌던 '임대료 면제'는 결국 세입자에게 전가돼 정말 실망스럽습니다.
당케가 처음 '임대료 없는' 정책을 펼쳤을 때 재정적인 계산을 했나요? 아니면 처음부터 집주인과 임차인이 간접적으로 부담하도록 의도된 것인가? Danke의 현재 위기는 "선한 행동"을 사용하여 어리석은 일을 한 결과입니까? 계약 해지는 비효율적인 자산을 처분하기 위해 의도적으로 전염병을 이용하고 있습니까?
지난 40일 동안 에그쉘의 입장에서 그들은 무엇을 했나요?
단케가 세입자에게 지급한 '임대료 혜택'은 지난 2월 3일로 거슬러 올라간다. 이날 단케는 우한으로 돌아갈 수 없는 세입자에게 한 달치 집세를 돌려준다고 밝혔다. 그 외 지역에서는 상황에 따라 보조금이 지급될 예정이며, 보조금은 3월 2일 이후 Danke 앱 지갑으로 반환될 예정입니다.
2월 14일, 단케 아파트는 전염병 기간 동안 '단케 집주인 지원 계획'이라는 프로그램을 시작했으며, 전염병 기간 동안 집주인은 한 달치 임대료를 사랑으로 지원해야 하며 집주인이 지원해 주기를 바랐습니다.
집주인은 세 가지 선택권이 있는데, 하나는 계약 만료 시 1개월치 임대료를 돌려주는 것이고, 다른 하나는 1개월치 임대료를 무상으로 지원하는 것이다.
집주인은 세 가지 옵션 중 하나를 선택해야 하나요? 다른 옵션은 없나요?
Danke 집주인 지원 계획
출처: Danke 아파트 WeChat 공식 계정
“집주인이 세 가지 옵션에 동의하지 않으면 우리도 예약했습니다. 그가 와서 이 문제를 보고할 수 있는 또 다른 입구가 있습니다.”라고 Danke Apartment 책임자가 말했습니다.
"나는 선택한 적이 없다. 이 세 가지 선택은 나의 주관적인 바램이 아니다. 왜 선택해야 하는가"라고 항저우의 한 집주인은 "많은 집주인이 이런 논리를 갖고 있다"고 말했다. 2월 17일, Danke는 WeChat 공식 계정에 다시 한 번 집주인에게 계약을 해지하고 임대료를 면제하도록 강요하는 다른 한편으로는 신규 임차인, 기존 임차인 및 갱신 임차인을 시작했다는 내용을 게시했습니다. 갱신 임차인의 경우 첫 달 월세 50% 감면, 3월 월세 50% 환불 등 관련 혜택도 제공된다.
Danke의 임대료 면제 설명
출처: Danke Apartment WeChat 공개
그러나 Danke의 '선한 행동'은 세입자의 신뢰를 얻지 못했습니다.
“임차인은 1년 동안 거주해야 하며 그렇지 않으면 할인이 차감됩니다.” Danke의 내부 관계자는 Danke의 조치는 단지 오래된 사용자를 묶어서 최소화하는 것이라고 말했습니다. 임대를 종료한 사람의 수, 현금 흐름을 유지합니다.
임대를 하고 있는 일부 임차인은 중국투자네트워크-프롭테크연구클럽에 관련 보조금을 신청할 자격이 없다고 말했다. 그 이유는 임차인이 보조금을 받을 수 있는 전제조건은 에그에 거주할 수 없다는 점 때문이다. 일반적으로 전염병으로 인해 Shell Apartments의 세입자.
Danke 아파트의 보조 애플리케이션 인터페이스 스크린샷
출처: Danke 앱
이와 관련하여 PropTech 연구소는 Danke Butler에게 문의했는데, 그는 임차인이 2월 1일부터 2월 10일까지 입주한 사람은 보조금을 받을 수 없습니다.
“그는 말장난을 너무 잘한다. 그(단케 아파트)가 세입자에게 제공하는 모든 우대 정책은 목적이 있다”고 단케 내부 관계자는 말했다.
후양은 단커 아파트가 임차인에게 조건부 임대료 면제를 제공한다고 밝혔다. 우한 지역에서는 1개월, 우한 이외 지역에서는 10일 면제지만 이 면제 수수료는 임차인의 미래를 위해서만 사용될 수 있다. 서비스 비용, 관리비 등은 철회할 수 없으며, 임대 계약을 갱신하거나 취소하지 않는 임차인은 할인 및 혜택을 누릴 수 없습니다.
그러나 집주인 측에서는 그들(단케아파트)이 싸워온 임대료 면제가 잘 생각해보면 가위차이가 있다고 말했다.
집주인과 임차인 사이에 체결한 계약서를 무시하고 여론의 소용돌이에 휘말려 현금도 빼내려는 단케의 상황은 정말 위험하다%3F
2월 14일 같은 날, 베이징 하우스(Beijing House)는 Danke Apartment의 이사가 Danke Apartment가 전례 없는 위기에 직면했다고 공개적으로 밝혔습니다. 현재 단케에는 60만 채의 주택이 있는데(60만 채는 단케 담당자가 제공한 자료), 그 중 2/3는 비용이 절감되지 않고 공실률이 높아 재정 증가로 직결된다. Danke 아파트에 대한 압력.
단케아파트는 자본 흐름이 중단되는 것을 막기 위해 일련의 현금 흐름 절약 조치를 취해야 했다.
Danke Apartment는 부동산을 빨간색, 녹색, 노란색의 서로 다른 색상으로 표시된 세 가지 범주로 나눕니다. 그 중 빨간색은 임대가 어렵고 칸막이가 없으며 손실이 많은 주택을 나타내고, 녹색은 일반적으로 주택 가격이 저렴하고 임대료가 높으며 수익성이 좋은 주택을 나타내고, 노란색 주택은 손익분기점 주택을 나타냅니다.
태그 이후 단케 아파트는 적자 매물 계약 해지, 녹색 매물 집주인과 강력히 협상, 무임·황색 매물 노력 등 다양한 태그에 따라 매물을 최적화할 예정이다. 등을 보유하고 있으며 이러한 계획의 시행 결과 집주인은 현재 계약을 해지하고 임대료 면제 기간을 가지며 일부 임차인은 양도를 요구하고 있습니다.
제보자 Xia Yu는 과거 Danke 아파트가 시장에 상장하기 위해 주택을 계속 구입했다고 중국 투자 네트워크-PropTech 연구소에 밝혔습니다. 위치가 좋지 않습니다. 파티션도 포함됩니다.
“위치가 좋지 않은 집과 칸막이가 있는 집은 수익성이 없습니다.” Xia Yu는 이제 재정적 압박에 직면해 있기 때문에 Danke Apartment는 수익성이 없는 부동산 중 일부를 판매하기 위해 전염병을 이용하고 있다고 말했습니다. 집이 닦여졌습니다.
단케아파트의 당초 계획은 규모 확대와 매물 요건 충족을 위해 우선 부동산을 취득한 뒤, 새해 이후 임대 성수기를 활용해 취득한 부동산을 임대하는 것이었다. 예상치 못한 전염병의 발생으로 인해 연휴 이후 임대 수요가 급격히 감소했고 Danke Apartment의 희망적인 생각은 물거품이 되었습니다.
“캐피털체인에 대한 압박이 있다. 집주인과 임차인의 일련의 운영을 통해 단기 자금 압박을 완화할 수 있다”고 장기임대아파트 실무자 송이 씨는 직설적으로 말했다. , “공실률 높으면 버려라. 수익률 낮은 자산 일부, 자산 배분 최적화”
공실률과 관련해 단케 관계자는 장기임대아파트 업계로서는 춘절 이후가 복귀 성수기라고 전했다. 이 단계에서 Danke Apartment의 사업 규모는 연간 3분의 1을 차지할 수 있지만 올해는 전염병의 영향으로 성수기가 지나갔습니다.
게다가 Danke Apartment는 매년 성수기를 대비하여 많은 준비를 하고 있으며 전염병 기간 동안 사람들은 직장에 복귀할 수 없으며 Danke Apartment의 정상적인 업무는 정상적으로 수행될 수 없습니다. 따라서 Danke Apartment 자체는 확실히 운영될 것입니다.
그런데 이 문제는 단케에게만 일어나는 것이 아니라 거의 모든 장기임대아파트 업계가 직면하고 있는 과제, 왜 단케는 여론의 폭풍 속에 서 있는가%3F
40일간의 롤러코스터 속에서 단케는 외부적인 어려움은 물론 내부적인 어려움까지 겪었습니다
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“맙소사, 단케 아파트는 실제로 3월에 직원들에게 급여를 지급할 예정입니다. 대부분의 기술 부서 직원들은 2월에 베이징 기본급만 지급할 것입니다. ? "1월 29일 Danke 직원이 Maimai Job Comments에 메시지를 남겼습니다.
Danke 직원이 소식을 전하는 스크린샷
출처: Maimai
정보 제공자 Xia Yu는 PropTech Research에 봄 축제가 끝난 지 며칠 후 Danke Apartment의 영업 부서, 기능 부서 및 관리 부서의 많은 사람들이 팀 감독자 또는 심지어 리더로부터 다음과 같은 WeChat 음성 알림을 받았다고 말했습니다. 폐렴대유행, 집에 계시는 분들은 1월 월급을 3월까지 미루고, 3월 10일 최저임금의 70%만 지급하겠습니다. 2월에 입사하지 않을 경우, 1월 급여는 지급되지 않습니다.
Danke Apartment 내부 작업 그룹 통신
출처: Touzhong.com
Danke Apartment 내부 작업 그룹 통신
출처 : Touzhong.com
“2019년에도 연말 상여금을 지급하지 않은 분들이 아직도 계시고, 주택수금 부서는 대부분 기본적으로 휴무 상태입니다. "Xia Yu는 다음과 같이 밝혔습니다. "안목 있는 사람이라면 해고나 비용 절감이 필요할 수 있다는 것을 한눈에 알 수 있습니다.
2월 25일 단케의 3년차 직원이라고 주장하는 한 네티즌은 급여 지급이 지연된 것 외에도 회사로부터 자진 사퇴를 요구하는 해고 통지를 받았다고 올렸다. 사임하세요.
Danke 직원의 Weibo 폭로 스크린샷
출처: Weibo
그러나 Danke는 Maimai에 대한 이들 직원의 진술에 동의하지 않습니다.
p>“그냥 일반적인 인원 이동이고, 조정 비율이 10%를 넘으면 안 된다.
"단케아파트 관계자는 단케아파트 내부 인력의 최적화는 현 단계에서 일시적으로 이뤄지는 것이 아니라 상시적으로 이뤄지고 있는 것이라고 말했다. 플랫폼은 뛰어난 인재들과 함께 성장하기를 희망한다. 이에 부적절한 직원은 제거될 것이며 기업 내 적자생존은 단기적인 것이 아니라 현재 진행 중입니다. 그러나 실제로 Danke의 내부 직원에 따르면 Danke Apartment는 곧 캠퍼스 채용을 시작할 예정입니다. , Danke Apartment는 실제로 직원을 해고하고 있습니다.
“일부 기능 부서 등 이전에 불필요한 직위가 많이 이동되거나 해고되거나 축소될 수 있는 부분이 줄어들 수도 있고 없을 수도 있을 것 같아요. 맞습니다." Danke의 내부 직원은 China Investment Network PropTech Research Institute에 말했습니다.
지금까지 이 '무임대문'에서는 집주인과 세입자, 내부 직원, 단케아파트 등이 모두 서로 다른 의견을 내놓고 있으며, 실제 상황이 무엇인지는 아직 알 수 없다.
그렇다면 장기임대아파트 업계에서 단케의 문제는 그 자체에서 오는 것인가, 아니면 업계의 모델인가?
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Danke는 40일 만에 장벽을 돌파합니다
전염병 이후 업계는 개편됩니다
전염병 속에서 Danke 아파트는 '무료' '문 임대'로 인한 위기는 단지 증상일 수도 있다.
장기 임대 아파트 전문가인 웨이 윤은 현재 Danke 아파트의 곤경이 '과도한 임대 대출, 과도한 확장으로 인한 주택 품질 불균형' 등 여러 요인에 의해 영향을 받고 있다고 믿습니다. + 외부 환경 점유율 + 전염병 상황”.
또 다른 업계 관계자도 “셰프의 손에 있는 칼은 맛있는 음식을 만들 수 있지만 범죄자의 손에 있는 것은 살인 무기다. 칼의 잘못이 아니다”라고 말했다. , 하지만 달걀 껍질 자체의 문제입니다."
"장기적으로는 Danke가 자본 사슬에서 어려움을 겪고 있을 수도 있습니다. 주관적인 의식과 객관적인 환경 요인을 모두 가지고 있습니다. Liu Guangyu 선배." 부동산 평론가이자 Zhuge 주택 운영 센터 총책임자는 "가장 큰 문제는 운영 플랫폼이 진정한 원래 의도와 양측의 신뢰를 잃었다는 것"이라고 말했습니다.
Liu Guangyu는 최근 단케와 임차인 권리 보호에 대한 부정적인 소식이 전해진 가운데, 현재 에그쉘 아파트는 맹목적인 확장 상태에 빠져 법적 수익의 가장자리에서 방황하고 있습니다.
또 다른 장기 임대 아파트 창업자는 확장에 바쁘고 빠른 성공을 열망하는 것이 자본 흐름을 부족하게 만들었고, 이것이 현재의 단케 아파트를 곤경에 빠뜨린 원인이 될 수 있다고 말했습니다.
단케아파트는 깜짝 매물을 올리기 위해 무작정 확장하고 있는 걸까?
단케아파트 투자설명서에 따르면, 단케아파트는 2015년 설립부터 2019년 9월 30일까지 406,700개의 객실을 관리했으며, 2019년 11월 30일 현재 이 데이터는 432,700개에 달했다. 작년 말 두 달 동안 Danke Apartment는 26,000개의 새로운 객실을 확보했습니다.
급격한 규모 확장의 이면에는 막대한 손실이 있었습니다. 2017년 Danke Apartment는 2억 7,200만 위안의 순 손실을 기록했으며, 2019년 첫 9개월 동안의 순 손실은 13억 6,900만 위안이었습니다. 순손실은 25억1600만 위안이었다.
업계에 다년간 몸담아온 한 감사관은 중국투자네트워크-프롭테크연구소에 단케아파트가 공개한 자료를 바탕으로 단기 지급여력 측면에서 단케아파트의 2017년 유동비율을 밝혔다. 2018년에는 0.69로 Danke Apartment의 유동자산이 유동부채를 충당하기에는 멀고 재무위험이 상대적으로 높다는 것을 보여줍니다.
Danke 재무 데이터
출처: Danke Prospectus
또한 Danke Apartment 투자설명서에 따르면 2017년 Danke Apartment 운영 활동으로 인한 순현금흐름은 다음과 같습니다. 이는 2018년 -11억 6400만 달러에 비해 -1억 1400만 달러로 전년도에 비해 크게 감소한 것으로, 이는 단케 아파트의 영업 활동으로 인해 상당한 현금 적자가 발생했다는 신호이기도 합니다.
빚은 많고 현금은 부족한데 단케아파트의 운영자본은 어디서 나오는 걸까요?
단케아파트 투자설명서에 따르면 2017년, 2018년, 2019년 첫 9개월 동안 단케아파트 이용자의 91.3%, 75.8%, 67.9%가 임대대출을 이용했으며, 대출금액은 각각 9억3760만 위안, 21억2700만 위안, 31억5700만 위안이었다. 분명히 임대 대출은 Danke의 현금 흐름의 가장 큰 원천이 되었습니다.
그러나 현재 규제 영향으로 인해 임대대출이 규제 감독의 초점이 되어 단케아파트의 중요한 자금원이 큰 타격을 받을 수밖에 없다는 점은 언급할 만하다.
그럼 단케아파트의 위기는 장기임대아파트 모델과 연관이 있는 걸까요? 지난 몇 년간 장기임대아파트는 계속해서 위기에 처해 있었는데, 과연 존재할 가치가 있을까?
유광위는 장기 임대 아파트 모델에는 문제가 없지만 이를 실천하는 사람의 문제가 있다고 말했다. 첫 번째는 여전히 기본적으로 모두가 따라하고 있는 개념이다. 빨리 돈을 벌 수 있다는 논리가 있지만, 장기 임대 아파트는 과거와 같지 않습니다. 부동산은 수익성이 높으며, 둘째, 서비스 문제가 있습니다.
장기 임대 아파트 창업자인 루오 슈지에(Luo Xiujie)는 모든 비즈니스 모델이 지속적으로 조정되어야 한다고 믿습니다. 문제점이 해결될 수 있는 한 기회는 있을 것입니다.
“이 산업이 발전하려면 모든 사람의 이해와 지원이 필요합니다. 이 산업이 없다면 임차인과 집주인은 여전히 정보 비대칭, 부적절한 서비스, 불량 중개인 등의 문제에 직면하게 될 것입니다.
코로나 사태로 인해 대중의 신뢰가 사라지면서 장기 임대 아파트 산업이 사라질 것인지에 대해 많은 업계 관계자들은 수요가 있기 때문에 장기 임대 아파트 산업이 존재하지 않을 것이라고 말했다. 주사위.
그러나 이것이 실무자들이 장기임대아파트의 생존을 낙관한다는 의미는 아니다.
“폐렴이 끝나면 또 대규모 개편이 있을 것이다. 많은 아파트들이 잇따라 철수해야 할 수도 있다.(장기임대아파트)는 본질적으로 수익이 적은 2차 임대사업자다. 올해는 어려울 것입니다.”라고 Wei Yun이 말했습니다.
(인터뷰 대상자의 요청에 따라 기사에서는 Yang Ye, Dawei, Xiangnan, Wang Lei, Wang Yang, Hu Yang, Xia Yu, Luo Xiujie 및 Wei Yun은 가명입니다)