자기 상점의 상업적 가치를 평가하면. 어떻게 다른 사람을 주식에 입주하게 합니까?
1, 핵심 상권에 있는지 여부
상권은 크고, 도시의 상업센터는 큰 상권이고, 지역사회상업센터는 작은 상권이다. 상가를 선택할 때는 핵심 상권에 있는 상가가 다른 곳에 있는 상가보다 우수해야 한다. 복주시에서는 이미 성숙한 상권이 동거리/중정거리 등 전국 각지에서 온 인파를 끌어들이고 있다. 。 일반적으로 전통 상업센터에 내놓은 새 상가는 매우 적고 투자 기회도 매우 적다. 투자할 때는 새 상권에 더 많은 관심을 기울여야 한다. 새 상권의 생성은 상가의 석방에 비례하고 투자 기회가 많기 때문이다. 우리가 제때에 이런 기회를 발견하고 잡을 수 있다면 투자 수익은 매우 상당할 것이다.
2, 상권의 변동 요인
상권 변동 과정에서 상가에 투자하는 것은 주식을 사서 대세를 보는 것처럼 성장성은 매우 중요한 고려 사항이다. 이미 성숙한 상권 투자점에서는 성장공간이 매우 작다. 개발업체의 개발비용이 높기 때문에 판매가격도 매우 높고, 판매가격도 현재 임대료에 따라 결정되기 때문에 투자가치가 크지 않다. 발전 중인 상권을 선택하면 지난 2 ~ 3 년 동안 투자 수익률이 좋지 않을 수도 있지만 상권의 급속한 발전에 따라 상가의 성장성이 매우 좋기 때문에 이곳의 상가는 확실히 투자할 만한 우량주이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 예를 들어, 당시 35,000 위안/㎡으로 중정거리 거리 거리 점포를 매입한 투자자들은 상권의 성장성을 잡았기 때문에 투자 수익이 풍부했고, 현재 벌어들인 것은 발우로 가득 차 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언) 같은 이치로 현재 창산기차역 상권/사대 인근 신학생가/등 상권이 형성되는 과정에서 주변 상가들은 현재 이런 발전 잠재력과 투자 가치를 갖추고 있다. 반대로, 선택한 상가가 위치한 상권이 앞으로 쇠퇴하거나 철거할 위험에 처해 있다면, 주식시장 정상에서 주식을 사는 것처럼 전망이 걱정스럽다.
3, 주력점 효과
"주력점이 있는 곳에는 무한한 상업 기회가 있다" 며 모든 상가 투자자들이 이런 이치를 알고 있다고 믿는다. 한 대형 백화점, 쇼핑몰이 주변의 상업부동산을 이끌고 본격적으로 평가절상할 예정인데, 예를 들어 보룡시티광장은 현재 영업능력이 중하로 계산될 수밖에 없다. 하지만 이런 분위기 속에서 2 ~ 3 층은 까르푸 주변 점포를 둘러싸고 여전히 좋은 이윤을 내고 있다. 주력점 주변 상가의 경영은 주로' 기생' 형식으로, 그 자체로는' 집객' 능력이 없기 때문에 상가 평가절상의 잠재력도 없다. 주력점의 역할을 통해서만 상업적 가치를 충분히 발굴할 수 있고, 상가를 왕성하게 만들고 지속적으로 평가절상할 수 있다.
4, 광장이 있으면 치솟는 인기
광장이란 무엇입니까? 광장은 레저, 오락의 장소이기 때문에 광장이 있는 곳에는 하늘로 치솟는 인기가 있고, 무한한 상업 기회가 있다. 천안문 광장처럼 작고 푸저우시 5 월 1 광장까지, 매일 수십만 명의 인파가 모여 엄청난 소비능력을 형성하는데, 상가에 있어서는 거대한 상업 기회이다. 따라서 한 상점의 투자 가치를 평가하고 주변에 광장이 있는지 확인하는 것도 매우 중요한 참고 요인이다. 광장은 크고 작기 때문에 광장만 있으면 인파를 가져온다.
5, 브랜드 점포효과
는 현재 상가 임대 및 구매시장에서 브랜드 고객이 많다. 켄터키, 맥도날드, 영화대왕과 같은 서양식 음식 스타벅스, 우에시마 같은 커피; 악어, 베니로, 리닝 등과 같은 옷. 투자상점을 선택할 때 이런 브랜드가 들어오는지 확인하는 것도 중요한 참고 요인이다. 주요 두 가지 이유가 있습니다: 첫째, 브랜드 고객이 상점의 선택에 대해 엄격한 상권 평가 기준과 계산 방법을 가지고 있기 때문에, 그들이 선택한 상점은 경영과 발전의 잠재력에서 확실히 보장될 것입니다. 패스트푸드를 운영하는 많은 기업들이 현재 켄터키와 맥도날드를 따라가고 있는 것이 바로 이런 이유입니다. 둘째, 유명 브랜드 고객은 자체적으로 집객 능력을 갖추고 있어 상권의 형성에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 같은 지역에서 상점을 선택할 때 이 프로젝트에 브랜드 고객이 있는지 여부는 매우 중요합니다. 이것은 기본적으로 한 측면에서도 프로젝트의 우열을 반영할 수 있다.
우리는 진태로를 예로 들었다. 진태로는 현재 복주시에 존재하는 핵심 하이엔드 의류/신발 모자/명품 브랜드를 집중했다. 그가 끌어들이는 것은 분명 소비력이 큰 고급 소비군일 것이다. 여기서 얻은 수익은 분명 최고일 것이다. 이 일대의 상가 가치도 반드시 가장 높을 것이다.
6, 부지 조건
상가 프로젝트가 있는 위치의 부지 능력 또한 매우 중요한 요소입니다. 입지 조건은 상업 주변 환경과 그 자체의 요인이 상업 경영에 미치는 영향을 결정한다. 소위' 한 걸음 세 시' 라고 하는데, 입지의 차이가 조금이나마 떨어지면, 실적이 천리를 잃을 수 있다.
한 상점의 입지력, 주로 문 앞 도로의 범주, 고객이 가게에 오는 편리성 등을 포함한다.
도로 범주는 입지력의 첫 번째 요소이며 소비 행동에 직접적인 영향을 미칩니다. 그래서 상점의 가치는 매우 크다. 상업지의 경우, 상업도로는 가장 좋은 도로 범주 (예: 817 로) 이고, 그다음은 상업구 근처의 교통도로이다. 동가/양교동로/다명로/정대로/등, 육일로/오일로/이환이 팔일칠에 교차하여 면면과 겸으로 상업적 가치가 크다.
인파가 어느 방향으로 오는지, 고객이 쉽게 도착할 수 있는지 여부 등의 요소도 중요하다. 도로 범주뿐만 아니라 도로에 교통 칸막이와 같은 장애물이 있는지 여부도 고려해야 한다. 우리는 같은 동쪽 거리를 예로 들었다. 동거리 입구는 동서남북의 네 방향에서 온 인파와 교통 흐름을 끌어들일 수 있으며, 시험상의 장애물만 존재한다. 교통란 칸막이가 상가의 가치에 얼마나 큰 영향을 미치는지, 우리는 쌍투교 앞에 칸막이/달명로를 잇지 않은 횡단보도가 있을 때, 두 방향에서 오는 인파는 쇼핑하기가 더 어려웠고, 육교/칸막이를 뜯어낸 뒤 오가는 고객에게 매우 편리했다. 특히 삼방 7 골목의 미래 인류에 대한 주입은 큰 지지였다.
7, 상점의 공통성
일부 투자자들은 풍부한 경험이 없기 때문에 상점을 살 때 가격만 고려하면 가격이 적당하다고 생각하여 투자 위험을 증가시켰다. 우리는 상가의 가치가 결국 임대를 통해 실현된다는 것을 알고 있다. 임대는 누구에게 임대를 고려해야 하며, 세입자마다 상가에 대한 요구가 다르다. 예를 들어, 음식을 여는 데는 상하수, 동력, 가스, 연기 시설이 필요하고, 어떤 가게에는 이런 것이 없다. 누군가가 임대하고 이런 문제를 제기하려고 할 때, 투자자는 문득 깨닫게 된다. 하지만 이미 늦었다 사실, 투자자들은 이해하지 못할 뿐만 아니라, 일부 개발상들도 잘 알지 못하기 때문에, 투자자는 가게를 살 때 반드시 계약 조항에 상술한 배합 문제를 분명히 적어야 한다. 앞으로 음식을 운영하지 않을까 봐 걱정이 된다. 준비무환도 해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 템플릿, 음식명언)
8, 주변 임대료 수준
위 평가 조건의 질적 내용이 많으면 주변 임대료 수준은 투자 상점의 임대료가 구매 가격을 지탱할 수 있는지 여부를 직접 반영합니다. 상가 구매의 최종 목적은 임대를 통해 예상 이윤을 실현하는 것이고, 더 낮은 수익은 항상 은행 이자보다 높아야 한다는 원칙적인 문제다. 투자상가와 주택의 가장 큰 차이점은 주택이 품질 하락과 신규 사업 도입에 따라 현재 임대료 수준이 크게 할인되고 내려가는 반면 상가는 점점 더 왕성해질수록 임대료는 올라갈 수밖에 없다는 점이다. 하지만 상권 변동은 별론이다.