주택 임대 관련 법률
법적 주관성:
집 자체를 임대할 수 있는지 알아보려면 어떤 상황에서 임대차 계약이 무효인지 논의해야 합니다. 제1장 제52조 다음 중 하나에 해당하는 경우 계약은 무효이다. (3) 불법적인 목적을 합법적인 형태로 커버하는 경우 (4) 공공의 이익을 침해하는 경우 (5) 법률, 행정법규의 강제 조항을 위반하는 경우 임대주택 자체가 법령 규정을 위반하여 임대계약이 무효가 된 경우('도시주택 임대계약 분쟁심판에서 구체적인 법률적용에 관한 여러 쟁점에 대한 최고인민법원의 해석' 참조): (1) 건설 프로젝트 계획 허가를 받지 못하거나 건설 프로젝트 계획 허가서의 규정에 따라 건설된 주택의 실패 (2) 승인 없이 또는 임대 계약의 승인된 내용에 따라 건설된 임시 건물; 법적으로 종료될 수 있습니다. 1. "계약법" 제94조 "당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 계약을 해지할 수 있습니다. (1) 불가항력으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, (2) 이행기간 만료 전 , 당사자 중 일방이 주채무를 이행하지 않겠다고 명시적으로 표현하거나 자신의 행위를 표시하는 경우 (3) 일방이 주채무 이행을 지연하고 독촉을 받은 후에도 합리적인 기간 내에 이행하지 않는 경우 채무 이행을 지연하거나 기타 계약 위반을 범하여 계약 목적을 달성하지 못한 경우 (5) 계약법 제233조에 규정된 기타 상황으로 인해 임대 재산이 위험에 처한 경우. 임차인은 계약 체결 시 임대 재산의 품질이 불량하다는 사실을 알고 있더라도 임차인의 안전이나 건강을 위해 언제든지 계약을 취소할 수 있습니다. 2. 최고인민법원의 사법해석 제8조 "도시주택 임대계약 분쟁사건 재판의 구체적 법률적용에 관한 여러 쟁점에 대한 최고인민법원의 해석" 제8조에 의거, 다음과 같은 사유로 인해 발생합니다. 다음의 경우에는 임대주택을 사용할 수 없으며 임차인이 계약을 해지할 경우 인민법원이 이를 지원하도록 요청한다. (1) 임대주택이 법에 따라 사법, 행정 기관에 의해 압류된다. (2) ) 임대 주택의 소유권에 대한 분쟁이 있는 경우 (3) 임대 주택이 주택 사용에 관한 법률 및 행정 규정을 위반한 경우. 세 번째 상황에는 예를 들어 방화 인수가 완료되지 않았거나 소방 인수 자격이 없는 상황, 완료 인수가 완료되지 않았거나 인수 자격이 없는 상황이 포함됩니다. 임차인에 대한 제안 사항: 위의 상황에서 임차인은 먼저 임대인에게 건설 프로젝트 계획 허가서, 사전 판매 허가서, 준공 승인 증명서, 소방 승인 증명서 및 부동산 소유권 증명서를 제공하도록 요구하는 것이 좋습니다. 임대 계약을 체결합니다. 2. 임대인이 집을 임대할 권리가 있는지 여부 임대인이 임대할 권리가 있는지 여부에 따라 다음과 같은 두 가지 상황으로 나뉩니다. 1. 임대인이 주택의 소유자가 아니며 주택을 직접 임대인에게 임대합니다. 임차인에 대한 제안: 임차인은 계약서에 서명할 때 해당 부동산을 임대할 수 있도록 부동산 소유자로부터 위임장을 제출해야 합니다. 2. 임대인이 임대주택을 전대하는 경우 임차인은 임대인의 동의를 받아 임대물을 제3자에게 전대할 수 있다. 임차인이 전대하는 경우 임차인과 임대인 사이의 임대차 계약은 계속 유효하며 제3자가 임대물에 손실을 초래한 경우 임차인은 손실을 배상해야 합니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (계약법 제224조) 대법원의 도시주택 임대차계약 분쟁사건 재판의 구체적 적용에 관한 여러 쟁점에 대한 해석 제16조에 따르면, “임대인은 알고 있거나 임차인이 6개월 이내에 이의를 제기하지 않고 임차인이 계약 해지를 요구하거나 임차인의 동의가 없다는 이유로 전대계약이 무효라고 판단하는 경우 인민법원은 이를 지지하지 않는다. "3. 임대 전 주택에 저당권이 있는지 여부. 임대 전 주택에 저당권이 있었다면 저당권이 실현된 후에는 임대차 계약은 양수인에게 구속력을 갖지 않는다(최고인민해석) 중화인민공화국 및 중화인민공화국 보증법 적용에 관한 여러 문제에 관한 법원) 제66조 제1항. 저당권 설정자가 저당재산을 임대할 때, 저당권 설정자가 임차인에게 해당 재산이 저당되었다는 사실을 서면으로 통지하지 않은 경우, 저당권 설정자가 임차인에게 서면으로 통지한 경우 저당권 설정자는 저당재산 임대로 인해 발생한 임차인의 손실에 대해 책임을 집니다. 저당권의 실현으로 인해 발생한 임차인의 손실은 임차인이 부담합니다. (중화인민공화국 보증법 적용에 관한 여러 문제에 대한 최고인민법원의 해석) 저당권자는 저당주택을 처분하기 전에 임차인에게 서면으로 통지해야 하며, 임차인은 먼저 거절할 권리가 있습니다.
4. 임대기간의 제한 임대기간은 20년을 초과할 수 없으며, 20년을 초과하는 경우 초과된 부분은 무효로 한다. 임대기간이 만료된 경우 당사자는 임대계약을 갱신할 수 있으나 약정한 임대기간은 갱신일로부터 20년을 초과할 수 없다(계약법 제214조). 임대주택이 가설건축물인 경우 임대기간은 가설건축물의 사용기간을 초과하여 초과된 부분은 무효가 됩니다. 그러나 1심 심의가 종결되기 전에 관할부서에서 사용기간 연장을 승인한 경우 인민법원은 연장된 사용기간 내의 임대기간이 유효한 것으로 결정한다(최고인민법원 해석). 도시주택 임대차계약 분쟁사건 재판의 구체적인 법적용에 관한 여러 쟁점) 3개). 5. 의향서의 유효성 의향서는 임대 계약을 구성할 수도 있고 구성하지 않을 수도 있습니다. 의향서는 다음 조건이 충족될 때 임대 계약으로 간주될 수 있습니다. A. 의향서는 그렇게 할 권리가 있는 양 당사자가 서명합니다. B. 의향서는 양 당사자의 진정한 의도에 의해 서명됩니다. 다. 임대의 내용이 실현가능성이 확실할 것(의향서에 명시), 임대장소, 임대료 및 개시시간이 명시되어 있고, 법령 및 사회 공익에 위배되지 않을 것 임차인에 대한 조언: 임차인이 의향서가 임대 계약을 구성하는 것을 원하지 않는 경우에는 의향서에 이를 명시할 수 있습니다. 샘플 조항은 다음과 같습니다. 본 의향서는 임대 계약으로 간주되지 않습니다. 이는 임대 계약을 구성하는 일부 조건의 목록일 뿐입니다. 의향서의 조항을 제외하고 다른 조건은 당사자에게 구속력이 없습니다. 양 당사자가 정식으로 서명한 임대 계약만이 양 당사자에 대해 법적 구속력이 있는 문서를 구성합니다. 6. 임대차 계약서 제출 주택 임대 계약 체결 후 30일 이내에 주택 임대 당사자는 임대 계약을 체결한 시, 시, 현 인민정부 건설(부동산) 주관부서에 가야 합니다. 주택임대차를 등록하고 신고할 주택이 있는 경우(상업용 주택임대차 관리조치법 제14조) 주택임대차계약이 등록되지 않았다는 이유로 당사자가 계약무효 확인을 요구한 경우 법률 및 행정법규에 따라 제기된 경우 인민법원은 이를 지지하지 않습니다("도시 주택 임대 계약 분쟁 재판에서 최고인민법원의 구체적인 적용") "여러 법적 문제에 대한 해석" 제4조)는 다음과 같은 의미입니다. 기록의 실패는 임대 계약의 유효성에 영향을 미치지 않습니다. 그러나 당사자가 임대계약을 등록하고 제출하지 않은 경우 시, 시, 현 인민정부 건설(부동산)부서는 기한 내에 시정하도록 명령해야 한다. 기한 내에 시정하지 아니한 경우에는 1천위안 이하의 벌금을 부과한다. RMB 10,000 이상 10,000 RMB 이하('상업용 주택 임대 관리 방법' 제23조), 등록하지 않을 경우 행정 처벌을 받습니다. 7. 임대료 및 자산 관리 비용을 방지하기 위한 임대 계약의 주요 조건 및 함정 상업용 부동산 임대에는 일반적으로 세 가지 임대료 지불 방법이 있습니다. a) 고정 기본 임대료 b) 수수료 임대료(즉, 추출된 임대료는 다음과 같이 계산됩니다. 임차인의 영업 소득의 일정 비율) ;)c) 고정 기본 임대료 또는 위탁 임대료 중 더 높은 금액 일반적으로 임대 기간이 그리 길지 않은 경우 임대료는 3년 이내입니다. 이는 매년 임대료 인상 가능성이 상대적으로 낮다는 것을 의미한다. 그러나 임대료, 즉 임대 기간이 상대적으로 긴 경우 일반적으로 임대인은 임대료가 매년 일정 비율로 인상된다는 계약서에 임대료를 명시하도록 요구합니다. 이는 전적으로 양측 간 협상의 실제 상황에 근거한 것입니다. 정상적인 상황에서 우리가 통제할 수 있는 것은 물가지수의 연간 성장률과 그에 따른 임대료 조정에 따라 증가 비율이 결정된다는 것입니다. 또 다른 측면은 양 당사자가 계약서, 특히 임차인에 대해 자산 관리 수수료에 대한 조정 범위와 조정 횟수를 계약에서 제한할 수 있다는 것입니다. 또한, 자산 관리비 조정은 건물 전체에 적용된다는 데 동의했습니다. 임차인을 위한 제안사항: 양 당사자는 계약서에 재산 관리비 조정 범위와 연간 조정 횟수를 제한할 수 있으며, 재산 관리비 조정은 건물 전체에 적용되도록 합의합니다. 유지 관리 의무 계약법에 따라 임대인은 양 당사자가 달리 합의하지 않는 한 부동산에 대한 유지 관리 의무를 갖습니다. 임대물에 수리가 필요한 경우, 임대인은 임차인이 요청한 합리적인 시간 내에 해당 부동산에 대한 수리를 수행해야 합니다. 임대인이 유지의무를 이행하지 아니하는 경우 임차인은 스스로 수리할 수 있으며, 이에 따른 비용은 임대인이 부담한다. 부동산 관리 서비스 재산권법에 따라 소유자는 건물 및 그 부대 시설을 스스로 관리할 수도 있고, 부동산 서비스 회사나 다른 관리자에게 관리를 위탁할 수도 있습니다. 소유자가 재산 관리 서비스를 직접 제공하는 경우 재산 관리 규정에 따라 소유자는 재산 관리 서비스를 제공하기 전에 관련 자격을 취득해야 합니다.
일반적으로 부동산 관리 서비스에는 다음이 포함됩니다. 1. 부동산에서 가장 많이 사용되는 부분의 수리, 유지 관리 및 관리 2. 부동산에 사용되는 시설 및 장비의 운영, 유지 관리, 유지 관리 및 관리 현장 청소 및 위생, 쓰레기 수거, 빗물 및 하수관 제거 및 준설 4. 공공 녹화 유지 및 관리 5. 차량 주차 관리 6. 공공 질서 유지, 안전 예방 조치 및 기타 사항 관리 지원 장식 관리 서비스, 8. 자산 파일 관리, 9. 고객 서비스. 단수 및 정전 현재 전국의 법률, 규정 또는 사법 해석에서는 임대 계약 시 단수 및 정전의 적법성과 유효성을 명확하게 규정하지 않고 있으며, 지방자치단체에서도 이에 대해 명확한 규정을 마련한 경우가 거의 없습니다. 베이징 고위인민정부 법원은 단수 및 정전 조치에 대해 상대적으로 명확한 답변을 내렸으며, 단수 및 정전은 임대료 체납 금액을 초과하는 임차인의 과실 금액, 비율 및 정도에 비례해야 한다고 규정했습니다. 필요한 한도를 초과하면 임대인은 계약 위반에 대해 책임을 지게 되며, 다른 곳에서는 정전의 적법성이 사법 결정에 더 많이 반영됩니다. 현행 사법 관행으로 볼 때 법원은 일반적으로 임대 계약의 단수 및 정전 조항의 유효성을 인정하고, 임대인이 임대 계약 조항에 따라 단수 및 정전 조치를 취하는 것으로 인정합니다. 임대차 계약서에 단수 조항이 명시되어 있는 경우 법원은 일반적으로 임대인이 취한 단수 조치가 계약서에 명시된 조건을 준수하고 임차인이 단수 및 정전 기간 동안 임대료를 지불해야 한다고 판단합니다. 일부 사법 관행에서는 임대인의 수도 및 정전 조치의 범위에 대해 특정 제한이 있다는 점에 유의해야 합니다. 즉, 임대인의 수도 및 정전 조치로 인해 임차인이 지불해야 하는 임대료를 초과하는 손실이 임차인에게 발생하는 경우 법원은 이를 인정합니다. 임대인이 초과분에 대해 책임을 져야 한다고 결정할 수 있습니다. 임대차 계약에서 당사자들이 단수 및 정전 조항에 합의하지 않았으나, 임차인이 임대료 등을 체납한 경우 임대인이 단수 조치를 취하는 경우, 법원은 일반적으로 이 상황을 주로 고려하여 엄격하게 검토합니다. 양 당사자의 과실 및 임대인의 수도 및 정전 조치가 임차인에게 미치는 영향으로 인해 수도 및 정전 기간 동안 임차인의 미지급 임대료가 줄어들 수 있습니다. 계약 조항 위반 현행법은 임대 계약서에 당사자들이 손해배상 조항을 명시할 수 있도록 허용하고 있습니다. 그러나 최고 인민 법원의 인민 계약법 적용에 관한 여러 문제에 대한 해석 (2)에 따르면 주의해야 합니다. 중화민국, 당사자들이 합의한 경우, 청산된 손해배상액이 발생한 손실액의 30%를 초과하는 경우 일반적으로 계약법 제114조 제2항에서 규정한 "발생한 손실액보다 지나치게 높은" 것으로 간주할 수 있습니다. "도시 주택 임대 계약 분쟁 사건 재판에 관한 여러 문제에 대한 장쑤성 고급 인민 법원의 의견"에 따르면, 임차인의 계약 위반으로 인해 주택 임대 계약이 종료되는 경우 임대인은 임차인에게 다음을 요구할 수 있습니다. 임대주택이 유휴 상태인 기간 동안 임대료 손실을 보상하되, 최종적으로 6개월을 초과해서는 안 됩니다. 임대인의 계약위반으로 주택임대차계약이 해지된 경우, 임대주택을 상업용으로 사용하는 경우 임차인은 합리적인 기간 내에 임대인에게 영업손실을 배상하도록 요구할 수 있으나, 최대기간은 이를 초과할 수 없다. 6개월. "민사 사건 재판에 대한 여러 구체적인 의견 발행에 관한 상하이 고급 인민 법원의 통지"에는 임대 기간이 만료되지 않은 경우 임차인이 일방적으로 계약을 종료하고 임대인이 임차인에게 손해 배상을 요구한다고 명시되어 있습니다. 남은 임대기간에 대한 임대료, 잔여 임대기간이 3개월을 초과하는 경우에는 3개월의 임대료를 기준으로 보상금액을, 잔여 임대기간이 3개월 미만인 경우에는 3개월의 임대료를 기준으로 보상금액을 산정합니다. 남은 임대 기간의 임대료. 임차인을 위한 조언: 임차인은 임대 계약의 계약 조항 위반을 검토할 때 임대인이 제안한 약정 손해배상액이 너무 높지 않은지 확인하는 것이 좋습니다. 청산된 손해배상액이 너무 높으면 임차인은 법원에 손해배상액을 적절히 줄여달라고 요청할 수 있습니다. 또한, 임대인이 계약을 위반하여 계약을 해지하는 경우에는 임대인은 생산손실 및 영업정지, 이전보상손실, 즉 장식손실을 배상하여야 한다. 법적 객관성:
민법 제705조는 20년을 초과할 수 없습니다. 20년이 넘으면 초과된 부분은 무효가 됩니다. 임대기간이 만료된 경우 당사자는 임대계약을 갱신할 수 있다. 그러나 약정한 임대기간은 갱신일로부터 20년을 초과할 수 없다.