중고 주택 매매 일과가 많은데, 어떻게 하면 피구덩이를 피할 수 있을까
(1) 업주가 집을 파는 이유, 급하게 돈을 쓰는지, 근무변동이 급한지, 아이가 크면 방을 바꿔야 하는지 등 이런 수요들을 조사해야 한다. 집주인이 집을 파는 마음가짐을 결정하기 때문에, 값을 깎을까 말까. 일부 업주들은 외지에서 집을 임대했다. 중개업자는 업주와 인사한다고 했지만, 현장에 도착하여 한참 동안 문을 두드렸고, 몇 번 왔고, 세입자도 방 구경에 협조하지 않았다. 이런 유형은 분명히 집을 먼저 걸어두는 것이지, 성심성의껏 팔고 싶은 것이 아니라, 더 이상 볼 필요가 없다.
(2) 집의 학위가 사용되었는지 물어보면 일단 쓰면 3 ~ 5 년 동안 잠길 수 있다. 아이가 있거나 앞으로 자기 집을 팔면 잘 안 된다. 만약 그가 쓰면 너는 가격을 깎을 수 있다. 집을 세입자에게 임대하거나 다른 사람에게 회사를 개설하도록 임대하면, 이는 업주가 자생하는 유형보다 번거로울 수 있다. 계약법은' 임대물이 임대 기간 동안 소유권 변동이 발생해 임대 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다' 고 규정하고 있기 때문이다. 즉, 매매는 임대를 깨지지 않고, 세입자는 우선 구매권을 가지며, 반드시 세입자를 포기하도록 해야 한다. 이 점은 후기에 중고 주택 매매 계약을 체결할 때 개정 조항을 주의하거나 보충 협의를 써서 위험을 피한다.
(3) 집에 담보가 있는지 없는지, 있다면 얼마나 빚을 졌는지 물어보라. 이는 당신이 도로 사는 건물에 얼마의 담보수수료와 도로 사는 이자와 관련이 있기 때문이다. 지금 집은 어느 정도 담보로 빚을 갚아야 하는데, 그런 오래 전에 산 것을 제외하고는 전액 지불해야 한다. 하지만 일부 집들은 소유주에게 다시 저당잡히게 될 것이다. 당시 싸게 매입했지만 소비대출을 할 수 있었고, 4 평짜리 오래된 집들 중 일부는 16 만 원을 빚졌다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 주택명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택명언) 그래서 일부 집들은 겉으로는 걸어놓은 가격이 낮지만 실제 주택 구입 비용은 매우 높다. 도로 살 담보수수료는 체납총액의 1.2% 로, 도로 살 이자는 한 달에 체납액의 약 1% 로, 16 만 원을 빚지고 있다면 구매자는 3 만 52 원의 도로 살 비용을 더 부담해야 한다. 따라서 적본이 손에 들고 있는 집을 사는 것을 고려해 보십시오. 만약 5 만 명이 넘으면 1% 의 세금을 덜 낼 수 있습니다. (이 부분은 세금 뒤에 자세히 설명되어 있습니다.) 전반적으로, 만약 집이 빚을 많이 저당잡히면, 당신과 업주들은 반드시 가격을 잘 깎고 비용을 최소화해야 합니다.
(4) 같은 집, 여러 중개인을 찾아 보지 마라. 여러 중개인이 업주에게 연락하기 때문에 업주들은 자기 집을 많은 사람들이 보고 있다고 착각하고, 그의 집이 좋다고 생각하고, 자신의 심리적 가격이 높을 것이라고 생각하지만, 사실 왔다 갔다 하는 것은 모두 당신입니다. 뒤에서 업주와 가격을 깎는 데 영향을 줄 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) < P > 매번 집을 다 볼 때마다 중개업자에게 증서세, 세금, 환차비, 커미션 (일반적으로 3% 로 표시, 나중에 얘기할 수 있음) 을 포함한 모든 비용을 열거해 달라고 했다. < P > 만약 네가 거의 본다면, 전문적으로 믿을 수 있는 중개인을 골라라, 반드시 믿을 수 있어야 한다! 믿을 수 있어! 믿을 수 있어! < P > 중요한 일을 세 번 말하는데, 이것이 네가 앞으로 집을 사는 데 대한 걱정의 정도를 결정하기 때문이다. < P > 계약, 질문 절차 절차는 모두 제자리에 있는 중개인을 잘 알고 있어야 한다. < P > 현재의 중개 입문 문턱은 매우 낮기 때문에, 프로답지 않은 중개인은 네가 집을 사는 심술 궂은 심정을 확실히 증가시킬 수 있다.
3. 목표부동산 확정
이렇게 많은 집을 봤는데 어떻게 걸러낼까? < P > 첫 번째 고려 사항은 당연히 가격이다. 모든 사람이 더 크고 더 좋은 집을 사고 싶어하지만 예산은 이렇게 많기 때문에 자신의 경제능력과 결합해서 구매해야 한다. 할 수 있는 만큼 큰일을 해야 한다. 주택 구입 비용에는 각종 세금, 중개비, 환차비, 대출 평가비 등이 포함되며, 아래 표에는 중개 회사가 제공한 상세한 목록이 있으며, 몇 개의 큰 머리의 비용 아래에 자세히 설명되어 있습니다. < P > 여기서 논의한 것은 2 년 만인 일반주택으로 부가가치세가 없는 집입니다. < P > 세금 기준: 첫 9 평 이하, 세금 계산 가격 × 1%; 9 평 이상의 첫 세트, 세금 계산 가격 × 1.5%; 두 번째 스위트 세금 가격 ×3%. < P > 증서세는 구매자가 부담하고 양도일은 부동산 등록센터에 넘긴다. 이것은 국가에 맡겨진 돈입니다. 지불 기준이 있어서 가격을 깎을 수 없습니다.
세금 계산 가격은 무엇입니까? < P > 인터넷 서명 시 주택관리국에 등록신고한 가격, 즉 인터넷 서명가격은 세금가격으로 한다. 각지의 기준은 각지를 위주로 하고, 어떤 곳은? 거래가격 = 인터넷 서명가격 = 평가가격. 중개업자가 낮은 인터넷 서명 가격을 하도록 하면, 합법적인 조세 회피를 할 수 있다. < P > 주택관리국은 시장시세를 참고해 주택에 최저 평가가격을 정해 주택 거래세 최저 기준가로 삼았다. 인터넷 서명등록 가격은 이 최저평가가보다 낮을 수 없다. 보통 이 평가가격은 현재 실제 거래가격 (보통 7%) 을 따라가지 못하며 부동산 등록센터에서 조회해 부동산 등록번호 주민등록번호를 입력해 확인할 수 있다. < P > 여기서 다시 말씀드리겠습니다. 거래가격, 인터넷 서명가격, 평가가격은 모두 무슨 귀신입니까! -응? < P > 거래가격: < P > 거래가격은 구매자가 결국 판매자에게 지불한 총액으로, 집의 실제 거래가격이다. -응? < P > 인터넷 서명 가격: < P > 부동산 거래는 모두 온라인 계약을 해야 한다. 일단' 인터넷 서명' 이 성공하면 같은 주택 소스가 더 이상 매매 계약을 생성할 수 없고, 다른 사람을 더 이상 판매할 수 없다. 이른바' 인터넷 서명 가격' 이란 주택관리국 시스템에 반영된 거래가격을 가리킨다. 인터넷 서명가격은 주택관리국이 요구하는 지역저양도지도가격 (최저평가가격) 보다 낮아서는 안 된다. 인터넷 서명가의 높낮이는 대출 수의 높낮이를 결정하고 세금의 높낮이를 결정한다. -응? < P > 평가 가격: < P > 평가 가격은 제 3 자 평가 기관 (중개 추천 또는 은행 협력 평가 기관) 으로, 일정한 방법을 통해 부동산 가치를 평가하여 결국 평가 가격을 제시한다. 은행은 평가가격의 양에 따라 돈을 빌려주고, 평가가격이 높을수록 개인이 대출할 수 있는 한도도 높아지고, 계약금 부담도 훨씬 줄어든다. 따라서, 3 가 통합 하기 전에, 많은 사람들이 의도적으로 높은 평가 가격, "높은 평가 높은 대출" 을 선택 하지만, 일단 은행에 의해 발견 되 면, 대출은 은행에 의해 거부 될 가능성이 높습니다, 또한 미래의 대출에 영향을 미칠 수 있습니다, 또한 사기로 설정 됩니다, 법적 책임을 추구, 그래서 우리는 평가 가격에 대해 신중 해야 합니다, 요행 심리가 없습니다. -응?
(2) 개인소득세
만 5 유일한 면제! 만오유일한 면제! 만오유일한 면제! 중요한 말을 세 번 하다. 만오란 주택 부동산증이 출증한 지 5 년이 되는 것을 의미하며, 유일하게 가족이 선전시에 있는 유일한 주택을 가리킨다. 중고집을 사는 것은 다섯 가지 유일한 것을 고르는 것이 가장 좋다. 세금을 절약할 수 있다. -응?
5 년 미만 또는 만 5 고유하지 않음:
a) 개인 소득세 = (세금 계산 가격-최초 등록가격) *2%
또는?
b) 개인 소득세 = (세금 계산 가격-부가가치세) *1%? < P > 첫 번째 과세 방식에는 판매자가 완전하고 정확한 주택 구입 원가치 증명서를 제공해야 한다는 큰 전제가 있습니다. 실제로 세금을 낼 때, 주택 구입자는 두 가지 중 하나를 선택할 수 있고, 어떤 돈을 절약하는 데 어느 것을 사용할 수 있다. 규정에 따르면, 세금과 아래의 부가가치세는 판매자가 부담해야 하지만, 선전은 판매자 시장이고, 거래 관행은 일반적으로 구매자가 모든 세금을 부담하지만, 거래할 때는 협상할 수 있고, 계약서에 명확하게 쓰면 된다. 이 세금도 양도일 부동산 등록센터에 넘겨준 것이다. -응?
(3) 부가가치세 및 부가
주택이 2 년이 지났으며 일반 주택은 부가가치세를 면제한다. 정상인들은 모두 2 년 동안 집을 사는데, 당신이 특별한 상황이 없다면, 이 세금은 정말 많기 때문입니다! 예를 들어, 2 만 원의 세금 계산 가격, 부가가치세 한 항목당 1 만여 원. 집 2 년 미만, 부가가치세 및 부가세 기준: 부가가치세 = 세금 계산 가격 · (1+5%) × 5.65%
(4) 중개비
중개비는 보통 신고할 때 3% 이지만 중개비는 얘기할 수 있습니다 그러나 작은 중개인도 문제가 있다. 믿을 수 없다. 보장은 없다. 돈을 받고 일을 하지 않거나 일처리가 불안정하지 않을 것이다. (알버트 아인슈타인, 돈명언) -응?
(5) 도로 살 수 있는 비용 < P > 도로 살 수 있는 건물은 원래 소유주가 집을 팔려고 했지만, 부동산증은 아직 담보대출에 있어 매각하기 전에 대출금을 갚고 담보등록을 취소하고 부동산증을 돌려받아야 국토국에서 양도할 수 있다. 업주 자신이 건물을 구속하지 않을 경우 보증회사를 통해 건물을 구속하는 이 부분의 비용을 도로 사는 비용 (보통 최소 3 원/싱글) 이라고 합니다. -응? < P > 도로 사는 건물은 현금 도로 사는 건물과 한도 도로 사는 건물로 나뉜다:
* 현금 도로 사는 건물: 보증회사는 직접 돈을 가지고 도로 사는 데 있어서, 도로 사는 시간이 한도로 도로 사는 것보다 빠르며, 비용은 체납액의 약 2.5% 이다. 업주 자신이 돈이 있고 현금으로 건물을 도로 살 수 있다면, 자신의 돈으로 건물을 도로 살 수는 없다. 위험은 매우 크다. (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 돈명언) 그가 만약 그렇게 많은 돈을 갚지 않는다면, 그에게 한도로 건물을 구속하게 해라.
* 한도 구속 건물: 담보회사는 담보로 구매자 대출은행으로부터 단기 자금을 받아 이 단기 자금으로 건물을 도로 살 수 있다. 이 기간 동안 보증회사의 담보비와 단대출이자 비용이 발생했고, 한 달의 대략적인 비용은 체납액의 2.2% 였다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 담보명언) 단기 이자는 매일 계산한다. 은행이 줄을 서서 긴장하고, 대출이 느리고, 업주가 빚을 많이 지고 있다면 이 돈의 액수가 매우 클 수 있으니, 반드시 대출은행을 골라야 한다. 대출이 더 빠르거나, 빚이 적은 집을 골라야 한다.
(6) 벌금 < P > 가 미리 상환하면 은행 규정에 따라 일정한 벌금이 부과되며 은행마다 벌금이 다르다. 판매자가 건물을 3 년 동안 제공하는 일반 무벌이자, 3 년 미만의 일반 벌금 1-3 개월 미만, 특히 당시 은행과의 대출 계약에 따라 달라진다. -응?
(7) 평가비 < P > 대출은 일반적으로 평가해야 하고, 비용은 수백 ~ 수천 원이며, 이것은 말할 수 있어 평가기관에 제출할 수 있다. 일반적으로 평가 총액의 만분의 5 수입에 따라 일반 은행에는 추천한 평가회사가 있다. -응?
(8) 주택담보서비스료
15-25 원 그리고 이 주택담보회사들은 모두 중개사와 한 회사, 단지 다른 부서, 혹은 소위 협력회사이기 때문에 중개사와 이야기할 수 있다면 이 비용을 가능한 한 삭감해 보십시오. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) -응? < P > 주택 구입 비용 요약: < P > 집을 보고 중개업자에게 먼저 물어보고, 업주의 심리가격, 집이 2 년 만인지 여부, 2 년 만인 5 유일한지 여부, 체납금이 얼마인지 물어본다.
총 주택 구입 비용 = 집값+증서세+세금+부가가치세+환차비+중개비+벌금+평가비+담보서비스료?
* 2 년 미만: 증서세+세금+부가가치세
* 만 2 년: 증서세+세금
* 만 5 년 고유
* 3 년 미만: 은행 벌금
252 만 주택, 만 2 년, 채무 5 만, 증서세 1 만 9 원, 세금 1 만 9 원, 환차비 6 원, 중개비 3 만여 원, 평가비 1 원, 담보서비스료 < P > 자신이 내달급으로 계산하면 적립금 대출과 상업대출이 있고, 매월 공급이 얼마인지 계산하고, 장부를 계산하고, 자신의 월소득과 비교해서 최대 감당할 수 있는 월급액을 계산한다. 월공급에 따르면, 가격을 깎으러 가는데, 보통 3 ~ 5 만 원을 베어도 큰 문제가 없다. 급하게 돈을 쓰는 업주나 서둘러 방을 바꾸는 사람을 만나면 더 많이 자를 수 있다. -응? < P > 또한 호형, 방향, 환기, 조명, 고층, 인테리어, 주변 교통, 생활보조, 동네 녹화, 소음, 엘리베이터, 보안, 부동산 관리 등의 요소를 종합해 자신의 요구에 가장 적합한 집을 선별했다. 그리고 업주를 약속할 준비를 했다. -응?
4. 계약주 전 준비작업
(1) 중개비 < P 업주를 약속했고, 각 측이 면담을 매우 즐겼고, 곧 거래가 성사될 예정이었지만, 중개비가 타결되지 않아 계약을 체결하지 못했다. 이것은 당신과 업주와의 관계에 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 중개인 때문에 대화가 이루어지지 않는다면, 나중에 이 업주를 다시 약속하는 것은 어려울 것입니다. 그래서 중개업자와 이야기를 나누고 다시 업주를 약속할 것을 건의합니다. 말이 타당하지 않으면 중개를 바꿔라, 어차피 중개업자가 많다! 그는 할 수 없다, 너는 다른 사람을 찾아 해라. -응?
(2) 계약 미리 미리 보기 < P > 중개업자가 모든 계약을 미리 보내게 하고, 모든 계약임을 유의하고, 계약당일에는 중고주택 매매 계약, 중개 서비스 계약, 자금 관리 계약, 판매자 재산권 확인서 등 단 한 건의 계약만 체결하면 됩니다. 각 중개사가 제공하는 계약은 다를 수 있습니다. 계약을 미리 보는 것은 우리가 사전에 보충 협의를 작성할 수 있도록 계약 조항의 세부 사항을 파고드는 데 도움이 된다. 중개업자의 계약은 모두 형식 계약이기 때문에, 많은 조항 규정이 매우 모호하고, 중개업자에게는 모호하면 할수록 거래가 잘 되고, 우리 바이어에게는 당연히 세심할수록 좋다! 계약서에 언급되지 않은 것은 반드시 보충 계약서에 써야 한다. 예를 들면, 집은 임대를 하고, 임대는 몇 월 몇 일까지, 집세는 얼마이고, 보증금은 얼마이며, 양도 후 임대는 어떻게 처리됩니까? 업주에게 구두로 약속한 것, 이를테면 가구 전송, 만오유일, 학위 미사용, 호적 이출, 당신이 신경쓰는 모든 것을 보충협의에 적는다. (조지 버나드 쇼, 자기관리명언) < P > 2, 정식 거래 단계 < P > 중고주택 거래 흐름도
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구매자는 다음을 수행해야 합니까?
1) 시장 가격을 종합하여 가격을 미리 예측해 자신이 감당할 수 있는 최고 가격을 확정한다. -응?
2) 만나기만 하면 가격을 이야기하지 말고 먼저 판매자와 이야기를 나누고 쌍방의 분위기를 화기애애애하게 한 다음 마지막으로 가격을 이야기하자. -응?
3) 이미 알고 있는 바와 같이, 판매자의 마음가짐과 집을 파는 이유를 알고 있으며, 만약 그가 서둘러 매각에 급급하면, 살가에 매우 유리하다. -응?
4) 자신이 집에 만족하는 곳을 1, 2 로 나열하여 자신이 집을 사는 성의를 나타내고, 판매자는 성심성의로 집을 사는 사람과 이야기하기를 선호한다. -응?
5) 집의 부족과 결함을 지적하고 기회를 놓치지 않고 판매자에게 환히 밝혀 기대를 낮추도록 설득했다. 그러나 좋은 정도를 통제해야지, 맹목적으로 얕보지 마라. 네가 이렇게 나쁘게 말한다면, 왜 그 집을 사야 하느냐? 집 자체의 문제에 대해 제기해야 하는데, 아래의 예를 보세요. -응?
6) 판매자가 네가 성심성의껏 집을 샀다고 생각하게 해야 하는데, 확실히 가격이 좀 어렵기 때문에 그가 약간의 양보를 할 수 있기를 바란다. (
7) 필요할 때 쌍방이 모두 한 걸음 양보하고, 쌍방이 모두 만족하는 가격을 확정하고, 자신이 받아들일 수 있는 가격으로 자신이 좋아하는 집을 사면 된다.
예?
1) 섹터에 대해 말하자면, 당신은 그 입찰가를 두 배로 올려 반격할 수 있고, 실제 데이터로 판매자를 반박할 수 없게 하고, 여지를 남겨야 한다고 설득할 수 있다. -응?
2) 만약 집이 임대계약을 가지고 있다면, 당신의 반격 수단은 중고집을 사는 주된 고려는 임대가 아니라 자숙이다. 아니면 다른 사람에게 회사를 개설하기 위해 임대하는 것도 가격 인하 이유이기도 하다. 왜냐하면 너는 크게 인테리어를 해야 하기 때문이다.
3) 학위가 이미 사용 중인 경우